Qué es la TAE y cómo influye en tu hipoteca

Qué es la TAE en una financiación

TAE responde a las siglas de Tasa Anual Equivalente. Se trata de un indicador que se muestra en forma de porcentaje y que sirve para calcular el coste anual de un producto de financiación.

Así, la TAE permite comparar varios productos bancarios de forma equitativa, en un tiempo determinado, más allá de sus características concretas. Ya que nos marca su precio real.

Aunque hay más, ya que la TAE no solo se aplica en préstamos o hipotecas. También es una referencia para el ahorro. Porque, según define el Banco de España en su glosario de términos bancarios, corresponde al “tipo de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero”.

Qué es la TAE en una hipoteca

La TAE de una hipoteca nos revela cuánto nos va a costar realmente. Porque, a la hora de calcularla, se incluyen todos los aspectos que van a repercutir en el precio final que vamos a pagar al banco o financiera que nos deja el dinero. Y son:

• El tipo de interés nominal: el conocido como TIN.
• Gastos: algunas comisiones, no todas, y los costes relacionados con los productos asociados, si se contrata una hipoteca bonificada.
• Condiciones: el importe que se va a solicitar y el plazo en el que se va a devolver.

¿Cómo se calcula?

La Tasa Anual Equivalente se calcula de acuerdo con una fórmula matemática que tiene en cuenta:

• El TIN.
• Las comisiones que se refieren a los gastos que tiene el banco por la gestión del préstamo (quedarían fuera, por ejemplo, las de posibles impagos).
• El plazo de amortización o tiempo en el que se devuelve el dinero.
• El capital prestado.
• El coste de los productos asociados a la financiación.

Cuál es la fórmula de la TAE

La fórmula de la TAE fue creada por el ingeniero, matemático y especialista en análisis numérico José Luis Andrés Yebra y la hizo pública en 1985. Como hemos visto, tiene en cuenta el TIN de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, semestrales...), las comisiones bancarias y los gastos de la operación.

Y se establece así: TAE = (1 + r/f)f-1.

Donde R es el tipo de interés nominal y F, la frecuencia de los pagos.

¿Qué diferencias hay entre TIN y TAE?

Aunque están íntimamente relacionados, el TIN y la TAE no son lo mismo. TIN corresponde a las siglas de Tipo de Interés Nominal y TAE, a Tasa Anual Equivalente.

Concretando, el TIN es el tipo de interés de la hipoteca, a secas. Es decir, el precio que cobra el banco por dejarnos una cantidad de dinero. Y este precio puede variar en función del importe que nos preste, la finalidad para la que lo solicitemos, el tiempo que tardemos en devolverlo, e, incluso, nuestro perfil económico.

Así, es posible que el TIN sea más elevado en una hipoteca o un préstamo para una persona con un perfil menos bueno o con ingresos más bajos ya que el banco entiende que asume más riesgos, por ejemplo, de impago, y se cobra este riesgo incrementado el interés.

Por otra parte, la TAE es lo que realmente vamos a pagar ya que, además del interés, tiene en cuenta todos los costes que tenga vinculados la financiación. En este caso, los gastos de la hipoteca.

Y aquí nos referimos a otros costes asociados como, por ejemplo, de gestión, como la comisión de apertura, los productos bonificables, etc. Por tanto, en la TAE se incluirán el TIN y las comisiones, y otras condiciones del préstamo. Nos da mucha más información del coste real.

¿En qué debo fijarme: en el TIN o en la TAE?

Si bien el TIN puede ser orientativo, la TAE proporciona una información más real sobre cuánto nos va a costar una hipoteca. Así, desde el punto de vista de la persona que va a solicitar un producto de financiación, es recomendable fijarse en la TAE.

Para tener una visión más cercana, siempre se pueden ver las diferentes condiciones en herramientas como el simulador de hipotecas de Acierto, donde se ofrece información sobre el TIN, la TAE y otras características de la financiación.

Qué productos tienen TAE

Habitualmente, la TAE se encuentra en dos tipos de productos bancarios: de financiación y de ahorro. Entre los primeros encontraríamos los préstamos personales, en los que la TAE nos señala el coste total del préstamo, y las hipotecas, en los que no se incluyen gastos como la tasación del inmueble o los impuestos.

En los segundos, los productos de ahorro, se enmarcarían las cuentas y los depósitos, entre otros. Y aquí la TAE nos indicaría el beneficio que genera el dinero que se ha depositado en el plan de ahorro.

Cómo interpretar la Tasa Anual Equivalente según el caso

Hemos visto que la TAE refleja el coste o rentabilidad anual real de un producto financiero (como préstamos o depósitos), incluyendo intereses y algunos gastos.

• En préstamos, una TAE muy baja suele indicar financiación barata.
• En ahorros/inversiones una TAE muy baja implica baja rentabilidad.

