Cuándo pedir un préstamo con garantía hipotecaria

Ventajas de este tipo de créditos

Una de las principales ventajas de los préstamos con garantía hipotecaria es que, puesto que se trata de un crédito con garantía, el banco no tendrá en cuenta si estás en los listados de morosidad o si tienes un embargo.

• Aceptan clientes en ASNEF y RAI.
• Permiten solicitar grandes sumas de dinero: por supuesto dependerá de lo que valga tu propiedad.
• Los plazos de reembolso, por lo tanto, también suelen ser largos. De hasta unos 20 años.
• Algunos de estos préstamos cuentan con períodos de carencia, que pueden ser parciales o totales. Esto quiere decir que durante un tiempo no tendrás que pagar por el préstamo (o solo pagar los intereses).
• No tendrás que justificar para qué solicitas el préstamo.
• Podrás seguir usando la vivienda o inmueble como hasta ahora.

¿Qué riesgos tiene poner la vivienda como aval?

Por supuesto, los préstamos con la casa de aval también tienen desventajas. Entre otras, que es necesario tener una vivienda en propiedad o casi pagada, que aplican comisiones y gastos de gestión y que los intereses suelen ser más altos que en otras modalidades de financiación. Asimismo, puede pasar más tiempo hasta que recibas el dinero.

Por otra parte, aunque este préstamo por regla general nos permite solicitar cantidades altas, no podemos perder de vista algo fundamental: utilizar una vivienda como garantía implica asumir el riesgo de perder el inmueble si no se cumplen las obligaciones de pago.

No obstante, antes de que esto ocurra, los bancos y entidades financieras suelen llevar a cabo otras acciones, como aplicar comisiones por impago de cuotas vencidas, intereses de demora, etcétera. Unas acciones que, aunque encarecen el coste final del préstamo con garantía hipotecaria, no implicarán la pérdida de la casa. Eso sí, en caso de no conseguir saldar la deuda, la vivienda pasará a ser propiedad de la entidad financiera.

¿Para qué suele pedirse un préstamo con garantía hipotecaria?

No obstante, existen una serie de finalidades habituales para las que se solicitan préstamos con garantía hipotecaria:

• Refinanciación de deudas: es una de las finalidades más comunes a las que se destina el dinero. Esto ocurre cuando se tiene muchos créditos vigentes y resulta complicado pagarlos. Es posible reunificarlos a través de un crédito de este tipo. ¿El objetivo? Reducir la cantidad de cuotas a una sola y pagar menos en total (al mes, otra cosa distinta es el coste).
• Pagar la reforma de un piso: aunque hay préstamos para reforma de vivienda, es común usar los créditos con garantía hipotecaria cuando el valor de la obra es elevado.
• Emprender un negocio o expandirse: aunque te recomendamos consultar también nuestra guía sobre préstamos para emprendedores.
• Recibir una herencia: el coste de recibir una herencia puede ser muy alto, de manera que es probable que no dispongamos de ese dinero. Por suerte es posible poner incluso como aval el inmueble que vayamos a heredar.
• Detener un embargo: si, por cualquier motivo, hay un embargo sobre tu vivienda, puedes solicitar un préstamo con garantía hipotecaria para saldar tus deudas y evitar el embargo.

Quién puede solicitar un crédito de este tipo

En España, puede solicitar un préstamo con garantía hipotecaria cualquier persona física o jurídica que sea propietaria de un inmueble y cumpla los requisitos de la entidad financiera. De forma general:

• Propietarios de una vivienda (habitual o segunda residencia).
• Propietarios de locales comerciales, oficinas o naves industriales.
• Personas asalariadas con ingresos demostrables.
• Trabajadores autónomos que acrediten actividad e ingresos.
• Pensionistas (sujeto a límites de edad y condiciones de la entidad).  
• Empresas y sociedades mercantiles propietarias de inmuebles.
• Copropietarios de un inmueble, normalmente con el consentimiento de todos los titulares.
• Personas con préstamos o deudas previas, siempre que la entidad considere viable la operación.
• Residentes y, en algunos casos, no residentes en España, dependiendo de la política de la entidad financiera.

Requisitos y documentación

Los requisitos y la documentación para contratar un crédito con garantía hipotecaria pueden resumirse de esta manera:

• Ser mayor de edad: algunas entidades establecen este límite en los 21 o 25 años, dependiendo de cada caso. Debes aportar el DNI o NIE en vigor.
• Poseer una propiedad: lo ideal es que la vivienda se encuentre libre de cargas (podrás conseguir más dinero) o casi pagada (el 80 % amortizado). Tienes que entregar el informe de tasación de la vivienda y que no hayan transcurrido más de tres meses desde que se realizó.
• Tener ingresos: aunque muchas entidades no exigen que tengas unos ingresos periódicos, es recomendable, básicamente porque si tienes ingresos regulares estarás garantizando que podrás devolver el dinero y que no perderás el inmueble.
• Presentar documentación adicional, como, por ejemplo, recibos del IBI y justificante registral que acredite que el inmueble se encuentra registrado a tu nombre.

