El fin de los seguros vinculados a la hipoteca: así es el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

Más transparencia, más información al usuario y menos penalizaciones son algunos de los cambios previstos

Adquirir una vivienda supone, en la mayoría de los casos, hipotecarse con el banco. Según los datos de compraventa de casas, la compra al contado está aumentando gracias a los inversores extranjeros. Pero solo de enero a octubre de 2017 se formalizaron 264.533 hipotecas.

Aunque haya un porcentaje al alza de compradores que no solicitan un préstamo hipotecario, esto no exime del hecho de que, hasta la entrada en vigor de la nueva ley y para muchos casos, firmar una hipoteca suponía tener que contratar -vinculados a la misma- un seguro de vida o un seguro de hogar (o ambos) con la misma entidad que concedía el préstamo. Los bancos podían denegar una hipoteca si no aceptábamos los seguros vinculados a la misma.

Dejamos claro desde un principio que en algunas circunstancias, pueden pedirte que cuentes con un seguro que proteja tu hogar frente a riesgos mínimos (un seguro de incendios). Pero no es legal que el banco exija vincularlos al préstamo, como ha hecho hasta ahora.  Hasta ahora, porque esta práctica acaba con la entrada en vigor (de aquí al final del primer semestre de 2018) de la nueva Ley Hipotecaria. No hay, en definitiva, ninguna obligatoriedad legal de contratar ningún seguro para poder pedir un préstamo hipotecario, por eso la práctica de las ventas vinculadas se ha considerado abusiva y se ha prohibido, en la nueva ley.

Así, a reforma de la legislación que regula los créditos hipotecarios ha cambiado el esquema al prohibir los seguros vinculados. El seguro de hogar y la hipoteca podrán ser contratados de forma independiente. El cliente adquiere libertad para elegir otras aseguradoras, el derecho a cancelar la hipoteca sin penalizaciones y otras ventajas, gracias al Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario.

Los antecedentes

Seguros de vida e hipoteca iban de la mano, hasta ahora. Los bancos establecían la obligatoriedad de suscribir seguros de hogar y vida para poder obtener una hipoteca. Esta imposición a sus clientes tenía como objetivo contrarrestar el valor negativo del euríbor. Una manera de que “les salieran las cuentas”.  No aceptar estas condiciones podía encarecer sustancialmente la hipoteca, según los expertos de El Economista, hasta en, aproximadamente, 700 euros más al mes.

En otras palabras: suscribir con una entidad distinta el seguro de vida o el seguro de hogar que el banco te ofrecía podía suponer pagar más por obtener el préstamo para la hipoteca de tu casa. Es decir, un empeoramiento de las condiciones del préstamo. Una práctica, junto a otras como las penalizaciones por retraso o por cambio de divisas sin ningún tipo de límite, considerada abusiva. De ahí que desde la Unión Europea se instara a los Estados miembros a prohibir la venta de seguros vinculada a la hipoteca en su directiva -si bien se permite la venta combinada de ambos productos-.

¿Es obligatorio contratar un seguro con la hipoteca?

No es obligatorio contratar un seguro para que el banco te conceda el préstamo. Pueden solicitarlo o requirirlo, pero no exigirlo en base a ninguna ley, como condición para que obtengas tu hipoteca. Y así lo recoge la nueva ley de crédito hipotecario en el artículo 8.4: "Los prestamistas o intermediarios de crédito podrán requerir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario”.

Según la nueva ley, es el usuario el que elige con quién quiere contratar sus seguros 

El Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario deja bien claro que, en todo caso, es el usuario el que elige con quién quiere contratar estos productos, no pudiendo imponer los bancos sus propios seguros:

En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan un nivel de garantías equivalente a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. En ningún caso la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo. A estos efectos, el prestamista deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige junto a la oferta vinculante."

Sobre la práctica de ventas combinadas de productos, se pronuncia así en el artículo 8.2, aclarando que “podrán realizarse sin más restricciones que las previstas en este artículo. A estos efectos, se entiende por venta combinada toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo o crédito y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo o crédito se ofrezca también al prestatario por separado”.

