Cómo cancelar tu hipoteca

¿Qué es una cancelación de hipoteca? 

Cancelar la hipoteca significa saldar la deuda hipotecaria que se tenía pendiente con la entidad. Dicho de otro modo, liquidar el préstamo que habíamos pedido para pagar nuestra casa y liberarnos de la hipoteca.

A nivel bancario, una cancelación de hipoteca puede darse de varios modos: bien cuando se abona el capital que queda pendiente de forma anticipada (antes de que acabe el plazo de amortización), bien cuando se paga la última cuota del préstamo hipotecario.

Merece la pena hacerlo si vas a vender la vivienda, quieres dejar la propiedad libre de cargas, vas a heredar o repartir bienes. También compensa si la hipoteca ya está pagada y el coste de cancelación es razonable frente al valor del inmueble. 

Pero hay otra forma de cancelar la hipoteca que, aunque no se realiza con el banco, tiene bastante que ver con él. Es el levantamiento o cancelación registral.

Tipos de cancelación

La cancelación hipotecaria significa que una hipoteca deja de producir efectos, ya sea porque la deuda se ha pagado, porque desaparece la garantía inscrita en el Registro, o por una decisión legal o judicial. Detallamos la amortización anticipada y la registral.

Amortización anticipada

Hay una forma de cancelar la hipoteca sin llegar al fin del plazo de amortización previamente acordado. Es la cancelación una amortización de hipoteca anticipada: liquidar lo que queda pendiente del préstamo antes de tiempo y en un único pago.

Uno de los beneficios que puede tener el cancelar la hipoteca antes de tiempo es que puede suponer un importante ahorro. Y es que al saldar la cuenta, nos evitaremos pagar los intereses que se deberían ir abonando al ir pagando las cuotas. Sin embargo, hay que tener en cuenta los costes asociados, como las posibles comisiones que nos puedan cobrar por realizar este trámite.

Así lo aclara el Banco de España en su Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario: “esta cancelación anticipada legitima a la entidad para percibir las compensaciones que estuvieran pactadas, aunque nuevamente deberá respetar las limitaciones legales que establece la vigente normativa”.

Cancelar la hipoteca en el Registro

Una vez pagada la hipoteca (bien se haga empleando todo el plazo acordado o con una amortización anticipada), es recomendable hacer una cancelación de la inscripción de la escritura del préstamo en el Registro de la Propiedad. Así conseguiremos que la vivienda figure libre de cargas.

Este procedimiento es imprescindible si lo que se quiere es vender la vivienda o firmar una nueva hipoteca (rehipotecar la casa); o bien si se necesita que la vivienda figure como garantía de otro préstamo.

El Banco de España habla de “conveniencia” al referirse a este trámite. Recomienda que, una vez conseguido el certificado por haber saldado la deuda, se realice. Bien sea por uno mismo o bien a través de la entidad bancaria con la que se tenía la hipoteca. Pero, aclara, “en este caso la entidad le cobrará las comisiones y gastos correspondientes a dicha tramitación”.

Cúales son los gastos de cancelación de una hipoteca

Los gastos de cancelar una hipoteca son los costes necesarios para eliminar oficialmente la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad una vez que ya has pagado el préstamo.

Esos gastos dependen principalmente del importe original de la hipoteca, si haces tú los trámites o contratas gestoría, s existe comisión por cancelación anticipada y el tipo de cancelación (económica o registral). Los principales son:

• Certificado de deuda cero: es el documento del banco que confirma que ya no debes nada. Normalmente es gratis.
• Notaría (para firmar la escritura de cancelación hipotecaria): coste entre 90 y 260 euros.
• Registro de la Propiedad: suele rondar los 30-80 euros.
• Gestoría (es opcional): entre 150 y 300 euros.
• Cancelación anticipada: solo si amortizas antes de tiempo o cancelas el préstamo antes de terminar el plazo pactado.

Cómo cancelar la hipoteca antes de tiempo

En el caso que tengamos el dinero para poder cancelar la hipoteca antes de tiempo, deberemos seguir tres pasos básicos, todos ellos con el banco en el que tenemos el préstamo.

Primero, deberemos avisar a la entidad de que queremos amortizar anticipadamente la hipoteca para que nos informe del coste de la operación (a cuánto asciende la deuda que nos queda por pagar más qué coste tendrá pagar antes de tiempo).

Es posible que tengamos que comunicar por escrito y en un tiempo determinado nuestra intención, además de detallar el importe que se va a amortizar. Las condiciones sobre cómo informar oficialmente al banco que vamos a amortizar anticipadamente la hipoteca deben venir detalladas en el contrato que se firmó al suscribirla.

Cómo cancelar la hipoteca en el Registro

Como en el apartado anterior, debemos distinguir entre dos casuísticas: la cancelación de la hipoteca por amortización total y la cancelación registral de la hipoteca. En el caso de la cancelación anticipada, el banco es quien te indicará la documentación necesaria y todo el proceso, hasta la cancelación.

Pero si necesitas cancelar la hipoteca en el Registro, debes seguir estos cinco pasos: 

• Solicitar a la entidad la expedición del “certificado de deuda cero”, que acredita que se ha terminado de pagar la hipoteca. Solicitar y recibir este documento no tiene coste alguno para el cliente.
• Decidir cómo realizar los trámites notariales y registrales: por tu cuenta, o a través de la entidad. En este caso, te podrá cobrar comisiones y gastos por la tramitación (si bien deberá informarte de los mismos previamente).
• Acudir a una notaría (podemos elegir cuál) con el certificado de deuda cero, y entregarlo. La entidad no puede cobrar por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.
• Solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) (modelo 600 para cancelación de hipoteca) en una delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente o descargarlo online. Es un paso obligatorio y exento de pago.
• Con la copia del pago del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura, acudir al Registro de la Propiedad (puede encargarse también la entidad, a través de sus servicios de gestoría) para hacer efectiva la cancelación. Los aranceles registrales (lo que has de pagar en el Registro) dependen del valor de la hipoteca.

Otras dudas

Cancelar una hipoteca es algo que no suele hacerse muchas veces. Es normal que surjan muchas dudas, además de las que hemos tratado en apartados anteriores.

• ¿Qué sucede con los productos bonificadores? Pues que podrás cancelarlos sin problemas e incluso recuperar la prima no consumida, si se da el caso. 
• Tampoco deberás seguir atado, si no lo deseas, a todos aquellos productos que contrataste al firmar el préstamo, como las tarjetas de crédito. Ni mantener tu nómina domiciliada. 
• En cuanto a los trámites, es importante que tengas claros varios puntos: no te pueden cobrar por el certificado de deuda cero, ni por el desplazamiento al notario para la firma. 
• Si has terminado de pagar tu hipoteca y no tienes intención de vender la casa, no es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro. De hecho, se puede cancelar una hipoteca sin hacer nada. Y es que, transcurridos veinte años desde el fin del plazo de la hipoteca, el Registro de la Propiedad elimina las cargas sobre la vivienda. 

Cuál es el mejor momento para cancelar la hipoteca

A nivel general, como en todos los productos bancarios, no hay un momento perfecto para llevar a cabo la cancelación de la hipoteca antes de tiempo. Tendremos que recurrir a la situación particular de cada hipotecado.

El momento perfecto será cuando tengamos ahorrada una cantidad de dinero lo suficientemente importante que nos permita tanto adelantar (o cancelar) la hipoteca, como seguir disfrutando de una parte de dinero ahorrado.

¿Al principio o al final del préstamo?

Teniendo en cuenta que el sistema de amortización más usado en España es el francés, en el que la parte de la cuota que se destina a abonar intereses va decreciendo a medida que va transcurriendo el plazo de amortización, se recomienda que la amortización anticipada se haga cuanto antes mejor. Así, a la larga, nos ahorraremos parte de los intereses.

Pero, ojo, porque no siempre es así. Hay que tener en cuenta otros factores. Por ejemplo, en las hipotecas variables, también hay que tener en cuenta el valor que tenga el euríbor actual. En teoría, es mejor cancelar la hipoteca cuando el tipo de referencia está subiendo, ya que así se acaban pagando menos intereses. Así que, ahora que vuelve a marcar valores positivos tras seis años en números rojos, puede empezar a ser el momento de cancelar hipoteca... Si se puede.

Alternativas

La gran alternativa a la cancelación una hipoteca es ahorrar. La forma sobre cómo hacerlo, dependerá de cada perfil. Pero hay más:

• Una opción sería las cuentas remuneradas y los depósitos a plazo fijo, productos que habitualmente se recomiendan para perfiles conservadores ya que no implican ningún riesgo de pérdida de capital.
• Si la rentabilidad de las cuentas y los depósitos es baja y se encuentra por debajo del interés que pagamos por la hipoteca, quizás estaría bien plantearse amortizar la hipoteca ya que, a la larga, se trata de una forma de ahorrar.
• Hay otras alternativas a esos productos, pero se tienen que asumir ciertos riesgos para conseguir rentabilidades, como inversiones en bolsa. En estos casos, se tiene que saber que a veces se van a conseguir beneficios y otras no o, incluso, se van a registrar pérdidas.

Preguntas frecuentes 

Una vez explicada la cancelación de las hipotecas, te exponemos las dudas que con mayor asiduidad nos hacen llegar nuestros usuarios. Seguro que te ayudan a ti también.

¿Se puede cancelar una hipoteca por el paso del tiempo?

Sí. En algunos casos, la hipoteca puede cancelarse automáticamente por el paso del tiempo sin necesidad de escritura del banco. Suele ocurrir 20 años después de la fecha de vencimiento final del préstamo, siempre que no haya reclamaciones. 

¿Qué pasa si no cancelo la hipoteca?

Muchas personas terminan de pagar la hipoteca, pero no hacen la cancelación registral. Eso significa que la vivienda sigue apareciendo hipotecada en el Registro. Normalmente no supone un problema salvo que se quiera vender el inmueble, en caso de herencia y si se quiere pedir una nueva hipoteca sobre otra vivienda. 

¿Puedo cancelar la hipoteca yo mismo?

Sí, puedes cancelar la hipoteca tú mismo sin contratar una gestoría. De hecho, mucha gente lo hace para ahorrar dinero. Debes pedir al banco el certificado de deuda cero, ir a una notaría para firmar la escritura de cancelación, presentar el Modelo 600 y llevar la escritura al Registro de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta la notaría?

El coste habitual de notaría para cancelar una hipoteca suele ser entre 90 y 260 euros. Depende sobre todo del capital original de la hipoteca, el número de folios y copias y las gestiones adicionales

¿El banco puede cobrar por el certificado?

El certificado de deuda cero es gratuito y los bancos no cobran por dártelo. Pero algunas entidades intentan cobrar gastos administrativos o presionan para usar su gestoría. Recuerda que no estás obligado a contratar la gestoría del banco y puedes hacer tú mismo la cancelación registral.

¿Cuánto tarda el Registro?

Depende del registro concreto y de la carga de trabajo. En algunos puede estar listo en menos de una semana, mientras que en otros puede tardar un mes.