Hipoteca para comprar terreno

Qué es una hipoteca para comprar un terreno o finca rústica

Una hipoteca para comprar un terreno o una finca rústica es un producto bancario cuya finalidad es financiar la adquisición de un terreno rústico, una finca o un solar. Aunque este tipo de hipotecas existen, no son comunes en el mercado bancario. De hecho, hay entidades que se muestran reticentes a conceder préstamos hipotecarios para adquirir viviendas en un entorno rural.

Además, también hay que tener en cuenta varios aspectos. Por una parte, la calificación del terreno y la normativa local al respecto (aunque existen excepciones, no siempre se puede edificar en zonas rústicas). Y, ligado a ello, el volumen de documentación (más allá de los personales, los ligados al proyecto de construcción) ya que los bancos consideran que se trata un producto de riesgo.

Hipoteca convencional vs hipoteca para terreno

Aunque en esencia estamos hablando del mismo producto financiero, una hipoteca convencional y una hipoteca para un terreno tienen diferencias. La principal es que la segunda se concede para la compra de una vivienda que, en muchos casos, no está construida.

Precisamente por este motivo, el banco considera que una hipoteca para comprar un terreno o una finca rústica se trata de una operación con más riesgos y (aquí viene otra diferencia) el volumen de documentación que exigirá será mucho mayor que el de una hipoteca convencional.

Otra diferencia la encontramos en cómo se entrega el dinero: en una hipoteca para un terreno en el que se va a construir una casa el banco no dará la totalidad de golpe si no irá facilitando importes según vaya evolucionando la obra.

Aquí cabe señalar que es posible que el porcentaje de financiación que facilita, en función de la clasificación de la finca (rústica o no), será inferior al de una hipoteca convencional. Y que, posiblemente, el interés será mayor.

Gastos asociados a la hipoteca para un terreno

Como sucede con cualquier préstamo hipotecario, cuando se contrata una hipoteca para comprar un terreno, una finca o un solar, se tiene que hacer frente a una serie de costes. Se trata de los mismos gastos de compra de una vivienda habitual: serían por la compraventa en sí y los generados por la hipoteca. Los desgranamos.

Gastos de compraventa de la finca

Los gastos de compraventa del terreno están asociados a la hipoteca para un terreno. Son los costes que se tienen que abonar, más allá del precio que se pague por la finca. Ninguno de ellos está acotado por Ley así que, como pueden oscilar, los precios que ponemos son orientativos. Estamos hablando de los gastos de:

• Notaría (entre 300 y 450 euros).
• Inscribir la propiedad de la finca en el Registro de la Propiedad. El coste es del 0,1% y el 0,3% del precio.
• Minuta de la gestoría por llevar a cabo los trámites (entre los 200 y 350 euros).

Gastos de formalización de la hipoteca para comprar un terreno

Como cualquier préstamo hipotecario, el futuro o futuros titulares de una hipoteca para comprar un terreno deberán abonar ciertos gastos por la apertura de la misma. Estos están divididos por Ley y hay algunos que los paga el banco y otros, los solicitantes de la hipoteca.

• Gastos que paga el banco: gestoría, registro de la hipoteca, notaría, impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su copia de la escritura.
• Gastos que paga el cliente: la tasación del terreno y su copia de la escritura.

Requisitos de las hipotecas para las fincas rústicas

Como hemos adelantado, los bancos consideran que la concesión de una hipoteca para un terreno o una finca rústica conlleva más riesgos que una hipoteca convencional. Por ese motivo, y aunque partan de una misma base, tendrán unas condiciones más estrictas. 

Entre los requisitos para una hipoteca para la compra de un terreno destacamos:   

• Tener un buen volumen de ahorros. Si en una hipoteca convencional se recomienda que estos alcancen el 30 % del valor de compraventa, en este caso deben alcanzar, como mínimo, el 60 %. 
• Disponer de ingresos frecuentes y demostrables. Además, el porcentaje de endeudamiento, una vez conseguida la hipoteca, no debe superar el 30 % de los mismos.  
• No haber estado nunca en listados de morosidad, como ASNEF, por ningún concepto.  
• Aunque no es condicionante, tener vinculación con la entidad y ser un buen cliente (puntual en los pagos, con ingresos, etc.) puede facilitar la consecución de la financiación. 
• Presentar toda la documentación que se solicite. No hacerlo puede retrasar (e incluso parar) la aprobación de la operación.  
• Contar con unos buenos avales en caso de que los soliciten. Recordamos aquí que un aval puede ser un bien material (ahorros u otro inmueble) o personal (otro individuo). De ser otra persona, responderá de forma solidaria por la hipoteca y pagará las cuotas de la misma si el titular dejara de hacerlo.

Documentación de una hipoteca para terreno

Cuando se va a solicitar una hipoteca para la compra de un terreno o una finca rústica, el banco o la financiera pedirá, además de los documentos habituales (DNI o NIE, vida laboral actualizada, declaración del IRPF del último año, últimas nóminas, extractos de los últimos movimientos bancarios, etc.), otros papeles. Básicamente:

• Licencia de obra.
• Licencia urbanística del ayuntamiento.
• Visado del proyecto por parte del Colegio de Arquitectos.
• Estudios de seguridad y de salud.
• Estudio geotécnico y acta de replanteo.

Cómo solicitar una hipoteca para comprar un terreno

Conseguir una hipoteca para la compra de un terreno es difícil ya que, como hemos ido explicando, se trata de un producto financiero muy poco común con muchos riesgos.

