Cómo obtener una hipoteca para comprar una segunda vivienda
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Los requisitos que te pedirá el banco para concederte una hipoteca para comprar una segunda vivienda suelen ser mayores (ingresos, solvencia, ratio de deudas, estabilidad laboral). Además, el porcentaje de financiación suele ser inferior. Te lo explicamos aquí y, si quieres conseguir el mejor préstamo hipotecario ya mismo, entra en nuestro simulador de hipotecas.
5 claves sobre las hipotecas para segundas viviendas
- Las hipotecas para segunda vivienda son más exigentes en ingresos y estabilidad laboral.
- Suelen financiar entre el 60 % y el 70 % del valor del inmueble. Para comprar una segunda vivienda, lo habitual es necesitar al menos un 30 %-40 % del precio en ahorro más un 10-12 % de gastos.
- Tener una hipoteca previa vigente reduce tu capacidad de endeudamiento para una segunda vivienda.
- Los bancos aplican tipos de interés más altos en segundas residencias porque el riesgo de impago es mayor (diferencia entre +0,3 % y +1 %).
Qué es una hipoteca para segundas residencias
Una hipoteca para una segunda vivienda es un préstamo que se solicita, básicamente, con dos finalidades: comprar una residencia vacacional o adquirir un inmueble para invertir (ya sea para alquilarlo o revenderlo después).
Como cualquier otra hipoteca, se trata de una financiación a largo plazo a través de la cual se accede a una cantidad importante de dinero. Con todo, tiene diferencias con aquellas cuya finalidad es la compra de una primera vivienda. Y es que los requisitos para acceder a ellas son más exigentes. ¿El motivo? Los bancos consideran que son operaciones que entrañan mayor riesgo, como explicaremos a continuación.
¿Cuáles son sus características?
Aunque no deja de ser una hipoteca, las características de las hipotecas para una segunda residencia son más restrictivas que para una primera vivienda. De hecho, hay bancos que tienen una oferta diferenciada de préstamos hipotecarios en función de si la finalidad es la compra de una primera o una segunda residencia.
El motivo es que, para las entidades, una hipoteca para una segunda vivienda es una operación financiera con más riesgo que una hipoteca convencional. Consideran que, si una persona no pudiera hacer frente a todas las letras porque, pongamos por caso, ve reducidos sus ingresos, antes dejará de pagar las cuotas de una financiación para una segunda residencia que las de una primera vivienda. Tres son sus características:
- Menor porcentaje de financiación: el porcentaje de financiación es, como máximo, el 60 % del valor de tasación o compraventa del inmueble (en casos muy concretos puede llegar al 70 %). Se trata de un porcentaje inferior al que se puede conseguir en una hipoteca para una primera vivienda.
- Plazos de amortización más cortos: otro aspecto que deberemos considerar es el plazo de amortización o tiempo en el que se va a devolver el dinero prestado al banco, ya que en las hipotecas para segundas residencias es más corto: lo más normal es que no superen los 20 años.
- Los intereses son más altos: los intereses suelen ser más altos. De hecho, hay bancos que tienen una oferta diferenciada de hipotecas en función de si finalidad es la compra de una primera o una segunda residencia, cada una con su TIN y TAE propios.
Quién puede pedir una hipoteca segunda vivienda
En consonancia con las características de una hipoteca segunda vivienda, están las condiciones que deben cumplir las personas que solicitan una. Esto es, son más restrictivos y más duros que los requisitos para una hipoteca para una primera vivienda. Por ese motivo, el banco exigirá a los futuros titulares mayores garantías.
Tener elevados ahorros
Una hipoteca segunda vivienda cubre, en el mejor de los casos, hasta el 70 % del valor de tasación o compraventa de la misma. Por ese motivo, quienes soliciten una deberán disponer, al menos, con unos ahorros equivalentes al 30 % del precio más otro 10 % adicional para hacer frente a los gastos.
