Burbuja Inmobiliaria 2024

Qué es una burbuja inmobiliaria

Pero, ¿qué es una burbuja inmobiliaria exactamente? Este fenómeno cuando los precios de la vivienda se incrementan notablemente fruto de la especulación y del supuesto crecimiento económico. Es decir, es una subida que no responde a una explicación real o motivo que justifique el incremento del valor de la propiedad.

Se considera que una burbuja inmobiliaria empieza cuando, como consecuencia de este aumento de precios y la especulación masiva, hay un mercado sobrevalorado al que no puede acceder la mayoría de gente. La consecuencia directa es una crisis inmobiliaria: una contracción de la demanda y, a continuación, un derrumbe de los precios (y de rentabilidad para los vendedores).

La burbuja inmobiliaria de 2008 fue una de las más sonadas, y son muchos los expertos que apuntan a una situación muy similar de los mercados mundiales,en gran parte desgastados por los factores comentados.

Causas de la burbuja inmobiliaria

En concreto, tras las burbujas inmobiliarias solemos encontrar:

• El mismo dinero (y demasiado) persiguiendo pocas propiedades.
• Bajos tipos de interés (hasta hace poco así era, de ahí que las tornas estén cambiando).
• Especulación.
• Escasa oferta de viviendas en venta o escasa oferta de viviendas a buen precio (por debajo de mercado).
• Baja demanda general fruto de la recesión económica (o de otros factores como precios muy altos, covid, guerra, dificultad de acceso a crédito…).

Evolución del mercado y burbuja inmobiliaria

Pero es muy importante saber de dónde venimos para detectar las posibles señales del mercado inmobiliario y saber si efectivamente se avecina una crisis inmobiliaria. Para empezar y a pesar de la COVID, durante los años 2021 y 2022 los precios de la vivienda siguieron subiendo, con especial incidencia en Madrid y Barcelona.

De hecho, el pasado mes de septiembre el mercado inmobiliario registró el mejor septiembre en 15 años. Ahora bien, a partir de entonces parece que ha echado el freno. En total, se ha producido un crecimiento interanual del 10,7 %. Uno de los principales factores de este aumento es que la pandemia permitió a muchos españoles ahorrar.

Sin embargo, durante los últimos meses los tipos de interés han ido subiendo (y se avecina una próxima subida) con el objetivo de contener la creciente inflación. Se estima que cada subida reduce en un 5 % el precio de la vivienda. Esto se encuentra relacionado con otro aspecto: si los tipos de interés suben, es más caro que nos presten dinero y, por lo tanto acceder a la vivienda. Ante esta situación se reduce la demanda y, consecuentemente, los precios deberían bajar. 

Sin embargo, estamos perdiendo de vista los inversores extranjeros en este análisis. En este tipo de contexto, de hecho, suelen subir los alquileres (porque aumenta la demanda de alquileres por parte de aquellos que no pueden comprar y entonces los precios no bajan porque los inversores copan el mercado). Pero, ¿qué va a pasar si se topa el precio máximo de alquiler? ¿Los inversores seguirán comprando? ¿Si no lo hacen bajará el precio de la vivienda lo suficiente como para que el común de los mortales pueda comprarse un piso? Es complicado saberlo.

Cuando caen las compraventas, ¿hay crisis inmobiliaria?

Lo que sí parece claro, de momento, es que las compraventas van a sufrir un parón durante estos dos próximos años. Y esto podría conllevar un descenso de los precios o no, también dependiendo de la prisa que tengan los vendedores por deshacerse de estos inmuebles. Tinsa hablaba de una caída del 5 % en las transacciones, Bankinter del 3 % y BBVA de un 2 %. Otros analistas indican que la situación se mantendrá más estable en Madrid y Barcelona, donde históricamente siempre ha habido una gran demanda.

Aunque no todo el mundo está de acuerdo: Pisos.com, Solvia, y Eduardo Molet dejan abierta una subida, aunque estos primeros son más prudentes. Solvia prevé una subida de entre el 1,5 % y el 2,5 % y Molet un incremento del 2.5 % al 5 %. Tras estas previsiones podría encontrarse la posible subida de los sueldos para igualarlos al IPC, algo que recogen muchos convenios y que evitaría el deterioro de la situación económica de los trabajadores. Aunque tampoco queda claro, porque acabará afectando a las empresas y estas, a su vez, podrían subir los precios de nuevo.

En cualquier caso, es complicado determinar qué va a pasar, sobre todo teniendo en cuenta la inflación, la crisis energética provocada por la guerra entre Rusia y Ucrania, etcétera. Esta última, además, ha incrementado el coste de los materiales y podría elevar el precio de la vivienda nueva, pues resulta más caro construirla.

Crisis inmobiliaria, ¿qué está pasando en otros países?

Para entender bien lo que está ocurriendo también podemos echar un vistazo fuera. Y nos encontramos ante escenarios muy distintos.

Portugal, sin crisis inmobiliaria

Por ejemplo, en Portugal el precio de la vivienda aumentó un 17,8 % en el segundo trimestre de 2022 (respecto del mismo período del año anterior) y hubo subidas en todas las regiones.

Viendo los datos con detalle, se observa que el precio fue mayor en las viviendas de operaciones realizadas por residentes en el extranjero (2.292 euros por metro cuadrado) que el de los ciudadanos portugueses (1.461 euros). Según los expertos, hay una “aparente sobrevalorización relativa de los valores de alquiler frente al precio de la vivienda en la mayoría de los municipios de las áreas metropolitanas”.

La burbuja inmobiliaria de Alemania

Sin embargo, en Alemania la situación es bien distinta: los precios de la vivienda, tras diez años de fuertes subidas, han empezado a bajar. De hecho, si echamos la vista atrás, lo que justamente ha hecho que el mercado inmobiliario alemán estuviera sobrevalorado han sido los bajos tipos de interés y la salvaje ampliación del balance del BCE. Ni siquiera la COVID logró resentirlo, sino que en el segundo trimestre del 2020 los precios de las propiedades residenciales aumentaron casi un 7 %.

Pero parece que esta tendencia ha llegado a su fin: el índice de precios de la vivienda Europace, ha registrado cuatro caídas consecutivas. Y estas se deben, con casi total seguridad, a la subida de los tipos de interés. Según el informe de  UBS Global Real Estate Bubble Index, Fráncfort y Múnich son las ciudades con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria de la eurozona. Ambas ciudades alemanas han duplicado el precio de sus viviendas en la última década, aunque ha empezado a frenarse como consecuencia del estancamiento de la población por la pandemia.

Además, a esto hay que sumar la falta de crecimiento económico y el aumento de los costes de financiación (por los tipos de interés), que hacen que el acceso a la vivienda sea más complicado y se reduzca la demanda.

La crisis inmobiliaria de Suecia

Por otra parte, en Suecia la caída de precios se aceleró en octubre (desde principios de años han caído un 12 %), generando un desplome inmobiliario que no se había visto en décadas. Los analistas consideran que el país podría ser un aviso de lo que podría venir en otras economías desarrolladas. Y es que los precios han bajado durante siete meses seguidos como consecuencia de la subida de tipos de interés y el incremento del coste de la vida.

El economista jefe de Moody Analytics, Mark M. Zandi, cree que el precio de las viviendas en los mercados "significativamente sobrevalorados" podría caer entre un 15% y un 20% si el próximo año hay recesión.