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Novación de Hipoteca: qué es y cuánto cuesta

También puedes cambiar tu hipoteca de banco si hay otro que te ofrece mejores condiciones

¿Necesitas ampliar el plazo de amortización de tu hipoteca para pagar menos cada mes, crees que si cambias el tipo de interés (de fijo a variable, por ejemplo) tendrás mejores condiciones o quieres eliminar o añadir un aval? Llevar a cabo cualquiera de estas acciones (y alguna que otra más) recibe el nombre de novación de hipoteca.

Aquí te explicamos qué es, cómo realizarla, cuánto puede costar... Aunque si lo que deseas es cambiar tu hipoteca de banco, en el comparador de hipotecas de Acierto.com encontrarás la oferta de más de 30 entidades. Para que compares y elijas qué es lo que más te interesa.

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Qué es una novación de hipoteca

Una novación de hipoteca es, a grandes rasgos, una renegociación en algunas cláusulas del contrato existente para adaptarla a la actual situación financiera de los titulares o para mejorar las condiciones. Esto puede ser, entre otros, una ampliación del plazo de amortización, una modificación en el tipo de interés (de fijo a variable o a la inversa) o un cambio de titular.

Son el titular o titulares y la entidad en la que está contratada quienes negocian la novación de la hipoteca. Esto es: para que la novación llegue a buen puerto, ambas partes deben llegar a un acuerdo. Aquí cabe señalar que el banco no está obligado a admitir todas las condiciones que indiquen los titulares ni a aceptar una novación.

Tipos de novación de hipoteca

Como hemos adelantado, ampliar los plazos de amortización (para reducir las cuotas), modificar el tipo de interés por uno más favorable, eliminar o añadir un aval o cambiar alguno de los titulares son algunas clases de novación de hipoteca. Te explicamos los más comunes.

Cambiar el capital pendiente de pago, un tipo de novación de hipoteca

Cambiar el capital pendiente de pago consiste en ampliar o reducir el importe de financiación de la hipoteca. En el primer caso, se solicita una inyección de dinero, que se sumará al que queda pendiente de devolver, para realizar, por ejemplo, una amplia reforma del inmueble.

En el segundo, se amortiza antes de tiempo una parte del capital que queda pendiente de devolver a la entidad. Se suele llevar a cabo cuando se recibe una cantidad importante de dinero que puede cubrir una parte del préstamo.

Con ello se va a conseguir, si se mantiene el plazo de amortización, reducir la cuota que se paga mensualmente. Si, por el contrario, también se decide reducir también el plazo, se acabará de pagar la hipoteca antes del tiempo que se había previsto en inicio.

La novación de hipoteca para variar el plazo de amortización

Como en el caso anterior, básicamente hay dos opciones. Aquí se trata de reducir o ampliar el tiempo en el que, en la primera firma de la hipoteca, se había acordado devolver el préstamo hipotecado.

Si se acorta el plazo de amortización, las cuotas serán más elevadas (aunque hay que considerar que, por el contrario, a la larga se acabarán pagando menos intereses). Puede realizarse porque los ingresos de la familia se han incrementado, por ejemplo.

En el segundo caso sucede lo contrario: al alargar el plazo de amortización se reduce el importe de las letras mensuales. A corto y medio plazo, la economía familiar se verá desahogada, aunque a la larga se habrán abonado más intereses.

Cambiar las condiciones del tipo de interés, otro motivo de novación

Otro posible caso de novación de la hipoteca es modificar las condiciones en los tipos de interés que se acordaron cuando se firmó la hipoteca. En este caso, se puede variar de hipoteca a tipo fijo a interés variable (y a la inversa) o, en una hipoteca variable, rebajar el diferencial (parte fija que se suma al tipo de referencia) o modificar el tipo de referencia al que está vinculada.

Liberar o añadir nuevas garantías

En el caso de liberar o añadir nuevas garantías, se trata de modificar las garantías de pago que se acordaron al contratar la hipoteca. Son los conocidos como avales, ya sean inmuebles o personales, que responden por el titular si este dejara de pagar el préstamo.

Así, se puede tratar de cambiar o quitar algún avalista que se incorporó en el momento de la firma de la hipoteca, añadir alguna otra propiedad como nueva garantía, etc.

Modificar el sistema de liquidación

Hay ocasiones en las que se necesita hacer un cambio en el sistema de liquidación de la hipoteca porque, por ejemplo, se produce una disminución puntual de los ingresos que entran en el hogar. Puede ser, por ejemplo, añadir un periodo de carencia, un tiempo en el que no se pagan cuotas o se pagan solo los intereses que genera.

