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Compara antes de contratar tu hipoteca

Con nuestro comparador de hipotecas podrás analizar los préstamos hipotecarios de más de 30 entidades financieras y decidir cuál es el mejor banco para tu hipoteca.

Si lo deseas, nuestros especialistas te acompañarán durante todo el proceso y te ayudarán a elegir, conseguir y contratar la mejor hipoteca en función de tus características y necesidades.

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Por qué usar Acierto.com para contratar tu hipoteca

Si estás pensando en contratar una hipoteca, Acierto.com es tu sitio. En nuestro comparador de hipotecas recopilamos toda la información para que analices la oferta actual. Y te daremos todos los detalles para que valores qué te interesa más, contratar una hipoteca fija o variable.

Además, podrás hacer tus propios números con nuestro simulador de hipoteca y calcular la cuota hipotecaria que tendrás que pagar mes a mes. Porque queremos ayudarte a tomar las decisiones financieras más adecuadas.

En qué fijarse al hacer una comparativa de préstamos hipotecarios

A la hora de hacer una comparativa de préstamos hipotecarios hay que tener en cuenta varios aspectos.

  • Hipoteca fija o variable: en la primera las cuotas serán siempre las mismas durante toda la vida del préstamo y en las segundas variarán en cada revisión, en función de la evolución del tipo de referencia al que estén vinculadas.
  • Interés: se debe intentar que sea lo más bajo posible para abaratar al máximo las cuotas. A la hora de comparar dos hipotecas o más se pueden hacer simulaciones con una calculadora de préstamos hipotecarios.
  • Comisiones: cada banco tiene su propia política al respecto y hay algunas que están reguladas por ley. Se debe intentar que haya las menos posibles.
  • Capital solicitado: se recomienda pedir solo el dinero estrictamente necesario. Cuanto más se solicite, más intereses se tendrán que pagar (por regla general).
  • Plazo de amortización: pasa lo mismo que con el capital. Al calcular una hipoteca a 20 años, las cuotas serán más altas que si se hace la misma simulación con una hipoteca a 30 años.
  • Productos bonificables: la contratación de otros productos del banco puede suponer una rebaja en el tipo de interés de la hipoteca. Su suscripción no es obligatoria.
  • Operativa del banco: la entidad debe cubrir nuestras necesidades básicas como que su red de cajeros cumpla con nuestras expectativas, que nuestra operativa habitual (transferencias, cobro de cheques...) sea gratis, etc.

Cómo calcular la cuota de mi hipoteca

Se puede calcular la cuota de una hipoteca utilizando un simulador de hipotecas o comparador de hipotecas como el de Acierto.com. Para hacer la estimación, se tienen que introducir datos como el importe que se va a solicitar, el plazo de amortización y el tipo de interés.

Calcular una hipoteca fija es relativamente sencillo ya que, al tener el mismo tipo de interés durante todo el plazo de amortización, las cuotas serán siempre iguales. En cambio, calcular una hipoteca variable es más complicado ya que el interés va variando en función del valor que tenga el tipo de referencia cuando toca una revisión.

¿Hipoteca fija o variable?

En España se comercializan básicamente dos tipos de hipotecas: fijas y variables. Las fijas son aquellas en las que el tipo de interés es el mismo, siempre y cuando no haya cambios en la relación que se tiene con el banco. Las cuotas no varían independientemente de lo que suceda en los mercados financieros.

En las hipotecas variables el interés lo forman un diferencial -que se mantiene durante toda la hipoteca- y un tipo de referencia -como el euríbor-. Este último se va revisando de forma periódica (cada 6 o 12 meses) y, en función de cómo evolucione variarán las cuotas de la hipoteca.

Respecto a si es mejor una hipoteca fija o variable, depende de la situación económica y del perfil financiero de cada uno. Hoy, y debido al valor del euríbor (en negativo desde hace algo más de cinco años), las hipotecas fijas pueden resultar algo más caras que las variables ya que el interés es algo más elevado. Con todo, si en un futuro el euríbor se encareciera, podrían resultar más económicas.

Requisitos para que me concedan la hipoteca

No hay una fórmula mágica sobre cómo conseguir una hipoteca. Pero sí ciertos aspectos que facilitan el camino. Estos son los requisitos para una hipoteca:

  • Tener ahorros: hoy no hay hipotecas al 100 por ciento. Suelen financiar hasta el 80% del valor de compraventa o de tasación del inmueble. Así se ha de tener unos ahorros que lleguen a cubrir la parte a la que no llega la hipoteca.
  • Tener unos ingresos fijos, estables y que se puedan demostrar.
  • Tener estabilidad laboral. Para comprobar este aspecto se pide a los solicitantes que presenten documentos con su vida laboral.
  • Que la parte de los ingresos que se destina al pago de las cuotas no supere el 35%.
  • No estar ni haber estado en los últimos años en un listado de morosidad como Asnef.
  • Presentar toda la documentación que exige el banco para evaluar si se cumple con las condiciones para la hipoteca.
  • Tener relación con el banco: siendo buen cliente de una entidad es posible que se tengan más facilidades a la hora de conseguir la hipoteca.

Qué es el tipo de interés de la hipoteca

El tipo de interés es el precio que se compromete a pagar la persona que pide la hipoteca, al banco o financiera, por haberle prestado el dinero. En función del tipo de interés, podemos encontrar diferentes tipos de hipotecas.

