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Hipoteca fija o variable: ¿cuál me conviene más?

Saber qué es mejor, una hipoteca fija o variable, dependerá de cada caso. Descubre por qué

¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable? Es una de las cuestiones que más se formulan las personas que van a contratar una hipoteca. La verdad es que no hay una respuesta concreta a esta pregunta ya que la idoneidad del producto dependerá de muchos factores. Desde el perfil económico de quien va a pedir la hipoteca, hasta su situación económica general. Pero vayamos con más detalles.

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Diferencias entre hipoteca fija o variable

Una de las primeras cuestiones que nos ayudarán a decantarnos por una hipoteca fija o variable es conocer sus diferencias. La más importante tiene que ver con los tipos de interés que aplica. En una (la hipoteca fija) será el mismo siempre, durante toda la vida del préstamo. Mientras que en la otra (la hipoteca variable), irá modificándose en función de la evolución del tipo de referencia al que esté vinculada.

Este hecho se verá directamente reflejado en las cuotas. Así, en las hipotecas fijas, se pagará siempre lo mismo, durante todos los años de amortización, siempre y cuando no se hagan cambios en las condiciones que se suscribieron con la entidad cuando se contrató el préstamo. Esto es, se mantienen suscritos, si se han contratado, otros productos de la entidad que bonifican el tipo de interés. A las hipotecas a tipo fijo no les afectan factores externos como la evolución de los tipos de referencia o de la economía.

En las hipotecas variables, por contra, el interés variará en función del valor que tenga el tipo de referencia (el más usado en  España es el Euríbor) en el momento en que toque revisar las condiciones y que se hace cada seis o 12 meses. Así, en cada revisión se volverá a calcular la cuota de la hipoteca con el euribor que pertoque.

Hipoteca fija: ventajas e inconvenientes

Una de las grandes ventajas de las hipotecas a tipo fijo es, precisamente, que el interés no va a variar. Así, están blindadas frente a las posibles fluctuaciones del mercado y los tipos de interés. Con ellas se evitan sorpresas inesperadas y subidas que repercuten en un mayor coste de las cuotas hipotecarias. 

El cliente que opta por una hipoteca de esta clase contrata un préstamo con unos tipos de interés permanentes y sin cambios a lo largo del tiempo, independientemente de lo que dure la vida del mismo y con independencia de las variaciones del mercado.

En el momento de abonar las cuotas el cliente siempre aportará la misma cantidad de manera que es un producto que conlleva un riesgo mínimo para el usuario. Y es que desde el principio sabrá cuánto le va a costar.

Sin embargo, el tipo fijo puede presentar algunos inconvenientes. Se trata de la opción algo más cara respecto a su hermana de tipo variable ya que, por lo general, sus tipos de interés son más altos. Esto es así porque el banco asume los riesgos de las fluctuaciones que pueda sufrir el mercado. Además, si los tipos bajan, el cliente tampoco podrá pagar menos.

Hipoteca variable: ventajas e inconvenientes

El interés de las hipotecas variables está formado por la suma de dos valores: un diferencial, que será siempre el mismo y un tipo de referencia que se revisa, habitualmente, cada seis o 12 meses. En España, el más utilizado es el Euríbor, un indicador que se modifica diariamente y que actúa como referencia según la cual los bancos se prestan dinero entre sí en el ámbito europeo.

La variación que haya sufrido el valor del Euríbor en el momento de la revisión de las cuotas será lo que se refleje en los pagos. Así, si este sube respecto al valor que marcó en la última revisión, se pagará más de hipoteca. Si baja, se pagará menos. Y hasta la próxima revisión. 

Contrariamente a lo que sucede con las hipotecas a tipo fijo, en el préstamo de tipo variable el cliente es el que asume el riesgo que conlleva que los tipos de interés se disparen y, en consecuencia, quien tenga que pagar más por su hipoteca. Pero si se mantienen o bajan, el precio de las cuotas será mucho menor en comparación con las que tendría que asumir si fuera una hipoteca a tipo fijo.

Hoy, el euríbor está en números rojos (lleva más de 5 años en negativo), hecho que está beneficiando a los titulares de hipotecas a interés variable ya que están pagando menos intereses.

¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable?

Entonces, ¿qué es mejor, una hipoteca fija o variable? Esto variará en cada caso. Sin embargo,  si se trata de una persona con un perfil más conservador, que le gusta tener controlados todos sus gastos y no tener ningún posible susto, quizás la solución óptima sea una hipoteca fija.

