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Cómo encontrar la mejor hipoteca

Localizar las mejores hipotecas no es fácil, pero puedes seguir una serie de pautas

No, la mejor hipoteca no existe, sino que la idoneidad de un préstamo hipotecario dependerá no solo de sus características, sino también de otros factores como el perfil y las necesidades de quien la solicita. Para que puedas encontrar la más apropiada para tí hemos elaborado una guía práctica con todo lo que deberías tener en cuenta.

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¿Cuál es la mejor hipoteca? 

Insistimos: cuando hablamos de encontrar la mejor hipoteca, nos referimos a localizar la mejor hipoteca para nosotros, la que encaja a la perfección con nuestra realidad financiera. Lo que vale para unos, puede no servir para otros. Y es que, te recordamos, una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo, que nos va a acompañar durante mucho tiempo (hasta 30 años).

Pongamos ejemplos prácticos. Mientras estemos pagando una hipoteca podemos vivir muchos cambios, no solo a nivel personal sino también a nivel laboral. Así que, antes de embarcarnos en su contratación debemos hacer números

Por una parte, deberíamos calcular hasta cuánto podemos llegar a pagar ante posibles cambios a la baja en los ingresos. Así, no es lo mismo una persona que a nivel de salario goza de una estabilidad a largo plazo (por ejemplo, un funcionario) que un trabajador con salarios más inestables (autónomos u otros sectores como la construcción). 

Por otra parte, no podemos perder de vista nuestras características más personales, ya que nos ayudarán a seleccionar si nos interesa más una hipoteca fija o variable. Para personas de perfil más conservador, quizás lo mejor será una a tipo fijo. En cambio, para aquellos a quienes no les importe asumir algún riesgo, quizás la mejor opción será una variable.

Cómo reconocer la mejor hipoteca: en qué fijarse

Para reconocer la mejor hipoteca para nosotros hay que tener en cuenta una serie de factores. Entre otros: el capital, el plazo de devolución, las cuotas, el tipo de interés, etcétera, de esta hipoteca. Pero vayamos con cada uno de ellos con más detalle.

El capital que nos presta el banco

El capital es el dinero que nos prestará el banco y que nosotros le devolveremos, junto con los intereses. Dicho esto, y aunque hay algún banco que establece un límite máximo de dinero que se puede solicitar a la hora de pedir una hipoteca, en general el capital que nos dejará el banco o la financiera dependerá de varios factores. 

Por una parte, del tipo de vivienda. A grandes rasgos el dinero que nos concederá el banco no superará el 80% del valor de tasación o compraventa del inmueble que hipotecamos siempre y cuando se trate de una primera vivienda. En caso de ser una segunda residencia, este porcentaje baja hasta, habitualmente, el 60% del valor.

Es cierto que, a principios de los años 2000, era muy habitual ver bancos que ofrecían hipotecas 100: hipotecas que cubrían el 100% del valor de la vivienda (incluso, a veces, también los gastos asociados). Hoy solo se facilita este porcentaje de financiación en casos muy concretos: personas que adquieren un inmueble de la entidad o a perfiles muy buenos. 

Otro aspecto que tendrá en cuenta el banco o la financiera a la hora de concretar el importe, será el nivel de endeudamiento que tendrá el nuevo hipotecado y que no deberá superar el 35%. Dicho de otra manera: que la cantidad de dinero que destina a pagar la deuda no supera el 35% de los ingresos.

El plazo de amortización

El plazo de amortización de una hipoteca son los años en los que te comprometes a devolver el dinero que te presta el banco. Lo más habitual es que los plazos de amortización se muevan en torno a los 15 y los 30 años (rara vez, aunque los hay, llegan a los 40 años).

Además, y en relación con él, se cruza otro límite: la edad que tendrán los hipotecados cuando acaben de pagar la hipoteca. Es muy habitual que los bancos pongan un tope. Esto es, que cuando se abone la última cuota, uno o todos los titulares no superen cierta edad. Habitualmente se fija en los 75 años.

Otro aspecto relacionado con el plazo de amortización son los intereses. Cuanto más largo sea, la cuota será menor porque tendrás más tiempo para amortizar el préstamo. Pero, a la larga, acabarás pagando más intereses. Devolverlo en menos tiempo aumentará las cuotas pero bajará los intereses totales del préstamo. Se suele recomendar elegir el plazo más corto posible… Siempre y cuando no suponga un ahogo para la economía familiar.

El tipo de interés, clave para elegir la mejor hipoteca

Y aquí, otra duda, ¿cuál será la mejor hipoteca para mi? ¿La hipoteca a interés fijo o variable? Una vez más, dependerá. Históricamente las hipotecas fijas, cuya presencia en el mercado era casi anecdótica (apenas suponían el 6% de los préstamos hipotecarios que se firmaban en España, según datos del Instituto Nacional de Estadística? -INE-) han tenido unos intereses más elevados que las variables. 

Con todo, desde hace unos cinco años se han rebajado considerablemente y se han consolidado como una opción más de financiación a largo plazo. Así, y siguiendo con los datos del INE en 2020 rozaron el 50% de las hipotecas. 

