Cuáles son los requisitos para solicitar una hipoteca

Como apuntábamos, cada banco o entidad puede fijar sus propios requisitos para sus hipotecas. Esto es, las condiciones que deben cumplir los clientes que han solicitado una para que se la concedan. En la actualidad, las políticas de concesión en productos de financiación son algo más duras que hace algunos años y, aunque no existe un listado concreto de condiciones, hay algunas se repiten.

La gran mayoría de las hipotecas que se comercializan en España financian hasta el 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda. En casos concretos hay algunos bancos que dan el 90 % de la hipoteca, pero rara vez superan este porcentaje. En la actualidad, el mercado de hipotecas 100 % es casi inexistente.

Así, disponer de ahorros previos es, dentro de los requisitos para conseguir una hipoteca, de los más importantes. Y estos deben ser suficientes para cubrir el porcentaje del precio de la vivienda al que no llega el préstamo y los gastos que se generen por la compra del inmueble (tasación, gastos de escritura, etc.).

Otro de los aspectos que un banco o financiera estudia antes de conceder una hipoteca es si los ingresos de la persona quien la pide son fijos, estables y suficientes. Es clave que el porcentaje de los ingresos que se dedican a pagar las deudas no supere el 30-35 % de los ingresos netos. 

Tener cierta estabilidad laboral y antigüedad en el trabajo actual es un punto a favor a la hora de que se conceda una hipoteca. Las entidades valoran los perfiles estables y consideran que los de las personas que llevan cierto tiempo en el mismo trabajo y que no ha tenido una excesiva movilidad laboral lo son. Por otra parte, también hay que tener en cuenta que ciertos tipos de contratos laborales lo tienen más sencillo. Así, los funcionarios y las personas con contratos indefinidos lo tienen más fácil.

Se trata del requisito muy importante: no aparecer ni haber aparecido en un listado de morosidad como ASNEF o RAI. Para bancos y financieras, el hecho que una persona no haya estado nunca inscrito en un listado de morosidad es una prueba de que se ha sido siempre responsable con los pagos (ya sean deudas o facturas) que haya podido tener.

Hay ocasiones en las que al banco le surgen dudas sobre la solvencia futura del titular. En estos casos, es posible que se pida la presentación de un aval, que puede ser un bien material (ahorros u otro inmueble) o personal (otro individuo).

Para estudiar el caso, el banco solicitará la presentación de ciertos documentos con la que comprobarán edad del o los solicitantes, estados civiles, profesiones, movimientos bancarios, contratos laborales... No presentar alguno de los papeles que se pidan hará que el banco retrase e incluso frene la concesión de la hipoteca por falta de información.

No es que sea un requisito fundamental, pero habitualmente facilita la concesión. Ser cliente del banco en el que se solicita una hipoteca puede ayudar a que salga aprobada ya que la entidad conoce al dedillo todo nuestro perfil: desde números a movimientos bancarios. Además, si se tienen contratados varios productos es posible que se consigan rebajas en los tipos de interés. Son las conocidas como bonificaciones.

Requisito	Qué pide el banco	Clave
Ahorros	30 % del valor de la vivienda (20 % entrada + 10 % gastos)	Imprescindible
Ingresos	Estables, suficientes y justificables	Endeudamiento < 35 %
Estabilidad laboral	Contrato indefinido o trayectoria estable	Muy valorado
Historial crediticio	No estar en ASNEF o RAI	Excluyente
Aval	Puede exigirse si hay dudas de solvencia	Depende del perfil
Documentación	Ingresos, contratos, movimientos bancarios, etc.	Obligatorio
Vinculación bancaria	Ser cliente o contratar productos	Mejora condiciones

 

Cuando una persona pide una hipoteca, la entidad en cuestión le va a pedir que presente varios documentos. Cuando los haya recibido todos, los trasladará a su departamento de riesgos, donde analizarán el perfil financiero e historial crediticio del solicitante. El objetivo, asegurarse de que va a poder cumplir con el acuerdo: pagar sin demoras o problemas todas las cuotas. Devolver el dinero prestado y los intereses más comunes. 

Como sucede con los requisitos para una hipoteca, cada entidad tiene sus propios criterios y puede reclamar otros papeles. En cualquier caso se trata de documentos identificativos, justificantes de ingresos, de gastos, de bienes... Los tienes explicados al detalle en la guía Documentación para pedir una hipoteca: qué papeles debes presentar.