En números, si el inmueble cuesta 100.000 euros, el banco nos facilitará como mucho 70.000 euros. Por tanto, se deberán tener unos ahorros de como mínimo 40.000 euros (30.000 euros para cubrir la entrada y otros 10.000 para pagar los gastos de compra de la vivienda).
Ingresos elevados
Como en cualquier financiación, uno de los aspectos que mirará el banco son los ingresos del solicitante de una hipoteca para una segunda residencia y exigirá que sean fijos, estables y suficientes. Todo ello para asegurarse, de no suceder un imprevisto, que podrá pagar todas las cuotas del préstamo sin problemas.
En este punto tenemos que recordar que es posible que las cuotas de una hipoteca segunda vivienda sean más elevadas que las de un préstamo para una primera vivienda. Básicamente porque el dinero se devuelve en un periodo de tiempo más corto y con unos intereses más elevados.
Demostrar estabilidad laboral
Si es uno de los principales requisitos para una hipoteca para una primera vivienda, para una segunda aún lo es más. El banco valorará los perfiles de aquellas personas que rara vez hayan estado sin trabajar y, sobre todo, llevan cierto tiempo en el mismo trabajo.
Así, si se cumplen con los otros requisitos, las posibilidades de conseguir una hipoteca para una segunda vivienda serán mayores si los solicitantes son asalariados, con contrato indefinido y con una antigüedad mínima de seis años en el trabajo actual.
No haber estado nunca en listados de morosidad
Como hemos ido explicando, los requisitos para poder acceder a una hipoteca segunda residencia son más exigentes que los que se deben cumplir en una primera vivienda. Y en el caso de la morosidad, no será menos.
El banco pondrá cortapisas a aquellas personas que, por un motivo u otro, han estado en listados de morosidad como, por ejemplo, ASNEF. En este sentido, entiende que el futuro titular no ha sido responsable con sus pagos.
Presentar garantías como un aval
Debido a los riesgos que entraña una hipoteca para una segunda residencia, es posible que el banco o financiera pida la presentación de un aval. Este puede ser un bien material (ahorros u otro inmueble) o personal (otro individuo).
En cualquiera de los casos, la presentación de un aval debe estar muy bien analizada y reflexionada por los riesgos que comporta en el caso de no poder hacer frente a la hipoteca. Así, si se presentan bienes se podrían perder; y si una tercera persona actúa como tal, podría perder los suyos.
En qué fijarse al contratar una segunda hipoteca
Como con cualquier producto de financiación, no existe la mejor hipoteca para una segunda vivienda. Así, partiendo de esta base, uno de los aspectos más importantes en el que nos debemos fijar a la hora de pedir una es si vamos a poder pagar las cuotas sin problemas.
En este sentido, se recomienda que la cantidad de dinero que se destina al pago de las financiaciones no supere el 35 % de los ingresos que entran en un hogar. Es decir, si en una casa entran 3.000 euros cada mes (entre sueldos y otras rentas) no se deberían destinar más de 1.050 euros a pagar financiaciones.
Además, otros aspectos a considerar es el tipo de interés que aplica la financiación, las condiciones, el plazo de amortización y bonificaciones que se pueden conseguir con otros productos de la entidad.
Qué entidades las ofrecen
Como te hemos apuntado antes, las hipotecas para una segunda vivienda tienen características diferentes a las de una primera residencia. Por ese motivo, suelen aparecer como dos productos diferentes en las carteras de las entidades que las comercializan. La gran mayoría de bancos disponen de ellas. Así tienen hipoteca para una segunda vivienda BBVA, Banco Santander, Openbank... Con más detalle:
- Openbank: financia hasta el 70 %. Sin muchas comisiones. Muy popular para perfiles digitales.
- Banco Sabadell: buenas opciones variables y bonificadas. Más flexible si vinculas productos.
- Bankinter: destaca en hipotecas mixtas. Suele ofrecer buenas condiciones si tienes ingresos altos.