Cuándo son una buena opción y cuándo no

Conviene saber en qué situaciones un préstamo con aval hipotecario es una buena opción y en cuáles no es precisamente aconsejable:

Recomendables

Se puede pedir en estos casos:

• Necesitas una cantidad importante de dinero que sería difícil obtener con un préstamo personal.  
• Tienes un inmueble con valor suficiente y poca o ninguna deuda pendiente.  
• Dispones de ingresos estables para afrontar las cuotas con margen.  
• Quieres reunificar varias deudas y el nuevo préstamo reduce claramente la cuota mensual y el coste total.  
• Vas a financiar una inversión con una expectativa razonable de retorno (por ejemplo, una actividad empresarial bien estudiada).  
• Necesitas plazos largos de devolución, que un préstamo personal normalmente no ofrece.  
• Tu banco rechaza otras fórmulas de financiación, pero sigues teniendo capacidad real de pago.

No recomendables

No es buena idea:

• Si necesitas una cantidad relativamente pequeña y existen alternativas menos arriesgadas.
• Tus ingresos son inestables o inciertos.
• Ya tienes dificultades para pagar tus deudas actuales.
• Utilizarías el dinero para gastos corrientes o consumo (vacaciones, compras, gastos del día a día).
• La operación solo sirve para "ganar tiempo" sin resolver el problema financiero de fondo.
• Existe una posibilidad real de que no puedas asumir las cuotas durante varios años.

Por tanto, un préstamo con aval hipotecario suele tener más sentido cuando el importe es elevado, existe una finalidad financiera clara y razonable, puedes demostrar capacidad de pago y aun en un escenario desfavorable (pérdida temporal de ingresos, aumento de gastos, etc.), seguirías teniendo margen para pagar las cuotas.

Suele tener menos sentido cuando la principal ventaja es simplemente que "te conceden el dinero", sin que exista un plan sólido para devolverlo. En ese caso, el riesgo de acabar comprometiendo el inmueble puede ser considerable.

Qué alternativas existen

Antes de recurrir a un préstamo con garantía hipotecaria, muchas personas valoran otras opcio0nes, como son:

• Préstamo personal, si el importe necesario no es muy elevado.
• Ampliación de una hipoteca existente, cuando es posible.
• Reunificación de deudas mediante entidades especializadas.
• Línea de crédito para autónomos o empresas.
• Venta de un activo para obtener liquidez sin endeudarse.
• Préstamos entre familiares o amigos, formalizados adecuadamente.
• Hipoteca inversa (en determinados casos y perfiles de edad).
• Renegociación de deudas existentes con acreedores.

Cómo identificar los mejores préstamos con garantía hipotecaria

Dicho lo cual y a pesar de que ?si contratas con nosotros? contarás con la ayuda de nuestros expertos, es importante que te fijes en algunos aspectos que te permitirán identificar los mejores préstamos con garantía hipotecaria. Se trata de características fundamentales que harán que tu crédito con garantía hipotecaria sea más o menos interesante:

• Importe que puedes conseguir: suele situarse entre el 30 % y el 50 % del valor del inmueble, descontando cargas pendientes como hipotecas.
• Coste del préstamo (TAE): es más alto que una hipoteca tradicional, normalmente entre el 10 % y el 17 %, y puede incluir comisiones y otros gastos.
• Plazo de devolución: cuanto más largo, menor cuota pero mayor coste total; conviene encontrar un equilibrio para no pagar más intereses de los necesarios.
• Valor del inmueble: la cantidad prestada depende de la tasación, influida por factores como ubicación, antigüedad y estado de la vivienda.
• Comparar ofertas: analizar varias entidades es clave para encontrar mejores condiciones y elegir con criterio.

Preguntas frecuentes

Dicho lo cual, no podíamos dejar de contestar una serie de cuestiones que nos suelen formular nuestros clientes cuando están buscando un crédito como el que nos ocupa. Entre otras, destacan:

¿Qué diferencia hay entre préstamo con garantía hipotecaria y préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario se utiliza principalmente para comprar una vivienda y el propio inmueble adquirido actúa como garantía. La entidad suele financiar solo una parte del valor (normalmente hasta el 80 %), los plazos son largos (hasta 30 años) y los tipos de interés suelen ser más bajos.

En cambio, un préstamo con garantía hipotecaria sirve para obtener dinero para cualquier finalidad (reformas, deudas, inversiones) utilizando un inmueble que ya es tuyo como respaldo. Aquí la cantidad depende del valor de esa propiedad y, aunque ofrece más flexibilidad en el uso del dinero, los intereses suelen ser más altos que en una hipoteca tradicional.

¿Puedo poner cualquier inmueble como aval?

En términos generales, en los préstamos con garantía hipotecaria se aceptan varios tipos de propiedades. Entre otros: pisos, casas, garajes, locales comerciales, naves industriales y terrenos. Algunas entidades financieras incluso aceptan licencias de taxi y obras de arte. La cantidad a la que podremos acceder, sea como fuere, estará determinada por el valor de nuestra garantía.

¿Se puede hipotecar una vivienda ya hipotecada?

Sí, es posible, aunque no siempre es sencillo. Las fórmulas más habituales son: 

• Segunda hipoteca: se constituye una nueva garantía hipotecaria sobre el mismo inmueble.  
• Ampliación de la hipoteca existente: se incrementa el capital o se modifican las condiciones del préstamo actual.  
• Refinanciación o sustitución: un nuevo préstamo cancela el anterior y constituye una nueva hipoteca.  

Lo importante es que exista suficiente valor libre en el inmueble. Ejemplo: una vivienda tasada en 400.000 euros con una hipoteca pendiente de 150.000 euros. En este caso, existe un margen de valor que podría permitir una nueva operación, sujeto a la evaluación de la entidad. 

¿Qué pasa si la vivienda tiene varios propietarios?

Depende de la situación concreta. Si la vivienda pertenece a varios propietarios todos deben consentir la operación y firmar la constitución de la garantía hipotecaria.  Un copropietario puede vender o gravar su cuota en ciertos supuestos, pero las entidades suelen preferir que la garantía recaiga sobre el inmueble completo.  

Si uno de los propietarios no está de acuerdo, puede resultar muy difícil o imposible formalizar el préstamo sobre toda la vivienda.  

¿Puedo seguir viviendo en la propiedad que he puesto como garantía?

Poner una vivienda como garantía para un préstamo no quiere decir en absoluto que no puedas seguir residiendo en ella. Tampoco tendrás que pagar nada por hacerlo, por supuesto. Otra cosa distinta es que no saldes el préstamo y que te la acaben embargando.

¿Cuándo recibiré el dinero del préstamo?

Aunque los plazos de concesión suelen variar de una entidad a otra y están condicionados por otras variables como tu perfil financiero (en definitiva si el banco tiene que pensárselo mucho para prestarte el dinero), lo habitual es que tarden entre 7 y 30 días después de haber cursado la solicitud.

Ten en cuenta también que el proceso suele ser un poco más largo que en otros préstamos sin aval, pues en este caso tienen que tasar y valorar la propiedad que estás poniendo como aval. En definitiva: los tiempos estarán condicionados por la rapidez con la que consigas los documentos.

¿Cuánto tarda el proceso completo?

Los plazos varían bastante. Con los bancos el estudio inicial de una a tres semanas, la tasación de unos días a dos semanas, la aprobación y preparación de documentación de una a tres semanas y la firma ante notario pocos días después. Tiempo total: entre tres y ocho semanas.

Con las financieras el estudio preliminar de 24 horas a pocos días, la tasación y documentación varios días, la firma días después. Tiempo total: entre una y cuatro semanas.

¿Cuánto dinero suelen conceder realmente?

Depende del valor del inmueble y de la entidad, pero de forma orientativa los bancos: suelen prestar entre el 60 % y el 80 % del valor de tasación del inmueble y las financieras habitualmente entre el 30 % y el 70 % del valor de tasación.

¿Puedo utilizar el préstamo para cualquier fin?

En realidad, podrás utilizar tu préstamo con garantía hipotecaria para prácticamente cualquier finalidad. Por ejemplo: reformar una vivienda, aceptar una herencia, iniciar un proyecto empresarial, etcétera. No obstante, esto estará condicionado por la cantidad que solicites (o puedas solicitar).

Diferencias entre bancos y financieras privadas

Con los bancos los tipos de interés son más bajos, hay mayor regulación y supervisión, exigen más documentación, analizan con detalle ingresos y solvencia y el proceso de aprobación es más lento.

Las financieras suelen estudiar operaciones que un banco podría rechazar, la tramitación es más rápida, pueden dar más peso al valor del inmueble que a los ingresos, los tipos de interés y costes son más altos.

Señales de alerta para evitar entidades abusivas

Presta especial atención si ocurre alguna de estas situaciones:

• Te presionan para firmar con urgencia.
• No te entregan una oferta clara por escrito.
• Evitan explicarte el coste total del préstamo.
• Las comisiones aparecen poco detalladas o son difíciles de entender.
• Te exigen pagos elevados por adelantado antes de que exista una aprobación formal.
• El interés es muy superior al de otras ofertas y no justifican el motivo.
• No te facilitan un borrador del contrato para revisarlo.
• Se niegan a identificar claramente quién presta el dinero.
• Las condiciones cambian justo antes de la firma.