Todo sobre las hipotecas puente

Cómo funciona una hipoteca puente

Las hipotecas puente funcionan como cualquier otro producto de financiación. A grandes rasgos, para acceder a ellas se ha de presentar una solicitud a una entidad que, a su vez, estudiará la viabilidad de la operación.

Con todo, una hipoteca puente tiene sus peculiaridades. Es por eso que ahora te vamos a contar, paso a paso, cómo funciona este tipo de préstamo para cambiar de casa.

Comprar la vivienda nueva

Como hemos adelantado, cuando se va a formalizar la compra de la nueva vivienda, y antes de conceder la hipoteca puente, el banco estudiará el perfil del solicitante. Es decir, analizará si tiene suficiente solvencia para hacer frente a los pagos en cualquiera de los escenarios posibles (tanto si logra como si no logra vender la vivienda original en el plazo acordado).

En caso de aceptar la operación, el banco aunará dos préstamos ya que sumará el valor de la nueva casa más el capital pendiente de la hipoteca de la vivienda actual.

Por su parte, el comprador tendrá un plazo concreto para vender la primera vivienda. Va entre los 6 meses y 5 años, en función del banco. Y durante ese tiempo pagará una sola cuota por ambos préstamos.

Encontrar un comprador para el piso antiguo

Siguiendo con el hilo anterior, en la hipoteca puente hay que encontrar un comprador para el piso de origen y, durante el plazo de tiempo que se acuerde con el banco (entre seis meses y cinco años), se pagará una única cuota por ambos préstamos. Además, esta puede ser algo más baja de lo habitual. De hecho, existen tres modalidades de cuotas en una hipoteca puente:

• Con carencia de capital: solo se pagan intereses, no se amortiza capital.
• Especial reducida: se negocia con la entidad unas cuotas con importe inferior al que se pagará tras vender la vivienda.
• Normal: se paga la cuota que corresponde.

Vender el piso de origen

Una vez localizado el comprador y vendido el piso de origen, se podrá saldar la deuda que había sobre él. Amortizada la hipoteca, la vivienda quedará libre de cargas y se podrá formalizar una hipoteca al uso para comprar la nueva vivienda.

Ventajas e inconvenientes de este producto financiero

Como cualquier producto bancario o de financiación, las hipotecas puente tienen sus ventajas e inconvenientes. Para que te hagas una idea y puedas valorar con conocimiento de causa, recopilamos aquí los principales pros y contras de las hipotecas puente.

Ventajas

Las hipotecas puente tienen, básicamente, dos ventajas:

• Se tiene de más tiempo para vender la casa original. Tienes un margen de entre seis meses y cinco años para llevar a cabo la venta, con lo cual puedes hacerlo con paciencia e intentar conseguir el mejor de los precios.
• Las cuotas son más bajas ya que habitualmente se aplican periodos de carencia (en los que solo se pagan intereses) durante el plazo de venta que se haya acordado.

Desventajas

Una hipoteca puente puede ser una solución, pero también tiene (o puede tener) algunas desventajas. Te las listamos:

• El plazo para vender la casa de origen puede ser insuficiente. Es cierto que hablamos de hasta 5 años, pero no siempre este es el margen. Hay ocasiones en los que solo se tienen unos meses y el mercado inmobiliario está lleno de incertidumbres.
• Siguiendo con las incertidumbres, el valor de la vivienda que se va a vender puede variar. Y puede subir, lo que sería beneficioso, o a menos, que ya no lo sería tanto.

Requisitos para acceder a una hipoteca puente

Para acceder a una hipoteca puente, como sucede con cualquier producto de financiación, hay que cumplir ciertas condiciones que van más allá de los requisitos para una hipoteca convencional. Además, estas pueden variar en función de la entidad, aunque la mayoría son comunes. Te las listamos:

• Demostrar solvencia: el banco estudiará el perfil financiero de la persona que solicite la hipoteca puente y, entre otros, analizará si puede hacer frente a las cuotas de la misma tanto en los momentos que haya aplicada una carencia en las cuotas como en los que no.
• No estar en listados de morosidad: como siempre, estar o haber estado en un listado de morosidad frena las posibilidades de acceder a una financiación.
• Que la vivienda que se va a adquirir, por la que se hace el puente, sea considerada primera vivienda.

