Cuáles son los gastos de una hipoteca y cómo calcularlos

Los gastos de una hipoteca van más allá de la cuota mensual. Algunos surgen al formalizar el préstamo, otros dependen de las condiciones contratadas y también pueden aparecer costes si modificas o cancelas la hipoteca durante su vigencia.

Para entenderlos mejor, se pueden dividir en gastos de formalización, comisiones y otros costes asociados al préstamo:

Así, no todos los gastos de la hipoteca se pagan al contratarla ni todos son obligatorios. Los costes de formalización se concentran principalmente al inicio, mientras que las comisiones y otros gastos dependerán de las condiciones del préstamo y de las operaciones que realices durante su vigencia.

Los gastos de constitución de la hipoteca están regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde junio de 2019. Algunos corresponden al cliente y otros los asume la entidad bancaria.

• Tasación de la vivienda. La tasación determina el valor del inmueble mediante una empresa tasadora homologada. La paga el cliente y su coste suele situarse entre 250 y 700 euros, dependiendo del inmueble y de la tasadora.
• Notaría. El notario da fe de la escritura del préstamo hipotecario, comprueba el cumplimiento de los requisitos de transparencia y asesora a los futuros titulares antes de la firma. Los gastos de la escritura del préstamo los paga el banco.
• Copias de la escritura. La escritura recoge las condiciones del préstamo, como el tipo de interés, las comisiones o el cuadro de amortización. Cada parte paga las copias que solicite.
• Registro de la Propiedad. La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad permite dejar constancia de la carga sobre el inmueble. Este gasto lo asume el banco.
• Gestoría. Si interviene una gestoría para realizar trámites relacionados con la formalización de la hipoteca, como la inscripción registral o la liquidación de impuestos, sus gastos los paga la entidad bancaria.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto grava la escritura hipotecaria y su importe depende, entre otros factores, de la comunidad autónoma. En la constitución del préstamo hipotecario, lo paga el banco.

En cada cuota hipotecaria pagas una parte de capital, que reduce la deuda pendiente, y otra de intereses, que es el coste de la financiación. En el sistema de amortización francés, habitual en España, al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital.

Además de las cuotas y de los gastos de formalización, una hipoteca puede generar otros costes durante su vigencia. Los principales son:

• Comisiones. Dependen de las condiciones de cada hipoteca. Entre ellas está la comisión de apertura, que se cobra al formalizar el préstamo si está prevista en el contrato. También pueden aparecer más adelante al realizar determinadas operaciones, como una amortización anticipada, una modificación del préstamo o una subrogación. Sus importes dependen del contrato y de los límites legales aplicables.
• Productos combinados. El banco puede ofrecer una rebaja del tipo de interés a cambio de contratar productos como seguros de hogar, seguros de vida, tarjetas o productos de ahorro. Estos pueden tener costes periódicos, por lo que una rebaja del interés no implica necesariamente un ahorro total. Conviene comparar el ahorro obtenido con la bonificación y el coste de mantener los productos asociados.

Modificar una hipoteca mientras está vigente también puede generar gastos. El coste dependerá de la fecha en la que se contrató el préstamo, el tipo de hipoteca, la operación realizada y las condiciones pactadas, siempre dentro de los límites legales aplicables.

• Amortización o cancelación anticipada. Consiste en devolver antes de tiempo una parte o la totalidad del capital pendiente y puede llevar asociada una comisión si está prevista en el contrato y dentro de los límites legales. No debe confundirse con la cancelación de la hipoteca, que permite eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad una vez extinguida la deuda.
• Subrogación. La subrogación de una hipoteca permite cambiar el préstamo a otro banco para modificar el tipo de interés, el plazo o ambos. La operación puede generar determinados gastos y, en algunos casos, comisiones, cuyo importe dependerá de las características y antigüedad del préstamo.
• Ampliación de la hipoteca. Si necesitas ampliar la hipoteca para aumentar el capital prestado, alargar el plazo de devolución o modificar ambos, estarás cambiando las condiciones del préstamo y la operación puede generar costes.

Pero, ¿a cuánto ascienden los gastos de formalizar una hipoteca? Aquí intervienen varios factores, como el importe que se va a solicitar, y no todos están fijados por ley. Igualmente, se puede hacer una estimación de cuánto cuestan los gastos de una hipoteca cuando se formaliza:

Ten en cuenta: la tasación y la gestoría no tienen un precio único; los gastos de notaría y registro están sujetos a aranceles; y el tipo aplicable del AJD depende de la comunidad autónoma. La comisión de apertura, si existe, dependerá de las condiciones de la hipoteca.

