Gastos de Hipoteca

Cuáles son los gastos de una hipoteca

Como decíamos, a los gastos por la compra de una vivienda hay que sumar los que gastos que genera la hipoteca, y que no solo serán las letras que vamos a pagar cada mes. Hay más.

Se trata de una serie de gestiones que tienen un coste. Entre otros trámites, tendrás que tasar la vivienda, acudir al notario y al Registro de la Propiedad y hacer frente a impuestos. Además, es posible que el papeleo lo lleve a cabo una gestoría, que también tiene sus minutas.

Algunos de estos gastos los paga el titular (o titulares) de la hipoteca y otros los abona el banco. La repartición, como veremos más adelante, está fijada en la Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019.

¿Qué gastos había que pagar antes de junio de 2019?

Antes de la entrada en vigor de la ley hipotecaria, el cliente tenía que abonar la mitad de los gastos de notaría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Por su parte, el banco pagaba el resto (gestoría, tasación, etc.). Con todo, el cliente acababa en muchas ocasiones abonándolos casi todos. Esta práctica fue castigada por los tribunales.

En la actualidad, la repartición de gastos ha quedado clara a través de la especificación de la ley. Con todo, hay algunos de los costes que, aunque deberían ir a cargo del cliente, en situaciones muy concretas son asumidos por el banco. Más adelante te lo explicaremos al detalle.

Gastos de la hipoteca

La contratación de una hipoteca conlleva unos gastos. La gran mayoría de ellos se aplican siempre, se firme con quien se firme este tipo de préstamo. Son los siguientes.

Gastos de tasación de la vivienda

La tasación es un trámite a través del cual una empresa tasadora (debe estar homologada por el Banco de España) da un valor al inmueble sobre el cuál se contratará la hipoteca. En función del valor de tasación, el banco o financiera a la que se le solicita la hipoteca determinará la cantidad de dinero que facilita en el préstamo.

En este sentido, te recordamos que, en la actualidad, lo más habitual es que las entidades concedan un 80% del valor de tasación del inmueble. Esto es, si una vivienda está valorada en 100.000 euros, lo más común es que la hipoteca sea de unos 80.000 euros.

Gastos de la hipoteca: la notaría

Se trata de un paso obligatorio: acudir a la notaría para que el titular dé fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario y de quién las otorga. 

Además, y tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria, el notario también asesora a los futuros titulares del préstamo. Y antes de la firma del mismo, además de comprobar que plazos y requisitos cumplen con el principio de transparencia (están explicados de forma clara), les aclarará cualquier duda que les pudiera surgir.

El registro, otro gasto de la hipoteca

Las gestiones en el Registro de la Propiedad, si la compra de la vivienda se hace a través de una hipoteca, son dos. Por una parte, se tiene que inscribir la propiedad del inmueble (para que consten quienes son los nuevos dueños) y, por otra, la hipoteca en sí.

Cuando se acaba de pagar una hipoteca es recomendable cancelarla en el Registro de la Propiedad. Es un trámite que se conoce como levantamiento de la hipoteca y que pueden llevar a cabo el banco o los propios titulares de la misma.

La nota simple: un documento del registro

A la hora de pedir una hipoteca, el banco o financiera te requerirá que le des información sobre la vivienda. Datos como la superficie de la misma, si tiene cargas pendientes, quién es el propietario... Toda esta información se recopila en un documento que lleva por nombre nota simple y se tiene que solicitar en el Registro de la Propiedad.

El gasto de la gestoría

Habitualmente, el banco no lleva a cabo todos los trámites relacionados con la contratación de la hipoteca (comprobaciones registrales, escriturarla en el Registro de Propiedad, liquidar impuestos, etc.), contrata a una gestoría, profesionales especializados en estas materias, para que los realice. Y estos tienen sus minutas.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un tributo que grava los documentos que genera la contratación de una hipoteca. Se aplica en función del importe de la hipoteca y la comunidad autónoma en la que se compra la vivienda, entre otros.

Otros gastos asociados a las hipotecas

Más allá de los gastos que tiene la formalización, la compra de un piso con hipoteca conlleva el pago de otros costes que, siempre, abonará el titular o titulares del préstamo. Te los explicamos al detalle.

Comisiones

Cada banco tiene su propia política al respecto. Así, los hay quienes las aplican y quienes no. En caso afirmativo, su valor también puede variar. Entre ellas encontramos la comisión de apertura de la hipoteca, que no suele superar el 1,00 % del importe (a veces consta del porcentaje con una cifra máxima o mínima).