Si no cumples las condiciones básicas para que te concedan la hipoteca, todavía tienes opciones:

• Aportar garantías extra: cuando el banco deniega una solicitud de una hipoteca, lo hace porque considera que el perfil de la persona que la ha pedido tiene algún riesgo. Si el solicitante considera que tiene solvencia suficiente como para hacer frente a las cuotas, puede intentar convencer a la entidad financiera aportando garantías extra como nuevos avales.
• Rebajar expectativas: una posibilidad es bajar las expectativas, mirar un piso cuyo precio está más acorde con la realidad financiera del comprador.
• Dejarlo estar hasta más adelante: si el motivo por el que no se concede la hipoteca es por la situación económica y laboral, no queda otra que aparcar la idea y esperar a tener una mayor estabilidad en cuanto a la entrada de dinero en el hogar y el trabajo.

Llegados a este punto es importante diferenciar entre los requisitos ineludibles y aquellos que pueden ser negociados con la entidad bancaria: 

Requisitos imprescindibles 

• Ingresos suficientes (que la cuota no supere el 30–35 %).
• Ahorros mínimos (20 % + 10 % gastos).
• Historial crediticio limpio.
• Situación laboral razonablemente estable.
• Tasación adecuada de la vivienda.

Requisitos negociables (dependen del banco o del perfil): 

• Tipo de contrato (algunos aceptan temporales o autónomos con buen perfil).
• Porcentaje de financiación (a veces más del 80 % con aval o perfil muy sólido).
• Tipo de interés (puedes negociar condiciones).
• Plazo de la hipoteca.
• Vinculaciones (seguros, nómina, etc.)
• Necesidad de avalista (a veces sí, a veces no).

Y llegados a este punto y si cumples con todos los requisitos para la hipoteca que hemos explicado, estos son los pasos que debes seguir:  

• Fijar un presupuesto: analiza tus ahorros, ingresos y gastos para saber qué cuota puedes asumir y cuál es el precio máximo de la vivienda.  
• Buscar financiación: compara hipotecas y condiciones entre distintas entidades para encontrar la opción más adecuada.  
• Firmar las arras: es una señal que compromete a comprador y vendedor y establece penalizaciones si alguna parte se echa atrás.  
• Tasación y aprobación final: el banco necesita tasar la vivienda antes de conceder definitivamente la hipoteca, coste que suele asumir el comprador.  
• Firma de la compraventa: se formaliza ante notario, quien revisa la operación y resuelve dudas antes de la firma.

Más allá del listado de requisitos para una hipoteca, existen otras variables que hay que tener en cuenta, aunque no sean tan condicionantes. Te las explicamos.

Hay varios factores habituales por los que un banco puede rechazar una hipoteca. Los más comunes son: 

• Ingresos insuficientes: si la cuota supera aproximadamente el 30–35 % de tus ingresos netos. 
• Trabajo inestable: contratos temporales, poco tiempo en la empresa o ser autónomo con ingresos irregulares pueden generar desconfianza. 
• Falta de ahorros: si no tienes al menos el 20 % del valor de la vivienda más un 10 % extra para gastos, es difícil que te la concedan. 
• Demasiadas deudas: tener préstamos personales, créditos o tarjetas con saldo elevado reduce tu capacidad de pago. 
• Mal historial crediticio: estar en listas de morosos o haber tenido impagos es uno de los motivos más frecuentes de rechazo. 
• Edad o plazo poco favorable: si el plazo hace que termines de pagar muy mayor (por ejemplo, más de 75 años), pueden ponerte problemas. 

Aunque no hay ninguna norma que fije la edad máxima para pedir una hipoteca, los bancos establecen, por políticas de riesgo, un límite de edad. Habitualmente se pide que el titular más joven de la hipoteca no supere los 75 años cuando se acabe de pagar el préstamo.

En este sentido, es posible que, si una persona de 50 años pide una hipoteca, el plazo de amortización máximo que se le conceda sea de 25 años, en lugar de 30 años habituales.

El requisito más importante suele ser la capacidad de pago, es decir, que tus ingresos sean estables y suficientes para asumir la cuota mensual sin riesgo. Los bancos miran sobre todo que no destines más de un 30–35 % de tus ingresos netos a la hipoteca.

Necesitas entre el 30 % y el 35 % del precio de la vivienda. Se divide en: 

• 20 %: entrada (el banco suele financiar hasta el 80 %)  
• 10–15 %: gastos (impuestos, notaría, gestoría, etc.)  

