Cómo hacer una novación de hipoteca

Una novación de hipoteca es, a grandes rasgos, una renegociación en algunas cláusulas del contrato existente para adaptarla a la actual situación financiera de los titulares o para mejorar las condiciones. Esto puede ser, entre otros, una ampliación del plazo de amortización, una modificación en el tipo de interés (de fijo a variable o a la inversa) o un cambio de titular.

Son el titular o titulares y la entidad en la que está contratada quienes negocian la novación de la hipoteca. Esto es: para que la novación llegue a buen puerto, ambas partes deben llegar a un acuerdo. Aquí cabe señalar que el banco no está obligado a admitir todas las condiciones que indiquen los titulares ni a aceptar una novación.

Existen varios tipos de novaciones hipotecarias: ampliar los plazos de amortización (para reducir las cuotas), modificar el tipo de interés por uno más favorable, eliminar o añadir un aval o cambiar alguno de los titulares son algunas de ellas.

Cambiar el capital pendiente de pago consiste en ampliar o reducir el importe de financiación de la hipoteca. En el primer caso, se solicita una inyección de dinero, que se sumará al que queda pendiente de devolver, para realizar, por ejemplo, una amplia reforma del inmueble.

En el segundo, se amortiza antes de tiempo una parte del capital que queda pendiente de devolver a la entidad. Se suele llevar a cabo cuando se recibe una cantidad importante de dinero que puede cubrir una parte del préstamo.

Con ello se va a conseguir, si se mantiene el plazo de amortización, reducir la cuota que se paga mensualmente. Si, por el contrario, también se decide reducir también el plazo, se acabará de pagar la hipoteca antes del tiempo que se había previsto en inicio.

Como en el caso anterior, básicamente hay dos opciones. Aquí se trata de reducir o ampliar el tiempo en el que, en la primera firma de la hipoteca, se había acordado devolver el préstamo hipotecado.

Si se acorta el plazo de amortización, las cuotas serán más elevadas (aunque hay que considerar que, por el contrario, a la larga se acabarán pagando menos intereses). Puede realizarse porque los ingresos de la familia se han incrementado, por ejemplo.

En el segundo caso sucede lo contrario: al alargar el plazo de amortización se reduce el importe de las letras mensuales. A corto y medio plazo, la economía familiar se verá desahogada, aunque a la larga se habrán abonado más intereses.

Otro posible caso de novación de la hipoteca es modificar las condiciones en los tipos de interés que se acordaron cuando se firmó la hipoteca. En este caso, se puede variar de hipoteca a tipo fijo a interés variable (y a la inversa) o, en una hipoteca variable, rebajar el diferencial (parte fija que se suma al tipo de referencia) o modificar el tipo de referencia al que está vinculada.

En el caso de liberar o añadir nuevas garantías, se trata de modificar las garantías de pago que se acordaron al contratar la hipoteca. Son los conocidos como avales, ya sean inmuebles o personales, que responden por el titular si este dejara de pagar el préstamo.

Así, se puede tratar de cambiar o quitar algún avalista que se incorporó en el momento de la firma de la hipoteca, añadir alguna otra propiedad como nueva garantía, etc.

Hay ocasiones en las que se necesita hacer un cambio en el sistema de liquidación de la hipoteca porque, por ejemplo, se produce una disminución puntual de los ingresos que entran en el hogar. Puede ser, por ejemplo, añadir un periodo de carencia, un tiempo en el que no se pagan cuotas o se pagan solo los intereses que genera.

La novación de hipoteca por cambio de titular también lleva el nombre de subrogación por deudor. Implica eliminar alguna de las personas que firmaron la hipoteca o añadir a alguien que no estaba. Es recomendable, por ejemplo, si la hipoteca se firmó en pareja y esta se divorcia, para que el préstamo quede solo en titularidad de quien mantiene la propiedad de la casa.

Si no se efectuara, la persona que deja el inmueble no sería titular del mismo, pero sí de la hipoteca (y tendría problemas, por ejemplo, si la otra parte deja de pagar). También debe llevarse a cabo una novación de hipoteca por cambio de deudor si uno de los titulares fallece.

Aunque debido a su complejidad su comercialización no es muy habitual (se suelen ofrecer a clientes con amplias competencias financieras), existen las llamadas hipotecas multidivisa, que permiten el pago de las letras en una moneda diferente al euro. De tener una, se puede hacer una novación y solicitar abonar las cuotas con el euro como divisa.

Generalmente, una novación de hipoteca se hace para mejorar o adaptar a las circunstancias actuales de los titulares las condiciones que suscribieron en un inicio.