Si, por contra, la persona que se va a hipotecar quiere beneficiarse del actual valor del euríbor y no le importa asumir ciertos riesgos (hay que recordar que el plazo de amortización de una hipoteca es muy largo, puede llegar hasta 30 años, y en este tiempo los mercados financieros pueden sufrir muchos cambios), la mejor opción puede ser una hipoteca a interés variable.

Sea como sea, la evolución de las hipotecas fijas ha sufrido variaciones en los últimos cinco años. Y, de ser casi anecdóticas (apenas las contrataban un 10% de los nuevos hipotecados) ahora plantan cara a las hipotecas variables. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), suponen casi el 50% de los nuevos hipotecados. 

Más allá de las hipotecas fijas o variables: la hipoteca mixta

Más allá de las hipotecas fijas o variables, existen otros tipos de préstamos hipotecarios. El más común en España  es la hipoteca mixta, que aplica un interés a tipo fijo durante los primeros años del plazo de amortización y un variable (un diferencial más un tipo de referencia) para el resto.

Si bien lo habitual en este tipo de hipotecas era que el plazo inicial fuera de uno o dos años, de un tiempo hacia aquí la extensión del periodo fijo se ha ampliado y puede alargarse hasta 15 años. Por el resto –los plazos de amortización, el capital que se puede solicitar o la documentación que hay que presentar– no varía respecto a una hipoteca fija o variable. 

Y más allá de las hipotecas fijas, variables y mixtas existen otros tipos de hipotecas. Con todo, dada su complejidad, su comercialización es residual. Entre ellas destacamos las hipotecas multidivisa.

¿Qué mirar en una comparativa de préstamos hipotecarios?

Pero, ¿qué habría que mirar al hacer una comparativa de préstamos hipotecarios? Hasta hace unos años había muchas diferencias en las condiciones de los préstamos según fuera una hipoteca fija o variable. Ahora, se han reducido y comparten: 

  • Plazos de amortización: ya sean hipotecas fijas o variables, se pueden alargar hasta los 30 años. Eso sí, una misma hipoteca a tipo fijo se comercializan con diferentes tipos de interés en función de la extensión del plazo (cuanto más corto, más barato).
  • Capital: es la cantidad de dinero que se puede pedir en una hipoteca. Suele ser un porcentaje sobre el valor de tasación o compraventa del inmueble que se va a hipotecar, y que se da en garantía. Aunque hace años había hipotecas al 100 por ciento, hoy el capital no suele superar el 80%, salvo clientes con un perfil crediticio muy bueno en los que puede alcanzar el 90%, pero son casos excepcionales.
  • Productos combinados: los bancos pueden ofrecer otros productos de la entidad a los clientes que van a contratar una hipoteca. Su suscripción conlleva que, mientras se tengan contratados, se obtendrá una rebaja del tipo de interés. Eso sí, antes de la firma deben explicar a los futuros hipotecados qué conllevan y su precio. Hablamos de productos financieros como cuentas, planes de ahorro, seguros… Su contratación con la entidad no es obligatoria ni debe condicionar la concesión o no del préstamo.

Requisitos de las hipotecas fijas y variables

También es importante mirar los requisitos de la hipoteca fija o variable, un punto en el que también suelen coincidir. Así, tanto el interesado se decante por una o por otra tendrá que demostrar que:

  • Tiene unos ingresos estables, fijos y seguros.
  • Siempre ha sido buen pagador de sus deudas y no ha estado en un listado de morosidad.
  • Tiene capacidad de devolver el dinero que se solicite (más los intereses que sume) en el tiempo acordado.
  • Su ratio de endeudamiento (porcentaje de ingresos que va a destinar para pagar esta y otras deudas), no supera el 30 o 35%.

La importancia de usar un simulador de la hipoteca

En cualquier caso, y antes de decantarse por una opción u otra, es importante hacer varias simulaciones con las diferentes opciones que se pueden barajar. En este sentido, utilizar el comparador de hipotecas de Acierto.com te ayudará a analizar las principales características, con todas sus condiciones y variables, de las hipotecas fijas y variables de forma rápida y sencilla.

También podrás hacer tus cálculos y elegir una u otra. Incluso, contratarla online. Además, si lo deseas, el equipo de agentes expertos en materia hipotecaria de Acierto.com te podrán acompañar y ayudarán durante todo el proceso.