Qué es el aval hipotecario y cómo funciona

El aval hipotecario según el Banco de España

Si nos ceñimos a la definición que hace el Banco de España de aval hipotecario, veremos que se trata de "un contrato por el que el avalista garantiza el cumplimiento de una obligación del avalado. Asume dichas obligaciones frente a un tercero (beneficiario) si el avalado no lo hace”.

Dicho de otra manera, y tal y como precisa más adelante el organismo supervisor: “asume el pago de una deuda de otra persona si esta no lo realiza”. Y se hace cargo de esta obligación “con todos sus bienes”. Es decir, como apuntábamos en el punto anterior, en última instancia, y si no paga la deuda que no ha cubierto la persona avalada, podrá ver cómo le embargan sus bienes.

Otras formas de denominar a un aval bancario son “fianzas”, “afianzamientos” o “garantías personales”.

¿Qué perfil suele necesitar aval hoy? (contexto real de mercado)

El banco o entidad es quien determina si la figura del aval hipotecario es o no necesaria en una operación financiera, cuando presta dinero. Habitualmente, solicita su presencia si el titular de la hipoteca es muy joven o bien considera que su perfil crediticio tiene algún riesgo. Es decir, cuando no está seguro de su solvencia a medio o largo plazo. Los perfiles más habituales son:

• Jóvenes sin ahorros suficientes: no llegan al 20 % + gastos (el banco suele financiar máximo el 80 %).  
• Jóvenes con Ingresos aún inestables: es habitual que pidan aval a sus padres. 
• Ingresos bajos o ratio de endeudamiento elevado: si la cuota supera el 30–35 % de los ingresos netos. 
• Contratos laborales no estables: por ejemplo, contratos temporales o bien autónomos con poca antigüedad.  
• Historial crediticio débil o inexistente: jóvenes sin historial o bien con incidencias previas  
• Financiación superior al 80 %: en hipotecas al 90 % o 100 % el aval aparece casi siempre como requisito adicional. 

Cabe indicar que hace algunos años que la figura del aval hipotecario dejó de ser habitual en los contratos de financiación. Concretamente, tras la crisis de 2008, cuando la banca endureció considerablemente los requisitos para acceder a un préstamo y, más que pedir garantías externas, exigían a los futuros tener capacidad de pago.

¿Puedo conseguir una hipoteca al 100% con aval?

En la actualidad, las hipotecas 100 por 100 son muy difíciles de encontrar. Básicamente, por el riesgo financiero que comportan: las piden personas sin ahorros, por muy altos importes, plazos de amortización más largos...

De hecho, las hipotecas 100 apenas existen en las carteras de productos de las entidades y las pocas que hay están orientadas a la compra de inmuebles del propio banco. Además, los requisitos para pedir una hipoteca de este tipo son más estrictos que para una financiación convencional.

Con todo, y a pesar de su carácter anecdótico, el poder presentar un aval que responda en caso de impago puede facilitar el acceso a una hipoteca que financie más del 80 % (porcentaje máximo habitual) del valor de tasación o compraventa de una vivienda.

¿Me darán la hipoteca sin nómina pero con aval?

Aunque las posibilidades de que el banco te la conceda son muy bajas, se puede pedir una hipoteca sin nómina y con aval. Y es que tener nómina (o unos ingresos justificados, periódicos y estables) es uno de los criterios que utilizan los bancos a la hora de determinar si dan o no la financiación. Te explicamos los principales casos:

• Autónomos: aunque no tienen nómina fija, sí pueden acceder a una hipoteca siempre y cuando le avalen los números. Para analizar su perfil y solvencia, el banco le exigirá que presente muchos más documentos que una persona asalariada.
• Pensionistas: en función del tipo de pensión se tendrá más o menos fácil el acceso a una hipoteca sin nómina. Por ejemplo, una persona que cobre el subsidio de desempleo lo tendrá muy difícil. En el caso de un jubilado, dependerá de la edad que tenga y el tiempo de amortización de la hipoteca.
• Sin nómina, pero con bienes: una persona que vive de rentas (por ejemplo, tiene varias propiedades y recibe por ellos un alquiler) no debería tener, en principio, problemas para acceder a una hipoteca ya que sus propios bienes son su principal aval. De hecho, el banco entenderá que el dinero que ingresa por tenerlos arrendarlos, siempre y cuando estén en regla, son una entrada de dinero justificada y periódica.