Así si lo que buscas es pagar menos de hipoteca cada mes, para relajar la economía familiar o porque hay una disminución en los ingresos puedes optar por estos tipos de novación de hipoteca:

• Ampliar el plazo de amortización de la hipoteca.
• Mejorar el tipo de interés (cambiarlo de fijo a variable, por ejemplo).
• Añadir un periodo de carencia o cambiar de sistema de liquidación.

En cambio, si prefieres adelantar pagos porque ha mejorado tu economía, puedes valorar entre:

• Reducir el capital pendiente de devolver.
• Acortar el plazo de amortización.

También tienes que considerar que, si tu banco no mejora significativamente el interés, suele ser más rentable estudiar una subrogación. Pero hay más opciones. Entre otras, si necesitas una inyección de dinero, podrías pensar en una ampliación del capital; o, si te separas, un cambio de titular. 

¿Te compensa en tu caso una novación? Según tu perfil, sería interesante hacer una novación en los siguientes supuestos:

Tienes un buen sueldo y bajo riesgo. Es el perfil más favorable. Te conviene novar si: 

• Puedes negociar un tipo fijo competitivo en el contexto actual .
• Firmaste en años con tipos más altos .
• Tienes margen para negociar (nómina alta, vinculación).

Te interesa novar y pasar a una hipoteca mixta o de tipo fijo si: 

• Quedan muchos años de hipoteca  
• Esperas subidas o volatilidad de tipos de interés. 

Te conviene novar si: 

• Necesitas reducir la cuota mensual.
• Puedes alargar plazo.  

Pero recuerda que pagarás más intereses en total. Por otro lado, no te conviene novar si: 

• La mejora es pequeña.
• Te obligan a muchas vinculaciones.
• Solo bajas cuota alargando demasiado el plazo.

La novación hipotecaria requiere la aprobación del banco, ya que no es un derecho automático del cliente. A grandes rasgos, estos son los pasos para llevarla a cabo. 

Para llevar a cabo un cambio en las cláusulas del contrato hipotecario, hay que hacer una solicitud al banco en la que se tendrá informar si queremos:

• Modificar (ampliar o reducir) el importe de la hipoteca.
• Cambiar la forma de liquidación.
• Alargar o acortar los plazos de amortización.
• Eliminar o modificar garantías.
• Hacer cambios en el tipo de interés.

La entidad (sin su visto bueno no se podrá efectuar la novación) analizará el caso. Aunque conozca nuestros números y perfil financiero (no en vano tenemos la hipoteca con ellos) es posible que nos pida alguna documentación más para hacer sus análisis y evaluar los riesgos de la operación. Tras ello, determinará si acepta o no la novación en las condiciones que el titular establece o hay una negociación de alguno de los puntos.

Cuando se llega a un acuerdo en las condiciones de la novación hipotecaria, se tiene que suscribir. Para ello se hará una escritura pública y se firmará ante notario. Esta nueva escritura pública de la hipoteca se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Aquí lo tienes en pasos claros y concisos:

• Analizar el mercado y elegir banco: el titular de la hipoteca compara opciones y selecciona la entidad que mejor se adapta a sus necesidades.
• Presentar la solicitud: se inicia el proceso solicitando la hipoteca en el nuevo banco elegido.
• Estudio de viabilidad: la entidad analiza el perfil y decide si la operación es viable.
• Emisión de oferta vinculante: si es favorable, el banco presenta una propuesta con todas las condiciones (intereses, costes, etc.).
• Solicitud del capital pendiente: el nuevo banco pide a la entidad actual el importe restante, que debe responder en un plazo de 7 días.
• Posible contraoferta del banco actual: la entidad original dispone de 15 días para mejorar las condiciones y tratar de retener al cliente.
• Decisión final del titular: el cliente elige entre cambiar de banco o quedarse en el actual aceptando las nuevas condiciones.

Para que el banco te apruebe la solicitud de novación hipotecaria, deberás reunir una serie de requisitos. Además, según establece la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, será clave:

• Estar al corriente de los pagos.
• Haber pagado, al menos, tres años de la hipoteca.
• La hipoteca en la que se va a hacer la novación ha de estar sobre la primera vivienda o vivienda habitual.

En cuanto al resto de requisitos no determinados por ley:

• Solvencia económica (es el más importante): mirará tus ingresos estables (contrato indefinido, antigüedad laboral), nivel salarial...
• Ratio de endeudamiento: importante que la cuota hipotecaria no supere el 30–35 % de tus ingresos.
• Historial de pagos: se fijará en tu historial crediticio, tu comportamiento pasado, si has tenido impagos o retrasos.
• Nivel de vinculación con el banco: suma puntos si tienes la nómina domiciliada, seguros (hogar, vida), planes de pensiones, uso de tarjetas.

