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Desahucio por impago de alquiler: cuándo y cómo se produce

Con el seguro adecuado, el proceso de desahucio del inquilino es mucho más sencillo y ágil

El mayor temor de un propietario a la hora de alquilar su vivienda es que no le paguen. Más aún, verse envuelto en un proceso de desahucio por impago de alquiler, con los problemas (legales y económicos) que conlleva. Si te preocupa que pueda pasarte a ti, no te pierdas esta guía sobre el desahucio por alquiler. Abordaremos cuestiones como cuándo se puede desahuciar a un inquilino, cómo se lleva a cabo el desahucio por impago de alquiler y qué puede hacer por ti un seguro de impago o de protección del alquiler.

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¿Cómo puede ayudarte un seguro en un desahucio por impago de alquiler?

En primer lugar debemos mencionar que contar con un seguro de impago de alquiler puede resultar más que aconsejable. Porque no solo te permite recuperar el dinero debido (incluso el de las facturas de suministros impagados). También te proporciona asistencia jurídica para afrontar todo el proceso de desahucio de tu inquilino. 

En este sentido, podemos hablar de una serie de coberturas habituales:

Con la cobertura de Impago de alquiler

Es la principal cobertura de cualquier seguro de impago de alquiler. A través de esta garantía se asegura un número de mensualidades (en ocasiones, es el asegurado el que escoge el período a asegurar) ante el supuesto de impago. Por ejemplo, ARAG Seguro de Alquiler permite escoger entre períodos de 6, 9 o 12 meses. Son los meses que ARAG asume la mensualidad en caso de impago, siempre que se celebre juicio por desahucio.

Si se inicia un proceso de desahucio y la justicia da la razón al propietario, este recibirá las cuotas impagadas. Después será la compañía la encargada de reclamar al deudor esa cantidad de dinero.

Abonando el impago de recibos de suministros

En caso de desahucio y si el inquilino ha dejado pendiente el pago de facturas de suministros, algunos seguros también garantizan su cobro, a través de una indemnización. Estas se refieren a los suministros de agua, gas y electricidad, como norma general.

Son varias las aseguradoras que ofrecen esta cobertura. Lo hace Caser Hogar con su póliza Caser Alquiler Atodoriesgo, pero siempre que el impago genere un cese del suministro en la vivienda y hasta un límite del 5% de la cuantía asegurada en caso de impago de alquiler. También DAS, con su seguro de Impago de Alquiler, cubre el impago de suministros, siempre que se de un impago del alquiler.

Con su defensa jurídica

Como ya hemos visto, para interponer una demanda de desahucio necesitas, al menos, a un abogado y un procurador. Si tienes contratado un seguro de impago de alquiler, no tendrás que ocuparte de nada, puesto que el proceso de desahucio del inquilino está previsto entre sus prestaciones. 

Se encargará de tu defensa jurídica y de todo el proceso de desahucio por alquiler, además de cubrir los gastos notariales, de las actas, etc. Aunque siempre con el límite económico fijado para estos gastos en el condicionado del seguro. 

Actos vandálicos

Un inquilino puede ser problemático en múltiples aspectos. Puede que, una vez que hayas conseguido, con la ayuda de tu abogado, recuperar tu vivienda, te encuentres con desagradables sorpresas al entrar. Como daños en la casa, provocados por actos vandálicos de tu ex-inquilino.

Hay seguros de impago de alquiler que también contemplan estas circunstancias. Por ejemplo, ARAG Seguro de Alquiler cubre los daños por actos vandálicos al continente y al contenido, además del robo. Caser Alquiler Atodoriesgo ofrece esta cobertura de forma opcional, pero contempla los daños tanto al continente como al contenido.

Limpieza del hogar

Cuando recuperas tu vivienda, después de un largo proceso de desahucio por impago de alquiler, es posible que además de arreglar algunos desperfectos necesites limpiarla a fondo. Pero un seguro también puede hacerlo por ti. Es una garantía incluida en algunos seguros de impago de alquiler, y que supone todo un plus.

La contempla Allianz, por ejemplo, en su Seguro Impago Alquiler, con una cuantía destinada a este servicio de 100 euros. Caser Alquiler Atodoriesgo costea cuatro horas de trabajo del personal de limpieza del hogar, además de todos los productos y materiales necesarios.