Cuándo sí y cuándo no usar este tipo de préstamo

Dependiendo del escenario, será una buena idea o bien no lo será recurrir a una hipoteca puente:

En estos escenarios, sí

• Cuando tienes alta probabilidad de vender tu vivienda actual en poco tiempo (zona con demanda, precio realista).  
• Si necesitas comprar ya porque has encontrado una buena oportunidad y no puedes esperar.  
• Cuando tus ingresos te permiten asumir temporalmente una carga financiera mayor, incluso si se alarga la venta.  
• Si quieres evitar mudanzas intermedias (vender, alquilar, comprar) y simplificar el proceso.  
• Cuando tienes cierto colchón de ahorro para imprevistos durante el periodo puente. 

En estos escenarios, no

• Si tu vivienda puede tardar en venderse (mercado lento, precio alto, ubicación complicada).  
• Cuando tus finanzas van muy justas y dependerías de vender sí o sí en un plazo corto.  
• Si no tienes margen para asumir un aumento de cuota cuando termine el periodo de carencia.  
• Cuando existen alternativas más seguras (por ejemplo, vender primero o negociar plazos con el vendedor).  
• Si te genera incertidumbre o estrés financiero importante: es un producto útil, pero no es para perfiles conservadores.

Cuándo vender primero, pedir segunda hipoteca o préstamo puente

Veamos qué perfil es el idóneo para tres casos concretos y así saber cuándo te conviene recurrir a ellos.  

En qué fijarse al contratar una hipoteca para cambiar de casa

Más allá de todos los aspectos en los que nos tenemos que fijar al contratar una hipoteca (intentar que el tipo de interés que aplica sea el más bajo, que tenga el menor número de comisiones posibles, que la operativa del banco se adapte a nuestras necesidades...), en el caso de los préstamos para cambiar de casa tenemos que evaluar nuestras finanzas.

Esto es, si con nuestros ingresos vamos a poder hacer frente a las cuotas, sean cuales sean (con carencia o sin ella).  Por tanto, hay que hacer cálculos y simulaciones con la hipoteca y ver qué porcentaje del dinero que entra en el hogar se va a destinar a su pago. En este sentido, te recordamos que se recomienda no utilizar más del 35 % de los ingresos para pagar financiaciones.

Más allá, también se tienen que mirar las posibilidades del inmueble que se va a vender (cuál es su precio de mercado, si puede haber dificultades en la venta, cuánto te queda por pagar si aún está hipotecado, etc.).

Impacto financiero y escenarios reales

El principal impacto de una hipoteca puente es que el banco no tiene en cuenta la cuota reducida durante la carencia. Aunque al principio pagues menos (solo intereses), te evaluará como si tuvieras que asumir la suma total de ambas hipotecas. Por ejemplo, si la nueva es de 1.000 euros y la antigua de 700, analizará tu perfil como si pagaras 1.700 euros al mes.

Esto afecta directamente al ratio de endeudamiento, que no debería superar el 30–35 % de tus ingresos. Si ganas 3.000 euros, el límite estaría en torno a 1.000 euros. Si en el futuro tus cuotas superan esa cifra, aumenta mucho el riesgo de rechazo.

Además, hay escenarios delicados: si aún no has vendido tu vivienda, cualquier retraso alarga el préstamo y encarece el coste; y si compras antes de vender, asumirás durante un tiempo los gastos de dos casas, lo que puede tensionar tu economía.

Preguntas frecuentes

Hasta aquí te hemos dado toda la información sobre las hipotecas puente. Ahora vamos a responder a preguntas frecuentes que nos han hecho nuestros usuarios acerca de los préstamos para cambiar de casa.

¿Qué pasa si no vendo la casa en el tiempo acordado?

