Hipotecas mixtas: todo lo que debes saber

Hipoteca mixta: qué es

Una hipoteca mixta es un préstamo hipotecario que combina un tipo de interés fijo y uno variable. Concretamente, durante un primer periodo presenta un tipo fijo mientras que para el resto del plazo de amortización aplica un interés variable, configurado por la suma de un diferencial y un tipo de referencia, en España habitualmente el euríbor, cuyo valor se revisa cada cierto tiempo.

Por el resto, una hipoteca mixta tiene las mismas características que cualquier hipoteca fija o variable:

• La principal finalidad para la que se solicita es para comprar o rehabilitar una primera o segunda residencia.
• Una hipoteca mixta financia hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda que se va a adquirir (rara vez encontraremos alguna hipoteca al 90 % o que alcance el 100 % de financiación).
• El plazo de amortización más común de una hipoteca mixta se extiende hasta los 30 años.
• Puede contar con bonificaciones (rebajas en el tipo de interés de la hipoteca si se contratan otros productos de la entidad).
• Para acceder a ella tienes que cumplir con los requisitos que establezca la entidad (te los detallamos más adelante).

Cómo funciona una hipoteca mixta

Como hemos visto, una hipoteca mixta consta básicamente de dos periodos que acaban determinando cómo serán las cuotas. Habitualmente se distribuyen así:

• Primer periodo, a tipo fijo. Se suele extender entre 5 y 20 años, según el banco. Durante este tiempo el interés no varía y, por tanto, las cuotas serán siempre del mismo importe, pase lo que pase en los mercados financieros.
• Segundo periodo, a tipo variable. Se alarga el resto de los años del plazo de amortización. En este tiempo el interés que se aplica consta de la suma de dos elementos: un diferencial, que se mantiene estable siempre y un tipo de referencia que se actualiza cada cierto tiempo. Lo habitual en España es que se utilice el euríbor y que su valor se revise cada 6 meses o cada año. Así, si tras la última actualización sube, las letras se encarecerán. Si por el contrario baja, se abaratarán.

Requisitos de las hipotecas mixtas

Como hemos apuntado antes, los requisitos que debes cumplir para que un banco o una financiera te conceda una hipoteca mixta son los mismos que se exigen cuando pides una fija o una variable. Estos: 

• Ser mayor de edad y residir en España. En algunos casos, incluso, tener más de 21 años.
• Salvo casos excepcionales, como en las hipotecas para jóvenes o las hipotecas 100 % financiación, contar con ahorros. Al menos, un 30 % del valor del inmueble (el 20 % se dará como entrada y el otro 10 % para sufragar los gastos que implica comprar una vivienda).
• Tener unos ingresos regulares, justificados y suficientes como para devolver sin problemas el dinero prestado más los intereses que genere durante el plazo de amortización que se acuerde.
• Contar con un nivel de endeudamiento sano: no destinar más del 35 % de los ingresos del hogar a pagar deudas.
• No estar ni haber figurado nunca en un listado de morosidad, como por ejemplo ASNEF.
• Aportar, si te lo piden, un aval que responda por ti en caso de impago.

Ten en cuenta que este listado de requisitos para acceder a una hipoteca mixta que te hemos dado es genérico y puede variar en función del banco o financiera en la que la solicites, el importe que pidas, tu perfil financiero, etcétera.

Cómo son las mejores hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas pueden ser una buena alternativa si estás buscando financiación para comprar o reformar una vivienda y no tienes claro qué tipo de hipoteca es mejor para ti, si una fija o una variable. Con todo, antes de tomar una decisión acerca de qué hipoteca mixta contratar debes tener en cuenta ciertos aspectos. Te los explicamos todos aquí.  

Cumples con todos los requisitos de la entidad

Es uno de los primeros aspectos a tener en cuenta ya que, si no cumples con los requisitos que pida la entidad, no podrás acceder a una hipoteca mixta. Así que, para ahorrar tiempo y energía, antes de iniciar todo el proceso, asegúrate de cuáles son los requisitos que tienen los bancos y financieras que más te interesen y si cumples con ellos.

Tienes un listado genérico de requisitos para acceder a una hipoteca mixta en el apartado anterior pero no está de más que concretes las exigencias de varias entidades.

El importe que te facilita es suficiente

Partiendo de la base de que se debe pedir el importe justo, no más del estrictamente necesario, una buena hipoteca mixta es aquella que te concede el dinero que necesitas para poder efectuar la compra o la rehabilitación para la que la pides.

Consigue el mejor tipo de interés mixto

Compara el tipo de interés que te ofrecen varias entidades y elige el más bajo. Par ello fíjate en el Tipo de Interés Nominal (TIN) pero, sobre todo, en la Tasa Anual Equivalente (TAE), que te marca el precio real.