Novación de hipoteca por cambio del titular

La novación de hipoteca por cambio de titular también lleva el nombre de subrogación por deudor. Implica eliminar alguna de las personas que firmaron la hipoteca o añadir a alguien que no estaba. Es recomendable, por ejemplo, si la hipoteca se firmó en pareja y esta se divorcia, para que el préstamo quede solo en titularidad de quien mantiene la propiedad de la casa.

Si no se efectuara, la persona que deja el inmueble no sería titular del mismo, pero sí de la hipoteca (y tendría problemas, por ejemplo, si la otra parte deja de pagar). También debe llevarse a cabo una novación de hipoteca por cambio de deudor si uno de los titulares fallece.

Hacer una novación por cambio de divisa

Aunque debido a su complejidad su comercialización no es muy habitual (se suelen ofrecer a clientes con amplios conocimientos financieros), existen las llamadas hipotecas multidivisa, que permiten el pago de las letras en una moneda diferente al euro. De tener una, se puede hacer una novación y solicitar abonar las cuotas con el euro como divisa.

Cuándo hacer una novación

Antes de nada, hay que tener en cuenta que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo (se puede extender hasta 30 años) y durante ese tiempo es probable que nuestras circunstancias a nivel personal y profesional cambien, tanto a mejor como a peor.

Dicho esto, generalmente, una novación de hipoteca se hace para mejorar o adaptar a las circunstancias actuales de los titulares las condiciones que suscribieron en un inicio.

Así si lo que buscas es pagar menos de hipoteca cada mes, para relajar la economía familiar o porque hay una disminución en los ingresos puedes optar por estos tipos de novación de hipoteca:

  • Ampliar el plazo de amortización de la hipoteca.
  • Mejorar el tipo de interés (cambiarlo de fijo a variable, por ejemplo).
  • Añadir un periodo de carencia o cambiar de sistema de liquidación.

En cambio, si prefieres adelantar pagos porque ha mejorado tu economía, puedes valorar entre:

  • Reducir el capital pendiente de devolver.
  • Acortar el plazo de amortización.

Pero hay más opciones. Entre otras, si necesitas una inyección de dinero, podrías pensar en una ampliación del capital; o, si te separas, un cambio de titular...

Cómo hacer una novación de la hipoteca

Como hemos ido adelantando, una novación en la hipoteca es un cambio en alguna de las cláusulas del contrato que se firmó en el momento de contratar la hipoteca.  A grandes rasgos, estos son los pasos para llevar a cabo una novación de hipoteca.

Solicitar al banco una novación hipotecaria

Para llevar a cabo un cambio en las cláusulas del contrato hipotecario, hay que hacer una solicitud al banco en la que se tendrá informar si queremos:

  • Modificar (ampliar o reducir) el importe de la hipoteca.
  • Cambiar la forma de liquidación.
  • Alargar o acortar los plazos de amortización.
  • Eliminar o modificar garantías.
  • Hacer cambios en el tipo de interés.

La entidad (sin su visto bueno no se podrá efectuar la novación) analizará el caso. Aunque conozca nuestros números y perfil financiero (no en vano tenemos la hipoteca con ellos) es posible que nos pida alguna documentación más para hacer sus análisis y evaluar los riesgos de la operación. Tras ello, determinará si acepta o no la novación en las condiciones que el titular establece o hay una negociación de alguno de los puntos.

Escritura pública y registro

Cuando se llega a un acuerdo en las condiciones de la novación hipotecaria, se tiene que suscribir. Para ello se hará una escritura pública y se firmará ante notario.

Esta nueva escritura pública de la hipoteca se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Gastos de la novación de hipoteca. ¿Cuáles son?

Como cualquier operación financiera, la novación de una hipoteca conlleva ciertos gastos y comisiones. Estos variarán en función del cambio o cambios que se quiera hacer. No es lo mismo modificar el tipo de interés que ampliar el plazo de amortización, por ejemplo.

Aunque, sea cual sea la modificación, una novación de hipoteca suele ser más económica que una subrogación (cambiar de banco la hipoteca). Para que puedas hacer tus cálculos y te hagas una idea de cuánto te podría costar, te explicamos cuáles y cómo son los costes más frecuentes de una novación de hipoteca.