Consejos para pedir tu segundo préstamo hipotecario
Como hemos visto, las condiciones y requisitos para acceder a una hipoteca para una segunda residencia son más duros que cuando se solicita una hipoteca para la compra de una vivienda habitual ya que los bancos y entidades financieras consideran que son un producto de más riesgo. Sea como sea, ya se trate de una primera o segunda hipoteca, hay que tener en cuenta ciertos factores.
- El tipo de interés, lo más bajo posible: tenemos que intentar que sea lo más bajo posible ya que nos marcará cuánto vamos a pagar por el préstamo. Para ello, nos fijaremos en el TIN y la TAE. Además, tendremos que elegir entre si queremos que sea a interés fijo o a interés variable, ya que se pueden dar las dos opciones.
- Ajustar al máximo el plazo de amortización: otro aspecto a considerar es el plazo de devolución que no suele superar los 20 años. En cualquier caso, se debe intentar que, siempre de manera acorde con la economía familiar, sea lo más corto posible.
- Calcular el precio de los productos bonificados: es posible que, a la hora de contratar una segunda hipoteca, el banco nos oferte ciertas rebajas en el tipo de interés si contratamos otros de sus productos (tarjetas, cuentas, planes de ahorro, seguros de vida o de hogar, etc.). En estos casos, es primordial hacer números sobre cuánto costará su contratación y cómo quedarían las cuotas con y sin las bonificaciones.
- Pedir la mínima cantidad de dinero posible: se trata de uno de los consejos más habituales a la hora de pedir cualquier financiación: solicitar el dinero estrictamente necesario para llevar a cabo la transacción que se quiera hacer. En este caso, comprar una segunda vivienda.
- Comparar hipotecas para segunda vivienda antes de decidir: antes de decidirnos por una u otra hipoteca para una segunda vivienda es primordial comparar opciones. Ver qué características tienen, condiciones, gastos como comisiones o productos bonificables, etc.
¿Cuánto tengo que ahorrar para una segunda vivienda?
La regla general sería un 30 % para la entrada y un 10 % de gastos. Ejemplo: para una vivienda de 200.000 euros serían 80.000 euros de ahorro, ya que los bancos suelen financiar solo el 60 %–70 % del valor. Puedes conseguir hasta el 80 % o más pero solo si tienes ingresos muy altos, otra vivienda como aval y un perfil muy sólido.
Veamos un ejemplo práctico con una vivienda de 250.000 euros
- Entrada: el banco financia el 60–70 %. Tú aportas 75.000 – 100.000 euros.
- Gastos de compra: ITP: 6–10 %, notaría, registro, tasación. Total 25.000 – 30.000 euros (10–12 %).
- Total de ahorro necesario: 75.000 – 100.000 euros + 25.000 – 30.000 euros = 100.000 – 130.000 euros.
- Es decir, necesitas el 40 %–50 % del precio.
Preguntas frecuentes
Y hasta aquí hemos explicado qué es una hipoteca para una segunda residencia: qué son, qué características tienen, quién puede solicitarlas, qué requisitos hay que cumplir... Pero es posible que te hayan quedado algunas preguntas en el tintero. ¡Descubre aquí sus respuestas!
¿Es más difícil que te concedan una segunda hipoteca?
Sí, porque, por ejemplo, si ganas 2.500 euros al mes, tienes una hipoteca por la que pagas 900 euros al mes, con una segunda hipoteca apenas tendrías margen financiero y es un elevado riesgo para el banco. Por eso, las entidades analizarán con lupa que puedas pagar dos hipotecas a la vez y que tengas colchón de ahorro.
Qué documentación hay que presentar en estos casos
Existen muy pocas diferencias entre la documentación que se ha de presentar cuando se pide una hipoteca para una vivienda habitual que cuando se hace para una segunda residencia. Básicamente, en esta última se tendrán que aportar más justificaciones sobre los ingresos y documentar la existencia de la primera hipoteca.
