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Qué es el TIN

Todo sobre el TIN y la TAE en la hipoteca: cómo influyen y qué debes tener en cuenta

El TIN es el precio que nos cobra un banco o financiera por dejarnos una cantidad de dinero durante un tiempo determinado. Se trata de un porcentaje que habitualmente se calcula de forma mensual y que está relacionado con la TAE, aunque no son lo mismo. En esta guía te contamos cuál es la diferencia entre TIN y TAE, y respondemos a todas las dudas que puedan surgirte sobre qué es el TIN, cómo calcular el TIN en una hipoteca y mucho más.

También puedes entrar ya mismo en el comparador de hipotecas de Acierto.com y comparar el TIN y la TAE de las principales ofertas del mercado. Además, contarás con la ayuda gratuita de nuestros agentes.

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Qué es el TIN

Pero respondamos a la pregunta más básica de esta guía: qué es el TIN y cuál es su significado. TIN son las siglas de Tipo de Interés Nominal y corresponde al precio que nos cobra un banco o financiero por dejarnos una cantidad de dinero que devolveremos en el plazo de tiempo que acordemos. Habitualmente se calcula de forma mensual y es un porcentaje fijo que pactan el titular de la financiación –ya sea esta un préstamo al consumo o una hipoteca– y la entidad.

El TIN de cada préstamo es libre. Puede darse el caso que una entidad aplique diferentes tipos de interés nominal en una misma financiación, en función de varios factores, entre ellos el perfil de quien la solicita.

Así, el TIN será más o menos elevado según el plazo de amortización o la cantidad de dinero que se pida, pero también en función de si el cliente tiene unos ingresos bajos o altos, ha estado en algún listado de morosidad, tiene otras deudas, etcétera.

Dicho lo cual, es importante saber que, a la hora de elegir una hipoteca o un préstamo, la información que nos facilita el TIN se queda corta, ya que no tiene en cuenta otros gastos como, por ejemplo, las comisiones, que sí se recoge al calcular la TAE (Tasa Anual Equivalente). De hecho, el Banco de España obliga a las entidades financieras a informar también de la TAE en todos los productos financieros.

Es decir, además de en hipotecas y préstamos, el TIN debe aparecer en los contratos de productos bancarios como depósitos, cuentas de ahorro, préstamos, créditos, hipotecas...

TIN

Cómo calcular el TIN en una hipoteca

El TIN es un porcentaje fijo que en las hipotecas se puede calcular de forma semanal, mensual, trimestral o anual. Lo más común en España es que se compute de forma mensual.

Con todo, el tipo de interés de una hipoteca puede condicionar su cálculo. Así, no es lo mismo un préstamo a tipo fijo que uno a interés variable. Te explicamos cómo calcular el TIN los diferentes tipos de hipoteca:

Cómo calcular el TIN en una hipoteca variable

En una hipoteca variable calcularemos el TIN sumando el valor que toque del tipo de referencia al que esté vinculada la hipoteca (en España el más habitual es el euríbor y se suele revisar cada seis o 12 meses) y el diferencial que aplique el banco.

Cabe recordar varios aspectos: el diferencial se mantendrá estable durante toda la vida de la hipoteca (a no ser que se produzca un cambio en la contratación de los productos bonificables), mientras que el tipo de referencia cambiará cuando toque revisar su valor.

Cómo calcular el TIN en hipoteca fija

Calcular el TIN en una hipoteca fija es mucho más sencillo que hacerlo en una hipoteca variable ya que se trata del tipo de interés que ha fijado la entidad, que será siempre el mismo durante todo el periodo de amortización, siempre y cuando no se modifique la vinculación con los productos bonificables.

Es decir, el tipo de interés de una hipoteca fija no se verá alterado por ningún valor de referencia ni por la evolución de los mercados.

Diferencia entre TIN y TAE

Aunque están muy relacionados, TIN y TAE no son lo mismo. Pero ¿en qué se diferencian exactamente?

Refrescamos la memoria: el TIN es el tipo de interés nominal y nos indica el precio que nos cobra el banco por dejarnos una cantidad de dinero que devolveremos en un tiempo determinado. En este porcentaje no se incluye nada más.

Por su parte, al calcular la TAE, que es la Tasa Anual Equivalente, nos indicará el coste real del producto de financiación en cuestión ya que incluye todos los aspectos que repercuten en el precio final. Así, la TAE es la suma del TIN, gastos que puede tener la financiación (algunas comisiones, no todas) y condicionantes como la cantidad de dinero que se pide, el plazo de amortización, algunos de los productos bonificables que se puedan contratar, etc.