Requisitos para ser avalista

El aval hipotecario tendrá que hacer frente a los pagos del préstamo si el titular no abona las cuotas. Así, el banco o financiera, para poder aceptar un aval hipotecario, tendrá que estudiar su perfil crediticio. El objetivo, asegurarse de que él sí que cumple con todos los requisitos y podrá pagar la deuda. Estos son los principales:

• Solvencia económica: tendrá que demostrar que tiene una entrada de dinero estable, fija, justificable y suficiente para hacer frente a las cuotas de la hipoteca si hubiera un impago.
• No tener deudas (o muy pocas): debe tener muy pocas deudas y, de tenerlas, la suma de todas ellas más la hipotética cuota de la hipoteca no debe superar el 30 % O 35 % de sus ingresos.
• No haber estado en listados de morosidad:  el hecho de estar o haber estado en listados de morosidad puede frenar la aceptación del aval hipotecario.
• Disponer de bienes: poseer otros bienes (ya sea un bien inmueble, obras de arte, cuentas de ahorro...) facilita la aprobación del aval hipotecario ya que son una garatía extra.

Para poder estudiar todos estos aspectos, el banco solicitará al aval hipotecario que presente la misma documentación que si fuera a pedir él mismo la hipoteca (DNI o NIE o pasaporte, última declaración del IRPF, vida laboral, extractos de movimientos bancarios del último año, recibos de otros préstamos si los hubiera, etcétera).

Qué consecuencias tiene serlo

Ser aval hipotecario puede tener riesgos ya que tendrá que responder del préstamo con sus bienes presentes y futuros, si el titular de la financiación dejara de pagar las cuotas. Es decir, asumirá la deuda de forma solidaria. Así, y de no hacer frente a los pagos, la persona que haga de aval hipotecario tendrá las mismas consecuencias que si fuera el titular del préstamo. En este sentido, el artículo 1911 del Código Civil establece con qué bienes podría responder. En resumen:

• En caso de impago: deberá hacer frente con los bienes presentes y futuros.
• El primer paso es que se le incluirá en un listado de morosidad.
• Más adelante se le podrán embargar sus bienes. Entre ellos, y según se determina en el Boletín oficial del Estado: nóminas, sueldos, ingresos, pensiones hasta el mínimo inembargable, dinero y cuentas corrientes (incluso el crédito de las tarjetas), productos financieros, intereses o rentas que se dispongan, joyas, objetos de arte, bienes inmuebles...
• Hay límites, si se llegara al punto en el que el aval hipotecario tampoco hace frente de la deuda (bienes inembargables): sueldos, salarios, pensiones… Que no lleguen al valor del sueldo mínimo interprofesional. El mobiliario y el menaje de la casa del ejecutado, así como su ropa y la de su familia; alimentos, combustible y cualquier producto imprescindible para subsistir; bienes cuyo valor supere previsiblemente la cuantía de la deuda, instrumentos profesionales y objetos destinados al culto religioso.

¿Qué pasa si el titular deja de pagar? ¿Cómo es el proceso paso a paso?

En caso, tras producirse el impago por parte del titular, comienza un proceso que abarca las siguientes fases:

• Primeros impagos (1–3 cuotas): el banco contacta (teléfono, email), aplica intereses de demora e intenta negociar (carencia, refinanciación). Aquí todavía hay margen de solución 
• Mora formal (más de 3 meses): el préstamo entra en situación de mora y el banco puede incluir al titular en ficheros como ASNEF.  
• Reclamación al avalista: el banco puede ir directamente contra el avalista, el cual responde con sus bienes igual que el titular 
• Ejecución hipotecaria (cuando van 6–12 meses de impago): el banco inicia el procedimiento judicial regulado en la Ley Hipotecaria. 
• Subasta de la vivienda: el inmueble sale a subasta. Si su venta no cubre la deuda total, quedará deuda pendiente.  
• Reclamación de deuda restante: el banco reclamará lo que quede todavía pendiente de pago, además de intereses y costes judiciales. 
• Embargos: si no se paga, se procederá al embargo de la nómina, cuentas bancarias. 

¿Qué diferencia hay entre aval solidario y limitado?

Cuando hablamos de aval para hipoteca, existen dos tipos. El aval solidario es el más común. Implica que el banco puede reclamarte desde el primer impago del titular y respondes como si fueras el deudor principal. Por tanto, para el banco, el avalista solidario y el titular del préstamo vienen a ser lo mismo. 

En el caso del aval limitado (menos común, pero existe si se negocia) puede tener determinadas limitaciones:  

• Por importe concreto. Por ejemplo, solo respondes por 50.000 euros y no por importes mayores.  
• Por tiempo. Por ejemplo, solo respondes durante los primeros 5 años. 
• Por porcentaje. Por ejemplo, solo responderá por el 20 % de la deuda.

Qué ocurre si el aval hipotecario fallece

Puede darse el caso que el aval hipotecario fallezca. ¿Qué sucede entonces? Como pasa con los bienes y las deudas de un difunto, el aval se extenderá a los herederos, salvo que en el contrato de aval se diga lo contrario.

Así pues, los herederos de un avalista, ante el fallecimiento del mismo, pueden optar por tres vías: 

• Rechazar la herencia.
• Aceptar la herencia y asumir el aval, ante el cual responderán con sus propios bienes presentes y futuros.
• Aceptar la herencia a “beneficio de inventario”. Es decir, solo se responderá al aval con los bienes que tenga la herencia, no con el patrimonio personal del heredero.