Y es que en la TAE se incluye el TIN y otros elementos que influyen en lo que acabarás pagando por tu hipoteca como algunas comisiones y gastos. En cualquier caso, recuerda que la TAE será la misma durante los años en que la hipoteca tiene un interés fijo y variará el plazo en el que sea variable.

Evita o reduce comisiones

Muchos productos bancarios llevan asociadas comisiones. Y las hipotecas mixtas, también. Las más habituales son de apertura y por la amortización anticipada, aunque su aplicación o no depende de la política que tenga al respecto la entidad en la que la suscribas. Recuerda que algunas están reguladas por Ley.

En cualquier caso, intenta que haya las menos posibles y, de haberlas, que sean cuanto más bajas mejor.

Ajusta el plazo de amortización de tu hipoteca mixta

Cuanto más corto sea, más elevado será el importe de las letras pero menos intereses habrás pagado cuando la hayas amortizado. Pero eso no significa que tengas que vivir con aprietos. Intenta que el plazo de amortización sea lo más breve posible siempre y cuando las cuotas sean asumibles, no ahoguen tu economía. A veces es mejor acabar pagando algo más y vivir con tranquilidad que estar apurado por llegar a final de mes.

Puedes hacer tus propios números y simulaciones sobre cómo quedarán las cuotas, en función de diferentes plazos, importes e intereses con una calculadora de hipotecas.

Productos bonificados para ahorrar

Es posible que el banco o financiera en el que solicites tu hipoteca mixta te ofrezca en paralelo la contratación de productos bonificables con los que, si los suscribes, conseguirás una rebaja del tipo de interés.

Recuerda que no son obligatorios y que la concesión de la hipoteca no puede ir ligada a su suscripción. Además, antes de aceptarlos, haz números: compara cuánto te cuestan si los contratas en la entidad y qué rebaja obtienes en tu hipoteca y el precio que tienen fuera del banco y cómo quedan las cuotas sin bonificar. A veces, no salen a cuenta.

La operativa del banco

No es un tema baladí. Y es que tu hipoteca mixta te va a ligar durante muchos años a un banco. Por tanto, antes de firmarla, asegúrate de que la entidad responde a tus necesidades como cliente: dispone de una buena red de cajeros, desde su app puedes llevar a cabo la mayoría de las operaciones, no te cobra por los servicios que empleas más habitualmente...

¿Es mejor una hipoteca mixta o una fija o variable?

Hasta hace poco, la pregunta qué tipo de hipoteca es mejor quedaba relegada a las fijas y variables. Ahora se añaden a la terna las hipotecas mixtas. Como entonces, la respuesta tiene matices, depende de varios factores, tangibles e intangibles. Primero, que el préstamo en cuestión te permita, por importes y condiciones, realizar tu proyecto.

Más allá, su precio y cómo te enfrentas a él. Partimos de la base que las hipotecas mixtas se están comercializando a precios más competitivos, tanto en el periodo fijo como en el variable, que las hipotecas convencionales.

Además, al alargar el interés fijo 20 años, presenta una mayor estabilidad en cuanto a las cuotas que las hipotecas variables, que varían en función de la evolución de los tipos de referencia.

Por tanto, una hipoteca mixta será mejor que una fija o una variable si los intereses que nos ofrece la entidad son más bajos: inferiores a la media a la que se están comercializando las hipotecas fijas y un diferencial muy por debajo del valor del mercado.

Otro aspecto que la hará mejor, son las comisiones que aplica, sobre todo las que hacen referencia a los cambios de condiciones (por si más adelante quieres modificarlas en función de las tendencias del mercado). Deben ser lo bajas posible.

Y, finalmente, tu perfil financiero: si es conservador, cuanta más estabilidad presenten, cuanto más extenso sea el periodo a interés fijo, mejor.

Hipotecas mixtas: ofertas

La oferta de hipotecas mixtas ha ido en aumento. Aunque siempre han existido (muchas hipotecas variables son, en realidad, mixtas porque añaden dos periodos), en los últimos tiempos han ido a más. Sobre todo, a raíz de las continuas subidas de los tipos de interés que ha llevado a cabo el Banco Central Europeo (BCE) para frenar los crecientes niveles de inflación. 

En cualquier caso, las entidades han apostado por impulsar las hipotecas mixtas en sus carteras de productos. Aquí resumimos la principal oferta.

Hipoteca mixta de ING

La hipoteca mixta de ING tiene un precio personalizado. Es decir, puede variar en función de tu perfil o la finalidad del dinero. Además, da la opción de personalizar el periodo fijo y elegirlo para un plazo de 5, 10, 15 o 20 años. Transcurrido ese tiempo, se aplicará el interés variable, referenciado al euríbor, que revisará cada 6 meses.

Hipoteca mixta de Banco Santander

Banco Santander también ha incorporado a su oferta de hipotecas una mixta. Da la posibilidad de alargar el interés fijo hasta 9 años y medio, durante los cuales las cuotas serán siempre iguales. A partir de entonces, se calculará el interés variable, formado por la suma de un diferencial y el valor del euríbor.

Hipotecas mixtas en Ibercaja

Ibercaja dispone de la Hipoteca Mixta Vamos, con dos periodos con interés fijo a escoger: de 5 y de 10 años. Transcurridos esos periodos, se inicia el de interés variable, con el euríbor como tipo de referencia. Están destinadas a financiaciones de más de 100.000 euros y siempre que el importe que se solicite no se supere el 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble que se va a adquirir.

Hipotecas mixtas EVO

En el caso de las hipotecas mixtas de Evo destaca su Hipoteca Inteligente, que se ofrece con dos variaciones: con un plazo a interés fijo de 5 o de 15 años. Ambas pueden contar con bonificaciones en el tipo de interés si se contratan bonificaciones. Tanto una como otra se contratan eminentemente online.

Hipotecas mixtas de CaixaBank

CaixaBank no comercializa abiertamente hipotecas mixtas. De hecho, actualmente no las publicita en su web. Con todo, a principios de 2023 tuvo la hipoteca Mixta CasaFácil, con un tipo fijo los primeros 5 años y un interés variable para el resto, que se podía alargar hasta los 30 años. En cualquier caso, es posible que la tenga en su oferta para determinados perfiles.

Hipotecas mixtas de BBVA

En la actualidad BBVA no dispone de hipotecas mixtas en su cartera de hipotecas. En el momento en el que hemos elaborado este artículo, en octubre de 2023, su oferta se centra en una hipoteca fija y otra variable. En esta última aplica, durante el primer año, un interés fijo.

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Comparar hipotecas

Cómo encontrar la hipoteca mixta más barata

Como has podido ver en el anterior punto, la oferta de hipotecas mixtas es amplia. Y como te hemos ido explicando a lo largo de esta guía, son varios los aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de elegir una.

Si te encuentras en la tesitura de pedir financiación, sabes que te quieres decantar por una hipoteca mixta pero no sabes por dónde empezar, no desesperes: estás en el sitio indicado. Desde el simulador de hipotecas mixtas de Acierto.com te ayudaremos a encontrar la mejor hipoteca mixta para ti, la que presenta mejores condiciones y es más barata en función de tus necesidades y perfil.

Para ello sólo tienes que contestar un pequeño cuestionario, apenas una docena de preguntas, las indispensables para que conozcamos para qué pides el dinero y tus características financieras, y estudiaremos la oferta de las principales entidades que operan en España para dar con las hipotecas mixtas que te encajan mejor.

Así, elaboraremos y te enviaremos, gratis y sin compromiso, una oferta personalizada de financiación. Y podrás contar con la ayuda telefónica de nuestros agentes expertos, que te acompañarán durante todo el proceso.

Hipoteca mixta: opiniones

Las opiniones que encontrarás acerca de las hipotecas mixtas son variadas. Como expertos, desde Acierto.com te recomendamos que antes de tomar cualquier decisión valores varias opciones, compares requisitos, condiciones y características y no dejes de lado tu perfil financiero.

En la actualidad, las hipotecas mixtas se están ofreciendo con tipos de interés muy competitivos: más bajos que las hipotecas estrictamente fijas y las variables. Por tanto, en principio, son una buena opción.

Eso sí, si eres una persona conservadora que quieres tener tus finanzas controladas, intenta que la hipoteca mixta tenga el periodo a interés fijo lo más largo posible.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas mixtas

Hasta aquí te hemos explicado los aspectos más importantes de una hipoteca mixta. Pero puede haber ciertas dudas. Recopilamos en este apartado algunas preguntas que nos han planteado los usuarios del comparador de hipotecas de Acierto.com al respecto.

¿Cuándo me interesa una hipoteca mixta?

Depende de cada caso pero en principio te interesa contratar una hipoteca mixta si el tipo de interés fijo inicial es inferior o notablemente inferior al que están ofreciendo las hipotecas fijas y/o al que surge de la suma del diferencial y el euríbor en una hipoteca variable.

¿Es buena idea hacer una subrogación a una hipoteca mixta?

Hacer una subrogación de hipoteca consiste en cambiarla de banco. Si las condiciones que te ofrece la nueva entidad en una hipoteca mixta mejoran las actuales, puede merecerte la pena. Por ejemplo, te propone unos tipos de interés más baratos de los que estás pagando actualmente. De hecho, ten en cuenta que hay muchos bancos que están optando por ofrecer este servicio: atraer nuevos clientes a través de la hipoteca que ya tienen, mejorando cláusulas.