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Cómo calcular tu hipoteca

Calcular correctamente tu hipoteca te ayudará a tomar la mejor decisión antes de firmar un compromiso de financiación a largo plazo

Calcular una hipoteca no solo sirve para saber a cuánto ascenderán las cuotas de tu préstamo hipotecario sino también para saber qué importe total vas a poder solicitar y en qué plazo de amortización vas a poder devolverlo. En esta guía te explicamos cómo llevar a cabo este cálculo, un ejercicio que deberías hacer siempre antes de contratar este tipo de producto financiero (cuya duración puede alargarse 30 años).

También puedes entrar directamente en nuestro comparador de hipotecas pinchando en el botón que aparece a tu derecha. Y si lo necesitas, uno de nuestros expertos te ayudará a encontrar y a calcular tu hipoteca en unos instantes, de forma personalizada.

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¿Qué debes tener en cuenta para calcular una hipoteca? 

Al calcular la cuota de una hipoteca se deben tener en cuenta varios factores. El primero que viene a la mente es el importe que se va a pedir, pero más allá de este, entran en juego otros aspectos.

Entre ellos, el tiempo en el que se quiere devolver el dinero, que se conoce como plazo de amortización; el tipo de interés que se va a aplicar, ya sea fijo o variable; las comisiones y otros gastos que pueda haber. De hecho, y como veremos más adelante, la mayoría de ellos están reflejados en la Tasa Anual Equivalente, la TAE. Pero vayamos por partes.

Cuánto dinero vas a pedir, clave para calcular la hipoteca

Saber cuánto dinero se va a pedir es un dato capital a la hora de calcular la cuota de una hipoteca. En este sentido, debes tener en cuenta que en la actualidad es muy complicado encontrar una hipoteca al 100%. Las entidades acostumbran a financiar hasta un 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda que se va a adquirir.

El plazo de amortización

El plazo de amortización es otro dato relevante al calcular tu hipoteca: cuanto más largo sea, más bajas serán las cuotas. Eso sí, si optas por extenderlo, cuando hayas acabado de devolver el dinero habrás abonado más intereses.

En general, se recomienda devolver una hipoteca en el menor tiempo posible siempre y cuando el importe de las letras no suponga un ahogo a la economía familiar.

El TIN

Otro dato muy importante al calcular una hipoteca es el Tipo de Interés Nominal (TIN): el precio al que el banco te presta el dinero. El tipo de interés puede ser fijo, o variable, como veremos más adelante.

Las comisiones

A esto hay que añadir otros gastos, como las comisiones. Se pueden abonar al inicio de la hipoteca, como la comisión de apertura. O durante el tiempo de amortización: bien porque se cambian las condiciones de la misma, como la comisión por novación, bien porque se devuelve parte o todo el dinero antes del tiempo acordado, como la comisión por cancelación anticipada.

Como hemos adelantado, estos datos vienen reflejados en la TAE, que se calcula según una fórmula matemática que tiene en cuenta el TIN, las comisiones por la gestión del préstamo (quedarían fuera, las de posibles impagos), el plazo de amortización y el dinero prestado.

Otros datos para calcular la hipoteca

Pero hay más  aspectos que se añaden al coste real de pedir una hipoteca, y son la tasación del inmueble (desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos —notaría, registro, AJD— son asumidos por el banco), el seguro de hogar (tenerlo es obligatorio aunque no tiene porqué estar suscrito con el banco con el que firmas la hipoteca) y los productos bonificables, esos que si contratas te proporcionarán una mejora en el tipo de interés y que suelen ser una cuenta nómina, seguros, planes de pensiones, tarjetas&hellip

Con todos estos datos podremos saber (o hacer una estimación) de cuánto tendremos que pagar cada mes y cuál será el coste total del préstamo hipotecario, que quedará plasmado en el cuadro de amortización.

Cómo calcular una hipoteca fija

A primera vista, calcular una hipoteca fija es más sencillo que calcular una hipoteca variable. Básicamente, por el tipo de interés que se aplica: en las primeras va a ser el mismo durante todo el plazo de amortización mientras que en las segundas podrá variar en cada revisión que se haga, en función de la evolución del tipo de referencia que tenga aplicado.

Así, en las hipotecas fijas el tipo de interés será el mismo durante toda la vida del préstamo, siempre y cuando el titular no haga cambios en los productos bonificables. Por ejemplo, deje de tener la nómina domiciliada en la entidad o anule cierto producto, cuya contratación con la entidad reduce el tipo de interés.

