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Hipotecas variables

Compara hipotecas variables en Acierto.com y consigue mejores condiciones para ti

¿Vas a comprar una casa y tienes que pedir una hipoteca? Descubre aquí cómo son las hipotecas variables, cuáles son sus requisitos y en qué se diferencian de las hipotecas fijas. Y si lo que quieres es conseguir la mejor hipoteca variable para ti ya, entra en nuestro comparador de hipotecas. En solo 2 minutos podrás comparar la oferta de hipotecas a tipo variable de más de 30 entidades, ver qué préstamos hipotecarios se ajustan más a tus necesidades y conseguir el mejor.

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HIPOTECAS VARIABLES

Qué es una hipoteca variable

Una hipoteca variable es un tipo de financiación cuya principal finalidad es la compra o la rehabilitación de una vivienda. Una de sus principales características, y de ahí su nombre, es el tipo de interés que se le aplica. Y es que en las hipotecas a tipo variable este interés no es estable en el tiempo, sino que va variando durante el plazo de amortización.

El motivo es que el tipo de interés de una hipoteca variable es la suma de dos porcentajes: una que se mantiene estable y otra que va vinculada a un tipo de referencia (euríbor, IRPH...). Y este último se va revisando cada cierto periodo de tiempo (seis meses, un año, etc.).

Una hipoteca a tipo variable permite obtener, como sucede con cualquier tipo de préstamo hipotecario, una cantidad importante de dinero que se devuelve habitualmente en un plazo de amortización amplio, superior a 15 años. Además, el bien que se emplea como garantía es un inmueble (ya sea el que se va a comprar u otro del que ya se dispone).

Chica con calculadora calcula hipoteca variable

Cómo funciona una hipoteca variable

Una de las características de las hipotecas variables es que las cuotas que se van a pagar no van a ser las mismas durante toda la vida del préstamo. Esto es que irán cambiando en función de la evolución de los tipos de referencia, en cada revisión (las revisiones se realizan según lo pactado).

Como hemos apuntado en el apartado anterior, el tipo de interés de una hipoteca variable se forma por la suma de dos porcentajes:

  • El diferencial: se mantiene estable durante todo el periodo de amortización. Lo establece el banco en el momento de negociar la hipoteca.
  • El tipo de referencia: el más habitual en España es el euríbor (se utiliza en ocho de cada 10 hipotecas variables) y su valor se revisa cada seis o 12 meses. Es decir, va variando en función de la cifra que marca en el momento de la actualización. Así, si la evolución del euríbor en el momento sigue una tendencia ascendente, las cuotas serán más caras y si es inferior, más baratas.

Ejemplo de hipoteca variable

Para ver cómo puede evolucionar una hipoteca variable, pongamos un ejemplo concreto. Hemos calculado las cuotas del titular de una hipoteca de 150.000 euros a amortizar en 30 años con un interés variable, formado por la suma de un diferencial del 1,00 % y el valor del euríbor, que se revisa cada año tomando de referencia el dato del mes de abril.

Según nuestro simulador de hipotecas variables, las cuotas que habrá pagado en los últimos diez años habrán sido, aproximadamente, de:

Año Cuota (en euros) Euríbor Diferencial Interés total
 
2012
630 1,368 % 1,00 % 2,368 %
 
2013
561 0,528 % 1,00 % 1,528 %
 
2014
568 0,604 % 1,00 % 1,604 %
 
2015
535 0,180 % 1,00 % 1,180 %
 
2016
521 -0,010 % 1,00 % 0,99 %
 
2017
513 -0,019 % 1,00 % 0,881 %
 
2018
508 -0,190 % 1,00 % 0,810 %
 
2019
512 -0,112 % 1,00 % 0,888 %
2020
513 -0,108 % 1,00 % 0,108 %
;
2021
486 -0,484 % 1,00 % 0,484 %
 
2022
531 0,130 % 1,00 % 0,130 %

 

Como se puede ver en la tabla, el diferencial se ha mantenido siempre estable pero las cuotas han ido variando año tras año. Lo han hecho en función del valor que marcaba el euríbor en el momento de la revisión. Cuando este es más alto, las cuotas han sido más caras y cuando ha sido más bajo (ha estado seis años marcando valores negativos), han sido más baratas.

¿Hipoteca con interés fijo o variable? ¿Qué es mejor?

Pero, qué es mejor, ¿una hipoteca con interés fijo o variable? Una vez más depende. Históricamente se ha considerado que las hipotecas fijas acababan resultando más caras que las variables ya que tenían unos intereses más elevados.

Además, en los últimos años (desde febrero de 2016), el principal índice de referencia de las hipotecas variables en España, el euríbor, ha marcado valores negativos, hecho que se tradujo en una rebaja de las cuotas. Con todo, en abril de 2022 volvió a marcar un valor positivo con un consecuente encarecimiento de las letras. Y se prevé que seguirá en aumento.

Más allá en este caso concreto, el perfil del solicitante tiene mucho que ver y, en general, se recomiendan las hipotecas fijas a aquellas personas a las que no les gustan los riesgos, quieren tener sus números controlados y saber qué van a pagar cada mes ya que las cuotas no cambiarán durante toda la vida de la hipoteca.

En cambio, las hipotecas variables se suelen ofertar a personas a las que no les importa asumir ciertos riesgos ya que, como hemos visto, el euríbor tanto puede bajar, hecho que beneficiará a los hipotecados, o subir, y provocar un encarecimiento de las cuotas.

Requisitos de las hipotecas variables

Los requisitos para una hipoteca variable no distan mucho de los términos que se tienen que cumplir a la hora de solicitar cualquier tipo de préstamo hipotecario. Y, aunque cada banco puede tener sus propios requisitos, hay algunos que se repiten de forma constante. Te detallamos a continuación cuáles son los más frecuentes.

Ahorros en una hipoteca a tipo variable

Tener ahorros suficientes para pagar lo que se conoce como "entrada" es una de las principales condiciones a la hora de pedir una hipoteca. Para orientarnos, se recomienda que los ahorros asciendan al 30 % del valor de tasación o de compraventa del inmueble, para hacer frente al importe que no cubre la hipoteca (20 %) y a los gastos de adquisición (10 %).

Recordemos que el importe que los bancos conceden habitualmente corresponde al 80 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda. En alguna ocasión pueden facilitar una hipoteca 90 por ciento y muy rara vez superar ese porcentaje (el mercado de hipotecas 100 es casi inexistente).

Tener ingresos fijos y estables

Contar con unos ingresos fijos y demostrables y tener estabilidad y antigüedad laboral son dos factores que ayudan a la hora de conseguir una hipoteca. Dicho de otro modo, hay ciertos tipos de contratos de trabajo lo tienen más sencillo ya que los bancos entienden que son más seguros que otros.

A modo de ejemplo, los funcionarios y las personas con contratos indefinidos tienen menos problemas que personas con contratos de obra, temporales o en paro.

Disponer de un nivel de endeudamiento saludable

Otro de los aspectos que va a querer conocer el banco, y que va a tener en cuenta antes de conceder una hipoteca variable, es si se tienen otros préstamos y a cuánto ascienden. Así, en caso de haberlos, calculará lo que se conoce como ratio de endeudamiento. Es decir, el porcentaje de los ingresos que se dedican a pagar otras financiaciones o deudas.

En general, se estima que el importe que se dedica a abonarlas no debe el 35% de los ingresos justificables. Aquí debemos saber que se tienen en cuenta todas las entradas de dinero justificables que hay en la unidad familiar: sueldos, pensiones, rentas, alguna inversión, etc.

No estar en listados de morosidad

Estar en un listado de morosidad (ASNEF o Rai, por ejemplo) quiere decir que no se ha pagado una deuda: ya sean facturas de la luz o del teléfono o las cuotas de un préstamo. Y puede ser, entre otros, por un descuido o porque no se tienen los fondos suficientes.

Sea como sea, los bancos y financieras lo tienen muy en cuenta y suelen frenar cualquier solicitud de financiación (ya no solo hablamos de hipotecas sino de préstamos en general) de personas que aparecen en estos tipos de listados.

Presentar avales, otro posible requisito

Aunque no son un requisito indispensable a la hora de pedir una hipoteca variable, en ocasiones los bancos exigen que se presenten avales. Son garantías que cubrirán el pago de las cuotas en caso de que el titular o titulares del préstamo no puedan hacer frente a las mismas.

Los avales se piden, por ejemplo, cuando al banco o la financiera les surge alguna duda sobre la solvencia futura del titular o porque el importe que se solicita es muy elevado. Los avales pueden ser de dos tipos:

  • Materiales: ahorros, otros inmuebles o propiedades...
  • Personales: otro individuo que aporta sus bienes como garantía. Antes de aprobarlo como aval, el banco le exigirá que presente la misma documentación que si él mismo pidiera la hipoteca.

Vinculación con la entidad en una hipoteca variable

Ser cliente de un banco no es un requisito, como tal, a la hora de conseguir una hipoteca. Con todo, puede facilitar y agilizar el camino hacia la concesión ya que la entidad conoce nuestras características, nuestros ingresos, nuestros movimientos bancarios, nuestra respuesta a los pagos...

A esto hay que añadir las bonificaciones que se pueden obtener en la hipoteca (rebajas en el tipo de interés) si se contratan otros productos de la entidad como cuentas nómina, planes de ahorro o seguros, entre otros.

En este punto, cabe recordar la concesión o no de la hipoteca no puede estar determinada por la contratación de otros productos del banco. Eso sí, en el momento de negociarla, la entidad puede ofrecernos descuentos en el tipo de interés de la misma si suscribimos otros de sus productos.

Presentar la documentación que te pidan en una hipoteca variable

Como hemos ido viendo, el banco hará un estudio de nuestro perfil financiero, laboral y económico para determinar si acaba concediendo o no la hipoteca. Para ello pedirá varios documentos a los solicitantes de la misma. El hecho de no presentarlos en el momento acordado o no llevar algunos, puede ralentizar e incluso paralizar el estudio de viabilidad del préstamo.

En general, y como veremos detallados en el siguiente punto, los documentos que se tienen que presentar son identificativos, sobre los estados civiles, contratos, movimientos bancarios, etc.

Igualmente, insistimos, estos documentos son generales. El banco puede pedirnos otros papeles en función de la finalidad de la financiación ya que no es lo mismo pedir una hipoteca para comprar un piso que solicitar una hipoteca autopromotor, que una hipoteca para una reforma o una hipoteca para segunda vivienda.

Hombre señala donde firmar hipoteca variable

Documentación en una hipoteca variable

Como hemos visto en el punto anterior, cuando se solicita una hipoteca variable, y para que el banco estudie la viabilidad de la operación, se deberán presentar ciertos documentos. Con ellos intentará validar que las personas que piden el préstamo van a poder hacer frente a los pagos a lo largo del plazo de amortización.

Salvo casos concretos, en los que se piden préstamos con unas características muy determinadas, en general, estos son los documentos que hay que presentar a la hora de solicitar una hipoteca variable:

  • DNI o NIE o pasaporte.
  • Declaración del IRPF del último año.
  • Resumen actualizado de la vida laboral.
  • Extractos con los movimientos bancarios de los dos o tres últimos meses.
  • Si se tienen otros préstamos: recibos y datos del CIRBE.
  • Si se vive de alquiler, contrato de arrendamiento y últimos recibos.
  • Si se tiene otro inmueble, las escrituras.
  • Si hubiera otros ingresos (rentas, bonos, etc.), justificaciones.
  • Si se ha firmado, copia del contrato de arras.

Además, el solicitante trabaja por cuenta ajena deberá presentar:

  • Contrato laboral.
  • Últimas nóminas.

Y si, por el contrario, es autónomo:

  • Declaración anual del IVA.
  • Pagos trimestrales del IVA del año en curso.
  • Declaración anual y fraccionada del IRPF.
  • Los últimos pagos a la Seguridad Social.

Qué entidades ofrecen hipotecas variables

Las hipotecas variables son una constante en las carteras de productos de financiación de la gran mayoría de bancos. De hecho, antes de que el euríbor empezara a marcar mínimos históricos (en febrero de 2016) era la principal vía de financiación a largo plazo en España, por encima de las hipotecas a tipo fijo.

Te explicamos algunas de las entidades que ofrecen hipotecas variables en la actualidad.

Hipoteca variable ING

Las hipotecas variables son uno de los productos que ofrece ING dentro de su cartera de hipotecas naranja. La gran particularidad de estos préstamos es el plazo de amortización mucho más largo que el que facilitan otros bancos.

Así, el plazo en el que se puede devolver el dinero en las hipotecas variables de ING oscila entre los 9 y 40 años. Eso sí, siempre y cuando ninguno de los titulares supere los 75 años en el momento de acabar de pagar la hipoteca.

Hipoteca variable BBVA

La hipoteca variable de BBVA financia hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa si se solicita para la compra de una vivienda habitual mientras que el porcentaje baja hasta el 70 % si se trata de una segunda vivienda.

En este caso, el plazo de amortización se extiende hasta los 30 años y se pueden conseguir rebajas en el tipo de interés si se contratan otros productos de la entidad.

Hipoteca variable Santander

Habitualmente, Banco Santander es la entidad con un mayor abanico de hipotecas: hipoteca joven, para cambiar de casa, para adquirir una primera, hipotecas para segunda vivienda, para mejorar la hipoteca que se tiene... Y, en la mayoría de los casos, las ofertas de hipotecas a interés fijo o interés variable.  

En cuanto a la hipoteca variable Santander, se comercializa para primeras con plazos de amortización de hasta 30 años y financia hasta el 80% del valor de tasación o compraventa. En el caso de segundas residencias, el plazo desciende hasta los 25 años y la financiación hasta el 70 %. 

Cómo identificar la mejor hipoteca variable

Como expertos en la materia, desde Acierto.com podemos afirmar que no hay una hipoteca variable mejor que otra. Su idoneidad dependerá de varios factores y de si cubre las necesidades del solicitante y de si, además, se adapta a sus características y circunstancias.

Partiendo de esta base, hay algunos puntos clave que nos pueden ayudar a encontrar la mejor hipoteca para cada perfil. Te los explicamos uno a uno.

El dinero que se pide en una hipoteca variable

Uno de los principales aspectos a tener en cuenta es la cantidad de dinero que se pide al banco y esta debe ser acorde a la realidad. Es decir, no se debería solicitar más de la cuenta para, además de la compra de la casa adquirir los muebles, un coche o cualquier otro gasto.

En la actualidad, y si se trata de una primera vivienda, los bancos no suelen facilitar más del 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble que hipotecamos. El porcentaje disminuye hasta el 60 % en segundas residencias.

El plazo de amortización de la hipoteca variable

El plazo de amortización máximo en una hipoteca variable (los años en los que se puede devolver el dinero al banco) no suele superar los 30 años. Se entiende que cuanto más largo sea el plazo, las cuotas mensuales serán más bajas, pero al final del préstamo se habrán pagado más intereses al banco.

Al contrario, cuanto más breve sea el plazo de amortización, las letras serán más altas pero el volumen total de intereses será menor. Es por este motivo que se acostumbra a aconsejar que el plazo de amortización sea lo más corto posible siempre y cuando la economía familiar pueda sufragar las mensualidades sin problema.

El tipo de interés, fundamental al elegir la mejor hipoteca variable

En cualquier tipo de financiación, ya sea el de una hipoteca variable (o también en una fija o un préstamo personal) tenemos que intentar que el tipo de interés que nos aplica el banco sea lo más bajo posible.

Y es que, dicho de forma sencilla, el tipo de interés es el precio que pagamos al banco por el hecho de dejarnos una cantidad de dinero que le iremos devolviendo a plazos, durante un periodo concreto de tiempo.

Gastos relacionados a la hipoteca variable

Sobre los gastos de una hipoteca variable, partimos de la base que, según fija Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (técnicamente Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario), el hipotecado debe pagar la tasación del inmueble y su copia de escritura de la hipoteca.

Pero más allá hay otros costes, las comisiones. De apertura, de cancelación anticipada, por novación o por impago, por citar algunas. En este caso, es recomendable revisar qué comisiones tiene la hipoteca y a cuánto ascienden, para –si existen- intentar negociarlas y que sean lo más bajas posible.

Hacer cálculos con los costes de los productos bonificadores

Como hemos adelantado antes, los bancos pueden ofrecer rebajas en los tipos de interés de las hipotecas variables si se contratan otros productos de la entidad como cuentas nómina, tarjetas, planes de ahorro, seguros... Pero no pueden obligar a su contratación.

Sea como sea, el banco debe informar al detalle de las características, implicaciones y costes de cada uno de ellos. Por otra parte, el solicitante debería hacer cálculos para ver si la suscripción le aporta beneficios económicos o no.

Tener capacidad de devolver el dinero

Con todos estos datos, ya es posible hacer algunos cálculos y simulaciones de la hipoteca variable para ver cómo quedarán las cuotas y determinar, entre otros, si se tiene capacidad de endeudamiento: se van a poder pagar las letras de la hipoteca sin pasar apuros, de forma desahogada.

En estos casos, recordamos, se recomienda que la ratio de endeudamiento no supere el 35 % de los ingresos que entran en una casa.

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  • Para qué pides la hipoteca variable (comprar una primera o segunda vivienda, mejorar la hipoteca actual, etc.).
  • Cuál es el precio de la vivienda que vas a hipotecar.
  • Cuánto dinero puedes aportar para la entrada.
  • Cuántos titulares va a tener la hipoteca.
  • El tipo de contrato laboral del titular de la hipoteca que tiene más ingresos.
  • Cuánto suman los ingresos de todos los titulares de la hipoteca.
  • Si hay otros préstamos en marcha, cuánto suman las cuotas mensuales.
  • Dónde está la vivienda que se quiere comprar.
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Preguntas frecuentes sobre las hipotecas variables

Hasta aquí te hemos contado las principales características de las hipotecas variables. Ahora te vamos a responder a algunas preguntas frecuentes que otros usuarios nos han dejado acerca de este tipo de financiación.

¿Puedo saber cuánto pagaré en una hipoteca variable?

En general, no. Saber a priori lo que se va a pagar durante todo el plazo de amortización en una hipoteca variable es imposible ya que el importe de las cuotas dependerá del valor que tenga el tipo de referencia en el momento de la revisión y este va a ir variando en función de la evolución de los mercados.

Así, y al tratarse de un préstamo a tan largo plazo, el tipo de referencia irá oscilando y podrá marcar mínimos (que nos rebajarán las cuotas) o máximos (que nos las subirán).

¿El diferencial de una hipoteca variable no cambia nunca?

En principio, el diferencial de una hipoteca variable no cambiará nunca durante toda todo el periodo de amortización, ya sean 15 o 30 años, a no ser que se produzcan cambios en la contratación de productos bonificables.  

Esto es, si se suscriben productos bonificables que hasta ahora no se tenían contratados, se conseguirá una rebaja del diferencial. Esta irá en función de los precios establecidos por la entidad. Si, por el contrario, se anula la contratación, se producirá un encarecimiento del diferencial.

¿Cómo afecta el euríbor en una hipoteca variable?

La evolución del euríbor afectará inevitablemente en las cuotas de una hipoteca variable siempre y cuando el préstamo esté referenciado a él. Así, el valor que marque en el momento en el que toque revisar las condiciones de la hipoteca condicionará y determinará la letra que se pagará cada mes hasta que se produzca la próxima revisión.

Esto es, si el euríbor se sitúa en un valor más bajo que el de la anterior revisión, las cuotas se rebajarán. Si por el contrario es más alto, las letras se encarecerán.

Hay que recordar que el euríbor es el principal tipo de referencia en las hipotecas variables que se firman en España (se estima que ocho de cada 10 van vinculadas a él).

¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?

Los periodos de revisión de una hipoteca variable se establecen en el momento de negociar las condiciones de la misma. Aunque no hay un tiempo estipulado, lo más habitual (sobre todo en las hipotecas variables referenciadas al euríbor) es que se revisen cada seis o 12 meses.