Comisión por novación

La comisión por novación suele oscilar entre el 0% y 1% y se aplica sobre el dinero que queda por pagar de la hipoteca. Se paga por el mero hecho de negociar las condiciones de nuevo, aunque no todas las entidades la contemplan.

Puedes encontrar la cuantía de la comisión por novación de tu hipoteca en el contrato original, el que firmaste al suscribirla.

Comisión por cambio de interés

Cambiar la hipoteca de interés variable a fijo, también puede llevar implícita una comisión. Esta está regulada por Ley y variará en función de cuándo se firmó la hipoteca. Para las hipotecas que se suscribieron después de junio de 2019, será de un máximo del 0,15% sobre el importe pendiente si el cambio se produce durante los tres primeros años de vida. Si se hace pasados estos tres años, no habrá comisión.

En las hipotecas que se firmaron antes de junio 2019, la comisión puede alcanzar el 1,00% del capital pendiente, en función de las tarifas y política que tuviera al respecto la entidad. Como sucede con la comisión por novación, encontrarás la comisión por cambio de interés en el contrato que firmaste al suscribir la hipoteca.

Gastos de novación por ampliación de capital

Cuando la novación de la hipoteca se ejecuta para ampliar el capital, se van a tener que sumar otros gastos. Son:

  • Tasación del inmueble. Salvo que haya transcurrido muy poco tiempo desde la última tasación de la vivienda, el banco exigirá una nueva valoración. Este gasto lo abona el titular de la hipoteca y su precio puede oscilar entre los 200 y los 400 euros, aunque varía en función de la empresa contratada.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): se paga solo cuando en caso de ampliación de capital. Puede variar en función de la entidad, pero suele ser de entorno el 0,5% sobre el dinero a ampliar. Se trata de un gasto que asume el banco.

Más gastos en una novación de hipoteca: la notaría

Una novación de hipoteca implica un cambio en las condiciones del contrato y este se debe firmar ante notario. Los honorarios dependerán de la notaría, aunque en una novación de hipoteca no suelen superar el 0,5% del capital pendiente y lo pagará el banco.

Gastos en la novación de la hipoteca: el Registro de la Propiedad

Al producirse un cambio en las condiciones del préstamo, la novación hipotecaria que se ha firmado ante notario debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Este gasto también lo abona el banco.

Alternativas a la novación de hipoteca, cambiarla de banco

Una novación de hipoteca, como hemos adelantado, acostumbra a ser más barata que otras alternativas como, por ejemplo, cambiarla de banco; operación financiera que recibe por nombre subrogación de acreedor. Con todo, la subrogación puede plantearse como opción si, por ejemplo, banco y titulares de la hipoteca no llegan a un acuerdo en cuanto a las condiciones que se plantean en la propuesta novación.

Si se llega a este punto, el hipotecado puede buscar otras opciones de financiación, valorar la oferta hipotecaria de otros bancos y, en la que más le interese, hacer una solicitud.  Para conseguirlo con éxito te recomendamos utilizar un comparador de hipotecas como el de Acierto.com. Gracias a él y en solo 2 minutos, podrás comparar las hipotecas de hasta 30 entidades distintas al mismo tiempo. Y contratar con las mejores condiciones.

Además, si durante el proceso tienes dudas, puedes dejarnos tu teléfono y te llamaremos sin compromiso. Todo para que en todo momento sepas qué estás contratando. En Acierto.com velamos por tus intereses.

Cómo encontrar una hipoteca mejor

Como decíamos, si crees que las condiciones de tu hipoteca se pueden mejorar, te recomendamos que hagas cálculos y simulaciones con las diferentes opciones que puedes contemplar, ya sea a través de una novación hipotecaria o de una subrogación.

En este sentido, y para valorar la subrogación, utilizar el comparador de hipotecas de Acierto.com es una buena opción. A través de él podrás analizar las principales características, con condiciones y variables, de las hipotecas que se están comercializando en la actualidad.

También podrás hacer simulaciones para hacerte una idea sobre cómo quedarían las cuotas en función de tu perfil. Desde tu móvil, ordenador o tablet; fácil, rápido y en pocos clics. Solo tendrás que responder un cuestionario muy sencillo en el que se te preguntará por:

  • La finalidad de la hipoteca: En este caso concreto tendrás que hacer clic en "mejorar mi hipoteca actual".
  • Cuánto dinero te queda por pagar.
  • El valor del inmueble.
  • Cuántos titulares tiene la hipoteca.
  • Situación laboral del titular con ingresos más altos.
  • A cuánto ascienden los ingresos de todos los titulares.
  • Cuánto suman los préstamos que, a parte de la hipoteca, se puedan tener.
  • Dónde está el inmueble.
  • Datos de contacto para estudiar, si lo deseas, tu caso con un agente.