También es habitual la comisión por amortización anticipada, cuando se adelanta algún dinero de la hipoteca de forma puntual. Está regulada por ley y varía según se trate de una hipoteca fija o variable. En las primeras es de hasta el 2,00 % del capital reembolsado anticipadamente durante los diez primeros años de vida del préstamo y del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente el resto del plazo.

En las segundas es de hasta el 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vida del préstamo y de hasta el 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente del tercer al quinto año.

El coste de los productos combinados

Hay ocasiones en la que los bancos ofrecen a los futuros titulares de hipotecas la contratación de otros productos (seguros, tarjetas, planes de pensiones…) a través de los cuales se obtiene cierta rebaja en el tipo de interés.

De suscribir alguno de ellos –su contratación con el banco no es obligatoria- tendrán un coste al cual se deberá hacer frente mientras se tengan contratados.

Otros gastos asociados a las hipotecas: de formalización

Más allá de los gastos asociados a la apertura de una hipoteca, encontramos otros relacionados con otras acciones. Por ejemplo, cancelar el préstamo hipotecario, realizar una subrogación o efectuar una ampliación de hipoteca también conllevan costes.

Gastos por cancelación anticipada de la hipoteca

Cancelar una hipoteca de forma anticipada consiste en amortizar todo el dinero que queda por pagar antes de la fecha acordada: liquidar la deuda. Y esta acción puede tener costes añadidos.

Desde la comisión por cancelación anticipada propiamente dicha, y que está limitada por ley y varía en función de cuándo se firmó el préstamo, a otros costes como la una comisión por riesgo de interés. Todos ellos han de aparecer detallados en el contrato que se firmó al suscribir el préstamo.

Paralelamente, pueden añadirse otros costes como los que implica la cancelación registral, la minuta de la gestoría que ejecute los trámites, el pago al Registro de Propiedad tu hipoteca...

Gastos por la subrogación de la hipoteca

Si te has planteado hacer una subrogación de la hipoteca, un cambio en las condiciones, debes considerar que también tiene un coste. Por una parte, se tendrán que pagar los gastos relacionados con la tramitación (factura de la notaría y de la gestoría, coste del registro de la propiedad, etc.).

Y, de haberla, la comisión de subrogación que también está regulada por ley y varía en función de si se trata de una hipoteca a tipo fijo (durante los cinco primeros años es del 0,50 % y durante los años siguientes del 0,25 %) o a interés variable (tiene un máximo de 0,25 % durante los tres primeros años y un 0,15 % hasta el quinto año, posteriormente no tendrá ningún tipo de comisión).

Ampliación de la hipoteca: también tiene gastos

Una ampliación de la hipoteca puede referirse al capital (se pide más cantidad de dinero del que se solicitó al inicio), al plazo (alargar el número de años de los que se dispone para devolver el préstamo) o a ambos.

En el caso de solicitar una ampliación de la hipoteca también se deberá hacer frente a una serie de gastos como la comisión por novación, limitada por ley, los generados por la notaría y la gestoría, la tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Cómo se reparten los gastos de la hipoteca

Como hemos ido apuntando desde el inicio, los gastos que conlleva la contratación de una hipoteca están fijados por ley, concretamente, la Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario.

A raíz de su entrada en vigor, el pago de los gastos que genera la formalización de una hipoteca queda de la siguiente forma:

• Gastos que asume el hipotecado: pagará los gastos de tasación y la nota simple.
• Gastos que asume la entidad bancaria: notaría, la inscripción en Registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Al respecto, cabe señalar que hay entidades que asumen los gastos de tasación del inmueble siempre y cuando se les haya pedido la hipoteca en la entidad, la valoración del mismo la lleve a cabo un tasador contratado por ellos y que el cliente acabe contratando la hipoteca en el banco en cuestión.

Finalmente, y como hemos visto, hay otros gastos de la hipoteca, relacionados con su aprobación (comisiones, productos combinados, etc.) que van a cargo del cliente.

Qué bancos pagan todos los gastos de la hipoteca

Aunque los gastos de formalización de una hipoteca están regulados por ley, como hemos apuntado antes, existen algunas entidades que asumen algunos de los costes que, en teoría, deberían abonar los clientes. Básicamente hace referencia a la tasación. Es el caso, según anuncian en sus páginas web, Openbank, ING y Pibank.

Eso sí, para que estos bancos cubran el coste de la tasación, se deben cumplir ciertos requisitos. Por una parte, la hipoteca ha de estar solicitada a través de cada una de las entidades. Por otra, el banco ha de gestionar directamente el trámite de la tasación. Y, finalmente, el cliente ha de firmar el préstamo hipotecario con el banco en cuestión.

¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca?

Los gastos de las hipotecas han estado envueltos de polémica. De hecho, el propio Banco de España reconoce que "el cobro de estos gastos viene siendo motivo de reclamaciones" a la institución. No obstante, recuerda que aspectos como "el análisis del posible carácter abusivo de cláusulas contractuales son competencia de los tribunales de justicia, no del Banco de España".

En este sentido, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró que, siempre y cuando figuraran por contrato y en una cláusula abusiva, los bancos deberían devolver los gastos de la hipoteca. Te explicamos los detalles por si crees que puedes reclamar su devolución.

Quién puede pedir la devolución de los gastos de la hipoteca

Podrán reclamar los gastos de la hipoteca aquellos titulares de préstamos que consideren que los detalles de los mismos no están explicados de forma clara y transparente en el contrato de su hipoteca.

Es importante señalar que son consideradas cláusulas abusivas aquellas que no están detalladas con claridad.

Qué gastos de una hipoteca se puede reclamar

Se pueden reclamar todos los gastos de la hipoteca (excepto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si la hipoteca se firmó antes de junio de 2019, cuando entró en vigor de la Ley Hipotecaria).

Así, los gastos que se pueden reclamar, siempre y cuando no se explicaran de forma clara en el contrato, son los de notaría, gestoría, registro, tasación, comisión de apertura, etc.

Cómo se reclaman los gastos de la hipoteca

Como cualquier otra queja a un banco, el primer paso es contactar con el servicio de atención al cliente de la entidad en la que se quiere llevar a cabo la reclamación y solicitar la devolución de los gastos.

Si no contestaran o la respuesta fuera negativa puedes poner otra queja en el servicio de Reclamaciones del Banco de España (aunque no podrán resolver el caso) o denunciar a través de un abogado.

Cómo calcular los gastos de una hipoteca: ejemplo

Y ahora, vamos a los números: ¿a cuánto ascienden los gastos de formalizar una hipoteca? No se puede establecer un coste ya que intervienen varios factores, como el importe que se va a solicitar, y no todos están fijados por ley.

Igualmente, se puede hacer una estimación de cuánto cuesta formalizar una hipoteca:

• Gastos de tasación: no hay un límite legal. Su precio puede ir entre los 200 y los 500 euros.
• Gastos de notaría: están establecidos por los aranceles notariales. La cifra final puede variar en función del importe del préstamo, el número de folios que tienen la escritura y el número de copias que se pidan. En una hipoteca de 100.000 euros, los gastos de notaría podrían alcanzar los 650 euros.
• Gastos de registro: están regulados y también dependen del importe del préstamo ya que se aplica un porcentaje sobre el valor. Con todo, tiene un mínimo 24 euros y un máximo de 2.181,67 euros.
• Gastos de gestoría: no existe una regulación al respecto y los honorarios de las gestorías dependerán de las tarifas de la agencia. Suelen moverse entre los 200 y los 400 euros.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): está fijado por cada comunidad, y ronda entre el 0,5 % y el 1,5 %.

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Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca

Hasta aquí hemos respondido a las cuestiones más destacadas sobre los gastos de una hipoteca, pero es posible que se te haya quedado alguna duda en el tintero. Vamos a resolverlas.

¿Tengo menos gastos en una hipoteca joven?

En principio no. La formalización de una hipoteca joven tiene los mismos gastos que una convencional. Así, los beneficios de las hipotecas destinadas a menores de 35 años se centran en que tienen unas condiciones especiales. Por ejemplo, mayor plazo de amortización, interés más bajo o posibilidad de acceder a más dinero.

Otra cosa es que el banco en el que se contrata la hipoteca asuma algún coste, como la tasación del inmueble. Igualmente, como hemos visto antes, para que sea así se tendrán que cumplir ciertos aspectos (haber hecho la solicitud de la hipoteca en esta entidad, que ellos hayan tasado la vivienda y que el préstamo se acabe contratando con ellos).

¿Los gastos de una hipoteca son los mismos que los gastos de comprar una casa?

Los gastos de una hipoteca no son los mismos que los gastos por la compra de una vivienda. En la formalización de una hipoteca se tienen que pagar los gastos de tasación, la nota simple, la notaría, la inscripción en Registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Mientras, en los gastos por comprar una casa se añaden el porcentaje o comisión que se llevará la inmobiliaria, en caso de gestionar la transacción con una, y el pago de impuestos (el IVA si se trata de una vivienda de primera mano y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano.