Hipoteca autopromotor

Qué es una hipoteca autopromotor

Una hipoteca autopromotor es un préstamo destinado a particulares que quieren edificar su propia vivienda. En definitiva, es una hipoteca para construir una casa desde cero.

Una hipoteca autopromotor es muy similar a una hipoteca convencional, pero con ciertas particularidades. Así, no suelen conceder todo el dinero de golpe y, como el inmueble que sirve como garantía aún no existe, el terreno sobre el que se edificará será la garantía mientras la casa no esté construida.

Características de una hipoteca autopromotor

Una hipoteca para construir una casa, como hemos adelantado, no se diferencia mucho de una hipoteca convencional. En general, suelen tener plazos de amortización de entre 10 y 30 años y financiar hasta el 80 % de la vivienda. En cuanto a los tipos de interés, acostumbran a ser algo más elevados de lo común, y se puede optar entre una hipoteca fija o variable.

Además, una de las características más destacadas de las hipotecas autopromotor es que acostumbran a tener un periodo de carencia inicial que puede variar en función del banco, pero suele oscilar entre los 18 y 36 meses (o menos, si la obra acaba antes) durante los cuales las cuotas son más bajas ya que solo se pagan intereses.

Cómo funciona una hipoteca para construir una casa

Una hipoteca autopromotor, a pesar de ser un préstamo hipotecario, tiene sus propias características. Una de ellas, como hemos apuntado, es que suele financiar hasta el 80 % del valor de la vivienda, aunque no facilita todo el capital de golpe, como pasaría en una hipoteca convencional.

En el caso de una hipoteca para construir una casa se va entregando el dinero por fases, según va evolucionando la construcción del inmueble, que se pueden alargar hasta un total de dos o tres años.

Te explicamos a continuación cómo suelen ser los principales tramos de una hipoteca autopromotor, aunque, insistimos, cada banco o financiera puede tener su propia forma de gestión.

Hipoteca autopromotor: la fase inicial

Es la primera parte de la obra y, posiblemente, la que necesita de un desembolso de dinero más importante ya que entran en juego elementos como el proyecto del arquitecto y el inicio de las obras, entre otros.

En estos casos, la entidad financiera puede entregar hasta la mitad del dinero que se haya concedido en la hipoteca autopromotor.

La fase de certificaciones en una hipoteca para construir una casa

Este segundo tramo de financiación empieza cuando se inicia la obra. La entidad va facilitando capital a medida que se está edificando la vivienda. La entrega del dinero se hará en función de las justificaciones del estado de construcción.

Es decir, para que el banco facilite la financiación de esta fase, se tendrán que presentar las certificaciones de obra que entreguen los arquitectos o aparejadores y en las que se detallen el avance de la misma y en qué momento se halla.

En cuanto al porcentaje sobre el total de dinero a financiar, variará en función de cada caso, aunque puede superar el 20 %.

El fin de obra en una hipoteca autopromotor

Una vez finalizada la obra, quedará la entrega de la parte final de la financiación, entre el 15 % y el 20 % del total del importe, en función de lo que se haya adelantado.

Para que la entidad dé el dinero, se le tendrán que presentar documentos conforme se puede vivir o se vive en la casa. Entre ellos, certificado de obra del arquitecto, la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad...

Requisitos para conseguir una hipoteca autopromotor

En el caso particular de las hipotecas para construir una casa, el listado de requisitos para pedir una hipoteca se amplía.

Al buen perfil económico, financiero y laboral, contar con pocas deudas, no haber estado en listados de morosidad... Se añaden otros aspectos que giran alrededor del lugar en el que se construye la casa, el proyecto y el dinero. Te lo explicamos por partes.

El terreno de la hipoteca para construir casa

Las hipotecas autopromotor, habitualmente, no tienen en cuenta el terreno en el que se va a edificar. Por ello, el banco o financiera pedirá a quien solicita este tipo de financiación algunos documentos referentes a la propiedad y características del solar:

• El terreno en el que se quiere construir la vivienda debe figurar a nombre del futuro titular de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y estar libre de cargas.
• El solar en el que se va a edificar debe estar calificado como suelo urbanizable.
• Debe contar con una licencia de obra o construcción emitida por el ayuntamiento de la localidad en la que está ubicado el terreno.

La importancia del proyecto en una hipoteca autopromotor

Siguiendo con las justificaciones, en el estudio para determinar si se concede la hipoteca autopromotor, el banco exigirá la presentación de otros documentos. En este caso, están relacionados con el proyecto de construcción y son estos:

• Presupuesto de construcción firmado por una empresa constructora o, dicho de otro modo, cuánto va a costar la obra.
• Proyecto de construcción validado por el Colegio de Arquitectos.
• Certificado de eficiencia energética, que se establecerá durante la redacción del proyecto.

El dinero de entrada en la hipoteca autopromotor

Uno de los principales requisitos en las hipotecas convencionales que se comercializan en España es que financian hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa.

En el caso de una hipoteca para construir una vivienda, el inmueble como tal todavía no existe. Con todo, el banco pedirá al solicitante tener ciertos ahorros que, habitualmente, deben alcanzar el 30 % del presupuesto de las obras.

Cómo identificar la mejor hipoteca para construir una casa

La mejor hipoteca autopromotor del mercado, igual que con las hipotecas convencionales, no existe. En este sentido, desde el comparador de hipotecas de Acierto.com insistimos en que la idoneidad o no de un producto dependerá en cómo sus características casan con las necesidades y el perfil del solicitante.

A grandes rasgos, la mejor hipoteca para construir una casa será aquella que nos facilite el dinero que necesitamos a amortizar en el plazo adecuado, cuyas cuotas no ahoguen la economía familiar, que tenga pocas comisiones, etc.