En todo caso, el banco puede hacerte una oferta que tal vez te pueda interesar para combinar un seguro de hogar a tu hipoteca u ofrecerte unas buenas condiciones para una póliza de vida. Pero nunca una oferta que no puedas rechazar.

En el limbo quedarían los productos como tarjetas de crédito y otras condiciones que han venido aplicando y que no se regulan específicamente con la reforma de ley hipotecaria, si bien en todo caso esas cláusulas no te pasarán desapercibidas en el contrato, como explicaremos más adelante.

¿Qué cambia con la entrada en vigor de la nueva ley?

Según el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario aprobado en noviembre de 2017 (e incorporado al Anteproyecto de Ley XX/2016, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) lo que los bancos ya no pueden hacer es obligarte a contratar esos seguros con ellos para concederte la hipoteca. Tampoco empeorar las condiciones de la misma si tomas la decisión de no contratar esos seguros.

Eres libre de elegir la aseguradora que quieras para suscribir las pólizas de vida y de hogar, aún en el caso de que tengas que contar con un seguro mínimo contra incendios

Es decir: que la obligación puede ser contractual -que la concesión del préstamo dependa de tener contratado un  seguro que cubra ciertos riesgos- pero que te obliguen a contratar más o menos varias pólizas con ellos no tiene base legal. Eres libre de elegir la aseguradora que quieras para suscribir las pólizas de vida y de hogar, aún en el caso de que tengas que contar con un seguro mínimo contra incendios. Y así lo expresa el Proyecto de Ley en el artículo 8.1:

Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo. Se entiende por venta vinculada toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado”.

Sobre las antiguas prácticas de encarecer la hipoteca si no se aceptan los productos de la entidad, se pronuncia así en el artículo 8.4:

"En ningún caso la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo".

¿El banco exige que tengas un seguro de incendios? No hay problema. Pero no es legal que vincule la contratación de sus seguros a la hipoteca que firmes con ellos. Por lo tanto, puedes comparar diferentes opciones para asegurar tu hogar y garantizar un capital económico a tu familia en el futuro, y elegir el que mejor se adapte a tus necesidades y/o presupuesto. Ya no tienes que aceptar en ningún caso -si no te interesa- el producto que comercialice la entidad financiera a la que solicites el préstamo para poder obtener este. Ni aceptar que tu hipoteca sea, en ese caso, más cara.

¿Qué es la ley hipotecaria?

La ley hipotecaria es un texto legal que regula los contratos de créditos hipotecarios para la adquisición de bienes inmuebles. Esta aporta un marco jurídico e impone sanciones ante el incumplimiento de las normas que establece.

Con la nueva ley de crédito hipotecario, se persigue también otro objetivo: asegurar la transparencia en estas operaciones (dictando normas a tal efecto). La reforma de la Ley Hipotecaria es la respuesta legal a algo más que una recomendación por parte de la Unión Europea. Los seguros vinculados a las hipotecas ya vienen siendo considerados como una mala praxis de los bancos desde hace varios años.

En la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial en su artículo 12.1 se establece:

"Los Estados miembros autorizarán las prácticas de ventas combinadas, pero prohibirán las prácticas de ventas vinculadas".

Y continúa, en el punto 12.12:

Los Estados miembros podrán permitir a los prestamistas que exijan al consumidor suscribir una póliza de seguros pertinente en relación con el contrato de crédito. En estos casos, los Estados miembros velarán por que el prestamista acepte la póliza de seguros de un proveedor distinto de su proveedor favorito cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente al nivel que haya propuesto el prestamista".

Es, como puedes comprobar, el origen del nuevo Proyecto de Ley, que recoge así lo que dicta la normativa europea, acogiéndose a esta legislación para que se aplique en España y para que los seguros vinculados a la hipoteca dejen de ser obligatorios. Pero también vela por otros intereses de los consumidores, en detrimento de los de la banca.

