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¿Seguro de impago de alquiler o aval bancario?

Te explicamos cómo te protege cada opción con todo lujo de detalles

Con los impagos de inquilinos disparados en los últimos meses, se hace más necesario que nunca exigir garantías de pago antes de alquilarle tu casa a otra persona. Un punto en el que suele recurrirse al aval bancario. Sin embargo, existen alternativas que otorgan una mayor protección al propietario, como el seguro de impago de alquilerseguro de impago o aval bancario, no te pierdas esta guía en la que aclararemos todas tus dudas.

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Qué es el aval bancario para el alquiler

A menudo puede leerse en los propios anuncios de viviendas en alquiler la frase “se requiere aval bancario”. Aparece como condición indispensable para poder firmar el contrato de arrendamiento. ¿Por qué? El aval bancario supone una garantía. Es una herramienta de la que dispone el propietario de asegurar su renta mensual

Porque en el aval bancario, es el banco el que responde por el inquilino en caso de impago del número de mensualidades exigidas por el propietario y garantizadas en el aval (lo habitual, entre tres y seis meses). Por eso el aval es un contrato firmado entre la entidad bancaria y su cliente —el titular del contrato del alquiler— que garantiza al propietario que cobrará las rentas mensuales avaladas.

Es por ello que antes de conceder un aval bancario, el banco estudia la solvencia de su cliente y su capacidad para devolver el importe total de las rentas impagadas, ya que, de darse esta situación, es el banco quien se hará cargo de ellas, para después reclamar esta cuantía al cliente al que han avalado.

No hay que confundir el aval bancario con el solidario. En este caso, es una persona la que, con su patrimonio, avala al inquilino, ofreciendo así al propietario la garantía de que cobrará. Si el inquilino incurre en un impago de las rentas, el arrendador reclamará al avalista el pago de las mismas.

Qué es el seguro de impago de alquiler

Contar con seguros multirriesgo de hogar siempre es recomendable cuando se trata de proteger una vivienda y a aquellos que la habitan. Pero si se trata de una vivienda alquilada, lo más acertado es un seguro de impago de alquiler

Como su nombre indica, se trata de una póliza que actúa en caso de impago de la renta de alquiler. Lo contrata el propietario para garantizar que, en caso de que el inquilino no pague, podrá recuperarlas, hasta el máximo pactado en la póliza. Porque lo asume la compañía, siempre y cuando las rentas impagadas se hayan reclamado por vía judicial: mediante una reclamación de cantidad civil o iniciando un proceso de desahucio.

La cobertura de impago de rentas o pérdida de alquileres es la garantía principal de cualquier seguro de impago de alquiler. Si las condiciones del seguro así lo permiten, es el asegurado el que decide cuántas mensualidades garantizar. 

Pero un seguro de impago de alquiler ofrece muchas más coberturas: desde los gastos de cerrajería, si en un lanzamiento judicial de desahucio el inquilino se niega a abandonar la casa por voluntad propia hasta los daños materiales al continente y al contenido, como consecuencia de actos vandálicos del inquilino, pasando por el impago de facturas de suministros (agua, gas y electricidad).

Seguro de impago de alquiler o aval bancario: el coste

Tanto si el contrato se cierra con un aval bancario como si el propietario decide contratar un seguro de impago de alquiler, se ha de asumir un gasto. La diferencia reside en quién lo hace.

El coste del aval bancario

En el caso del aval bancario, el coste total corre a cargo de quien pretende alquilar la casa y cumple así con este requisito.

¿Cuál es el coste de un aval bancario? Dependerá de la política de comisiones de la entidad bancaria con la que se contrate. Como cualquier producto financiero, se le aplica una comisión por apertura (entre el 0.5% y el 1% de la cuantía asegurada). También conlleva una comisión el estudio de solvencia económica que el banco ha de realizar antes de avalar a su cliente. Hay que sumar la comisión por riesgo (que se paga trimestralmente) y los gastos de notaría (del 0,3% del aval, aunque lo puede asumir el banco).

El coste del seguro de impago

El seguro de impago de alquiler lo contrata y lo paga el propietario, puesto que él es el tomador de la póliza y quien será indemnizado en caso de impago, de daños materiales y otros supuestos. Calcular cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler es algo más complejo. Dependerá, como en cualquier otro tipo de seguro, de las coberturas incluidas. En este sentido, la garantía de impago de rentas (básica en cualquier seguro de impago de alquiler) determina en gran medida el coste del seguro. 

O, más concretamente, la extensión del período garantizado (lo habitual es entre 6 y 12 meses) determina la prima. Esta será más elevada cuanto más alta sea la cuantía a asegurar. Dicha cuantía corresponde al importe total que suman las mensualidades garantizadas por esta cobertura.

Qué ocurre en caso de impago

En caso de impago del alquiler, las consecuencias son muy diferentes, en función de la opción escogida: seguro de impago de alquiler o aval bancario. 

Impago con seguro de protección de alquileres

No pagar la renta es un incumplimiento flagrante del contrato suscrito entre arrendador y arrendatario, por lo que aquel está en su derecho de rescindir dicho contrato y pedirle al inquilino que abandone la vivienda.

Antes de que el seguro de impago actúe, se recomienda al propietario agotar la vía amistosa: reclamar la cuantía adeudada por vía extrajudicial y comunicarle su decisión de resolver el contrato (y, por tanto, que debe abandonar la vivienda) con una notificación por escrito. Para esta reclamación también puede contar con el equipo legal de su aseguradora.

Es la compañía aseguradora la que se hace cargo, a través de su equipo legal, de interponer una demanda por desahucio y prestar asistencia  legal al propietario. En caso de que la sentencia sea firme y dé la razón al propietario, la compañía asume las rentas impagadas y se encarga de reclamarlas al inquilino.

Impago con aval bancario

Si no existe seguro de impago pero si aval bancario, en la situación que nos ocupa, el banco responde ante su cliente. Es quien abona las deudas y, posteriormente, se encargará de reclamar al inquilino deudor la devolución de esta cuantía.

Resumen de ventajas del seguro de impago vs el aval

  • Una vivienda alquilada requiere soluciones específicas, que un seguro de impago de alquiler puede aportar. El aval bancario aporta una solución puntual: abonar el número de mensualidades avaladas. 

  • Con un seguro de impago de alquiler se puede garantizar el cobro de hasta 12 mensualidades impagadas. Un aval bancario ofrece menor cobertura en caso de impago. 

  • Un seguro de impago te ayuda a recuperar tu vivienda. Si solo exiges un aval bancario, tendrás que contratar por tu cuenta a un abogado y a un procurador para poder iniciar el proceso de desahucio.

  • Tener un seguro de impago es contar con un equipo legal para defenderte en los conflicto relacionados con tu casa alquilada, pero también en otras situaciones que requieran asistencia jurídica.

  • Con un seguro de impago, ahorras muchos gastos. Un aval bancario te ayuda a asegurar la renta, pero si decides echar a tu inquilino, serás tú quien asuma el resto de gastos. Como los que suponga reparar daños materiales por actos vandálicos, el coste del cambio de cerraduras, del servicio de limpieza de la casa (si es necesario) y más.

  • Un seguro de impago de alquiler puede ser también un seguro multirriesgo de hogar. Existen seguros de hogar flexibles, que permiten sumar coberturas específicas para afrontar situaciones de impago. Así, cuentas con un seguro que se haga cargo de cualquier siniestro, pero que también defienda tus intereses como propietario. Un aval bancario no puede hacer nada de esto por ti.

Más allá del seguro de impago y el aval: la fianza

Existen otros mecanismos para proteger al propietario ante las malas acciones de sus inquilinos. Como los posibles destrozos en continente y contenido o un impago. Es la fianza, que se constituye y deposita al firmar el contrato de alquiler, y es obligatoria.

Corresponde, como mínimo, a un mes de alquiler. El dinero se retiene (el arrendador lo ha de depositar en el organismo de la vivienda autonómico correspondiente) mientras el arrendatario siga siéndolo. Solo se devuelve al finalizar el contrato, siempre que el inquilino esté al día con el pago del alquiler y de las facturas de suministros que le corresponda asumir y no haya que descontar parte de esa cuantía para reparar algún daño.

La obligatoriedad de la fianza se recoge en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En su artículo 36, especifica:

"A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda".

Pero ya se habla de la fianza incluso en el Preámbulo de esta ley:

“La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto (...). “Se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad”.

Cómo encontrar el mejor seguro de impago de alquiler

Si has resuelto que la opción más recomendable para alquiler tu casa con tranquilidad es contratar un seguro, es hora de explicarte cómo encontrar el mejor seguro de impago de alquiler. Un proceso que podría ser muy largo y complejo, si no fuera porque cuentas con herramientas destinadas a facilitarte la vida.

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