TIN o TAE: ¿qué es mejor para saber cuánto pagaré de hipoteca?

A la hora de comparar hipotecas es recomendable fijarse en la TAE más que en el TIN, ya que esta nos ofrece más información sobre el coste real de la financiación al incluir el tipo de interés y otros gastos.

De hecho, se puede dar el caso que exista una hipoteca con un TIN muy bajo pero que tenga una TAE más alta por las comisiones y por el número de productos que se contraten junto a ella. Por tanto, va a ser la TAE la que nos indique cuál va a ser la opción más barata.

En una hipoteca variable, la información que ofrece la TAE puede ser inexacta. El motivo es que habitualmente se calcula en un escenario con un euríbor estable en el tiempo cuando no va a ser así: las cuotas se reformularán con un nuevo valor (posiblemente diferente) del índice de referencia cuando toque revisarlo.

TIN

TIN y TAE en los productos financieros

Lo hemos apuntado, pero ahora lo desarrollamos. Aunque están presentes en toda la oferta bancaria, el TIN y la TAE son realmente importantes en los productos de ahorro, préstamos personales e hipotecas. Lo detallamos:

  • En los depósitos, el TIN informa sobre los rendimientos que se obtendrán, pero no contabiliza las comisiones si las hay. En este caso, y al revés de lo que sucede en las hipotecas, hay depósitos en los que la TAE puede ser inferior al TIN.

  • El TIN de un préstamo es, como hemos visto, el interés que nos cobra el banco por dejarnos el dinero y no tiene en cuenta otros gastos que pueda tener la financiación. Al revés que en los depósitos, puede darse en caso en que el TIN de un préstamo sea muy bajo (o incluso del 0 %) y en cambio la TAE, muy elevada (por la comisión de estudio, apertura, etc.).

  • Las diferencias del TIN y la TAE en hipotecas no son tan marcadas como en los préstamos, si bien existen. Como en el caso anterior, el TIN es solo el interés de la hipoteca y la TAE suma, además, otros gastos.

Ejemplo de TIN en una hipoteca

Como recordarás, el TIN se calcula de forma diferente en una hipoteca a tipo variable que en una a tipo fijo. Pongamos un ejemplo de cada uno: 

  • El TIN de un préstamo hipotecario a interés variable variará en función de la evolución del euríbor. Recordemos que en este caso cambiará según el valor que marque el tipo de referencia cuando toque revisarlo. En España, lo habitual es hacerlo cada seis o 12 meses. En el caso de una hipoteca que tiene como referencia el valor del euríbor de marzo de 2022 (-0,237%) más un diferencial del 1,00 % será del 0,763 % mientras que en otra hipoteca referenciada al euríbor de julio de 2022 (al 0,992%) más el mismo diferencial del 1,00 % será del 1,992 %.  
  • El TIN en una hipoteca a tipo fijo con un interés es del 1,90 % será siempre del 1,90 %. 

Cómo comparar el TIN y la TAE en Acierto.com

Encontrar la mejor hipoteca es complicado, ya que no existe una en concreto. De hecho, la idoneidad de una hipoteca u otra dependerá en función de las necesidades y características del titular. Lo que es ideal para unos no lo es para otros.

Además, nos movemos en un ámbito, el de la financiación, complicados: lleno de terminología y conceptos que, más allá del TIN y la TAE, no siempre se dominan al detalle. En el comparador de hipotecas de Acierto.com somos expertos en la materia y te podemos ayudar con una primera estimación.

Por eso te vamos a pedir a que nos respondas a un pequeño cuestionario, que rellenarás en apenas 2 minutos. Con la información que nos des sobre ti y sobre la hipoteca que necesitas haremos un análisis de la oferta hipotecaria del momento para ver cuál se adapta mejor. Estas son las preguntas que te haremos:

  • Para qué pides la hipoteca (comprar una primera o segunda vivienda o mejorar la que ya tienes, hacer una subrogación de hipoteca).
  • Qué precio tiene la vivienda.
  • Cuántos ahorros darás para la entrada.
  • El número de titulares que tendrá la hipoteca.
  • Tipo de contrato laboral (indefinido, temporal, funcionarial, autónomo, etc.) del titular de la hipoteca que cuente con los ingresos más elevados.
  • A cuánto ascienden los ingresos de los futuros titulares de la hipoteca.
  • Si se tienen otras deudas, cuánto se paga cada mes por ellas.
  • Fecha estimada para firmar la hipoteca.
  • En qué provincia está la vivienda que se quiere comprar.
  • Datos de contacto (nombre y apellidos y teléfono, etc.) para hablar con nuestros agentes.