La Ley Hipotecaria vigente data de 1946 (Real Decreto de 8 de febrero) aunque ha sido modificada a la largo de todos estos años por diferentes leyes. Dicho texto regula la propiedad de muebles e inmuebles, la inscripción en el registro y las hipotecas (Título V), entre otras materias.

¿Cómo defiende a los consumidores la nueva Ley Hipotecaria?

Como ya hemos avanzado, la transparencia en las operaciones bancarias es uno de los objetivos que persigue la reforma de la ley hipotecaria. De hecho, se apela directamente a los prestamistas a mantener en estas actividades una actitud “honesta, imparcial, transparente y profesional”, (artículo 4.1).

En aras de proteger al firmante de la hipoteca ante una situación de indefensión, antes de firmar (con un plazo de siete días de antelación) el usuario puede solicitar de forma gratuita ser informado por parte de un notario de posibles cláusulas abusivas de la entidad en las condiciones particulares del préstamo, según se regula en el artículo 7 de la nueva ley de crédito hipotecario.

El banco debe entregar al usuario siete días antes de la firma la documentación que aclara si existen o no cláusulas que puedan ser relevantes

Independientemente de que el usuario consulte a un notario, en el mismo plazo el banco debe entregar la documentación que aclara si existen o no cláusulas que puedan ser relevantes y a las que se debe prestar especial atención, tal y como dicta la nueva ley en el artículo 5.1.:

El prestamista deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de siete días respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

a) la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante un plazo de siete días desde su entrega.

b) una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a las limitaciones a la baja a la variación del tipo de interés, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago de cierto número de cuotas y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera”.

Se trata pues de zanjar así polémicas como la de las cláusulas suelo, tras resolverse en los juzgados: según informa Eldiario.es, el 98,3% de las 9.326 sentencias dictadas en 2017 por los juzgados sobre cláusulas suelo fueron favorables al cliente.

La justicia y ahora esta nueva Ley dan la razón a los usuarios, a los que también blinda de alguna forma como propietarios al cambiar las condiciones del desahucio. Si hasta ahora bastaba que el titular de la hipoteca no pagara tres cuotas para que el banco iniciara el proceso, el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario establece que la deuda ha de suponer el 2% del préstamo total -durante la primera mitad de la duración total del préstamo-. Durante los años restantes, esta deuda puede ascender hasta el 4% sin que el banco pueda pensar en echar a los propietarios por no poder asumir -temporalmente- las cuotas del préstamo.

Se pone fin también a las penalizaciones que podían suponer una gran parte de la letra de la hipoteca. Ahora hay un límite a la hora de establecerlas: el máximo del interés adicional debe equivaler, como máximo, al interés legal del dinero multiplicado por tres.

Tener la libertad de elegir a la aseguradora que nos ha de proteger ante supuestos tan graves como una posible invalidez permanente y absoluta es ahora un derecho de todo aquel que firme una hipoteca.

¿Cómo puedo cancelar el seguro vinculado a la hipoteca?

La nueva ley que regula las hipotecas también ha previsto cambios al respecto, favoreciendo de nuevo al consumidor. Cumplidos cinco años desde la firma del préstamo hipotecario y habiendo pagado religiosamente todas las cuotas, es posible cambiar de banco para este contrato sin tener que asumir una penalización económica por ello.

Si quieres cambiar tus seguros de vida y hogar de compañía, debes seguir los pasos que se indiquen en las condiciones particulares del préstamo. Lo habitual es que tengas que notificarlo a tu banco con al menos un mes de antelación y por escrito, para dejar constancia de ello. En el servicio de atención al cliente de la entidad o en cualquiera de sus oficinas podrán informarte de la documentación requerida para cancelar tu hipoteca.

