Vacaciones y casas de alquiler: cómo saber si tu arrendador es legal

Conoce la normativa autonómica que regula los contratos de arrendamiento de una vivienda vacacional

Con el verano llegan las vacaciones y cada vez es más habitual alquilar una vivienda para pasar unos días fuera de casa. Los hoteles siguen registrando cifras muy altas, especialmente en los meses de julio y agosto, pero desde la aparición de plataformas online como Airbnb, Wimdu o Homeaway, los alquileres de casas particulares por días se han disparado.

Hasta mayo de 2013 pocas autonomías en España ponían límites a estos alquileres y la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía alquilar las viviendas por periodos cortos (incluido el periodo vacacional) siempre que posteriormente se tributara por los ingresos obtenidos. Sin embargo, a partir de esa fecha, el gobierno estatal decidió excluir a las viviendas turísticas de la legislación vigente y permitir que cada comunidad autónoma estableciese su propia regulación.

El resultado es que más de cuatro años después, algunos gobiernos autonómicos se han dado prisa por legislar, mientras que otros aún no han establecido como regular los pisos turísticos. Según datos registrados por el portal web Homeaway más de un tercio de la población española utiliza las viviendas de uso turístico para sus vacaciones de ocio en España.

Contrato de alquiler de vivienda

Propietarios y turistas deben tener en cuenta las normas que imperan en cada comunidad autónoma para que se produzcan los pagos de impuestos necesarios para asegurar y garantizar los derechos tanto de unos como de otros. La consecuencia más inmediata de esta situación “caótica” es que se produce una competencia desleal entre los alojamientos que no se someten a los controles ni se adaptan a las normativas autonómicas.

“Uno de los mayores problemas que tenemos es que, además de las normas autonómicas están las que imponen los Ayuntamientos por cuestiones urbanísticas. Y así es imposible cumplir” defiende Pablo Zubicaray, presidente de Fevitur (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos) que surge por la indignación de los dueños de las casas de alquiler.

Arnaldo Muñoz, responsable de Airbnb en España aclara que existen numerosas normativas, pero no se reduce a una situación exclusiva del mercado español, sino que ocurre en muchos sitios de Europa y de Estados Unidos. “Alquilar la vivienda a un turista no es nuevo. Lo que ha cambiado estos años es la forma en la que se hace gracias a Internet”, aclara Eliseo Martínez, socio de IUS + Aequitas Abogados, otra de las organizaciones que defiende a varias asociaciones de propietarios de viviendas.

Los contratos de viviendas han sufrido varios modelos de regulación desde que la primera normativa fue impulsada en 1976 por Manuel Fraga, el entonces Ministro de Gobernación. De igual forma las denuncias por “competencia desleal” de parte de los establecimientos hoteleros sigue siendo una realidad presente.

Ley de arrendamientos urbanos

En España, según la última modificación de la Ley de arrendamientos urbanos de mayo de 2013, son las comunidades autonómicas las encargadas de regular los alquileres de sus viviendas. Los arrendadores (propietarios) tienen que decidir si las residencias que ofrecen como alojamiento turístico están preparadas para tal fin. Esta maraña de normas distintas da lugar a tres tipos de opciones:

  • Registro de la propiedad: algunas comunidades han optado por permitir el alquiler siempre que realicen un registro de la vivienda. Comunidades como Aragón o Valencia están sujetas a esta modalidad, mientras que otras como Cataluña piden a los dueños que tengan una licencia que facilita el ayuntamiento.

  • Las viviendas deben estar fuera de las zonas turísticas: comunidades como Canarias o Baleares solo permiten a los particulares alquilar su casa si esta se encuentra aislada y no se ubica en zona turística o en un edificio con vecinos.

  • Los alquileres tienen ser inferiores a cinco días: esta tercera opción se ha aplicado en Madrid pero ha sido recurrida por Competencia, ya que se favorecía a los hoteles cuando el turista se alojaba por un periodo superior de tiempo.

     

Normativas autonómicas que regulan las viviendas turísticas

La ley de arrendamientos urbanos se aplica de forma descentralizada y los contratos de viviendas vacacionales están sujetos a las normativas de las comunidades autónomas. El 36% de los turistas españoles deciden pasar sus vacaciones en España y un gran porcentaje de los mismos optan por el alquiler de viviendas frente a estancias en complejos hoteleros.

