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Cómo cancelar tu hipoteca

Te explicamos cuánto cuesta cancelar una hipoteca y qué pasos debes seguir

Cancelar la hipoteca es una de esas gestiones bancarias que no se hacen con frecuencia. Por eso, es normal que no se sepa cómo proceder. Si ese momento está cerca, te interesará esta guía elaborada por los agentes expertos en préstamos hipotecarios de Acierto.com. Aquí te contamos todo lo que debes saber sobre cómo cancelar tu hipoteca, cuánto cuesta cancelar una hipoteca y los tipos de cancelación de hipoteca que existen.

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¿Qué es una cancelación de hipoteca? 

Cancelar la hipoteca significa saldar la deuda hipotecaria que se tenía pendiente con la entidad. Dicho de otro modo, liquidar el préstamo que habíamos pedido para pagar nuestra casa y liberarnos de la hipoteca.

A nivel bancario, una cancelación de hipoteca puede darse de varios modos:  bien cuando se abona el capital que queda pendiente de forma anticipada (antes de que acabe el plazo de amortización), bien cuando se paga la última cuota del préstamo hipotecario.

Pero hay otra forma de cancelar la hipoteca que, aunque no se realiza con el banco, tiene bastante que ver con él. Es el levantamiento o cancelación registral.

Tipos de cancelación de hipoteca

Como vemos, existen varios tipos de subrogación de hipoteca: de deudor y de banco. En el primer caso, el banco puede admitir o no el nuevo deudor, mientras que en el segundo básicamente cambiaremos nuestra hipoteca de un banco a otro. Pero vayamos con más detalles.

Cancelar la hipoteca antes de tiempo: la amortización anticipada

Hay una forma de cancelar la hipoteca sin llegar al fin del plazo de amortización previamente acordado. Es la cancelación de hipoteca por amortización anticipada. Dicho de otra manera: liquidar lo que queda pendiente del préstamo antes de tiempo y en un único pago.

Uno de los beneficios que puede tener el cancelar la hipoteca antes de tiempo es que puede suponer un importante ahorro. Y es que al saldar la cuenta, nos evitaremos pagar los intereses que se deberían ir abonando al ir pagando las cuotas. Sin embargo, hay que tener en cuenta los costes asociados, como las posibles comisiones que nos puedan cobrar por realizar este trámite.

Así lo aclara el Banco de España en su Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario: “esta cancelación anticipada legitima a la entidad para percibir las compensaciones que estuvieran pactadas, aunque nuevamente deberá respetar las limitaciones legales que establece la vigente normativa”.

De estar en nuestro contrato (no todas las entidades tienen la misma política respecto de las comisiones), el coste de la cancelación de hipoteca dependerá de varios factores. Eso sí, la comisión de cancelación anticipada siempre estará acotada por límites legales.

Teniendo estos aspectos como base, la comisión dependerá del tipo de interés de la hipoteca (si es una hipoteca fija o variable), de cuándo se firmó el préstamo (ya que se ha ido modificando la legislación que regula las hipotecas) e, incluso, cuánto tiempo ha pasado desde que se suscribió.

Cancelar la hipoteca en el registro: la cancelación registral

Una vez pagada la hipoteca (bien se haga empleando todo el plazo acordado o con una amortización anticipada), es recomendable hacer una cancelación de la inscripción de la escritura del préstamo en el Registro de la Propiedad. Así conseguiremos que la vivienda figure libre de cargas.

Este procedimiento es imprescindible si lo que se quiere es vender la vivienda o firmar una nueva hipoteca (rehipotecar la casa); o bien si se necesita que la vivienda figure como garantía de otro préstamo.

El Banco de España habla de “conveniencia” al referirse a este trámite. Recomienda que, una vez conseguido el certificado por haber saldado la deuda, se realice. Bien sea por uno mismo o bien a través de la entidad bancaria con la que se tenía la hipoteca. Pero, aclara, “en este caso la entidad le cobrará las comisiones y gastos correspondientes a dicha tramitación”.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

No hay una respuesta única para esta pregunta ya que, una vez más, dependerá de varios factores.

Primero, el tipo de cancelación que se va a hacer: no es lo mismo cancelar la hipoteca porque hemos pagado la última letra, que cancelarla anticipadamente o darla de baja en el registro.