Ejemplo de cálculo de hipoteca fija

Vamos a poner un ejemplo, a través del cálculo de una hipoteca hipotética que se va a solicitar para comprar una casa con un precio de compraventa de 187.500 euros. El banco, facilita un 80% del valor: 150.000 euros.

  • Plazo de amortización de 15 años con un interés del 1,35 % TIN las cuotas quedarían alrededor de 996 euros mensuales.
  • Plazo de amortización de 20 años con un interés del 1,35 % TIN las cuotas quedarían alrededor de 772 euros mensuales.
  • Plazo de amortización de 30 años con un interés del 1,35 % TIN las cuotas quedarían alrededor de 548 euros mensuales.

Cómo calcular una hipoteca variable

Si lo que quieres es calcular una hipoteca variable deberás tener en cuenta otros factores. Como hemos adelantado, en una hipoteca variable no hay certidumbre en los pagos… salvo si durante un periodo inicial, que se suele extender entre 12 y 24 meses, se aplica un tipo fijo.

En el resto de plazo de amortización, el interés que se paga en las hipotecas variables consta de la suma de dos valores: un diferencial, que se mantiene estable durante todo el periodo de amortización, y un tipo de referencia (en la mayoría de los casos en España, el euríbor) que se va revisando periódicamente, habitualmente cada 6 o 12 meses.

Así, las cuotas podrán ir variando en función de la evolución que haya tenido el tipo de referencia en el momento de la revisión. Si entre ambos períodos ha subido se encarecerán y si han bajado, se abaratarán.

Ejemplo para calcular hipoteca variable

Volvemos a tomar el ejemplo anterior y establecemos la compra de una vivienda que vale 187.500 euros y para la que el banco concede una hipoteca de 150.000 euros. Pero ahora fijamos un plazo de amortización de 30 años y un interés que será la suma de un diferencial del 1,00 % y que se revisa anualmente, con el valor del euríbor de octubre. Esta habría sido la evolución de las cuotas desde el año 2010:

  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2010 (1,495 %): 640 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2011 (2,110 %): 694 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2012 (0,650 %): 571 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2013 (0,541 %): 563 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2014 (0,338 %): 547 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2015 (0,128 %): 521 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2016 (-0,069 %): 517 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2017 (-0,180 %): 508 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2018 (-0,154 %): 510 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2019 (-0,304 %): 499 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2020 (-0,466 %): 487 euros al mes
  • Cuota con el valor del euríbor de octubre de 2021 (-0,477%): 485 euros al mes

Herramientas para calcular tu hipoteca online

Firmar una hipoteca es una decisión importante, sobre todo para la economía familiar, ya que va a ser un pago constante al que estaremos ligados durante muchos años. Por ese motivo, antes de tomar la decisión es importante hacer números.

Existen herramientas para calcular una hipoteca online, como la calculadora de hipotecas de Acierto.com. En ella, podrás hacer estimaciones sobre las cuotas, ya tengan que calcular en una hipoteca fija o calcular tu hipoteca variable.

Así, podrás saber a cuánto subirán las cuotas mensuales, en función de la cantidad de dinero que indiques, el tipo de interés, el plazo de amortización, etc. E ir más allá, porque podrás calcular el importe de la hipoteca que quieres pedir en función de los plazos de amortización, si te has establecido un importe tope mensual a destinar a la hipoteca.

Un simulador de hipotecas como el de Acierto.com te aportará una visión global que te permitirá detectar qué te conviene más de forma fácil y sencilla. Pero sobre todo, porque ahorrarás mucho tiempo en cálculos.

Otras consideraciones a la hora de calcular una hipoteca

Como ya hemos visto, firmar una hipoteca es un trámite que exige mucha reflexión previa. Se trata de adquirir una vivienda, sí, pero también seguir garantizando la estabilidad financiera de la familia.

Otro de los aspectos que debemos tener claro es que en la actualidad son escasas las hipotecas al 100 %, que financian la totalidad de la vivienda. De hecho, la gran mayoría facilita hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa de la misma.

Esto es, al pedir una hipoteca lo más posible es que tengas que presentar unos ahorros que cubran el 20% del valor del inmueble que quieras comprar.

Otro aspecto importante al calcular una hipoteca es determinar qué porcentaje de nuestros ingresos vamos a destinar a pagar las letras. En este sentido, se recomienda que no se destine más del 35 % del dinero que entra en casa a pagar financiaciones.

Gracias al comparador de hipotecas de Acierto.com y a su calculadora, podrás hacer tus números, comparar la oferta entre las principales entidades y calcular tu hipoteca online.