¿Cuándo se puede desgravar la hipoteca?

Requisitos para desgravarse la hipoteca

No todas las personas que tienen un préstamo hipotecario pueden desgravárselo en la declaración de la renta, ya que esa ventaja fiscal desapareció el 1 de enero de 2013. Por tanto, no puedes desgravar la hipoteca si compraste tu vivienda después de 2013.

Los requisitos para desgravar la hipoteca en la declaración de la renta de este año son:

• La vivienda debe tener el carácter de residencia habitual, es decir, debes vivir en ella buena parte del año. Por tanto, segundas residencias, casas de vacaciones e inmuebles en alquiler quedan descartados.
• La casa tiene que haberse adquirido antes del 1 de enero de 2013. Si se compró con posterioridad a esa fecha, no puede desgravarse la hipoteca.
• La finalidad de la hipoteca tiene que ser la compra de una vivienda habitual. Si se destina a otro fin (por ejemplo, reforma de la casa), tampoco se podrá desgravar el préstamo.

¿Existe alguna excepción? ¿Qué cambia según la comunidad autónoma?

Existen dos casos en los que sí es posible desgravar la hipoteca aunque la vivienda se hubiese comprado después del 1 de enero de 20213, concretamente si la adquisición se realizó en uno de los dos siguientes lugares:

• País Vasco: mantiene en la actualidad, gracias a su régimen foral, la deducción por vivienda. Así que, si la compraras hoy, podrías desgravar la hipoteca en la declaración.
• Navarra: pueden desgravar la hipoteca quienes adquirieran sus casas antes del 1 de enero de 2018.

También algunas CC. AA tienen excepciones o deducciones propias, pero son limitadas y suelen ser para colectivos concretos (jóvenes, rural, VPO, etc.). 

Por ejemplo, deducciones por compra de vivienda para colectivos las tienen Andalucía, Asturias, La Rioja, Murcia, Aragón, Extremadura, Comunidad Valenciana, Madrid, Castilla y León. 

Por detallar algunos casos concretos, Andalucía tiene un 6 % de deducción solo si eres joven o la vivienda es protegida. Madrid cuenta con deducciones para jóvenes enfocada a primera vivienda. Y Aragón, Asturias, La Rioja, Galicia, Extremadura y Castilla La Mancha aplican deducciones si compras en zonas rurales despobladas. 

¿Cuáles son los límites a la hora de deducirse un préstamo hipotecario?

El límite a la hora de desgravar la hipoteca viene fijado por la Agencia Tributaria. Se permite una desgravación máxima del 15 % (un 7,5 % es un tramo estatal y el 7,5 % restante es un tramo autonómico que puede variar en función de la comunidad) con un máximo de 9.040 euros sobre el capital amortizado. Así pues, la deducción máxima por hipoteca es de 1.356 euros al año por contribuyente.

Si pagas más, el exceso no cuenta ni se acumula para otros años. Esto significa que no se puede “guardar” deducción para años futuros. 

En el caso de dos titulares, el límite es por persona, no por vivienda, de manera que cada uno puede aplicar hasta 9.040 euros, en total 18.080 euros de base, con lo que cada titular puede deducirse hasta 2.712 euros (1.356 euros cada uno).

Ejemplo práctico

Imagina que compraste tu vivienda habitual en el año 2010 y que desde entonces resides en ella de forma permanente. Además, la hipoteca está a tu nombre, por lo que puedes beneficiarte de la deducción correspondiente.

Durante este año has realizado los siguientes pagos relacionados con tu hipoteca: has amortizado 6.500 euros de capital, has abonado 2.000 euros en concepto de intereses y has pagado 300 euros por un seguro de vida vinculado al préstamo. En total, esto suma 8.800 euros.

Dado que esta cantidad no supera el límite máximo deducible de 9.040 euros, puedes aplicar la deducción sobre el total pagado. En concreto, al aplicar el porcentaje del 15 % sobre los 8.800 euros, obtienes una deducción de 1.320 euros en tu declaración.

Qué gastos concretos se pueden desgravar

Más allá de las letras que pagas cada mes, te puedes desgravar otros gastos de la hipoteca, siempre y cuando compraras la vivienda antes del 1 de enero de 2013. Todo esto incluye la base deducible con el límite de 9.040 euros al año. Los gastos son estos:

• Capital amortizado: es la parte del préstamo que devuelves cada año. Es el componente principal de la deducción. 
• Intereses de la hipoteca: lo que pagas al banco por el préstamo.
• Cualquier seguro vinculado a la hipoteca (seguro de vida, de hogar, de protección de pagos, etc.).
• Todos los gastos relacionados si se cambiara de banco (subrogación de hipoteca) o si se modifican las condiciones del préstamo, pero en el mismo banco (novación de hipoteca).
• De abrirse una nueva hipoteca, la comisión de apertura si la tuviera y los gastos de tasación de vivienda.
• Los gastos de la cancelación de hipoteca, si se decidiera amortizarla antes de tiempo.

¿En qué casilla debe indicarse?

Si tienes una casa comprada antes del 1 de enero de 2013 y cumple los requisitos que hemos visto anteriormente, puedes desgravarte la hipoteca. Para ello deberás ir al borrador de la declaración de la renta. Una vez entres en el borrador, será el momento de rellenar dos casillas:

• Casilla 547: corresponde al tramo estatal, el 7,5 % que hemos comentado antes, y su resultado es la suma de los importes de las casillas 0699, 0700, 0702 y 0704.
• Casilla 548: corresponde al tramo autonómico, el cual puede variar en función de la comunidad y puede alcanzar hasta el 7,5 % restante. En este caso, se obtiene tras sumar los importes de las casillas 0699, 0701, 0703 y 0705.

Con todo, es posible que se tengan que rellenar otras casillas para desgravar la hipoteca si la declaración de la renta la está haciendo una persona con una situación excepcional. Es el caso de víctimas de violencia de género, personas con discapacidad, personas que han comprado viviendas de protección oficial, etc.

Alternativas si no te puedes deducir la hipoteca

Desgravar la hipoteca en la declaración de la renta no tiene por qué ser la única vía para ahorrar con ella. Si no cumples con los requisitos porque, por ejemplo, firmaste tu préstamo hipotecario después del 1 de enero de 2013 o el inmueble sobre el que se hizo no es tu vivienda habitual, puedes intentar optar por otras alternativas. 

• Novación: consiste en modificar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco para mejorarla. Por tanto, no cambias de entidad, solo renegocias, por ejemplo, el tipo de interés (pasar una hipoteca fija a variable o incluso mixta), plazo temporal, cuota mensual, capital (ampliar o reducir).
• Subrogación: hablamos de cambiar la hipoteca de banco. De esta manera te llevas tu préstamo a otra entidad que te ofrece mejores condiciones. También puedes vincularla a otro índice de referencia, como al euríbor actual, modificar el plazo de amortización…

Si te estás planteando subrogar tu hipoteca, ten en cuenta que conlleva una serie de gastos (entre papeleos y comisiones). Así que, antes de optar a ella, haz números acerca de cuánto te va a costar el cambio y qué rebaja total conseguirás al aplicar un interés más bajo que el actual. 

Preguntas frecuentes

Hasta aquí te hemos explicado quién y cómo se puede desgravar la hipoteca. Ahora te vamos a responder a algunas preguntas frecuentes, ligadas con este tema, que nos han hecho llegar nuestros usuarios.

¿Qué se considera vivienda habitual?

Además de haber comprado la vivienda antes del 1 de enero de 2013, otro de los requisitos que se debe cumplir para poder desgravar la hipoteca en la declaración de la renta es que esta sea una primera vivienda. Con ello, Hacienda entiende que vives en ella, de forma permanente, desde hace al menos tres años y que desde que la compraste hasta que empezaste a vivir en ella no pasaron más de 12 meses.

Así, quedan fuera de esta consideración de primera vivienda aquellas residencias de veraneo o casas en la playa, en el pueblo de la infancia, en la montaña, etc.

¿Cuánto te devuelve Hacienda realmente?

Hacienda no te devuelve toda la hipoteca, sino un porcentaje de lo que has pagado. Concretamente el 15 % de lo que pagas de hipoteca al año, con un máximo de 9.040 euros de base y una devolución máxima de 1.356 euros al año.

¿Cómo maximizar la deducción?

Maximizar la deducción por hipoteca consiste en optimizar hasta el límite legal sin pasarte (9.040 euros de base deducible al año, máxima deducción de 1.356 euros). 

• Si pagas menos de 9.040 euros en el año haz una amortización anticipada antes del 31 de diciembre. Ejemplo: pagas 7.000 euros, te faltan 2.040 euros, pues amortizas esos 2.040 euros extra y alcanzas el máximo deducible.
• Optimiza si sois dos titulares. El límite (9.040 euros) es por persona, no por hipoteca. Intentar que cada titular llegue a su propio límite.
• Incluye todos los gastos deducibles. Asegúrate de añadir capital, intereses y seguros vinculados.

¿Es posible desgravar la hipoteca después de 2013?

Respecto a si puedo desgravar una hipoteca después de 2013, la cuestión no es simple: depende. En general, solo pueden optar a este beneficio fiscal aquellas personas que firmaron la hipoteca antes del 1 de enero de 2013, fecha en la que desapareció esta deducción. A pesar de ello, hay alguna excepción. Por ejemplo, si la casa se compró sobre plano antes de esa fecha, aunque la hipoteca se firmara después.

Concretando, según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), pueden beneficiarse aquellos que hayan adquirido su vivienda antes del 1 de enero de 2013 o hayan satisfecho cantidades antes de dicha fecha para construirla, ampliarla o rehabilitarla.

¿Qué gastos no son deducibles? 

Entre los gastos que no podrás desgravar fiscalmente de tu préstamo hipotecario figuran: 

• Impuesto de Transmisiones.
• IVA de la compra.
• Reformas o mejoras de la vivienda.
• Muebles, electrodomésticos.
• Seguros no vinculados.
• Gastos de comunidad.

¿Cómo tributa la cláusula suelo?

Son muchos los bancos que están devolviendo aún estos importes. Según la Agencia Tributaria, los hipotecados que hayan recibido ese dinero durante el pasado ejercicio no tienen que declararlo. pero quizás haya que regularizar declaraciones anteriores si en el importe que se declaró en la deducción sobre la hipoteca se añadió lo cobrado de más. Pero hay matices:

• Los contribuyentes a los que el banco, durante el último ejercicio, les haya devuelto el dinero cobrado de más en metálico: tendrán que pagar a Hacienda, sin intereses, el importe que corresponda a lo desgravado de más en la hipoteca de los cuatro últimos ejercicios.  
• Si el banco devuelve el importe reduciendo el capital de la hipoteca: no se van a tener que devolver las deducciones.

¿Se puede desgravar una hipoteca con dos titulares? ¿Qué pasa si la hipoteca es compartida?

Sí se puede. Cada titular puede desgravar su correspondiente parte de la hipoteca cuando haga la declaración de la renta. Generalmente interesará que cada titular lo haga por su cuenta, ya que de esta manera la base máxima se aplicará por separado a cada uno.

¿Qué pasos deberé seguir exactamente y qué datos necesito? 

Podrás hacerlo siguiendo unos sencillos pasos: 

• 1º Necesitas conocer la referencia catastral del inmueble. Para ello puedes coger alguno de los recibos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y ahí aparecerá. 
• 2º En la declaración de la renta, has de ir al apartado que se llama “Deducción por inversión en vivienda habitual” y rellenar las dos casillas. En la 547 introduces el dinero que pagar por la hipoteca, es decir, el capital principal junto con los intereses (tramo estatal). En la 548 haces lo mismo, pero referido al tramo autonómico.

¿Sigue mereciendo la pena amortizar para desgravar?

Sí, amortizar suele merecer la pena si puedes desgravarte el préstamo hipotecario por cumplir los requisitos exigidos por Hacienda, no llegas al límite anual y estás cerca de fin de año (optimización fiscal). 

En resumen...

Para poder aplicar la deducción por hipoteca, es imprescindible que la vivienda haya sido adquirida antes del 1 de enero de 2013. Además, debe tratarse de tu residencia habitual, es decir, el lugar donde vives de forma permanente, y el préstamo hipotecario debe haberse destinado específicamente a la compra de ese inmueble, no a otros fines.

Si cumples con estos requisitos, podrás beneficiarte de la deducción. Eso sí, conviene tener en cuenta que solo son deducibles aquellos gastos que estén directamente vinculados a la financiación de la vivienda habitual.

Por último, la suma total de las cantidades que puedes incluir en la deducción no puede superar los 9.040 euros anuales, y sobre esa base se aplica un porcentaje de deducción del 15 %.