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Qué es y cómo hacer una subrogación de hipoteca

La subrogación de hipoteca conlleva una serie de ventajas, pero también ciertos gastos

Aunque a priori podamos pensarlo, una hipoteca no tiene que atarnos a nuestro banco hasta que terminemos de pagar nuestra casa. ¿Sabías que es posible realizar una subrogación de hipoteca? Es decir, cambiar la hipoteca de banco e incluso modificar el titular del préstamo hipotecario. Sin embargo, hacerlo conlleva una serie de ventajas e inconvenientes; e implica un proceso. Conoce todos los detalles en esta guía de los expertos en hipotecas de Acierto.com.

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La subrogación de hipoteca: ¿qué es?

Pero, ¿qué es una subrogación de hipoteca, exactamente? En términos generales, una subrogación es un cambio en las condiciones de la hipoteca. Una operación que puede llevarse a cabo cuando lo que se produce es un cambio de deudor (de titular de la hipoteca) o de acreedor (cambiar la hipoteca de banco). 

Subrogar significa, tal y como apunta la RAE, “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Como vemos, esto es justamente lo que se hace al subrogar la hipoteca.Además, se trata de una decisión que puede tomarse en cualquier momento de la vida del préstamo hipotecario, aunque debe producirse de mutuo acuerdo entre el titular de la hipoteca y el banco acreedor. 

Tipos de subrogación de hipoteca

Como vemos, existen varios tipos de subrogación de hipoteca: de deudor y de banco. En el primer caso, el banco puede admitir o no el nuevo deudor, mientras que en el segundo básicamente cambiaremos nuestra hipoteca de un banco a otro. Pero vayamos con más detalles.

Cambiar el titular de la hipoteca: la subrogación de deudor

A veces es necesario realizar una subrogación de hipoteca por razones que nada tienen que ver con la rentabilidad del préstamo. Como la venta de una casa, por ejemplo, cuando aún no se ha terminado de pagar la hipoteca. Al traspasar una propiedad hipotecada, es posible que se produzca una subrogación hipotecaria de deudor. Es decir, la deuda pasará a ser del comprador.  Esta subrogación de hipoteca no cuenta con una legislación específica, pero se apoya en el Código Civil y la Ley Hipotecaria.

Según el Código Civil, el acreedor debe consentir el cambio de deudor. El banco estudiará antes el perfil del comprador antes de decidir si firma con él un préstamo hipotecario (en base a sus ingresos, solvencia, etc.). En realidad, se necesita el consentimiento de las tres partes: el vendedor, el comprador y el acreedor. Según el Código Civil, el acreedor debe consentir el cambio de deudor.

El artículo 118 de la Ley Hipotecaria, por su parte, especifica que “en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito”.

Cambiar la hipoteca de banco: la subrogación de acreedor

Como ya hemos dicho, es posible cambiar la hipoteca de banco. A esta operación se la conoce como subrogación de acreedor. Es otra forma de mejorar las condiciones de la hipoteca, si no estamos satisfechos con las que nos ofrece nuestro banco para asumir ese préstamo. Por eso es importante comparar ofertas periódicamente y revisar si existen condiciones mejores que las que ya disfrutamos.

Así, una subrogación de acreedor se puede hacer para cambiar el tipo de interés (pasar la hipoteca de tipo variable a fijo, o a la inversa), cambiar el índice de referencia al que va vinculada, extender o recortar el plazo de amortización, eliminar cláusulas o reducir comisiones… 

La subrogación de hipoteca de acreedor es un mecanismo regulado por la  Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Con todo, algunos aspectos relacionados con la subrogación de acreedor, están establecidos en la Ley 5/2019.

El procedimiento es sencillo: el titular de una hipoteca encuentra un préstamo hipotecario con mejores condiciones que el actual y presenta su solicitud al nuevo banco. Este, después de recibir la solicitud, la estudiará y si la acepta, la nueva entidad presentará a la persona interesada una oferta vinculante con las condiciones financieras para el préstamo (intereses, condiciones, costes, cuadro de amortización, etc.). 

Paralelamente, el nuevo banco le pedirá al actual el importe pendiente que queda por pagar. Y tendrá un plazo máximo de 7 días para responder. Una vez superado este proceso, la entidad con la que se tiene el préstamo, podrá hacer una contraoferta (mejorando las condiciones del nuevo banco) en hasta 15 días. 

El deudor podrá estudiar ambas propuestas y tendrá siempre la última palabra: si cambia de banco o mantiene, cambiando las condiciones, el actual. En este sentido, una subrogación de hipoteca puede terminar en una novación si finalmente el deudor decide no cambiar la hipoteca de banco y acepta la mejora de las condiciones antes de los quince días establecidos. 

¿Cuáles son los gastos de subrogación de una hipoteca?

Es importante señalar que una subrogación de hipoteca acarrea una serie de gastos, pues se ha de escriturar y registrar la nueva hipoteca. No obstante, existen excepciones para algunos de estos supuestos. Es posible que hayas firmado una hipoteca sin comisiones por algunos conceptos.

Y en cuanto a las tributaciones, algunas subrogaciones están exentas, como la subrogación de deudor por compraventa del inmueble. En cualquier caso, los gastos de subrogación de hipoteca a los que te puedes enfrentar irán destinados a abonar el coste de la tramitación y a la propia subrogación. Por partes: 

Gastos por tramitación:

  • Gastos de notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • Gestoría.
  • Aquí los de tasación no entran ya que en una subrogación no se modifica la hipoteca (salvo excepción).

Comisión de subrogación:

  • Hipotecas interés fijo: se establece que durante los cinco primeros años la comisión sea del 0,50% y durante los años siguientes del 0,25%.
  • Hipotecas interés variable: se establece como un máximo de 0,25% durante los tres primeros años y un 0,15% hasta el quinto año. Posteriormente no tendrá ningún tipo de comisión. 

En cualquier caso, aunque no se pueda hablar de una subrogación de hipotecas sin gastos —al menos sin los gastos mínimos notariales y registrales— sí es posible encontrar un producto con mejores condiciones que otro. Por ejemplo, en una entidad que no cobre comisiones por tramitar una novación. 

Cómo hacer una subrogación paso a paso

Más allá de lo dicho y si estamos convencidos de hacer una subrogación de hipoteca, resulta conveniente tener en cuenta varios pasos y consideraciones:

  • Explorar el mercado para conocer las opciones: el primer paso para hacer un cambio de banco adecuado es conocer cuáles son las mejores hipotecas para esta subrogación. Para ello, comparar será clave, y hasta negociar con distintas entidades para ver cuál es la que nos hace la mejor oferta. Para ello, podemos contar con el comparador de hipotecas de Acierto.com.
  • Aceptar la oferta que más nos interese y presentarla a nuestro banco: cuando hayamos presentado esta solicitud, el banco nos hará una oferta vinculante. Si la aceptamos, el nuevo banco se la notificará a nuestra entidad.
  • Elegir la oferta o contraoferta que más nos interese.
  • Formalizar la subrogación  de hipoteca a través de la escritura de subrogación y asumir los gastos correspondientes.

Beneficios de subrogar la hipoteca

Como ya has visto, una subrogación de hipoteca puede darse en escenarios muy diferentes y por motivos muy distintos. Si hablamos de buscar la rentabilidad, la subrogación de hipoteca puede suponer una gran mejora económica. 

En este sentido, podemos hablar de beneficios de la subrogación de hipoteca, porque es posible ahorrar dinero con las nuevas condiciones. Eso sí, tendrás que esperar algún tiempo para compensar los gastos que supone.

Ventajas de la subrogación por cambio de deudor

En función de si se trata del antiguo titular o del nuevo, subrogar una hipoteca tendrá unos beneficios u otros. 

En el primer caso, si la subrogación se produce porque está vendiendo la vivienda hipotecada, se ahorrará los posibles gastos de cancelación del préstamo. Por su parte, los compradores se ahorra la comisión de apertura más otros gastos como el de la tasación. Y, a no ser que se tenga que ampliar el capital del préstamo, tampoco se tendrá que abonar  el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Ventajas de la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor

Por ejemplo, en el caso de la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor, las ventajas serían las siguientes:

  • Mejora del interés: bien porque se reduce, bien porque se produce un cambio de hipoteca variable a fija o viceversa. También es posible cambiar a euríbor en el caso de que se tenga el IRPH como referencia.
  • Ampliación del plazo de amortización.
  • Eliminación de cláusulas y vinculaciones.
  • No hay comisión por cancelación.

Más allá de la subrogación, también la novación surge como una gran alternativa: modificar el plazo de devolución o cambiar de un tipo de interés a otro puede beneficiarte económicamente. O ayudarte en un momento de apuro financiero. Por ejemplo, ampliando el capital de la hipoteca para poder invertirlo en otras necesidades.

El mero hecho de que te plantees un escenario de subrogación ya es positivo. Porque te llevará a comparar ofertas y productos y asesorarte bien. Es la única manera de saber que estás disfrutando de las mejores condiciones para ti con tu préstamo hipotecario. Para hacerlo con éxito puedes utilizar el comparador de hipotecas de Acierto.com.

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