Segundo, las condiciones de la hipoteca. Esto es, si el cancelar la hipoteca anticipadamente tiene alguna comisión. Este detalle (tanto si hay comisión como si no) se puede consultar en el contrato hipotecario. Recordamos aquí que la comisión tiene limitaciones legales que varían en función de cuándo se firmó la hipoteca. Te los detallamos:

En préstamos firmados después del 19 de junio de 2019: desde este momento se aplica la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; siempre y cuando la hipoteca la haya firmado una personas físicas sobre un inmueble de uso residencial:

  • Hipotecas a tipo fijo: durante los diez primeros años de vigencia, la comisión máxima será del 2% sobre el importe reembolsado anticipadamente. A partir de entonces, tendrá como tope el 1,50%.
  • Hipotecas a tipo variable: durante los tres primeros años de vigencia, la comisión máxima será  del 0,25% sobre el importe reembolsado anticipadamente; durante los cinco primeros años de vigencia, el 0,15% y después, el 0%.

En hipotecas con contratos firmados entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019: la comisión máxima es del  0,5% sobre el importe que se anticipa los primeros cinco años y del 0,25% los siguientes, tanto en hipotecas fijas como variables. Además, podrían cobrarnos, de estar en el contrato, una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5% y el 5%.

Para préstamos hipotecarios firmados antes del 9 de diciembre de 2007: la comisión es de hasta un 1% sobre el importe adelantado. 

Así al adelantar anticipadamente la hipoteca, el banco podrá cobrarnos alguna comisión al respecto, pactada previamente.

Otra cuestión es la cancelación registral, porque entran en juego otros gastos. Desde los de la gestoría que te lleve los trámites (tanto si decides hacerlo por tu cuenta como a través de tu entidad financiera) hasta el coste de eliminar del Registro de Propiedad tu hipoteca (que lo tiene).

Además, tu banco, se lleva un suplemento en esta operación y la gestión de documentación también lleva un coste asociado, siempre y cuando sea ella la que se encargue de realizar la cancelación. En total, cancelar la hipoteca te puede costar entre 600 y 1.200 euros, aproximadamente.

Eso sí, recuerda que el banco no te podrá cobrar ni un euro por facilitarte el certificado de deuda cero, que es el documento que tendremos que llevar al registro para cancelar la hipoteca. Por eso lo mejor es usar un simulador de gastos de cancelación como el del comparador de préstamos de Acierto.com. Así te podrás hacer una idea sobre cuánto cuesta cancelar la hipoteca en tu caso.

Cómo cancelar la hipoteca antes de tiempo

En el caso que tengamos el dinero para poder cancelar la hipoteca antes de tiempo, deberemos seguir tres pasos básicos, todos ellos con el banco en el que tenemos el préstamo.

Primero, deberemos avisar a la entidad de que queremos amortizar anticipadamente la hipoteca para que nos informe del coste de la operación (a cuánto asciende la deuda que nos queda por pagar más qué coste tendrá pagar antes de tiempo).

Es posible que tengamos que comunicar por escrito y en un tiempo determinado nuestra intención, además de detallar el importe que se va a amortizar. Las condiciones sobre cómo informar oficialmente al banco que vamos a amortizar anticipadamente la hipoteca deben venir detalladas en el contrato que se firmó al suscribirla.

Cómo cancelar la hipoteca en el registro

Como en el apartado anterior, debemos distinguir entre dos casuísticas: la cancelación de la hipoteca por amortización total y la cancelación registral de la hipoteca. En el caso de la cancelación anticipada, el banco es quien te indicará la documentación necesaria y todo el proceso, hasta la cancelación.

