Gastos de una hipoteca: cuáles y cuánto son

Cuáles son los gastos de una hipoteca

Cuando se adquiere un inmueble, hay que afrontar los gastos por la compra de una vivienda. A estos hay sumarles los que conlleva la contratación de una financiación, si se tuviera que pedir. Son los gastos de una hipoteca, que van más allá del religioso pago de las letras.

Para que nos hagamos una idea, hemos dividido los gastos de una hipoteca en tres apartados: los de su constitución, los que van asociados a sus condiciones y los que se pagan mientras están en vigor, cuando se realiza algún cambio en las condiciones.

Gastos de la hipoteca durante su constitución

El simple hecho de contratar una hipoteca, su constitución, tiene un coste y se pagan siempre, se firme con quien se firme este tipo de préstamo.

Todos estos gastos de la hipoteca están fijados en la Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019. Y algunos los paga el titular (o titulares) de la hipoteca y otros los abona el banco. Te los explicamos al detalle.

La tasación de la vivienda en los gastos de una hipoteca

La tasación de una vivienda es un trámite a través del cual una empresa tasadora homologada (debe estar reconocida por el Banco de España) da un valor al inmueble sobre el cuál se contratará la hipoteca. Según se establece por ley, este gasto de la hipoteca lo paga el cliente.

Recuerda que, en función del valor de tasación, el banco o financiera a la que se le solicita la hipoteca determinará la cantidad de dinero que facilita en el préstamo. Actualmente, lo más habitual es que las entidades concedan un 80 % del valor de tasación del inmueble (no se suelen comercializar hipotecas 90 % o hipotecas 100 %).

Gastos de la hipoteca: la notaría

Se trata de un paso obligatorio: acudir a la notaría para que el notario dé fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario y de quién las otorga.

Además, asesora a los futuros titulares del préstamo y, antes de la firma, comprueba que los plazos y requisitos cumplen con el principio de transparencia (están explicados de forma clara). También les responde a cualquier duda que les pudiera surgir.

Según establece la ley, este gasto de la hipoteca lo paga el banco en el que se firma el préstamo.

Escritura de la hipoteca

La escritura de la hipoteca es el documento en el que se detallan las características y condiciones del préstamo (comisiones, tipo de interés, cuadro de amortización...), pactadas por la entidad y los titulares, y de las que el notario da fe. Cada implicado dispone de su copia, firmada por todos.

Como tal, la escritura es un gasto más de la hipoteca que, en este caso, se reparten entidad y titulares: cada uno de ellos paga su copia.

El registro, otro gasto de la hipoteca

Las gestiones en el Registro de la Propiedad, si la compra de la vivienda se hace a través de una hipoteca, son dos. Por una parte, se tiene que inscribir la propiedad del inmueble (para que consten quienes son los nuevos dueños) y, por otra, la hipoteca en sí. Aquí nos ceñimos al registro de la hipoteca, y este gasto lo paga el banco en el que se contrata.

Además, ten en cuenta que cuando se acaba de pagar, es recomendable cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este trámite que se conoce como levantamiento de la hipoteca y que pueden llevar a cabo el banco o los propios titulares de la misma.

La gestoría, otro gasto de la hipoteca

Habitualmente, el banco no lleva a cabo todos los trámites relacionados con la contratación de la hipoteca (comprobaciones registrales, escriturarla en el Registro de Propiedad, liquidar impuestos, etc.), contrata a una gestoría, profesionales especializados en estas materias, para que los realice. Y estos tienen sus minutas. Las abona la entidad bancaria.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un tributo que grava los documentos que genera la contratación de una hipoteca. Se aplica en función del importe de la hipoteca y la comunidad autónoma en la que se compra la vivienda, entre otros. También lo paga el banco.