  • Hipoteca fija: el interés no varía durante todo el plazo de amortización.
  • Hipoteca variable: el interés lo forman un diferencial, que durante todo el plazo de amortización es el mismo, y un tipo de referencia que se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses). El tipo de referencia más utilizado en España es el Euríbor.
  • Hipoteca mixta: una combinación de las dos anteriores. Tienen un tipo fijo durante los primeros años y un variable durante el resto del plazo de amortización.

Existen otros tipos de hipotecas pero son residuales, como las multidivisa. Y, por su complejidad, no están recomendadas para los usuarios medios.

¿Cuánto me dan de préstamo hipotecario?

Más que una cantidad concreta, el dinero que se da en un préstamo hipotecario dependerá de varios factores. Por una parte, será un porcentaje del valor de compraventa o de tasación del inmueble que se va a hipotecar. Así, no hay un importe máximo para pedir.

Lo más habitual es que el dinero que se pueda pedir se mueva entre el 50% y el 80% del valor de la vivienda. Si se trata de una hipoteca para una primera vivienda, el porcentaje que se podrá conseguir será mayor que si se pide una hipoteca para comprar una segunda residencia o un local.

Aunque hace unos años se podían encontrar hipotecas al 100 por ciento del valor del inmueble (algunas incluso incluían los gastos), hoy es complicado que los bancos y financieras faciliten hipotecas por encima del 80%.

Además, se tendrá en cuenta otro factor: la capacidad de endeudamiento de la persona que la solicita (la cuota que resulte de la hipoteca no debe superar el 35% de los ingresos).

Cómo hacer una subrogación de hipoteca

Una subrogación de hipoteca es una operación financiera en la que se cambian las condiciones de nuestra hipoteca. Puede hacerse llevando la hipoteca a otro banco -para mejorarla- o modificando alguno de los titulares.

Estos son los pasos que hay que seguir para hacer una a subrogación de hipoteca:

  • 1 · Hacer una comparativa de préstamos hipotecarios para localizar hipotecas con mejores condiciones que la actual.
  • 2 · Hacer la solicitud en una nueva entidad, que estudiará el caso. Si la operación sale aceptada, presentará una oferta en la que detalla las condiciones de la nueva hipoteca (tipo de interés, gastos, comisiones, cuadro de amortización, condiciones, etc.).
  • 3 · El nuevo banco pedirá al actual que le informe sobre el importe que queda por pagar. La entidad actual contará con un plazo de hasta 7 días para responder.
  • 4 · En los siguientes 15 días, el banco actual podrá hacer una contraoferta, mejorando las condiciones de la hipoteca que ya se tiene. Y el titular decidirá si la acepta o no.

Entre las condiciones para subrogar una hipoteca, destaca una: no haber tenido impagos en los cinco últimos años. Generalmente, el mejor momento para hacer una subrogación de hipoteca, es durante los primeros años de vida del préstamo hipotecario, cuando se están pagando más intereses.

Pregúntale a los expertos en hipotecas

Gastos de la hipoteca: ¿quién paga qué?

La Ley reguladora del crédito inmobiliario, conocida popularmente como Ley Hipotecaria, que entró en vigor a mediados de 2019, establece quién paga qué en los gastos de una hipoteca. Así, los bancos deben abonar los gastos de la hipoteca ligados a la constitución del préstamo:

  • Gastos de gestoría.
  • Registro de la propiedad.
  • Notaría.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
  • Una copia de la escritura.

Por su parte, el cliente tendrá que abonar:

  • La tasación de la vivienda o inmueble.
  • Su copia de la escritura.

¿Cómo elegir la mejor hipoteca?

Las necesidades y el perfil financiero de cada persona serán definitivos para elegir la mejor hipoteca para ella. No obstante, para una persona a la que le gusta tener sus números muy controlados y busca cierta seguridad, la mejor hipoteca será una a tipo fijo ya que sabrá siempre cuánto va a tener que pagar. En cambio, para otra a la que no le importa asumir algún riesgo, la hipoteca variable puede ser su opción.

Documentación para pedir una hipoteca

Aunque cada banco puede tener sus propios requerimientos, en general, la documentación para una hipoteca es:

  • Documento de identificación en vigor (DNI, NIE o pasaporte).
  • Vida laboral actualizada.
  • Movimientos bancarios de los últimos meses.
  • Declaración del IRPF del último año.
  • Si tiene otros préstamos o créditos por valor superior a 6.000 euros, recibos y datos del CIRBE.
  • Si la vivienda donde reside es de alquiler, el contrato y últimos recibos; si fuera de propiedad (o se tuviera otro inmueble de propiedad), las escrituras.
  • Todos los ingresos que, además del trabajo, se pudieran tener.
  • En el caso de haberlo firmado, el contrato de arras.

¿Qué es una novación de la hipoteca?

Una novación de la hipoteca es una operación financiera a través de la cual se modifican las condiciones del préstamo hipotecario actual. Se puede solicitar con varios objetivos:

  • Ampliar o reducir el plazo de amortización.
  • Mejorar el tipo de interés. Incluso, modificarlo.
  • Ampliar o reducir el importe de la hipoteca.

Llevar a cabo una novación de la hipoteca conlleva una serie de gastos. Por un lado, habrá que abonar la comisión por novación o modificación de condiciones. Por otro, habrá que cubrir los gastos de la nueva escritura e impuestos y los de registro, gestoría y notaría.

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