Si quieres conocer las normativas específicas de cada comunidad, aquí te mostramos un panorama general que puedes tener en cuenta:

  • Andalucía: existe un borrador decreto que permite el alquiler por habitaciones. Los arrendatarios pueden acogerse a él para integrar sus viviendas en el Registro de Turismo de Andalucía. Los apartamentos turísticos de tres o más viviendas explotadas por la misma persona en un radio de un kilómetro también se considerarán alojamientos turísticos. Quedan fuera de esta futura normativa las viviendas que se cedan, por motivos vacacionales o turísticos, sin que exista contraprestación económica; las que se contraten por un tiempo superior a dos meses y de forma continuada por una misma persona; las que se sitúen en el medio rural y no se destinen para alojamiento turístico.

  • Aragón: en mayo de 2015 entró en vigor una ley que regula este tipo de apartamentos y que establece una estancia máxima de un mes para poder acogerse a esta reglamentación. Se prohíbe el alquiler de habitaciones y, en el caso de poseer más de una vivienda, tendrá que regirse por la normativa de apartamentos turísticos.

  • Asturias: todas las propiedades tienen que ser clasificadas como viviendas vacacionales o casas de aldea de la comunidad, según la norma recogida el 30 de abril de 2003. Las que comparten edificio y propietarios también deben acogerse a esta modalidad de apartamento turístico y estar registradas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

  • Baleares: el Decreto 20/2015, de 17 de abril, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Illes Balears no permite la comercialización de las viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal.

  • Canarias: desde la entrada en vigor de un decreto de mayo de 2015, esta comunidad prohíbe el alquiler de habitaciones individuales. Sin embargo, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha advertido al Gobierno de Canarias que de no retirar algunos de los artículos, incluidos en la normativa, impondrá un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Canarias.

  • Cantabria: desde marzo de 2014 la normativa establece que no pueden alquilarse habitaciones individuales a turistas aunque las propiedades se pueden registrar como alojamientos turísticos “extrahoteleros”.

  • Castilla La-Mancha, Castilla y León, La Rioja y Murcia: en estas comunidades no existe ningún decreto aprobado en firme que regule la situación de los alquileres de las viviendas vacacionales.

  • Cataluña: actualmente se está trabajando en el proyecto de decreto de reglamento de la comunidad. Pero por el momento, el arrendatario debe, además de registrar el alojamiento, cobrar a sus huéspedes el impuesto sobre las pernoctaciones en establecimientos turísticos de Cataluña (tasa turística). Además, deberá asegurarse de que el uso turístico de la misma no esté prohibido en los estatutos de la comunidad en aquellos edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

  • Comunidad de Madrid: el decreto 79/2014, de 10 de julio, que regula las viviendas de uso turístico, establece que no se pueden alquilar las viviendas turísticas por un período inferior a cinco días y prohíbe el alquiler por habitaciones.

  • Comunidad Valenciana: a los propietarios con cinco o más viviendas se les insta a darse de alta como empresa turística para alquilar sus viviendas.

  • Galicia: se pueden alquilar viviendas unifamiliares, como son los chalets, casas o villas, por medio de la obtención de una licencia, mientras que a los apartamentos no se les aplican estas leyes.

  • Navarra: a los alojamientos en viviendas más tradicionales se les aplica el calificativo de casa rural, mientras que a las más modernas se las considera como apartamentos turísticos.

  • País Vasco: esta comunidad está trabajando en un borrador de una nueva Ley de Turismo. Mientras tanto, la regulación turística excluye el alquiler de una única vivienda turística, requiriéndose la explotación de dos o más viviendas para poder destinarse al tráfico turístico.

Seguros para inquilinos y propietarios

El auge de estos alquileres ha traído de la mano la proliferación de múltiples productos que prometen asegurar las rentas de los propietarios si el inquilino deja de pagar el alquiler. Para no llevarse sorpresas es importante tomar las precauciones necesarias para evitar posibles fraudes. Los seguros deben de adquirirse exclusivamente con compañías aseguradoras y, a ser posible, a través de corredurías de seguros autorizados, cualificados y expertos en el producto.

Desde el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA) advierten que la comercialización de seguros no regulados, de impago del alquiler, han crecido de manera espectacular en los últimos años, con el consiguiente perjuicio para los consumidores.

En una entrevista concedida a El Confidencial, la vocal del Observatorio Mercedes Robles asegura que “los seguros de impagos de alquileres existen desde hace mucho, pero en los últimos años se han desarrollado mucho y han mejorado. El problema es que se ha despertado la imaginación de aquellos que buscan un filón de ingresos a través de nuevos servicios que, como el seguro, tienen que estar regulados por ley”.

Por otra parte la contratación de estos seguros no es obligatoria aunque sí recomendable tanto para el propietario como para el inquilino de la vivienda.

Solamente cuando esta se encuentre hipotecada será necesaria la contratación de un Seguro de Hogar que incluya la garantía de incendio, aunque no es obligatorio formalizarlo con el banco.

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