Hipoteca fija o variable

Hipoteca fija o variable: diferencias

Una de las primeras cuestiones que nos ayudarán a decantarnos por una hipoteca fija o variable es conocer sus diferencias. La más importante tiene que ver con los tipos de interés que aplica. En una (la hipoteca fija) será el mismo siempre, durante toda la vida del préstamo. Mientras que en la otra (la hipoteca variable), irá modificándose en función de la evolución del tipo de referencia al que esté vinculada.

Este hecho se verá directamente reflejado en las cuotas. Así, en las hipotecas fijas, se pagará siempre lo mismo, durante todos los años de amortización, siempre y cuando no se hagan cambios en las condiciones que se suscribieron con la entidad cuando se contrató el préstamo. Esto es, se mantienen suscritos, si se han contratado, otros productos de la entidad que bonifican el tipo de interés. A las hipotecas a tipo fijo no les afectan factores externos como la evolución de los tipos de referencia o de la economía.

En las hipotecas variables, por contra, el interés variará en función del valor que tenga el tipo de referencia. En España, el más usado es el euríbor actual. Es decir, el valor que registra en el momento en que toque revisar las condiciones, que se hace cada seis o 12 meses. Así, en cada revisión se volverá a calcular la cuota de la hipoteca con el euribor que pertoque.

Pros y contras de elegir hipoteca fija o variable

Pero ¿cuáles son, con más detalle, los pros y contras de cada una? Se trata de una información clave para saber cuándo decantarse por cada producto en cuestión.

Hipoteca fija: ventajas e inconvenientes

Si hablamos de elegir entre hipoteca fija o variable hay que decir que una de las grandes ventajas de una hipoteca fija es, precisamente, que el interés no va a variar. Así, están blindadas frente a las posibles fluctuaciones del mercado y los tipos de interés. Con ellas se evitan sorpresas inesperadas y subidas que repercuten en un mayor coste de las cuotas hipotecarias. 

El cliente que opta por una hipoteca de esta clase contrata un préstamo con unos tipos de interés permanentes y sin cambios a lo largo del tiempo, independientemente de lo que dure la vida del mismo y con independencia de las variaciones del mercado.

En el momento de abonar las cuotas el cliente siempre aportará la misma cantidad de manera que es un producto que conlleva un riesgo mínimo para el usuario. Y es que desde el principio sabrá cuánto le va a costar.

Sin embargo, el tipo fijo puede presentar algunos inconvenientes. Se trata de la opción algo más cara respecto a su hermana de tipo variable ya que, por lo general, sus tipos de interés son más altos. Esto es así porque el banco asume los riesgos de las fluctuaciones que pueda sufrir el mercado. Además, si los tipos bajan, el cliente tampoco podrá pagar menos.

Hipoteca variable: ventajas e inconvenientes

Por su parte, el interés en una hipoteca variable está formado por la suma de dos valores: un diferencial, que será siempre el mismo y un tipo de referencia que se revisa, habitualmente, cada seis o 12 meses. En España, el más utilizado es el Euríbor, un indicador que se modifica diariamente y que actúa como referencia según la cual los bancos se prestan dinero entre sí en el ámbito europeo.

La variación que haya sufrido el valor del Euríbor en el momento de la revisión de las cuotas será lo que se refleje en los pagos. Así, si este sube respecto al valor que marcó en la última revisión, se pagará más de hipoteca. Si baja, se pagará menos. Y hasta la próxima revisión. 

Contrariamente a lo que sucede con las hipotecas a tipo fijo y si hablamos de decantarnos por una hipoteca fija o variable, en el préstamo de tipo variable el cliente es el que asume el riesgo que conlleva que los tipos de interés se disparen y, en consecuencia, quien tenga que pagar más por su hipoteca. Pero si se mantienen o bajan, el precio de las cuotas será mucho menor en comparación con las que tendría que asumir si fuera una hipoteca a tipo fijo.

Por ejemplo, los grandes beneficiados de que el euríbor se situara en números rojos (desde febrero de 2016 y abril de 2022), han sido los titulares de hipotecas a interés variable ya que están pagando menos intereses. En cambio, ahora que ha iniciado de nuevo una escalada en valores positivos verán encarecer sus cuotas. 

¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable?

Entonces, ¿qué es mejor, una hipoteca fija o una hipoteca variable? Esto variará en cada caso. Si se trata de una persona con un perfil más conservador, que le gusta tener controlados todos sus gastos y no tener ningún posible susto, quizás la solución óptima sea una hipoteca fija.

Si, por contra, la persona que se va a hipotecar no teme a las subidas y bajadas que pueda registrar el euríbor diario, y no le importa asumir ciertos riesgos (hay que recordar que el plazo de amortización de una hipoteca es muy largo, puede llegar hasta 30 años, y en este tiempo los mercados financieros pueden sufrir muchos cambios), la mejor opción puede ser una hipoteca a interés variable.

Sea como fuere, la evolución de las hipotecas fijas ha sufrido variaciones en los últimos cinco años. Y, de ser casi anecdóticas (apenas las contrataban un 10 % de los nuevos hipotecados) ahora la situación ha cambiado por completo. Algo que desgranamos con más detalle en el siguiente punto.

El panorama actual, clave para elegir hipoteca fija o variable

Como decíamos y a pesar de las generalidades válidas del punto anterior, no podemos obviar los cambios que venimos experimentando durante los últimos meses (artículo actualizado el 2 de noviembre de 2022). Y es que en tres meses y con el objetivo de frenar la inflación que está vapuleando Europa, el Banco Central Europeo ha anunciado tres subidas de tipos de interés. La primera, de 50 puntos básicos, fue en julio. La segunda y la tercera, en septiembre y octubre, de  75. Y en diciembre se avecina otra más.

Para entender lo que supone, hay que tener en cuenta que el BCE no subía los tipos de interés desde hacía más de 10 años, razón por la cual el decantarse ahora por una hipoteca fija o variable cambia. O sea, es clave valorar el momento actual para elegir bien. De hecho, los hipotecados con préstamos variables son los principales perjudicados de esta subida. Básicamente porque les va a costar más el dinero que les han prestado y deberán destinar un porcentaje mayor de sus ingresos a pagar su deuda. Pero no son los únicos, sino que también se verán afectados quienes deseen vender su casa. Principalmente porque si las hipotecas están más caras, habrá una reducción de la demanda y, en consecuencia, una caída de precios.

Cómo identificar qué es mejor, hipoteca fija o variable

Sin embargo, los tipos de interés no son la única clave para saber por qué clase de hipoteca decantarse. Estos son algunos de los factores que deben tenerse en cuenta a la hora de decidirse entre una hipoteca fija o variable, te recomendamos que tengas en cuenta los siguientes puntos:

El Euríbor, un diferencial clave

A la situación descrita en el apartado anterior hay que sumar un punto más que afecta negativamente a las hipotecas variables: que el Euríbor -la tasa a la que los bancos prestan dinero- no ha dejado de subir en lo que llevamos de año. En concreto, ha pasado de estar por debajo del 0 % a situarse más allá del 2 %.

Un incremento sustancial, sobre todo si tenemos en cuenta que este índice es el que fija el precio de muchas de las hipotecas variables. Además, es complicado saber hasta dónde subirá este diferencial, aunque todo apunta que alcanzará valores cercanos al 3 %, con todo lo que supone. Este aumento, a su vez, dependerá de la economía de la zona euro y de las próximas subidas de tipos de interés del BCE.

El plazo de la hipoteca y sistema de amortización

El España el sistema de amortización más utilizado es el sistema francés. Con él los intereses de la hipoteca se pagan durante el primer tercio del plazo de amortización, y el capital pendiente durante el último tercio. Lo que interesa, lógicamente, es que durante estos primeros años se aplique un tipo bajo. Y si ahora están altos y optas por un tiempo de amortización de 15 años o menos, lo lógico sería contratar una hipoteca a tipo fijo. Cosa distinta es si quieres devolver tu hipoteca en 20 años o más, porque los tipos de interés pueden volver a bajar. Y en esta situación podría ser interesante contratar una variable.

