Reformas en el piso, ¿qué pasa si daño la comunidad de vecinos?

Antes de realizar obras debes tener clara la situación con el seguro de la comunidad

Como propietario, tienes derecho a realizar obras en tu vivienda sin pedir autorización a la comunidad de vecinos. Pero esto no te exime de cumplir con ciertas obligaciones, que pasan por respetar las zonas y elementos comunes y no causar ningún daño en ellos. ¿Qué pasa cuando por culpa de tu reforma se estropea el ascensor o los vecinos se quejan de ruidos y molestias?

Las obras en las comunidades de vecinos ¿qué dice la ley?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, no es necesario el permiso de la junta de propietarios para realizar obras en elementos privativos. Es decir, una reforma en una vivienda que no afecte a ninguna zona común. Se especifica así en el artículo 7 (Modificación de elementos comunes y privativos).

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario”.

Por zonas comunes se entiende también la fachada y, por tanto, necesitas pedir permiso cuando la obra afecte a la misma

Es necesario aclarar que por zonas comunes se entiende también la fachada y, por tanto, necesitas pedir permiso cuando la obra afecta a la misma. Por ejemplo, si quieres colocar un aparato de aire acondicionado o acristalar la terraza. En estos supuestos tienes que pedir permiso a los propietarios que han de votar en junta si puedes o no realizar dicha obra.

Sin embargo, que las obras solo afecten a elementos privativos y no comunes no quiere decir que, en calidad de propietario, no tengas una serie de obligaciones para con el resto de propietarios de la comunidad, definidas en el artículo 9 de la citada ley:

1. Son obligaciones de cada propietario:

  1. Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”.

Lo que supone esta obligación para ti es que si causas daños o desperfectos en zonas comunes, será tu responsabilidad repararlos. Es decir, asumir los costes de dicha reparación.

En este mismo artículo y en lo que respecta a la propia vivienda, la ley establece también otra norma de obligado cumplimento, con el fin de no perjudicar al resto de propietarios. En concreto les insta a “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.

En cuanto a los posibles ruidos y molestias mientras se respete lo que dicta la ley en este caso, no debería haber conflictos con los vecinos. O al menos, no pueden negarse a que realices las obras por este motivo, si cumples con el horario previsto para poder realizar obras y no superes el nivel de decibelios legalmente permitidos. Consulta las ordenanzas municipales para conocer estos datos, pues son éstas las que marcan los límites legales.

¿Es necesario contratar un seguro para hacer una reforma?

Según la ley, debes respetar las zonas comunes y no causar daños en ellas. Tanto si haces las reformas por tu cuenta como si contratas a una empresa constructora para llevarlas a cabo. Ahora bien: serás tú el que deba reparar los daños que las obras de tu casa causen a los demás. También puedes reclamar que lo haga la empresa constructora que has contratado. De hecho, estas tienen la obligación de contar con un seguro de responsabilidad civil precisamente para afrontar estas situaciones.

Dentro de este tipo de pólizas es posible, además, asegurar elementos como el ascensor, ya que es frecuente que se produzcan averías en el mismo como consecuencia de las obras. Los daños causados a las zonas comunes durante el desarrollo de su actividad estarán cubiertos bajo la garantía de responsabilidad civil de la póliza.

No es obligatorio para ti contratar un seguro para realizar una reforma pero sí lo es para la empresa constructora que realiza las obras

En cualquier caso, aunque cuentes con un seguro de hogar, las reparaciones estéticas correrán siempre de tu cuenta. Ellos solo cubrirán las reparaciones que deban realizarse como consecuencia de un siniestro y siempre que se trate de supuestos contemplados en las coberturas contratadas. De hecho suelen excluir específicamente el deterioro sobre el continente causado por la realización de obras y reformas.

¿De qué daños es responsable el propietario? 

Como hemos visto, el propietario será responsable de cualquier daño causado sobre las zonas comunes de la comunidad de propietario,  y como consecuencia de las obras de su casa. Consultamos a un experto para saber qué daños pueden ser esos. Uno de los problemas más graves, nos informa Ricardo Papí, administrador de fincas colegiado, es el de los atascos y daños sobre la bajante principal del edificio cuando se realizan reformas integrales que afectan a esta:

“Si cambias la cocina o el baño de sitio, hay dos formas de hacerlo: desviar la bajante vertical utilizando cuatro codos para cambiar el paso del agua (la incorrecta) o conectar una nueva tubería de desagüe a la bajante (la correcta), aunque deberías cerciorarte de que tenga suficiente pendiente para facilitar el paso del agua hacia la bajante”, comenta.“En el primer caso, es frecuente que se produzcan atascos debido a todos los codos instalados. Y en todo caso, la responsabilidad por los daños causados sobre el elemento común -que es la bajante- corresponde al propietario en cuya vivienda se hayan realizado los cambios, continúa.

Además, si nos atenemos al artículo 7 de la LPH, has de tener en cuenta que tu libertad de hacer obras en casa termina cuando afecta a los derechos de otros propietarios. “Si te planteas una reforma que incluya cambiar la cocina o el baño de su ubicación original podrías originar molestias a tus vecinos, que estarían en su derecho de quejarse por el ruido de las tuberías, ya que no deberían oírse desde otra habitación que no fuera la cocina o el baño”, comenta Papí. “Aunque estas molestias son difíciles de probar”, indica. Y nos da un consejo: “En todo caso, mejor habla primero con los vecinos y así te ahorrarás reclamaciones posteriores”.

Otra forma de afectar a elementos comunes realizando obras en elementos privativos, aunque menos habitual, es en lo relativo a la tabiquería: “Es una situación que solo se da cuando se reforman pisos antiguos de los años 50 (o anteriores) en los que existen muros divisorios que son a su vez muros de carga del edificio. Estos tienen consideración de elementos comunes y corresponde al propietario asumir los posibles daños”.

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