Cuánto son los gastos de una hipoteca: calcúlalos

Y ahora, vamos a los números: ¿a cuánto ascienden los gastos de formalizar una hipoteca? No se puede establecer un coste ya que intervienen varios factores, como el importe que se va a solicitar, y no todos están fijados por ley. Igualmente, se puede hacer una estimación de cuánto cuestan los gastos de una hipoteca cuando se formaliza:

• Gastos de tasación: no hay un límite legal. Su precio puede ir entre los 200 y los 500 euros.
• Gastos de notaría: están establecidos por los aranceles notariales. La cifra final puede variar en función del importe del préstamo, el número de folios que tienen la escritura y el número de copias que se pidan. En una hipoteca de 100.000 euros, los gastos de notaría podrían alcanzar los 650 euros.
• Gastos de registro: están regulados y también dependen del importe del préstamo ya que se aplica un porcentaje sobre el valor. Con todo, tiene un mínimo 24 euros y un máximo de 2.181,67 euros.
• Gastos de gestoría: no existe una regulación al respecto y los honorarios de las gestorías dependerán de las tarifas de la agencia. Suelen moverse entre los 200 y los 400 euros.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): está fijado por cada comunidad, y ronda entre el 0,5 % y el 1,5 %.

Gastos de las hipotecas: sus condiciones

Más allá de los gastos que tiene la formalización, la compra de un piso con hipoteca conlleva el pago de otros costes. Están vinculados con sus condiciones y, siempre, los abonará el titular o titulares del préstamo. Son estos.

El principal gasto de las hipotecas: las letras

Las cuotas: qué vas a tener que pagar cada mes es el principal gasto de una hipoteca. En cada una de ellas se incluye una parte de amortización del préstamo (devuelves una fracción del dinero que te han dejado) y una parte de intereses (el precio que te cobran por prestártelo).

Las letras pueden ser siempre por un mismo importe(sucede en las hipotecas fijas) o pueden revisarse cada determinado tiempo, cada seis o doce meses, y cambiar en función de la evolución que tenga el tipo de referencia, habitualmente, el euríbor (pasa con las hipotecas variables).

Las comisiones en los gastos de una hipoteca

Cada banco tiene su propia política al respecto. Así, los hay quienes las aplican y quienes no. En caso afirmativo, su valor puede variar. Entre ellas encontramos la comisión de apertura de la hipoteca, que no suele superar un 1,00 % sobre el importe (a veces consta del porcentaje con una cifra máxima o mínima).

También es habitual la comisión por amortización anticipada, cuando se adelanta algún dinero de la hipoteca de forma puntual. Está regulada por ley y varía según se trate de una hipoteca fija o variable. En las primeras es de hasta el 2,00 % del capital reembolsado anticipadamente durante los diez primeros años de vida del préstamo y del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente el resto del plazo.

En las segundas es de hasta el 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vida del préstamo y de hasta el 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente del tercer al quinto año.

El coste de los productos combinados

Hay ocasiones en la que los bancos ofrecen a los futuros titulares de hipotecas la contratación de otros productos (seguros de hogar o seguros de vida, tarjetas, planes de ahorro…) a través de los cuales se obtiene cierta rebaja en el tipo de interés de la hipoteca.

De suscribir alguno de ellos –su contratación no es obligatoria- tendrán un coste al cual se deberá hacer frente mientras se tengan contratados. Son otro gasto de la hipoteca.

Gastos por cambios en las hipotecas

Más allá de los gastos asociados a su apertura y condiciones, encontramos otros gastos en las hipotecas. Están relacionados con los cambios que se puedan realizar mientras está vigente, aún no se ha amortizado. Por ejemplo, cancelar el préstamo hipotecario, realizar una subrogación o efectuar una ampliación de hipoteca también conllevan costes.

Gastos por cancelación anticipada de la hipoteca

Cancelar una hipoteca de forma anticipada consiste en amortizar todo el dinero que queda por pagar antes de la fecha acordada: liquidar la deuda. Y esta acción puede tener costes añadidos.

Desde la comisión por cancelación anticipada propiamente dicha, y que está limitada por ley y varía en función de cuándo se firmó el préstamo, a otros costes como la una comisión por riesgo de interés. Todos ellos han de aparecer detallados en el contrato que se firmó al suscribir el préstamo.

Paralelamente, pueden añadirse otros costes como los que implica la cancelación registral, la minuta de la gestoría que ejecute los trámites, el pago al Registro de Propiedad tu hipoteca...

Gastos por cambios en la hipoteca: la subrogación

Si te has planteado hacer una subrogación de la hipoteca, un cambio en las condiciones, debes considerar que también tiene un coste. Así, tendrás que pagar los gastos relacionados con la tramitación. Y, si existe por contrato, la comisión de subrogación.