Así, es posible que los bancos a los que se hace la solicitud pongan ciertas reticencias o, como hemos visto, endurezcan las condiciones ya no solo de concesión si no de la financiación en sí. Con todo, al pedir una hipoteca para la compra de un terreno hay que seguir ciertos pasos. Te los detallamos:

• Haz cálculos para ver si te puedes permitir la hipoteca, si vas a poder hacer frente a los pagos con holgura.
• Analiza si cumples con los requisitos para pedir una hipoteca
• Comprueba que el terreno que vas a comprar cumple con los requisitos (desde documentos de registro a aprobaciones del Colegio de Arquitectos).
• Busca y compara hipotecas para ver cuáles te cuadran mejor y te dan mejores condiciones.
• Contacta con los bancos que te interesen.
• Ten toda la documentación necesaria a mano (desde los habituales en una hipoteca a la licencia de obra, la licencia urbanística del ayuntamiento, el visado del proyecto del Colegio de Arquitectos, estudios de seguridad y de salud y un estudio geotécnico y acta de replanteo).
• Estudia las condiciones antes de pedir el préstamo hipotecario. 
• Cuando tengas la hipoteca elegida y aprobada, acude a la notaría para que el notario compruebe toda la información de la que dispones,
• Firma la escritura.

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Las preguntas que tendrás que contestar son:

• Para qué pides la hipoteca, la finalidad.
• El valor de compraventa.
• Cuántos ahorros vas a aportar.
• Con cuántos titulares contará.
• Cómo es el contrato laboral del titular con mayores ingresos.
• Cuánto suman los ingresos de los titulares.
• Si tienes otros préstamos, el importe.
• Dónde está la vivienda que se quiere comprar.
• Y algunos datos de contacto para informarte de la oferta.

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Preguntas frecuentes sobre las hipotecas para terrenos

Como has podido ver, conseguir una hipoteca para la compra de un terreno no es sencillo. Aunque hemos resuelto las principales dudas, es posible que queden algunas otras cuestiones.

Aquí encontrarás la respuesta a otras preguntas frecuentes sobre las hipotecas para terrenos.

 ¿Se puede hipotecar un terreno?

Los bancos se muestran reticentes a conceder una hipoteca para la compra de un terreno siempre y cuando no se disponga de un proyecto de construcción y unos permisos redactados.

Además, hay que añadir otro aspecto: no se puede urbanizar en terrenos rústicos en España, aunque, como en casi todo, existen excepciones:

• Si el terreno tiene una vivienda y está inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad, esta se podrá rehabilitar, reformar, modernizar... Siempre y cuando se mantenga la estructura original. Es decir, no se puede ampliar ni en plano ni a lo alto.

• Si no tiene una vivienda construida, que es solo un terreno, se deberá intentar recalificar el terreno. En función de la finalidad a la que se destine la finca (primera vivienda o explotación agraria, entre otras), puede ser posible. Pero antes de construir, se debe consultar en el ayuntamiento y la comunidad autónoma correspondientes la normativa urbanística y la legislación vigente.

¿Hipoteca o préstamo para terreno?

Solicitar un préstamo para comprar un terreno se tercia como alternativa si el banco no concede una hipoteca para su adquisición. De hecho, es la fórmula habitual en estos casos.

Con todo, cabe recordar que un préstamo personal, sea cual sea su finalidad, tiene un tipo de interés más elevado que una hipoteca, el importe que se puede conseguir es más bajo y el plazo de amortización, más corto.

Alternativas a una hipoteca para un terreno

Las dificultades para acceder a una hipoteca para terreno hacen se tengan que barajar alternativas si se está buscando financiación para comprar una finca. Aunque pueden existir otras, en estos casos básicamente se emplean dos:

• Solicitar una hipoteca autopromotor: Se contemplará si en la finca que se quiere comprar hay una vivienda y se va a rehabilitar. Aunque habitualmente se conceden cuando ya se dispone del terreno, hay entidades que contemplan la totalidad de la operación.

• Pedir un préstamo personal para comprar un terreno: Como préstamo, tiene un interés más elevado que una hipoteca. Como sucede con cualquier financiación, para concederlo, la entidad pedirá al solicitante que sea solvente, tenga un buen nivel de endeudamiento y no haya estado nunca en listados de morosidad además de información sobre el terreno. Entre otros, qué tipo de terreno es, dónde está, cuál es su estado y si tiene alguna carga.

¿Hay una edad máxima para pedir una hipoteca para un terreno?

En principio, y como en cualquier préstamo hipotecario, no hay una edad máxima a la hora de pedir una hipoteca para un terreno, sino que cada banco establece sus propios límites. Igualmente, la mayoría de las entidades coinciden en señalar una edad tope, que no suele superar los 75 años, a la hora de acabar de pagar el préstamo.

Esto es, aunque no pongan máximos, suelen exigir que el titular más joven de la hipoteca no tenga más de 75 años cuando acabe de pagarla. Siguiendo esta norma no escrita, para una persona de 60 años el plazo de amortización al que podría optar serían 15 años.

¿Qué bancos dan hipotecas para terrenos?

Los bancos suelen disponer en sus carteras de productos hipotecas para comprar terrenos. Suelen englobarlos en el apartado de hipotecas para "otras finalidades", que va más allá de comprar una primera o segunda vivienda. En cualquier caso, tienen unas condiciones más estrictas que las hipotecas comunes. Con tipos de interés más elevados y porcentajes de financiación más bajos.