¿Se puede limitar el aval hipotecario?

Sí. A la hora de redactar el contrato que establecerá las responsabilidades del avalista hipotecario se puede limitar su responsabilidad. Básicamente, se suele llevar a cabo de dos formas:  

• Establecer un importe máximo: el avalista hipotecario responde sobre un importe concreto de la deuda. Pongamos, por ejemplo, que la hipoteca es de 200.000 euros. El aval puede pedir que su responsabilidad acabe cuando se hayan amortizado los 100.000 primeros euros de la deuda.
• Establecer un porcentaje determinado de la deuda: el avalista responde sobre, por ejemplo, el primer 35 % de la deuda. Siguiendo con los números anteriores, cuando el titular haya amortizado 70.000 euros.

En ambos casos, el aval hipotecario dejará de serlo cuando el titular de la deuda haya amortizado esos importes.

Preguntas frecuentes

Como has podido ver, aunque se trate de una figura que ya no se utiliza mucho, el aval hipotecario sigue existiendo. Y, aceptar este papel, conlleva sus riesgos. Tras habértelos explicados en esta guía, te respondemos ahora a algunas preguntas frecuentes al respecto.

¿Cuándo tiene sentido avalar?

Es una decisión muy personal, pero tendría sentido avalar en los siguientes supuestos: 

• Si hay alta confianza (por ejemplo, entre padres e hijos).  
• El riesgo está acotado (importe razonable, plazo no excesivo).  
• Existe un plan claro de pago del titular.  
• Se limita el aval (por ejemplo, solo a una parte del préstamo o a los primeros años).  

Si no se cumplen esas condiciones, avalar puede ponerte en una situación financiera complicada durante mucho tiempo.

¿Durante cuánto tiempo responde el avalista? ¿Cómo dejar de serlo?

El avalista responde mientras exista la deuda (capital, intereses de demora, costes judiciales). Solo hay cuatro formas de salir del aval: 

• Se paga toda la deuda.  
• El banco acepta liberarte.
• Se renegocia (novación). Se puede eliminar o limitar el aval. 
• Se pactó una limitación desde el inicio. Por ejemplo, el aval solo dura los primeros cinco años.  

¿Se puede avalar con una casa?

Como hemos visto, un aval puede ser personal o material. En el segundo caso, se podría utilizar un bien inmueble para avalar el préstamo. Eso sí, para poder utilizarlo como tal, este inmueble debe cumplir ciertas condiciones:

• Ha de estar libre de cargas.
• El banco lo debe aceptar como aval.
• El propietario debe aceptar que se use el bien como aval.

La principal desventaja de usar una vivienda como aval es que el banco podría llegar a embargarla, en caso de impago.

¿Avalar afecta a la capacidad de endeudamiento?

Sí, y bastante más de lo que mucha gente cree. Cuando avalas, los bancos suelen tratar esa hipoteca como si fuera parcialmente tuya. Por tanto, avalar reduce directamente tu capacidad de pedir crédito, aunque nunca pagues ni un euro.

¿Avalar una hipoteca afecta a tu CIRBE?

Siguiendo con la pregunta anterior, la respuesta es sí. CIRBE registra los riesgos que tienes con entidades financieras, y los avales cuentan como riesgo indirecto. ¿Qué implica eso? Pues que los bancos ven ese aval cuando estudian darte crédito y puede reducir tu capacidad de endeudamiento, ya que si el titular deja de pagar, el riesgo pasa a ser directo para ti.

¿Se puede cancelar el aval antes de tiempo?

No es automático, pero a veces sí se puede. Depende del contrato y de lo que acepte el banco. Las opciones habituales son:

• Sustitución del avalista: entra otra persona o garantía.  
• Mejora del perfil del titular: si con el tiempo ya cumple requisitos por sí solo, el banco puede liberar al avalista.  
• Amortización parcial: si la deuda baja lo suficiente, algunas entidades aceptan retirar el aval.  
• Cláusula de aval limitado: si el contrato fija un plazo o condiciones para terminar el aval, se extingue al cumplirse.

¿Qué alternativas existen?

Las principales alternativas son:

• Más ahorro: llegar al 30–32 % del precio (20 % entrada y 10-12 % gastos). Reduce el riesgo y el banco no pide aval. 
• Doble titular (dos compradores): sumar ingresos mejora la ratio de endeudamiento. Muy común en parejas, pero ambos son responsables al 100 % (no es mitad y mitad). 
• Hipotecas al 90–100 % sin aval: algunos bancos las ofrecen, pero solo a perfiles muy solventes (funcionarios o ingresos elevados).  
• Garantía adicional (no personal): en vez de avalista, pignorar ahorros (dinero bloqueado) o la segunda vivienda como garantía. 
• Esperar para mejorar el perfil: así con el paso del tiempo se tiene más antigüedad, más salario, menos deudas.