En cuanto a este gasto por cambios en la hipoteca, está regulado por ley y varía en función de si se trata de una hipoteca a tipo fijo (durante los cinco primeros años es del 0,50 % y durante los años siguientes del 0,25 %) o a interés variable (tiene un máximo de 0,25 % durante los tres primeros años y un 0,15 % hasta el quinto año, posteriormente no tendrá ningún tipo de comisión).

Ampliación de la hipoteca: también tiene gastos

Una ampliación de la hipoteca puede referirse al capital (se pide más cantidad de dinero del que se solicitó al inicio), al plazo (alargar el número de años de los que se dispone para devolver el préstamo) o a ambos.

En el caso de solicitar una ampliación de la hipoteca también se deberá hacer frente a una serie de gastos por cambios en la hipoteca. Entre ellos, la comisión por novación, limitada por ley.

Hipotecas con gastos incluidos: ¿algún banco las ofrece?

En la actualidad (junio de 2024), según hemos comprobado desde el simulador de hipotecas de Acierto, ninguna entidad ofrece hipotecas todos los gastos incluidos.

Hace tiempo, algunos bancos se comprometían a pagar los gastos de la hipoteca relacionados con la tasación del inmueble siempre que ellos escogieran el profesional que la llevaba a cabo y se acabara contratando el préstamo en la entidad. Pero ya no es así. Este tipo de oferta, ahora mismo, no existe.

La polémica con los gastos de la hipoteca

Los gastos de las hipotecas han estado envueltos de polémica. De hecho, el propio Banco de España reconoce que "el cobro de estos gastos viene siendo motivo de reclamaciones" a la institución.

No obstante, recuerda que aspectos como "el análisis del posible carácter abusivo de cláusulas contractuales son competencia de los tribunales de justicia, no del Banco de España".

En cualquier caso, pueden reclamar los gastos de la hipoteca (notaría, gestoría, registro, tasación...) aquellos titulares de préstamos que consideren que se les qplicó unas condiciones abusivas; porque no se les explicó de forma clara y transparente las condiciones. Firmaran cuando firmaran el préstamo.

Porque aunque es cierto que hasta hace relativamente poco había un límite temporal (sólo podían reclamar los titulares de hipotecas firmadas hasta 2019, el Tribunal Supremo ha abierto la puerta a que las hipotecas más antiguas puedan solicitar la devolución.

Por qué usar Acierto para contratar tu hipoteca

En Acierto sabemos que encontrar la hipoteca que mejor encaje con nuestras necesidades y objetivos es complicado. Se trata de una decisión importante en la que hay en juego mucho dinero y muchos años de relación con un banco.

A ello se suma la gran cantidad de entidades, la oferta variada, la terminología muy concreta, papeleos complicados... Por eso es más que recomendable analizar las diferentes opciones que se podemos encontrar en el mercado hipotecario.

Usar el simulador de hipotecas de Acierto te será de gran ayuda. En él encontrarás información sobre las características de los préstamos de forma transparente y, además, podrás hacer simulaciones y saber cuánto te costará tu financiación. Y si así lo deseas, nuestros agentes te ayudarán, gratis y sin compromiso, a comparar y te resolverán las dudas que puedas tener, para que no te lleves sorpresas.

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Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca

Hasta aquí hemos respondido a las cuestiones más destacadas sobre los gastos de una hipoteca, pero es posible que se te haya quedado alguna duda en el tintero. Vamos a resolverlas.

¿Los gastos de una hipoteca joven son menores?

En principio no. La formalización de una hipoteca joven tiene los mismos gastos que una convencional. Así, los beneficios de las hipotecas destinadas a menores de 35 años se centran en que tienen unas condiciones especiales. Por ejemplo, mayor plazo de amortización, interés más bajo o posibilidad de acceder a más dinero. Otra cosa es que el banco en el que se contrata la hipoteca asuma algún coste, como la tasación del inmueble, pero no es lo habitual.

¿Los gastos de una hipoteca son los mismos que los gastos de comprar una casa?

Los gastos de una hipoteca no son los mismos que los gastos por la compra de una vivienda. En la formalización de una hipoteca se tienen que pagar los gastos de tasación, la nota simple, la notaría, la inscripción en Registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Mientras, en los gastos por comprar una casa se añaden el porcentaje o comisión que se llevará la inmobiliaria, en caso de gestionar la transacción con una, y el pago de impuestos (el IVA si se trata de una vivienda de primera mano y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano.