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Cómo conseguir una ampliación de hipoteca

Ampliar la hipoteca puede ser una buena opción para pagar menos cada mes o tener más capital

Según el INE, en España hay más de 26.000 viviendas hipotecadas. Una cifra que evidencia el largo compromiso que miles de ciudadanos tienen con su banco. Sin embargo, y precisamente por su larga duración, no siempre es posible hacer frente a las cuotas. Un momento en el que pedir una ampliación de hipoteca puede ser la opción. Pero, ¿qué significa exactamente? ¿En qué circunstancias es posible ampliar la hipoteca? ¿Qué gastos implica?

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Ampliación de hipoteca: qué es

Una ampliación de hipoteca es una acción que implica un cambio en las condiciones de nuestra hipoteca y que, por tanto, requiere de una negociación con la entidad bancaria. Se trata de una operación flexible y personalizada que se realiza a petición del cliente y que permite modificar el producto que ya hemos suscrito para adaptarlo a nuestra situación actual.

Esta clase de trámite suele solicitarse en dos ocasiones: cuando el cliente se ve obligado a enfrentarse a dificultades económicas o cuando necesita financiación extra para otros proyectos personales, como emprender un negocio. 

Tipos de ampliación de hipoteca

En concreto, existen tres tipos distintos de ampliación de hipoteca.

  • Ampliación del capital de la hipoteca: lo que se amplía es el importe, la cantidad de dinero que hemos solicitado al banco. Esto nos permitirá disponer de más fondos pero también supondrá una subida de las cuotas a no ser que también extendamos más el plazo de devolución.
  • Ampliación del plazo: nos referimos a alargar el número de años de los que se dispone para devolver el préstamo hipotecario a la entidad financiera. Si ampliamos el plazo, las cuotas mensuales se reducirán. Algo muy útil en tiempos de crisis o de una reducción de los ingresos en la unidad familiar, por ejemplo.
  • Ampliación del plazo y del capital: consiste en combinar las dos opciones anteriores. Esto permite disponer de más dinero pero también ajustar las cuotas mensuales a nuestras posibilidades económicas.

¿Quién puede pedir una ampliación de hipoteca?

A priori, cualquier persona que tenga contratado un préstamo hipotecario puede solicitar una ampliación de hipoteca. No obstante, el banco volverá a analizar nuestro perfil crediticio y nuestra solvencia para decidir si nos la concede o no. Entre otros, valorará la cantidad que nos queda por devolver, nuestros ingresos y gastos, si hemos ido saldando nuestras deudas a tiempo, etcétera.

Requisitos para ampliar la hipoteca

Estos son algunos requisitos habituales para ampliar la hipoteca:

  • Justificar la ampliación de la hipoteca. Es decir, explicar a qué se va a destinar el capital solicitado o por qué se está pidiendo alargar la duración de la hipoteca. Para ello deberemos aportar la documentación correspondiente.
  • Estar al corriente de todos nuestros pagos.
  • Tener un nivel de endeudamiento adecuado.
  • Tener estabilidad laboral.
  • En el caso que lo soliciten, contar con un aval o bien con el que se pueda responder en caso de que no se abone el préstamo hipotecario.

Pero hay que tener en cuenta que presumiblemente no nos concederán la ampliación de hipoteca (principalmente la ampliación del plazo de devolución para reducir las cuotas) si, por ejemplo, tenemos inscritas otras cargas posteriores, si nos quedan muchos años para amortizarla (más de 20 años) o si al acabar de pagar la hipoteca vamos a superar una determinada edad –habitualmente ronda los 70 años–. En cualquier caso, las condiciones para ampliar la hipoteca varían en función de la entidad y de la persona que la solicita. Por eso te recomendamos utilizar un comparador de hipotecas como el de Acierto.com y cotejar todas tus opciones..

Gastos de la ampliación de hipoteca

Por supuesto, la ampliación de la hipoteca conlleva una serie de gastos asociados que deberán tenerse en cuenta a la hora de decidir si queremos realizarla o no:

  • Comisión por novación: es una comisión que depende del banco pero hay límites marcados por Ley. Así, si solo se modifica el plazo, la comisión no puede superar el 0,1%  Si se modifica de interés variable a fijo, la comisión no puede superar el 0,15% y solo se puede aplicar en los tres primeros años del contrato.
  • Notaría: el coste del notario para una novación se sitúa entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de amortizar. Según el Tribunal Supremo, el comprador solo ha de abonar el 50% de estos gastos.
  • Registro: puesto que al modificar una hipoteca también tienes que inscribirla en el Registro, se tendrán que pagar gastos que conlleve y que, aproximadamente, son la mitad del precio de notaría.  
  • Gestoria: este gasto es un gasto que no está regulado por la Ley y dependerá de la empresa que se contrate. 
  • Tasación: en caso de ser necesaria, y también la pagará el cliente. 
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: las ampliaciones pactadas entre entidad y cliente que tengan por objeto el tipo de interés o plazo inicialmente pactados estarán exentas de este impuesto. En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, el banco paga el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que se genera a partir de una ampliación de capital. 