Supongamos una hipoteca de 100.000 euros, formalizada en 2026, sujeta a la Ley 5/2019 y sin incluir gastos de compraventa de la vivienda. Los siguientes importes son orientativos.

Importante: los 100.000 euros representan exclusivamente el capital del préstamo hipotecario, no el precio de compra de la vivienda. Por tanto, no se incluyen aquí ITP, IVA ni gastos de la escritura de compraventa.

En Acierto.com sabemos que encontrar la hipoteca que mejor encaje con nuestras necesidades y objetivos es complicado. Se trata de una decisión importante en la que hay en juego mucho dinero y muchos años de relación con un banco. A ello se suma la gran cantidad de entidades, la oferta variada, la terminología muy concreta, papeleos complicados... Por eso es más que recomendable analizar las diferentes opciones.

Usar nuestro simulador de hipotecas te será de gran ayuda. En él encontrarás información sobre las características de los principales préstamos hipotecarios del mercado y podrás hacer simulaciones y saber cuánto te costará tu financiación. Y si así lo deseas, nuestros agentes te ayudarán, gratis y sin compromiso.

Hasta aquí hemos respondido a las cuestiones más destacadas sobre los gastos de una hipoteca, pero es posible que se te haya quedado alguna duda en el tintero. Vamos a resolverlas.

Sí. existen hipotecas que permiten financiar determinados gastos asociados a la compra o formalización, como la tasación u otros costes. También algunas entidades permiten solicitar un préstamo superior al porcentaje habitual de financiación, como hipotecas 90 % e hipotecas 100 %, pero depende del perfil del cliente y de la política del banco.

Pueden reclamar los gastos de la hipoteca (notaría, gestoría, registro, tasación...) aquellos titulares de préstamos que consideren que se les qplicó unas condiciones abusivas; porque no se les explicó de forma clara y transparente las condiciones. Independientemente de cuándo firmaran el préstamo. La reclamación no se basa únicamente en la falta de transparencia, sino en la abusividad de la cláusula por imponer al consumidor todos los costes de formalización.

En principio no. La formalización de una hipoteca joven tiene los mismos gastos que una convencional. Así, los beneficios de las hipotecas destinadas a menores de 35 años se centran en que tienen unas condiciones especiales. Por ejemplo, mayor plazo de amortización, interés más bajo o posibilidad de acceder a más dinero. Otra cosa es que el banco en el que se contrata la hipoteca asuma algún coste, como la tasación del inmueble, pero no es lo habitual.

Los gastos de una hipoteca no son los mismos que los gastos por la compra de una vivienda. En la formalización de una hipoteca se tienen que pagar los gastos de tasación, la nota simple, la notaría, la inscripción en Registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Mientras, en los gastos por comprar una casa se añaden el porcentaje o comisión que se llevará la inmobiliaria, en caso de gestionar la transacción con una, y el pago de impuestos (el IVA si se trata de una vivienda de primera mano y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano.

Los principales gastos de una hipoteca se pueden dividir en tres grupos: los gastos de formalización, como la tasación, notaría, registro, gestoría y AJD; las comisiones bancarias, como las de apertura, amortización anticipada, subrogación o novación, cuando procedan; y los costes durante la vida del préstamo, como los intereses, seguros y posibles productos o servicios asociados.

En las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, el banco paga los gastos de notaría de la escritura del préstamo hipotecario, Registro de la Propiedad, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El cliente paga principalmente la tasación de la vivienda y las copias de la escritura que solicite. También deberá asumir la comisión de apertura si está prevista en las condiciones de la hipoteca y los seguros o productos que contrate, cuando corresponda.

Depende del gasto. La tasación se paga antes de la firma, durante el estudio de la hipoteca; los gastos de notaría se generan con la formalización de la escritura; y los de registro, gestoría y AJD se tramitan después de la firma. Las copias notariales se pagan cuando se solicitan y la comisión de apertura, si existe, habitualmente al formalizar el préstamo.

No necesariamente. La nueva entidad debe aceptar una tasación anterior si ha sido realizada por una sociedad de tasación homologada y sigue vigente. La tasación tiene una vigencia de seis meses. Si ha caducado o no cumple los requisitos, puede ser necesario realizar una nueva, cuyo coste corresponde al cliente.