Todo sobre los tipos de interés de una hipoteca

¿Qué son los tipos de interés?

Los tipos de interés marcan el precio de cualquier operación financiera. Su aplicación determina el coste real de, por ejemplo, un préstamo personal o una hipoteca: cuánto pagaremos porque un banco nos anticipe un determinado capital en concepto de intereses. Es decir, el tipo de interés representa el precio del dinero; lo que nos va a costar que un banco (o una entidad prestamista) nos lo deje.

Los tipos de interés se expresan en tantos por ciento: corresponden a un determinado porcentaje de la cuantía total. Además, no solo afectan a los préstamos personales e hipotecarios. Las operaciones entre bancos también están gravadas con otros tipos de interés. En la zona euro, el Banco Central Europeo (BCE) es el organismo que fija el tipo de interés oficial o el precio oficial del dinero.

Conocer el tipo de interés es fundamental para poder realizar el cálculo de los intereses de un préstamo. Es el dato clave, de hecho, a la hora de solicitar un préstamo hipotecario y comparar las condiciones ofrecidas por cada banco. Para hacerlo puedes utilizar el comparador de hipotecas de Acierto.com.

Los tipos de interés en la hipoteca

Dicho lo cual, los tipos de interés de una hipoteca determinan la cantidad adicional que hemos de pagar al banco, que se suma así a la cuantía del préstamo. Supone un porcentaje de la cuantía total, expresado en el TIN y la TAE. 

Pero, ¿cuánto marca este porcentaje? Dependerá del interés, el TIN, y de otros factores, como el plazo de amortización, las comisiones y el capital prestado, que se verán reflejados en la TAE.  Además del tipo de hipoteca por el que te decidas: fijo, variable o mixto.

Se trata, pues, de tres tipos de interés de las hipotecas. Cada uno tiene sus ventajas y sus inconvenientes y dependerá de cada perfil que resulte más conveniente contratar una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable o mixto. 

Interés fijo

En una hipoteca fija o a tipo fijo el tipo de interés es idéntico a lo largo de toda la vida del préstamo porque no se basa en ningún índice de referencia que pueda variar en el tiempo. Es un porcentaje pactado de antemano y que no cambia, con independencia de lo que pase con los tipos de interés en el mercado.

Es la opción más conservadora, para quien prefiere saber cuánto va a pagar en cada letra hasta amortizar el préstamo. Esta certidumbre es su mayor atractivo. Sin embargo, el interés fijo puede salir a la larga más caro que el variable. 

Interés variable

En las hipotecas variables o a tipo variable se toma un índice de referencia para el cálculo de los intereses. El más frecuente es el euríbor al que se le suma un porcentaje (un diferencial cuya cuantía es fija). Por ejemplo, BBVA ofrece una hipoteca variable desde euríbor +0,99 % cumpliendo condiciones. 

Así, en las hipotecas variables la cuota fluctúa según va evolucionando el valor del euríbor diario, su referencia. Es norma habitual que se establezcan revisiones semestrales o anuales para actualizar el tipo de interés según el valor del euríbor en ese momento. La cuota será fija únicamente entre revisiones, hasta que se actualice con el valor del euríbor y suba o baje. 

El tipo de interés de estas hipotecas suele ser inferior al de las fijas. Sin embargo, tienen la desventaja de no aportar esa seguridad que da la hipoteca fija, de saber cuánto vas a pagar en cada cuota. 

Así, si el euríbor baja, las cuotas se reducirán. Y si suben, se encarecerán. De hecho, es algo que se ha podido ver en los últimos años. Desde febrero de 2016 hasta abril de 2022, el euríbor ha marcado valores negativos lo que se ha traducido en una rebaja en las letras. Pero con la vuelta al positivo, como comentábamos, en abril de 2022, ha provocado unas cuotas más elevadas. 

Te ponemos un ejemplo sobre cómo han evolucionado las cuotas de una misma hipoteca de 150.000 euros a amortizar en 30 años y con un diferencial del 1% sobre el euríbor a la que le toca revisión con el valor del mes de julio.

En 2011, con el euríbor al 2,183 %, se pagaban 700 euros al mes; al año siguiente (el valor del euríbor de julio de 2012 fue del 1,061 %) se abonaban 608 euros de letra; en 2015 la media de julio del euríbor diario bajó hasta el 0,167 % por lo que las cuotas también se abarataron hasta los 529 euros al mes; y más aun en 2017, con ya registros negativos (-0,149 %), que se tradujo en 507 euros de cuota. Finalmente, concluimos con los dos últimos valores anuales del euríbor, julio de 2021 (-0,491 %), que se pagaban 484 euros al mes y julio de 2022 (0,992 %) hasta una nueva revisión, 599 euros.

Interés mixto

Existe una tercera opción, que combina las dos primeras. Es el tipo de interés mixto y funciona de la siguiente manera: se aplica el tipo de interés fijo durante un tiempo determinado (pactado de antemano). Pasado este tiempo, se aplica el tipo variable (un valor diferencial fijo al que se le suma el valor que pertoque del tipo de referencia, el euríbor en la mayoría).

Puede ser una buena opción cuando en el momento de la firma de la hipoteca disfrutas de una estabilidad económica y quieres saber qué vas a pagar durante un tiempo. Después, dependerá de lo que dicte el euríbor, aunque tus cuotas podrán variar (a tu favor si el euríbor baja). 

Los tipos de interés del Banco Central Europeo

El tipo de interés del Banco Central Europeo (BCE) lleva dirigiendo la política monetaria de la Unión Europea desde 1999. Marca lo que los bancos han de pagar por obtener liquidez (un préstamo de dinero) por parte del BCE.

En definitiva, determina el precio del dinero en Europa y sirven para influir sobre la economía de la zona. Por tanto, también afectan al euríbor, que toma como referencia la media del tipo de interés al que se prestan dinero los bancos de la Eurozona.

El euríbor significa, literalmente, “tipo europeo de oferta interbancaria”. Es el coste que tiene un préstamo entre bancos. O lo que pagan en intereses los bancos al prestarse dinero. Y toma como referencia los tipos de interés del BCE. Así, lo que el BCE decida acaba afectando a quien paga una hipoteca a tipo variable (o mixto).

Estos tipos de interés del BCE facilitan, como decíamos, la intervención: si bajan, se estimula la inversión y baja el euríbor, con lo que las hipotecas se hacen más accesibles. Si suben, baja la inflación. Es decir, que pueden hacer que la financiación (los préstamos hipotecarios) sean más o menos caros. El BCE ha subido los tipos de interés en julio de 2022, por primera vez en 11 años, para intentar contener la inflación. Lo ha hecho en 50 puntos básicos, con lo que el tipo principal ha pasado del 0% al 0,50%. 

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