Ventajas de comparar hipotecas con Acierto.com

Hasta ahora ya has visto cómo repercuten el TIN y la TAE y por qué es importante fijarse en ellos a la hora de contratar una hipoteca. Pero no son los únicos puntos en los que nos debemos basar al elegir una financiación.  

En este proceso debemos analizar las hipotecas de diferentes bancos más allá del nuestro habitual y comparar, además del TIN y la TAE, si tienen comisiones, cómo bonifican otros productos de la entidad, las simulaciones de cuotas...  

Un comparador de hipotecas como el de Acierto.com te puede ayudar a agilizar todo este camino que, habitualmente, es lento y costoso. Te explicamos los motivos:   

  • Accederás de forma rápida y sin salir de casa a la oferta hipotecaria de los principales bancos y financieras de España. 
  • Podrás comparar TIN y TAE, pero también condiciones y requisitos de las hipotecas de los principales bancos y financieras de España. 
  • Tendrás una estimación sobre cómo quedarán las cuotas mensuales.  
  • Ahorrarás tiempo ya que conseguirás la información online y no tendrás que visitar bancos, pedir hora en la sucursal, etc. 
  • También ahorrarás dinero ya que la oferta que te mostremos estará diseñada en función de las necesidades y características que nos hayas indicado. 
  • Nuestros servicios, tanto la comparativa de hipotecas que te facilitaremos online como la ayuda telefónica que te prestarán nuestros agentes, son gratis y sin compromiso para ti.  
  • Tomamos todas las medidas necesarias para garantizar la seguridad de la información

TIN

Preguntas frecuentes sobre el TIN y la TAE

Hasta aquí te hemos explicado las diferencias entre el TIN y la TAE. Aunque es posible que te surjan algunas otras dudas. ¿Hay algún porcentaje máximo legal? ¿Puede variar el TIN a lo largo del plazo de amortización de una hipoteca? ¡Te lo descubrimos!

¿Hay un TIN máximo?

El único límite que se ha establecido para el TIN de los productos de financiación es que el porcentaje que aplica no esté dentro de lo que se considera usura en España.

Con todo, no hay ningún valor concreto que determine qué es usura y qué no. Así, se trata de usura cuando el interés que se aplica es muchísimo más elevado que el de la media de productos de financiación de su misma categoría.

¿Pueden variar el TIN y la TAE en una hipoteca fija?

En principio no. Una de las principales características de las hipotecas a tipo fijo es que el interés, y por ende las cuotas, se mantienen sin cambios durante todo el plazo de amortización siempre y cuando los titulares no modifiquen algunas de sus condiciones como, por ejemplo, contraten o dejen de tener contratados algunos productos bonificadores del interés.

Por ese motivo, TIN y TAE serán siempre los mismos durante todo el plazo de amortización de la hipoteca, aunque se alargue 30 años, siempre y cuando no haya cambios en estos aspectos.

¿Pueden variar el TIN y la TAE de una hipoteca variable?

Sí. El TIN y la TAE de una hipoteca variable variarán, además de si se produce una modificación en las condiciones o en las bonificaciones, cada vez que toque revisar el valor del tipo de referencia, si este registre cambios.

Recordamos: El TIN y la TAE en una hipoteca variable son la suma del tipo de referencia más el diferencial. El primero cambiará en las revisiones si el valor que marca es diferente al que tenía; el segundo, en teoría, es fijo.

Pongamos por ejemplo que el tipo de referencia de una hipoteca variable es el euríbor y que este se revisa con el valor del mes de marzo de cada año. En este caso, el valor del euríbor que sumaríamos en las cuotas de 2021 sería de -0,487 % y el de 2022, -0,237 %.

En cuanto al diferencial, siguiendo con el ejemplo, es del 1,00 % con todos los productos bonificables contratados mientras que si no se suscriben es del 2,00 %.

Siguiendo con los cálculos, si se tienen todos los productos bonificables contratados, el TIN habrá sido del 0,513 % hasta que se ha revisado el valor del tipo de referencia, que ha pasado a ser del 0,763 %.