¿La TAE incluye todos los gastos de la hipoteca? No incluye las siguientes cuestiones:  

• Productos vinculados
• Planes de pensiones  
• Tarjetas obligatorias  
• Comisiones no obligatorias o indirectas: comisión por descubierto, penalizaciones por impago  
• Cambios futuros en el interés: en hipotecas variables, la TAE se calcula con condiciones actuales y no refleja subidas del índice de referencia. 
• Fiscalidad: no incluye impuestos sobre intereses o rendimientos. 

¿Dónde debe aparecer la TAE?

Las entidades bancarias españolas están obligadas a informar acerca de la TAE de sus operaciones en la publicidad que hagan de sus productos, en las ofertas vinculantes que realicen, en los contratos que formalicen con sus clientes y en los documentos de liquidación de operaciones activas y pasivas.

De hecho, la Tasa Anual Equivalente debe estar explicada de forma clara en la publicidad y documentación que se entrega mientras se negocia y al firmar un producto financiero y siempre que se esté explicando algún aspecto económico del mismo.

Cómo comparar dos hipotecas con distinta vinculación: ejemplo

Comparar dos hipotecas con distinta vinculación solo por la TAE puede llevar a error. Aunque es una referencia útil, no refleja bien el impacto de seguros, tarjetas u otros productos asociados. Por eso, lo clave es separar el coste total en dos partes: por un lado, los intereses (cuota hipotecaria) y, por otro, el coste de las vinculaciones.

Para hacerlo bien, debes calcular el coste real anual de cada oferta sumando la cuota y los gastos adicionales. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros a 25 años, una opción con TIN del 2,5 % puede parecer más barata, pero si exige seguros por valor de 900 euros al año, ese ahorro se reduce o desaparece frente a otra con un TIN del 3,1 % sin vinculaciones.

En la práctica, aunque la primera opción tenga una cuota más baja, al sumar los productos obligatorios puede acabar siendo más cara. La clave es comparar siempre el coste total, no solo el interés, porque una hipoteca con peor TAE puede salir más rentable.

Comparativa de hipotecas

No todas las hipotecas se pueden comparar solo por el interés que anuncian. Aunque dos ofertas tengan la misma TAE o una parezca más barata por su TIN, los productos vinculados pueden encarecer significativamente el coste total. Para elegir bien, es necesario ir más allá de los números principales y ver el conjunto completo. Ponemos un ejemplo concreto de hipoteca de 200.000 euros a 25 años.

Misma TAE pero distinta vinculación

Conclusión: aunque la TAE es idéntica, la Hipoteca A es 1.000 euros más cara al año por las vinculaciones.

Distinta TAE pero coste menor

Conclusión: aunque la Hipoteca C tiene mejor TAE, acaba siendo más cara que la hipoteca D.

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Preguntas frecuentes

Más allá de qué es la TAE, cómo se calcula y cómo influye en una hipoteca, hay ciertas preguntas más concretas al respecto, que se repiten frecuentemente, y que te vamos a resolver aquí.

¿Qué es la TAE variable?

La TAE variable es aquella que no se mantiene estable durante todo el periodo de amortización de la financiación, va cambiando. La encontramos, entre otros, en las hipotecas variables, en las que el tipo de interés se revisa cada cierto tiempo, cuando se actualiza el valor del índice de referencia al que está asociada.

De ahí que se hable de TAE variable. Porque la que nos indica la entidad en un primer momento y los cálculos que realiza con esa base son una estimación. El porcentaje que aplica es el que marca, en el momento de la contratación, el tipo de referencia.

¿Cuál es la TAE actual de las hipotecas?

No existe un valor único que nos indique un valor de la TAE actual. El porcentaje que marque la Tasa Anual Equivalente variará en función de la entidad, el producto en sí y el perfil de la persona que va a contratar la hipoteca. De hecho, incluso dentro de un mismo banco podemos encontrar financiaciones con distintas TAE.

¿Qué hace que una hipoteca tenga una TAE más baja?

No existe una fórmula mágica que nos ayude a encontrar la TAE más baja. Con todo, hay algunos aspectos que pueden hacer que la Tasa Anual Equivalente sea menor que en otros casos.

Para hacernos una idea, en las hipotecas online suelen ser más bajas que las tradicionales. La finalidad también influye: en principio, la TAE será más baja en una hipoteca para comprar una primera vivienda que en una reunificación de deudas. Y el perfil del solicitante: cuanto más solvente sea, más baja será. Pero, insistimos, estos son solo algunos factores. La TAE final se establecerá en función de la entidad y sus baremos.

¿Qué es mejor para decidir: TAE o cuota mensual?

La cuota mensual mide la sostenibilidad de tu capacidad para pagar cada mes. La TAE mide el coste del préstamo. La decisión correcta sería fijarse en los dos conceptos. Digamos que la cuota decide si puedes entrar y la TAE decide si te conviene quedarte.

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