Ejemplo: para un piso de 200.000 euros, entrada (20 %) serían 40.000 euros, gastos (12%): 24.000 euros. Total de ahorro necesario serían 64.000 euros.

Conseguir una hipoteca con contrato temporal o siendo autónomo es posible, pero dependerá de la estabilidad que puedas demostrar. Aunque los bancos prefieren perfiles con contrato indefinido, valoran positivamente tener ingresos constantes, continuidad laboral y bajo riesgo. En estos casos, es habitual que ofrezcan menos financiación o pidan un aval. 

Si eres autónomo, el foco está en la regularidad de tus ingresos. Suelen exigir al menos dos años de actividad y revisan tus declaraciones fiscales para comprobar que tu facturación es estable. Un autónomo con ingresos constantes puede tener más opciones que alguien con empleo inestable.

Los requisitos de una hipoteca para una segunda vivienda son más duros que si se trata de una vivienda habitual. Y, además de los requisitos habituales (solvencia, buena ratio de endeudamiento, perfil crediticio impoluto...), es más que probable que la entidad a la que se ha solicitado la segunda hipoteca exija que se haya saldado una parte importante de la deuda contraída con la primera.

• Incrementa tus ahorros: intenta llegar al menos al 20 % del precio de la vivienda + 10 % de gastos.  
• Reduce deudas al mínimo: cancela préstamos personales o tarjetas.  
• Mejora la estabilidad laboral: contrato indefinido y antigüedad al menos de 1-2 años. Si eres autónomo, intenta tener ingresos estables y demostrables (2 años mínimo)  
• Cuida tu historial crediticio: nada de impagos ni descubiertos frecuentes. Evita aparecer en registros de morosidad. 
• Ajusta el precio de la vivienda a tu realidad: a veces el problema no eres tú, sino que estás intentando comprar por encima de lo que el banco ve viable. 
• Considera comprar en pareja o con cotitular: sumar ingresos mejora mucho la aprobación. 

No. Contratar otros productos del banco (tarjetas, cuentas nómina, seguros, planes de pensiones...) no es un requisito para contratar una hipoteca. Es cierto que, hasta junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley del Crédito inmobiliario, la concesión de una hipoteca podía ir ligada a la contratación de otros productos del banco. Pero a partir de entonces, se prohibió la obligatoriedad.

Eso sí, con la contratación de la hipoteca, el banco puede ofrecer al cliente (que siempre tendrá la última palabra) la posibilidad de suscribir otros productos con los que se conseguirán beneficios como una rebaja del tipo de interés. Son las llamadas bonificaciones. En cualquier caso, el banco tiene la obligación de informar al cliente de las condiciones e implicaciones de las mismas antes de contratarlas.

Imagina que pides una hipoteca de 200.000 euros a 30 años con un interés del 3 % fijo. La cuota mensual sería aproximadamente de 843 euros. Ahora aplicamos la regla bancaria del 30–35 %: si 843 euros representan el 30 % de tus ingresos necesitas unos 2.800 euros netos/mes. Si representan el 35 % serían unos 2.400 euros netos/mes.

Ingresos estables y demostrables (normalmente en su país). El banco analizará el tipo de contrato y el país de origen, además de su perfil financiero, que tenga pocas deudas y un buen historial crediticio. 

Generalmente los intereses serán algo más altos y habrá más exigencia en cuanto a la estabilidad laboral, incluso se requiere cuenta en banco español 

En general, los requisitos para concederla son muy similares, aunque en el caso de una hipoteca variable, al tener el riesgo de que la cuota mensual pueda aumentar según la evolución del euribor, suelen exigir requisitos algo más exigentes.

Los paga el banco: 

• Notaría (escritura de la hipoteca)  
• Registro de la propiedad  
• Gestoría  
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)  

Los paga el cliente: 

• Tasación del inmueble: aprox. 300- 600 euros  
• Copias de escritura (pequeño importe)  
• Posible comisión de apertura (0 % – 1 %, si existe)

¿Necesitas financiación y estás buscando una hipoteca? En la actualidad la oferta es bastante amplia y puede llevarte bastante tiempo analizar cada opción en busca de la mejor adaptada a tu perfil y necesidades. 

En el simulador de hipotecas de Acierto.com encontrarás toda información que necesitas. Además, si lo deseas, nuestros agentes te pueden ayudar, gratis, a encontrar la mejor hipoteca para ti. Para ello, solo tendrás que responder a un sencillo cuestionario.