Sea como sea, en la hipoteca fija se va a saber siempre qué se paga, ya que las cuotas van a ser las mismas. De ahí que se recomienden a personas con un perfil más conservador. Mientras que en las variables no: las cuotas variarán, en cada revisión, en función del valor que marque en ese momento el tipo de referencia. En la mayoría de casos, en España, el euríbor.

Pero hay más, y cruzamos aquí los plazos de amortización. En algunos casos, los bancos ofrecen hipotecas con intereses diferentes en función del tiempo que se destina a pagar la hipoteca. Cuanto más corto, más bajo. Sucede, sobre todo, en las hipotecas a tipo fijo.

Los gastos asociados a la hipoteca

Tema controvertido, el de los gastos asociados a una hipoteca, cuya distribución quedó clara a raíz de la entrada en vigor la conocida popularmente como nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (técnicamente Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario), en junio de 2019.

Así, en los contratos hipotecarios que se firman desde entonces, el banco abona los gastos de:

  • Gestoría.
  • Registro.
  • Notaría.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
  • Su copia de escritura.

Mientras que el hipotecado paga:

  • La tasación del inmueble.
  • Su copia de escritura.

Aunque no siempre es así, ya que hay entidades que abonan la tasación de la hipoteca (siempre y cuando se acabe firmando con ellos).

Otros gastos asociados a las hipotecas son las comisiones: de apertura, de cancelación anticipada, por novación, por impago… Antes de decidirse por una hipoteca u otra, es muy conveniente revisar qué comisiones tiene la hipoteca y su importe, sobre todo las que están relacionadas con los cambios en el contrato (como la cancelación anticipada o la novación), por si más adelante quisiéramos modificar las condiciones.

Productos asociados que pueden abaratar la hipoteca

Más allá, las hipotecas pueden tener diferente precio (interés) si se contratan otros productos del banco, como cuentas nómina, seguros de hogar y vida, tarjetas, planes de ahorro... Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, su suscripción no es condición indispensable para la concesión de la misma.

Sea como sea, el banco debe informar al futuro hipotecado, con todo tipo de detalle, acerca de qué coste tiene la contratación de estos productos, sus características y qué implican. En la información acerca de una hipoteca fija o variable encontrarás la oferta con el interés bonificado y sin bonificar.

Cómo encontrar la mejor hipoteca fija

Para encontrar la mejor hipoteca fija deberemos fijarnos en algo más que el tipo de interés. Así,la mejor hipoteca será aquella que podamos ir pagando con tranquilidad y, para localizarla, una herramienta como el comparador de hipotecas de Acierto.com nos puede ayudar.

Hay que recordar que una hipoteca fija es aquella que mantiene, durante todo el tiempo de amortización y siempre y cuando no hagamos cambios en los productos bonificados, el mismo tipo de interés. Esto es, el importe de las cuotas que paguemos será siempre el mismo durante todo el plazo.

Aunque tienen un tipo de interés mucho más bajo que hace unos años, cuando podían alcanzar hasta el 5,00% (a día de hoy, en función del plazo, pueden rozar el 2,00%). Aún así siguen siendo algo más caras que las hipotecas variables (que se están beneficiando de los mínimos que marca el euríbor).

Con todo, las hipotecas a tipo fijo dan la tranquilidad de saber que, pase lo que pase en los mercados financieros, los pagos serán estables. Por eso, se recomiendan a perfiles conservadores, que no quieren asumir riesgos (depender del interés que marca el mercado) o necesita saber con total seguridad que podrá asumir esa cuota.

Cómo encontrar la mejor hipoteca variable

Además de intentar que el diferencial sea lo más bajo posible, la mejor hipoteca variable es aquella que se adecúa a nuestras necesidades.

Hay que tener en cuenta que en una hipoteca variable, las cuotas van a ir cambiando con el paso de los años. Ya que su interés consta de dos partes: una fija, el diferencial, que se mantiene estable durante toda la vida del préstamo, y otra variable, el tipo de referencia, en la gran mayoría de hipotecas españolas, el euríbor. 

Actualmente, el euríbor está marcando mínimos históricos (lleva en números rojos desde febrero de 2016), hecho que beneficia a los hipotecados con préstamos a tipo variable, que ven reducir sus cuotas. Pero, recordamos, una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo. Y el valor del euríbor puede estar muy bajo, como ahora, o muy alto, como años atrás, en que rozó el 5,00%, encareciendo considerablemente las cuotas. 

Así, las hipotecas variables pueden estar más indicadas a personas con perfiles menos conservadores, a las que no les importa asumir ciertos riesgos.

¿Cuánto cuesta contratar la mejor hipoteca?

A lo largo de esta guía has oído hablar de conceptos como las comisiones, los intereses y los productos bonificadores. Conceptos, todos ellos, asociados a una hipoteca. Pero no son los únicos. Contratar una hipoteca es una decisión importante, en la que no se tiene que dejar ni un cabo suelto, por lo que es aconsejable contar con la ayuda de expertos. 

En el comparador de hipotecas de Acierto.com, además de poder ver las características de los productos, podrás contar con la ayuda de nuestros agentes expertos quienes, siempre que quieras, te podrán acompañar durante todo el proceso de búsqueda, comparación y contratación. Fácil, rápido y gratis. 

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