Qué pasos tengo que dar para cambiar la hipoteca

Dicho lo cual, tras analizar el mercado financiero, el titular de la hipoteca presentará una solicitud de hipoteca al banco que más se ajusta a sus necesidades, que estudiará el caso. Este, si considera que la operación viable, abrirá dos caminos. Por una parte, presentará al solicitante una oferta vinculante en la que recopilará todas las características de la hipoteca (intereses, condiciones, costes, etc.).

Por otra, preguntará por el importe que queda por pagar a la entidad actual, que tendrá un plazo de siete días para responder.

Llegados aquí, la entidad con la que se tiene contratado el préstamo tendrá 15 días para hacer una contraoferta (siempre mejorando las condiciones del nuevo banco).

De emitirse la propuesta, es el titular de la hipoteca el que tiene la última palabra y decide si cambia de banco o mantiene, cambiando las condiciones, el actual.

Preguntas frecuentes en una novación de hipoteca

Hasta aquí te hemos explicado qué es y en qué consiste una novación de hipoteca. Con todo, te puede haber quedado alguna duda más. ¡Te las respondemos todas!

¿Hay que cumplir algún requisito para solicitar la novación?

Sí. Según establece la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, para que un cliente pueda optar a renegociar las condiciones de su hipoteca tendrá que cumplir tres requisitos:

  • Estar al corriente de los pagos.
  • Haber pagado, al menos, tres años de la hipoteca.
  • La hipoteca en la que se va a hacer la novación ha de estar sobre la primera vivienda o vivienda habitual.

¿Con qué bancos se puede hacer una novación de una hipoteca?

En principio, una novación de la hipoteca es una opción que se contempla en cualquier contrato hipotecario así que, en principio, se puede llevar a cabo en cualquier banco.

Eso sí, no todos aplican los mismos costes al respecto. Es decir, hay entidades en las que una novación hipotecaria puede estar gravada con más o menos comisiones o estas pueden ser de diferentes cuantías, siempre respetando los topes que establece la Ley, en función de sus políticas y tarifas.

¿Cuáles son las ventajas de la novación hipotecaria?

Como en todo, una novación de hipoteca presenta ciertas ventajas respecto a otras operaciones bancarias relacionadas con cambios en las condiciones hipotecarias. La principal, como hemos dicho, es que adapta las condiciones del préstamo hipotecario a la situación financiera de los titulares (haya ido a mejor o a peor).

Así, puede cambiarse el tipo de interés por uno mejor o alargar el plazo de amortización y pagar menos cuota. Así, podremos desahogar la economía familiar o, incluso, se puede optar por esta medida para ahorrar.

Asimismo, a priori es más barata que una cancelación de la hipoteca o una subrogación (en función de lo que se quiera realizar).

¿Y las desventajas de la novación?

De la misma manera que una novación de hipoteca tiene ventajas, también puede tener desventajas. La principal es que el banco rechace los cambios que le presentamos. En estos casos, y si no dan pie a renegociación, te quedaría la opción de hacer una subrogación: llevar tu hipoteca a otro banco.

¿Qué diferencia hay entre una novación hipotecaria y una subrogación?

Tanto una novación hipotecaria como una subrogación son modificaciones en las cláusulas del contrato hipotecario. Sin embargo, en la novación, los cambios son internos: se llevan a cabo entre el banco en el que, en su día, se firmó la hipoteca y el titular.

Por su parte, en la subrogación las modificaciones ponen en juego un tercer elemento hasta ahora ajeno: otro banco (si se cambia el préstamo de entidad) u otro particular (si se añade un titular más).

¿Qué es mejor, una subrogación o una novación?

Dependerá de cada caso. En principio, si lo que se pretende es mejorar las condiciones de la financiación, una novación hipotecaria es más sencilla y rápida que una subrogación. Ya que el primero se lleva a cabo desde una entidad que ya nos conoce y el segundo implicará un estudio de nuestro perfil.

De hecho, una subrogación de hipoteca puede acabar en una novación si el deudor decide aceptar la contraoferta de su banco, en el que mejora de las condiciones del contrato actual.