Todo sobre los tipos de interés de una hipoteca

¿Qué son los tipos de interés?

Los tipos de interés marcan el precio de cualquier operación financiera. Su aplicación determina el coste real de, por ejemplo, un préstamo personal o una hipoteca: cuánto pagaremos porque un banco nos anticipe un determinado capital en concepto de intereses. Es decir, el tipo de interés representa el precio del dinero; lo que nos va a costar que un banco (o una entidad prestamista) nos lo deje.

Los tipos de interés se expresan en tantos por ciento y corresponden a un determinado porcentaje de la cuantía total. Además, no solo afectan a los préstamos personales e hipotecarios. Las operaciones entre bancos también están gravadas con otros tipos de interés. En la zona euro, el Banco Central Europeo (BCE) es el organismo que fija el tipo de interés oficial o el precio oficial del dinero.

Los tipos de interés en una hipoteca

Los tipos de interés de una hipoteca determinan el precio que hemos de pagar al banco, que se suma así a la cuantía del crédito y supone un porcentaje del total. El Tipo de Interés Nominal (TIN) marca el precio de la financiación en sí, pero si queremos saber su coste total, en el que se incluye el TIN y otros gastos, tendremos que fijarnos en la Tasa Anual Equivalente, la TAE.  

El tipo de interés de una hipoteca puede ser de tres tipos: fijo, variable o mixto. Cada uno tiene sus ventajas y sus inconvenientes y dependerá de cada perfil que resulte más conveniente decantarse por uno u otro.  

Interés fijo

En una hipoteca fija o a tipo fijo el tipo de interés es idéntico a lo largo de toda la vida del préstamo porque no se basa en ningún índice de referencia que pueda variar en el tiempo. Es un porcentaje pactado de antemano y que no cambia, con independencia de lo que pase con los tipos de interés en el mercado.

Es la opción más conservadora, para quien prefiere saber cuánto va a pagar en cada letra hasta amortizar el préstamo. Esta certidumbre es su mayor atractivo. Sin embargo, el interés fijo puede salir a la larga algo más caro que el variable. 

Interés variable

En las hipotecas variables se toma un índice de referencia para el cálculo de los intereses. El más frecuente es el euríbor al que se le suma un porcentaje (un diferencial cuya cuantía es fija durante toda la vida del préstamo).

La cuota fluctúa según va evolucionando el valor del euríbor diario. Es habitual que se establezcan revisiones semestrales o anuales para actualizar el tipo de interés según el valor del euríbor. El tipo de interés de estas suele ser inferior al de las fijas. Sin embargo, tienen la desventaja de no aportar esa seguridad que da la hipoteca fija, de saber cuánto vas a pagar en cada cuota.

Interés mixto

En la hipoteca mixta se aplica el tipo de interés fijo durante un tiempo determinado (pactado de antemano y que se puede alargar hasta 15 años). Pasado este tiempo, se aplica el tipo variable sumado al valor del euríbor. 

Puede ser una buena opción cuando en el momento de la firma de la hipoteca disfrutas de una estabilidad económica y quieres saber qué vas a pagar durante un tiempo. Después, dependerá de lo que dicte el euríbor, aunque tus cuotas podrán variar (a tu favor si el euríbor baja).

Cómo influye el tipo de interés en la cuota

¿Qué impacto real tiene en la cuota los tipos de interés? Dependiendo si son fijos, mixtos o variables, tendrán una repercusión en la cuantía de tu cuota mensual. Veámoslo con un ejemplo sencillo. Supongamos una hipoteca cuyo importe son 220.000 euros y el plazo de amortización es de 30 años.  

• Tipos fijos: si el tipo de interés es del 2,8 %, pagarás cada mes una cuota de 905 euros, siempre la misma, ni subirá ni bajará.   
• Tipos variables (euríbor + 0,8 %). Con euríbor a 0,8 % pagarás cada mes 1.000 euros. Si baja al 1 % la cuota sería de 790 euros. Si el euríbor sube al 5 % la cuota ascendería a 1.290 euros.  
• Tipos mixtos (primeros 10 años 2,2 % fijo, luego euríbor + 0,8 %): pagarías 835 euros mensuales los primeros 10 años, posteriormente abonarías lo mismo que enb el caso que acabamos de ver de tipos variables.

Cuál elegir según el euríbor

La regla es sencilla. Si el euríbor está alto y además las previsiones apuntan a que no descenderá a medio o largo plazo, una hipoteca mixta o variable resultará cara y menos atractiva, siendo mejor elección una a tipo fijo.  Veámoslo mejor en cada tipo de préstamo. Por tanto: 

• Euríbor alto y con expectativa de que se mantenga en esos niveles o incluso suba más: hipotecas mixtas y variables son más caras. No es recomendable contratarlas y si ya se tiene una así, es mejor cambiarla a tipo fijo. 
• Euríbor bajo y con previsión de que no subirá: las mixtas y variables son más baratas que la fija. Solo se aconsejaría la fija para personas que les da igual pagar más dinero a cambio de la seguridad de saber que pase lo que pase en el futuro, su cuota no se incrementará.

Qué perfil financiero encaja mejor con cada opción

La diferencia real entre fija, mixta y variable no está solo en cuánto pagarás, sino en cómo se comporta tu cuota mensual cuando cambian los tipos y cuánto estrés financiero puedes absorber.

Perfil para hipoteca fija

• Tienes ingresos estables pero ajustados. 
• Necesitas gastos previsibles y sin sorpresas. 
• Prefieres pagar todos los meses el mismo dinero sin depender de nada y evitar sobresaltos o sorpresas. 

Perfil para hipoteca variable

• Tienes ingresos altos y capacidad de ahorro fuerte. 
• Dispones de margen de actuación si la cuota mensual se incrementa.  
• Buscar pagar menos si el euríbor baja, aunque asumes el riesgo de pagar más si sube. 

Perfil para hipoteca mixta

• Tienes ingresos medios-altos. 
• Buscas un equilibrio entre seguridad y flexibilidad.  
• Intentas beneficiarte un poco si el euríbor baja y asumes un poco más de riesgo si sube.

Qué tipo de interés hipotecario es mejor para mí: ejemplo

Te dejamos una tabla comparativa con un préstamo de 200.000 euros a devolver en un plazo de 30 años.

Qué errores se cometen al escoger el tipo

Los errores son diversos, pero si tenemos que enumerar los más habituales, sin duda alguna serían los tres siguientes: 

• Elegir por la cuota inicial: basarse solo en cuánto pagarías hoy es un error muy frecuente, ya que, si tu préstamo es mixo o variable, mañana puede ser que pagues mucho más. Ejemplo: si hoy pagas 800 euros y con tipos más altos pagarías 1.000, la pregunta debería ser si podrías asumir esa cuota mensual. 
• Endeudarse al máximo que permite el banco: la cuota total (mensual) del préstamo no debería superar 30-35 % de tus ingresos netos, ya que podrías sobreendeudarte. Si tienes un crédito mixto o variable y sube el euríbor, podría suceder que al aumentar el importe de la cuota mensual sobrepases el porcentaje recomendado. 
• Mirar solo el TIN y no la TAE: el TIN puede parecer atractivo, pero debes fijarte en la TAE que también incluye otros gastos (seguros, alarmas, tarjetas, productos vinculados) y reflejará el coste real del préstamo.

Qué tipo de interés es mejor en 2026

En 2026 el contexto económico es incierto, pues se encuentra marcado por tensiones geopolíticas que están afectando al precio del petróleo. Esto presiona la inflación al alza y podría obligar al Banco Central Europeo a subir los tipos de interés, lo que impactaría directamente en el euríbor y encarecería las hipotecas variables y mixtas.

Las previsiones sitúan el euríbor entre el 2,2 % y el 2,9 %, aunque dependerá de cómo evolucione el conflicto. En un escenario moderado, podría mantenerse en torno al 2,2 %–2,5 %, mientras que en uno más adverso podría superar el 3 %.

En este contexto, si tienes una hipoteca variable o mixta puedes mantenerla por ahora, pero conviene estar atento a posibles subidas de tipos para valorar un cambio a fija. Si ya tienes una hipoteca fija, la situación es más favorable: tu cuota no cambiará, independientemente de lo que ocurra en el mercado.

Los tipos de interés del Banco Central Europeo

El tipo de interés del Banco Central Europeo (BCE) lleva dirigiendo la política monetaria de la Unión Europea desde 1999. Marca lo que los bancos han de pagar por obtener liquidez (un préstamo de dinero) por parte del BCE.

En definitiva, determina el precio del dinero en Europa y sirven para influir sobre la economía de la zona. Por tanto, también afectan al euríbor, que toma como referencia la media del tipo de interés al que se prestan dinero los bancos de la Eurozona. 

• Si el BCE sube tipos de interés: se produce cuando la inflación es alta y se quiere controlar, así se desincentiva el consumo. En este caso el euríbor se incrementa, con los que los préstamos y las hipotecas mixtas y variables se encarecen. 
• Si el BCE baja tipos de interés: lo hace si la inflación es baja. La principal consecuencia es que el valor del euríbor desciende, y con ello los créditos a tipo mixto o variables salen más baratos y atractivos.

Recuerda que, en el contexto actual, con el euríbor en torno al 2,708 %, las hipotecas variables pueden implicar mayor riesgo de subida de cuota.

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