La novación de una hipoteca conlleva ciertos gastos y comisiones. Estos variarán en función del cambio o cambios que se quiera hacer. No es lo mismo modificar el tipo de interés que ampliar el plazo de amortización, por ejemplo. Aunque, sea cual sea la modificación, una novación de hipoteca suele ser más económica que una subrogación (cambiar de banco la hipoteca). Además, debes saber que, tras la ley hipotecaria, muchas novaciones tienen costes reducidos o incluso bonificados, especialmente si afectan al tipo de interés.

Para que puedas hacer tus cálculos y te hagas una idea de cuánto te podría costar, te explicamos cuáles son los gastos de novación de una hipoteca.

• Comisión por novación: entre 0 % y 1 % sobre el capital pendiente; se paga por renegociar condiciones (no todos los bancos la aplican).
• Comisión por cambio de interés (después de junio 2019): hasta 0,15 % si se cambia en los primeros 3 años; después, 0 %.
• Comisión por cambio de interés (antes de junio 2019): hasta 1 % según la entidad.
• Tasación (si hay ampliación de capital): normalmente entre 200 y 400 euros, a cargo del titular.
• IAJD (si hay ampliación de capital): alrededor del 0,5 % del importe ampliado, lo paga el banco.
• Notaría: necesaria para formalizar el cambio; suele ser hasta el 0,5 % del capital pendiente, lo paga el banco.
• Registro de la Propiedad: inscripción obligatoria tras la novación, lo paga el banco.

Una novación de hipoteca acostumbra a ser más barata que otras alternativas como, por ejemplo, cambiarla de banco. Con todo, la subrogación puede plantearse como opción si, por ejemplo, banco y titulares de la hipoteca no llegan a un acuerdo en cuanto a las condiciones que se plantean en la propuesta novación.

Si se llega a este punto, el hipotecado puede buscar otras opciones de financiación, valorar la oferta hipotecaria de otros bancos y, en la que más le interese, hacer una solicitud. Para conseguirlo con éxito te recomendamos utilizar un simulador de hipotecas como el de Acierto.com. Además, si durante el proceso tienes dudas, puedes dejarnos tu teléfono y te llamaremos sin compromiso. Todo para que en todo momento sepas qué estás contratando.

Resolvemos las dudas más frecuentes sobre la novación que pueden haberse quedado en el tintero.

En principio, se puede llevar a cabo en cualquier banco, pero no todos aplican los mismos costes. Hay entidades en las que una novación puede estar gravada con más o menos comisiones o estas pueden ser de diferentes cuantías, siempre respetando los topes que establece la Ley, en función de sus políticas y tarifas.

Como en todo, una novación de hipoteca presenta ciertas ventajas respecto a otras operaciones bancarias relacionadas con cambios en las condiciones hipotecarias. La principal, como hemos dicho, es que adapta las condiciones del préstamo hipotecario a la situación financiera de los titulares (haya ido a mejor o a peor).

Así, puede cambiarse el tipo de interés por uno mejor o alargar el plazo de amortización y pagar menos cuota. Así, podremos desahogar la economía familiar o, incluso, se puede optar por esta medida para ahorrar.

Asimismo, a priori es más barata que una cancelación de la hipoteca o una subrogación (en función de lo que se quiera realizar).

De la misma manera que una novación de hipoteca tiene ventajas, también puede tener desventajas. La principal es que el banco rechace los cambios que le presentamos. En estos casos, y si no dan pie a renegociación, te quedaría la opción de hacer una subrogación: llevar tu hipoteca a otro banco.

En la novación, los cambios son internos, se llevan a cabo entre el banco en el que, en su día, se firmó la hipoteca y el titular. Por su parte, en la subrogación las modificaciones ponen en juego un tercer elemento hasta ahora ajeno: otro banco (si se cambia el préstamo de entidad) u otro particular (si se añade un titular más).

Dependerá de cada caso. En principio, si lo que se pretende es mejorar las condiciones de la financiación, una novación hipotecaria es más sencilla y rápida que una subrogación. Ya que el primero se lleva a cabo desde una entidad que ya nos conoce y el segundo implicará un estudio de nuestro perfil.  

Generalmente, el proceso suele durar entre dos y seis semanas en la mayoría de los casos, aunque en ocasiones puede alargarse a uno o dos meses si hay tasación, si se produce cambio de titulares, si eres autónomo (lo estudian más) o si la entidad está saturada.   

La novación es voluntaria para el banco, de manera que no tiene que justificar el rechazo. En ese caso, puedes negociar de nuevo ajustando las condiciones y aceptar más vinculaciones. O bien hacer una subrogación y cambiar a otro banco que sí acepte tus peticiones.

En España, la subrogación hipotecaria está regulada principalmente por dos leyes clave: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (regula los derechos del cliente al cambiar de banco) y Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (regula todo el procedimiento).