Qué bancos ofrecen las mejores hipotecas autopromotor

Como sucede con otros productos financieros, sería el caso de las hipotecas 100 por 100, no todos los bancos ofertan hipotecas para construir una casa en su cartera de productos habitual.

Con todo, entidades como CaixaBank, Bankinter, Banco Sabadell, Banco Santander o BBVA disponen de información sobre hipotecas autopromotor en sus páginas web.

Cómo contratar una hipoteca para construir una casa

Los pasos a seguir al pedir una hipoteca autopromotor no varían mucho de los pasos a seguir para suscribir un crédito inmobiliario. Te los resumimos:

• Haz números, valora si tu situación financiera te permite acceder a una hipoteca autopromotor. Entre otros, calcula que las cuotas no supongan más del 35 % de tus ingresos. 
• Mira si cumples con los requisitos y si, además de tener un buen perfil, dispones de un terreno en propiedad y sin cargas.  
• Busca y compara para encontrar la mejor hipoteca para ti. 
• Contacta con los bancos que te interesen para que te den toda la información.  
• Prepara los documentos que te exija el banco. Desde los generales (DNI, nóminas, extractos bancarios, etc.) a los particulares de una hipoteca para construir una casa (justificantes de propiedad, proyecto, etc.). 
• Antes de confirmar la hipoteca, analiza todos los documentos (Ficha Europea de Información Normalizada, FiAE, etc.).   
• Acude a la notaría antes de la firma para que el notario compruebe la documentación y explique las condiciones de la hipoteca. 
• Firma la escritura de la hipoteca. 

Consejos para pedir una hipoteca autopromotor

Si pedir cualquier tipo de financiación es una decisión importante, cuanto se trata de una hipoteca lo es aún más ya que, por una parte, se trata de una cantidad de dinero elevada y, por otra, se va a estar ligado a ella durante muchos años.  

Te mostramos algunos aspectos que debes tener en cuenta antes de pedir una hipoteca para construir una casa:   

• Es aconsejable tener un terreno en propiedad, sin cargas y edificable, y con todos los papeles en orden. 
• Calcula si dispones de ahorros suficientes para llevar a cabo la obra. 
• Antes de quedarte con una opción de obra, pide presupuestos a varias constructoras.  
• Estudia el terreno: zona, precios de la vivienda, etc. 

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas autopromotor

Hasta aquí te hemos explicado los aspectos fundamentales de las hipotecas para construir una casa. Pero, por si te ha quedado alguna duda en el tintero, te respondemos a las preguntas frecuentes sobre las hipotecas autopromotor.

¿Se incluye el terreno en la hipoteca autopromotor?

Las hipotecas autopromotor, habitualmente, no incluyen la compra del terreno en el que se va a edificar la vivienda. De hecho, están pensadas solo para financiar la construcción de la vivienda y que, hasta que esta esté levantada, el solar actúe como garantía.

Con todo, insistimos, cada banco o financiera tiene sus propias políticas al respecto y puede darse el caso en el que una hipoteca autopromotor sí cubra la compra del terreno.

Alternativas a una hipoteca para construir una casa si no se tiene el terreno

Financiar la construcción de la vivienda es mucho más complicado si no se es propietario del terreno en el que se va a edificar. Pero, como casi siempre, pueden existir algunas soluciones:

• Negociar con el banco que incluyan la compra del solar en la hipoteca autopromotor. Como hemos ido explicando en esta guía, no es lo más habitual.
• En caso de no llegar a un acuerdo, pedir otra financiación en paralelo para comprar el terreno. Podrías barajar la posibilidad de una hipoteca o un préstamo personal, aunque los intereses que tiene este último son más elevados que los de un crédito hipotecario.

Sea como sea, antes de decantarte por esta posibilidad, haz cálculos para evitar un sobreendeudamiento de la economía familiar.

¿Se puede pedir una hipoteca autopromotor para construir una segunda residencia?

Sí, se puede pedir una hipoteca autopromotor para edificar una segunda residencia, aunque tendrá unas características diferentes a la de una primera vivienda.

Básicamente, el porcentaje de financiación será menor y alcanzará el 60 % o 70 % (otra vez variará a tenor de la política de concesión de hipotecas de cada banco) del precio de construcción del inmueble. También puede tener un interés más elevado.

¿Una hipoteca autopromotor se puede utilizar para financiar una vivienda prefabricada?

Sí, una hipoteca autopromotor se puede usar para financiar la edificación de una vivienda modular o prefabricada siempre y cuando esté anclada de forma consistente y permanente en el suelo. Es decir, la casa no se va a poder mover del solar en el que se ubique.

Por el resto, sus características serán las generales y deberás presentar la documentación y permisos que justifican que se es propietario del terreno en el que se va a ubicar, que hay un proyecto tras la edificación, etc.

Por qué comparar hipotecas antes de contratar

Antes de elegir una hipoteca, por todas las implicaciones que conlleva, tenemos que valorar si sus condiciones responden a nuestras necesidades y características.

En este sentido, se recomienda analizar las opciones de diferentes bancos y comparar los tipos de interés, condiciones y requisitos, hacer estimaciones sobre las cuotas, etc.

El comparador de hipotecas de Acierto.com te puede ayudar en este proceso ya que con él verás de forma sencilla, rápida y sin salir de casa a una selección de productos que se adecúan a tu perfil y necesidades de los principales bancos y financieras. Además, contarás con la ayuda gratis y sin compromiso de nuestros agentes, que te responderán a las dudas que puedas tener. Para que elijas la mejor hipoteca para ti.