Las propias condiciones de la hipoteca fija o variable

Obviamente es importante fijarse en las condiciones del préstamo hipotecario. Hablamos de calcular los intereses totales (el coste de pedir la hipoteca), de analizar las comisiones al detalle para ver si, por ejemplo, aplica comisiones de apertura, estudio y amortización (son las más frecuentes). También es importante valorar que el capital es suficiente, que la hipoteca no tenga productos vinculados –como un seguro– que encarezcan el coste final del préstamo, etcétera. Estas condiciones pueden ser mejores si es una hipoteca variable, de ahí la necesidad de comparar entre distintas opciones.

Tu situación económica presente y futura

Las hipotecas se devuelven en un plazo de años generalmente largo (como poco, en 10 años), por lo que resulta imprescindible tener en cuenta no solo tu situación económica actual sino también la del futuro. Por ejemplo, es importante valorar cómo pagarías si te quedas en paro, el sector en el que trabajas y su evolución, tu potencial para ascender en tu carrera profesional, etcétera. Ten en cuenta todas las posibilidades. Y ¿en qué afecta esto a la hora de elegir entre hipoteca fija o variable? Fácil: si tienes una buena proyección profesional, por ejemplo, o trabajas desde hace mucho tiempo en una empresa (y tendrías una buena indemnización en caso de despido) puedes permitirte correr más riesgos. O lo que es lo mismo: contratar una hipoteca variable

Qué prefieren los españoles, ¿hipoteca fija o variable?

Pero, ¿qué prefieren los españoles, una hipoteca fija o variable? Según la última nota de prensa difundida por el Instituto Nacional de Estadística (publicada el 26/10/2022), de las 10.095 hipotecas con cambios en sus condiciones que se han producido este año, el 29,9 % se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo ha aumentado del 20,3 % al 51,8 %, mientras que el de hipotecas a interés variable ha disminuido del 78,7 % al 46,2 %. En cuanto a las nuevas contrataciones, (2022) el 28,1 % de quienes firmaron una hipoteca este año se decantaron por un interés variable, mientrras que el 71,9 % restante eligió una hipoteca a tipo fjo. O sea, existe una clara tendencia hacia las hipotecas fijas debido a la coyuntura actual. Básicamente porque se valora la estabilidad que proporciona este tipo de producto financiero.

Por otra parte, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 36.721, un 10,5% más que el año anterior. El importe medio de dichas hipotecas también ha aumentado un 5,4% y se sitúa en los 145.287 euros. Otras cifras interesantes que sorprenden en este momento

La importancia de usar un simulador de la hipoteca

En cualquier caso, y antes de decantarse por una opción u otra, es importante hacer varias simulaciones con las diferentes opciones que se pueden barajar. En este sentido, utilizar el comparador de hipotecas de Acierto.com te ayudará a analizar las principales características, con todas sus condiciones y variables, de las hipotecas fijas y variables de forma rápida y sencilla.

Para ello, solo tendrás que responder a un sencillo cuestionario para que, en función de tus respuestas, podamos hacerte una propuesta personalizada. Estas son las cuestiones que tendrás que contestar:

• Para qué pides tu hipoteca (comprar una primera o segunda vivienda, mejorar la hipoteca actual, etc.).
• Qué precio tiene la vivienda que vas a hipotecar.
• Cuánto dinero darás de entrada.
• Cuántos titulares tendrá la hipoteca.
• Qué tipo de contrato laboral tiene el titular de la hipotecacon mayores ingresos (fijo, autónomo, funcionario, etc.).
• Cuánto suman los ingresos de todos los titulares de la hipoteca. 
• Si hay otros préstamos, cuánto se paga por ellos cada mes. 
• En qué provincia en la que está la vivienda que se va a comprar.
• Y datos de contacto para enviar, gratis y sin compromiso, un estudio personalizado.

En el comparador de hipotecas de Acierto.com también podrás hacer tus cálculos y elegir una u otra. Incluso, contratarla online. Además, si lo deseas, el equipo de agentes expertos en materia hipotecaria te podrán acompañar y ayudarán durante todo el proceso.

¿Qué mirar en una comparativa de préstamos hipotecarios?

Pero, ¿qué habría que mirar al hacer una comparativa de préstamos hipotecarios? Hasta hace unos años había muchas diferencias en las condiciones de los préstamos según fuera una hipoteca fija o variable. Ahora, se han reducido y comparten: 

• Plazos de amortización: ya sean hipotecas fijas o variables, se pueden alargar hasta los 30 años. Eso sí, una misma hipoteca a tipo fijo se comercializan con diferentes tipos de interés en función de la extensión del plazo (cuanto más corto, más barato).
• Capital: es la cantidad de dinero que se puede pedir en una hipoteca. Suele ser un porcentaje sobre el valor de tasación o compraventa del inmueble que se va a hipotecar, y que se da en garantía. Aunque hace años había hipotecas al 100 por ciento, hoy el capital no suele superar el 80%, salvo clientes con un perfil crediticio muy bueno en los que puede alcanzar el 90%, pero son casos excepcionales.
• Productos combinados: los bancos pueden ofrecer otros productos de la entidad a los clientes que van a contratar una hipoteca. Su suscripción conlleva que, mientras se tengan contratados, se obtendrá una rebaja del tipo de interés. Eso sí, antes de la firma deben explicar a los futuros hipotecados qué conllevan y su precio. Hablamos de productos financieros como cuentas, planes de ahorro, seguros… Su contratación con la entidad no es obligatoria ni debe condicionar la concesión o no del préstamo.

Requisitos de las hipotecas fijas o variables

También es importante mirar los requisitos de la hipoteca fija o variable, un punto en el que también suelen coincidir. Así, tanto el interesado se decante por una o por otra tendrá que demostrar que:

• Tiene unos ingresos estables, fijos y seguros.
• Siempre ha sido buen pagador de sus deudas y no ha estado en un listado de morosidad.
• Tiene capacidad de devolver el dinero que se solicite (más los intereses que sume) en el tiempo acordado.
• Su ratio de endeudamiento (porcentaje de ingresos que va a destinar para pagar esta y otras deudas), no supera el 30 o 35%.

Más allá de la hipoteca fija o variable: hipoteca mixta

Más allá de las hipotecas fijas o variables, existen otros tipos de préstamos hipotecarios. El más común en España es la hipoteca mixta, que aplica un interés a tipo fijo durante los primeros años del plazo de amortización y un variable (un diferencial más un tipo de referencia) para el resto.

Si bien lo habitual en este tipo de hipotecas era que el plazo inicial fuera de uno o dos años, de un tiempo hacia aquí la extensión del periodo fijo se ha ampliado y puede alargarse hasta 15 años. Por el resto –los plazos de amortización, el capital que se puede solicitar o la documentación que hay que presentar– no varía respecto a una hipoteca fija o variable. Esta opción puede ser interesante si prefieres pagar una cuota más estable al principio, algo que es habitual, pues la compra de una casa va más allá de los gastos de la propia vivienda. También si lo que quieres es amortizar capital para pagar en un plazo más corto en el momento en que cambie a interés variable (y si este no ha subido). 

Y más allá de las hipotecas fijas, variables y mixtas existen otros tipos de hipotecas. Con todo, dada su complejidad, su comercialización es residual. Entre ellas destacamos las hipotecas multidivisa.

Preguntas sobre las hipotecas fijas o variables

No podíamos terminar este artículo sin responder algunas dudas frecuentes que nos plantean quienes no saben si contratar una hipoteca fija o variable:

Si no tengo muchos ingresos, qué me conviene más, ¿variable o fija?

Si no tienes ingresos demasiado regulares (y en caso de que te concedan una hipoteca) correrás menos riesgos si optas por un tipo fijo. Aunque no puedes perder de vista todo lo demás. Ten en cuenta que las variables se revisan de forma trimestral también.

¿Puedo cambiar mi hipoteca de variable a fija?

Sí, de hecho es una opción por la que se han decantado muchos usuarios este 2022 para evitar las consecuencias de las subidas del euríbor y los tipos de interés. Eso sí, las condiciones de la hipoteca cambiarán. Esto se hace a través de una novación de hipoteca. También puedes amortizarla y llevártela a otro banco (subrogación).