Como hemos adelantado, uno de los beneficios de las hipotecas puente es que te dan un tiempo para poder vender con calma la vivienda actual. Este plazo oscila, en función de las condiciones que establezca cada entidad, entre los 6 meses y los 5 años.

Si una vez superado ese tiempo no se ha podido vender la vivienda de origen, el titular de la hipoteca puente, si ha solicitado o se le ha aplicado un tiempo de carencia, tendrá que devolver el total del préstamo, capital más intereses, durante el resto de plazo de amortización de la hipoteca.

¿Qué gastos y comisiones tiene la contratación de este tipo de hipoteca?

Al contratar una hipoteca puente hay varios costes a tener en cuenta. Por un lado, los de formalización, como la tasación (de una o dos viviendas) y los gastos de notaría, registro y gestoría, que en gran parte suele asumir el banco. A esto se suman los costes financieros durante el periodo puente: aunque la cuota inicial sea más baja porque solo pagas intereses, estos se calculan sobre toda la deuda.

Además, pueden aplicarse comisiones como la de apertura —a veces más alta que en una hipoteca estándar— y la de amortización anticipada cuando vendas tu vivienda. También hay que considerar otros gastos, como los productos vinculados y el coste de mantener dos viviendas a la vez (IBI, comunidad o mantenimiento) hasta que completes la venta.

¿Qué ventajas tiene la hipoteca puente para propietarios con vivienda ya pagada?

• Más capacidad de financiación: al no tener carga hipotecaria, el banco puede usar tu vivienda actual como garantía, lo que facilita aprobar mejores condiciones.
• Mayor margen de negociación: puedes esperar a vender sin prisas y evitar malvender tu casa.
• Menor riesgo relativo: no partes de una deuda previa, así que el apalancamiento total suele ser más controlado.
• Flexibilidad en la operación: incluso puedes plantearte alquilar la vivienda actual si el mercado de venta no acompaña.

Ventajas de la hipoteca puente para familias que necesitan mudarse urgentemente por trabajo

El préstamo puente permite adquirir la nueva vivienda sin esperar a vender, algo clave si hay cambio de ciudad o fechas cerradas. Además, evita soluciones temporales incómodas, puesto que no hace falta pasar por alquileres provisionales.

Cómo funciona la carencia de capital en las hipotecas puente

Durante un tiempo (normalmente 6–36 meses) no amortizas capital, solo pagas intereses. El resultado inmediato es que la cuota mensual baja bastante, porque estás aplazando devolver el principal. El objetivo es darte margen para vender tu vivienda actual sin soportar dos cuotas completas a la vez. 

Qué diferencias hay entre hipoteca puente e hipoteca convencional

La hipoteca puente unifica la vivienda actual + la nueva temporalmente. El objetivo es comprar antes de vender. Al inicio las cuotas son más bajas por la carencia. El coste puede ser mayor si se alarga la venta. 

La hipoteca tradicional financia solo una vivienda, el objetivo es adquirir el inmueble con tus ahorros (entrada) y la financiación del banco. No suele tener periodo de carencia y el coste es más fácil de optimizar.

Qué riesgos financieros tiene solicitar una hipoteca puente

Los riesgos que implica este tipo de préstamo son: 

• No vender a tiempo: es el mayor riesgo. Si no vendes dentro del plazo se acaba la carencia y la cuota puede dispararse al incluir todo el capital 
• Sobrecarga de deuda temporal durante el periodo puente estás asumiendo una deuda mayor de lo habitual, aunque la cuota sea baja al inicio.  
• Caída del precio de la vivienda: si el mercado baja, podrías vender por menos de lo esperado y quedarte con más deuda de la prevista.  
• Coste total más alto: al aplazar capital, acabas pagando más intereses si el proceso se alarga.

Cuál es el plazo máximo para vender la vivienda antigua en una hipoteca puente

El plazo habitual sería entre seis meses y tres años de periodo puente. Lo más común en la práctica ronda los 12–24 meses. En realidad, el plazo exacto depende del banco, tu perfil y la facilidad estimada de venta.