¿Vale la pena ampliar la hipoteca?

La principal ventaja de ampliar la hipoteca es que suele resultar más económico que contratar una nueva hipoteca o incluso que contratar un préstamo personal, precisamente porque los intereses son menores. 

No podemos dejar de hablar tampoco de la facilidad del trámite, frente a otros como la subrogación de la hipoteca, por ejemplo. No obstante, decidir si ampliar la hipoteca merece la pena dependerá de las condiciones que nos ofrezca nuestro banco y de nuestras circunstancias personales.

Por ejemplo, si decidimos solicitar una ampliación del plazo para pagar menos cada mes, es conveniente señalar que se trata de una solución conveniente en momentos de verdadera necesidad económica. ¿El motivo? Que, al estar pagando durante más años el préstamo, a la larga, acabaremos abonando más intereses.

En el caso de la ampliación de capital para conseguir dinero para otro proyecto, es importante valorar si el tipo de interés va a continuar siendo el mismo y a cuánto ascenderán los gastos de la ampliación de la hipoteca. De hecho, cabe la posibilidad de que las condiciones de nuestra hipoteca no sean las mejores, por ejemplo, porque cuando la contratamos los tipos de interés eran altos. 

En ese caso podemos meditar la opción de contratar una segunda hipoteca en lugar de ampliar la hipoteca actual, aunque esta alternativa suele suponer más gastos. El cómputo final es lo que debemos examinar. 

Alternativas a la ampliación de hipoteca

Como decíamos, existen alternativas a la ampliación de hipoteca. Las más comunes son rehipotecar la vivienda, pedir otra hipoteca, o pedir un préstamo. Cada una de ellas conlleva sus ventajas e inconvenientes y, solicitarlos o no, dependerá de nuestras necesidades. 

Pedir un préstamo en lugar de ampliar la hipoteca

Por ejemplo, si nuestros problemas de liquidez son temporales y tenemos esperanzas fundadas de que la situación cambie, podemos recurrir a créditos rápidos o a préstamos personales que nos permitan cumplir con las cuotas mensuales. También podemos hacerlo cuando la cantidad que necesitamos (en el caso de la ampliación de capital) no es muy elevada.

No obstante, se estima que la diferencia entre una ampliación de capital de la hipoteca y un crédito al consumo puede ser de hasta 2.000 euros, en favor de la hipoteca.

Rehipotecar la vivienda

Por regla general, rehipotecar suele conllevar más gastos y, consecuentemente, resultar menos rentable. Es decir, para ampliar la hipoteca solo hará falta un trámite mientras que rehipotecar implica dos movimientos: cancelar la hipoteca y constituir una nueva.

Es decir, deberemos abonar los gastos de la comisión por cancelación de  la hipoteca, la escritura de cancelación en el notario, la anulación de la carga en el Registro y la posible gestoría, la comisión de apertura, la nueva tasación del inmueble, los gastos de notaría, registro de la propiedad, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Pedir una nueva hipoteca en lugar de ampliarla

Pedir otra hipoteca en lugar de ampliar la actual es otra opción que a priori también parece más cara por los gastos que implica (y por las incomodidades, trámites, tiempos y documentación que suele conllevar). No obstante, dependerá también de las condiciones de nuestro actual préstamo hipotecario. 

En cualquier caso, lo idóneo será realizar varias simulaciones antes de tomar una determinación. De hecho, comparar es un proceso que deberíamos realizar antes de contratar cualquier producto de este tipo. El comparador de hipotecas de Acierto.com nos permitirá hacerlo de forma rápida y conocer las condiciones de las mejores hipotecas y préstamos personales del mercado. Algo clave si tenemos en cuenta que estamos firmando un contrato que se alargará gran parte de nuestra vida. 

Con herramientas como la de Acierto.com ganaremos tiempo y claridad. Además, cuentan con un equipo de expertos que, si lo deseas, te acompañarán durante todo el proceso, desde la comparación hasta la contratación del producto que más se ajuste a tus necesidades.