Sin embargo, ten en cuenta que para cancelar tu seguro tendrás que contar con una póliza, puesto que sigue siendo obligatorio cubrir los riesgos que esta contempla. En ese caso, la solución pasa por comparar seguros primero y elegir el que más te convenza después, aplazando la fecha de entrada en vigor al momento de finalización de tu póliza anterior. Así puedes desligar tu seguro de hogar o de vida a la hipoteca.

¿Qué otros productos pueden intentan combinar los bancos a mi hipoteca?

La contratación de seguros no es la única condición que puede intentar poner un banco a la hora de conceder una hipoteca para una vivienda. Podrás verlos reflejados -o así debería ser- en las condiciones particulares del contrato.

En la venta combinada, la ley establece que "el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado"

Desde la exigencia de domiciliar el pago de tu nómina hasta la contratación de tarjetas de crédito y de débito -que suponen, además, pagar cuotas y comisiones- pasando por un plan de pensiones o la apertura de una cuenta. La reforma no habla de estos productos en concreto pero al regular las prácticas de venta combinadas sí dicta ciertas normas (artículo 8.6):

El prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el cliente pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) Que se está contratando un producto combinado.

b) Del beneficio que supone para el cliente su contratació.

c) De la parte del coste total que corresponde a cada uno de productos o servicios.

d) De los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

e) De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado”.

La letra pequeña, más clara que nunca

La reforma de la ley hipotecaria insiste en la transparencia de los bancos con más preceptos al respecto. Informar adecuadamente es una de las obligaciones que se impone a prestamistas e intermediarios de créditos inmobiliarios.

El artículo 27 regula los citados Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario, estableciendo una serie de aspectos que esa letra pequeña debe abordar, “en papel o en un formato duradero”: el coste de las posibles comisiones, cómo proceder a la hora de reclamar, si se ofrecen servicios de asesoramiento y si estos son independientes del préstamo y, en definitiva, todas las condiciones particulares que afectan al producto que se está contratando.

Otros seguros obligatorios… Para el prestamista

En la nueva ley hipotecaria se menciona la obligatoriedad de contar con otro seguro: el de responsabilidad civil profesional. Pero esta exigencia recae sobre el prestamista. Se trata de asegurar que, en caso de que los usuarios reclamen, el banco o la entidad financiera será solvente para afrontar las posibles indemnizaciones.

Esta obligación se establece en el artículo 28 (Requisitos de garantía de los intermediarios de crédito) punto 1, del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario:

Los intermediarios de crédito inmobiliario deberán disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a las responsabilidades que pudieran surgir por negligencia profesional en el ámbito territorial en el que ofrezcan sus servicios. No obstante, en el caso de los intermediarios de crédito inmobiliario vinculados, el seguro o aval bancario puede ser aportado por un prestamista en cuyo nombre el intermediario de crédito esté facultado para actuar”.

Uno de los cambios fundamentales es que pagarás menos en concepto de penalizaciones

En resumen...

Resumiendo, el cambio fundamental que aporta la ley es el intento de frenar las prácticas abusivas de la banca y garantizar los derechos del prestatario, que, hasta el momento, se ha encontrado indefenso en ciertos momentos. Así, con el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario:

  • Puedes elegir con quién suscribir tus seguros de vida u hogar. El banco no podrá obligarte a contratarlos con ellos para contratar su hipoteca ni empeorar las condiciones de la misma si optas por una póliza alternativa.

  • El banco deberá ser más transparente en la operación, informándote adecuadamente sobre las condiciones del préstamo hipotecario. Además, tendrás derecho a ser informado asimismo por un notario, cuyo objetivo será detectar cláusulas potencialmente abusivas.

  • No será tan fácil para el banco conseguir un desahucio. La deuda debe superar el 2% de la deuda durante la primera mitad de vida de la hipoteca para que el banco pueda iniciar el proceso.

  • Pagarás menos en concepto de penalizaciones, puesto que el interés adicional para estos casos vendrá marcado por un límite máximo y  no será el banco el que decida ese porcentaje, como ocurría hasta ahora.

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