¿Se puede comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca?
Sí, aunque lo ideal es pedir una hipoteca para una segunda residencia cuando se ha acabado de pagar la hipoteca de la vivienda habitual, es posible solicitarla, aunque es muy complicado que se conceda.
Para que el banco apruebe la operación se deberá tener un muy buen perfil económico, con estabilidad laboral, una buena entrada de dinero y un porcentaje de endeudamiento que no supere el 35 % de los ingresos. O bien haber amortizado un alto porcentaje del capital de la primera hipoteca (alrededor del 70 %).
¿Qué impacto sufriré si tengo una hipoteca previa y voy a comprar una segunda casa?
Los bancos aplican el criterio de la ratio de endeudamiento: tus deudas no pueden superar el 30-35 % de tus ingresos totales. Esto incluye todas tus deudas (hipoteca actual, nueva hipoteca, otros préstamos, tarjetas).
Ejemplo: si tus ingresos netos mensuales son 3.000 euros y tu hipoteca actual es de 900 euros al mes, ya estás en el 30 % y no te concederán una segunda hipoteca.
¿Qué ingresos mínimos necesito y cuál es el perfil ideal?
El perfil ideal sería:
- Ingresos netos: entre 3.500 y 5.000 euros/mes (unidad familiar)
- Ahorros: 40–50 % del precio + colchón extra
- Trabajo: contrato indefinido o funcionario
- Antigüedad: mínimo 2 años
- Endeudamiento: menos del 30 %
Qué alternativas hay a pedir una hipoteca para una segunda vivienda
Existen un par de alternativas a valorar, cuando el banco deniega una hipoteca para una segunda vivienda. Básicamente se podría solicitar al banco una ampliación de capital de la hipoteca actual y utilizar el dinero a la adquisición de la segunda vivienda, que se añadiría como garantía.
La segunda opción, menos agradable quizás, supone desistir de la idea de tener la segunda residencia y, por ejemplo, empezar a ahorrar para en el futuro volver a intentarlo.
¿Se puede pedir una segunda hipoteca en otro banco?
Sí, se puede pedir una segunda hipoteca en un banco diferente en el que se ha tiene contratado el préstamo para la compra de la primera residencia. Con todo, cabe decir que es muy complicado que la conceda.
En estos casos, aunque no siempre es garantía de éxito, se recomienda hacer la solicitud de una hipoteca para una segunda residencia en la entidad en la que se tiene la principal.
¿Puedo pedir una hipoteca de este tipo si vivo en el extranjero?
Sí. Se puede solicitar una hipoteca para una segunda residencia si se vive en el extranjero siempre y cuando esta esté ubicada en España. De hecho, hay entidades que ofrecen hipotecas para tal fin, ya se trate de una vivienda ya construida, realizar reformas en una casa, financiar la inversión o construir una residencia de vacaciones, como una hipoteca autopromotor.
¿Puedo desgravar la hipoteca de segunda vivienda?
No, la deducción estatal por compra de vivienda solo se aplica a vivienda habitual y si la compraste antes de 2013. Una segunda residencia no entra en ese caso. En cambio, si la alquilas, aunque no puedes desgravar la hipoteca, sí puedes hacerlo con los gastos.
¿Qué rentabilidad tiene comprar segunda vivienda para alquilar?
Depende muchísimo de la ciudad. En localidades como Madrid, Barcelona, Valencia y San Sebastián puede llegar a alcanzar el 5 %- 6 %.
Ejemplo: compras una casa por 200.000 euros y la alquilas por 900 euros al mes (10.800 euros al año), lo que supone una rentabilidad bruta del 5,4 %. Si le retamos gastos (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, impuestos) la rentabilidad neta real sería del 3,5 % - 4,5 %.
Revisado por
Maica López 
Periodista especializada en finanzas
Última actualización el 21/05/2026
Redactado por
Ismael de la Cruz
Experto analista en economía y finanzas
Publicado el 11/12/2024
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