Pero si necesitas cancelar la hipoteca en el Registro, debes seguir estos cinco pasos:

  • Solicitar a la entidad la expedición del “certificado de deuda cero”, que acredita que se ha terminado de pagar la hipoteca. Solicitar y recibir este documento no tiene coste alguno para el cliente.
  • Decidir cómo realizar los trámites notariales y registrales: por tu cuenta, o a través de la entidad. En este caso, te podrá cobrar comisiones y gastos por la tramitación (si bien deberá informarte de los mismos previamente).
  • Acudir a una notaría (podemos elegir cuál) con el certificado de deuda cero, y entregarlo. La entidad no puede cobrar por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.
  • Solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) (modelo 600 para cancelación de hipoteca) en una delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente o descargarlo online. Es un paso obligatorio y exento de pago.
  • Con la copia del pago del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura, acudir al Registro de la Propiedad (puede encargarse también la entidad, a través de sus servicios de gestoría) para hacer efectiva la cancelación. Los aranceles registrales (lo que has de pagar en el Registro) dependen del valor de la hipoteca.

Otras dudas que pueden surgir en la cancelación de una hipoteca

Cancelar una hipoteca es algo que no suele hacerse muchas veces. Es normal que surjan muchas dudas, además de las que hemos tratado en apartados anteriores.

Así, ¿qué sucede con los productos bonificadores al cancelar anticipadamente la hipoteca? Porque, si con ella contrataste, por ejemplo, un seguro de hogar (y así pudiste conseguir mejores condiciones en el préstamo), ¿qué pasa con él? Pues que podrás cancelarlo sin problemas e incluso recuperar la prima no consumida, si se da el caso.

Tampoco deberás seguir atado —si no lo deseas— a todos aquellos productos que contrataste al firmar el préstamo, como las tarjetas de crédito. Ni mantener tu nómina domiciliada.

En cuanto a los trámites, es importante que tengas claros varios puntos: no te pueden cobrar por el certificado de deuda cero, ni por el desplazamiento al notario para la firma.

También es clave insistir en el hecho de que si has terminado de pagar tu hipoteca y no tienes intención de vender la casa, no es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro. De hecho, se puede cancelar una hipoteca sin hacer nada. Y es que, transcurridos veinte años desde el fin del plazo de la hipoteca, el Registro de la Propiedad elimina las cargas sobre la vivienda. Es otro tipo de cancelación de hipoteca: por prescripción.

Cuál es el mejor momento para cancelar la hipoteca

A nivel general, como en todos los productos bancarios, no hay un momento perfecto para llevar a cabo la cancelación de la hipoteca antes de tiempo. Tendremos que recurrir a la situación particular de cada hipotecado.

El momento perfecto será cuando tengamos ahorrada una cantidad de dinero lo suficientemente importante que nos permita tanto adelantar (o cancelar) la hipoteca, como seguir disfrutando de una parte de dinero ahorrado.

Cancelación de hipoteca: ¿al principio o al final del préstamo?

Teniendo en cuenta que el sistema de amortización más usado en España es el francés, en el que la parte de la cuota que se destina a abonar intereses va decreciendo a medida que va transcurriendo el plazo de amortización, se recomienda que la amortización anticipada se haga cuanto antes mejor. Así, a la larga, nos ahorraremos parte de los intereses.

Pero, ojo, porque no siempre es así. Hay que tener en cuenta otros factores. Por ejemplo, en las hipotecas variables, el valor del euríbor, en mínimos históricos. Así que, aunque nunca está de más adelantar lo que se pueda de una hipoteca, quizás a nivel económico se podría esperar un poco.

Alternativas a la cancelación de hipoteca

La gran alternativa a la cancelación una hipoteca es ahorrar. La forma sobre cómo hacerlo, dependerá de cada perfil.

A día de hoy, las cuentas remuneradas y los depósitos a plazo fijo, productos que habitualmente se recomiendan para perfiles conservadores ya que no implican ningún riesgo de pérdida de capital, ofrecen rentabilidades muy bajas. Por tanto, es probable que el beneficio que nos den este tipo de productos esté por debajo del interés que pagamos por la hipoteca. De ser así, quizás estaría bien plantearse amortizar la hipoteca ya que, a la larga, se trata de una forma de ahorrar.

Pero existen alternativas más rentables que las cuentas o los depósitos. Eso sí, se tienen que asumir ciertos riesgos para conseguir rentabilidades, como inversiones en bolsa u otro tipo de productos financieros. En estos casos, se tiene que saber que a veces se van a conseguir beneficios y otras no o, incluso, se van a registrar pérdidas. Por tanto, hay que estar alerta de su evolución.