Gastos de cerrajería

Un seguro de impago de alquiler corre con algunos gastos extra en los que se puede incurrir al recuperar una vivienda en caso de desahucio. Los gastos de cerrajería suelen ser frecuentes, puesto que muchos inquilinos condenados al desahucio se niegan a abandonar la vivienda por voluntad propia.

Si tiene que actuar un cerrajero para el lanzamiento judicial por desahucio, es la compañía la que se encarga, en muchas ocasiones, de costear este servicio. Lo hace Allianz con su Seguro Impago Alquiler (hasta 120 euros). También ARAG Seguro de Alquiler, que cubre tanto los gastos del cerrajero como de la nueva cerradura, en caso de desahucio.

Asistencia jurídica telefónica

Es muy frecuente que las compañías completen la protección jurídica de un seguro de impago de alquiler con un servicio de asesoramiento jurídico telefónico, completamente gratuito. Se trata de una garantía extra, puesto que puedes realizar consultas legales sobre diferentes ámbitos de tu vida, y no solo relacionadas con el desahucio por alquiler. 

Contemplan esta cobertura en su seguro de impago de alquiler tanto Allianz Seguro Impago Alquiler como ARAG Alquiler (con consultas ilimitadas). DAS Seguros, por su parte, proporciona asistencia en gestión de documentos legales: redacción y revisión de documentos y/o solicitudes por vía amistosa, escritos de reclamación, notificaciones y más. 

¿Cuándo se puede desahuciar a un inquilino?

Más allá del seguro, en Acierto.com hemos querido contestar unas preguntas básicas. Para empezar, el desahucio es un procedimiento judicial regulado por el Código Civil (art. 1569). En concreto, se especifica cuándo se puede desahuciar a un inquilino. Existen cuatro motivos para iniciar un proceso de desahucio:

  • 1ª. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
  • 2ª. Falta de pago en el precio convenido.
  • 3ª. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
  • 4ª. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

 En esta guía nos centraremos en la segunda causa para el desahucio en el alquiler: la falta de pago en el precio convenido. O, como se denomina en el ámbito de los seguros, el impago de alquiler. 

El desahucio por alquiler no pagado: ¿cuándo y cómo puede iniciarse?

El desahucio por impago del alquiler puede iniciarse una vez que el arrendador decide resolver el contrato. Así le ampara la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 27.2. En él se señala la falta de pago de la renta como una de las causas por las que el propietario puede decidir rescindir el contrato a su inquilino. Si se incumple el contrato, el propietario puede darlo por finalizado.

Es decir, que el propietario tiene derecho a reclamar las cuotas impagadas (amistosa y/o judicialmente) y a recuperar su vivienda, en caso de que los inquilinos no paguen la renta pactada. Pero, ¿cuántas rentas impagadas son necesarias para poder iniciar un proceso de desahucio por impago de alquiler?

Cualquier impago, ya sea de una mensualidad o de más, supone incumplir los términos del contrato de alquiler, en el que se especifica el precio del alquiler, el día de pago y cómo se debe realizar este. Y que firman ambas partes: arrendador y arrendatario. Aunque lo aconsejable sería tratar de resolverlo amistosamente, si solo se trata de un impago puntual.

Si no es así, primero se debe instar al inquilino de forma extrajudicial a desalojar el inmueble por resolución del contrato. Se debe hacer por escrito, reclamando el pago de la cantidad adeudada e informando de las posibles acciones legales a llevar a cabo. 

Pero si no paga lo que debe y se niega a abandonar la vivienda, solo queda recurrir la vía judicial. Esto es, interponer una demanda de desahucio, reclamando el desalojo del inquilino, el pago de las rentas adeudadas y el pago de las costas procesales. Es aquí cuando se necesita ayuda legal.

Porque la demanda ha de ir firmada por un abogado y un procurador. Y es en este punto, pues, cuando un seguro de impago de alquiler se convierte en tu principal salvavidas, si has tenido la previsión de contratarlo al alquilar tu casa. 

Y es que el equipo legal de la compañía con la que contrates tu seguro de impago de alquiler es quien se encarga de todos estos procedimientos y te asiste presencialmente en un posible juicio verbal, como veremos más adelante. 

¿Existe una alternativa al proceso de desahucio del inquilino?

Si tu inquilino te debe meses de alquiler, ignora tus requerimientos y se niega a desalojar la vivienda de forma extrajudicial, lamentablemente, no queda más alternativa que la vía judicial. Pese a que el domicilio sea de tu propiedad, al constituir el lugar de residencia habitual del inquilino es inviolable. No se puede entrar en él sin una orden judicial.

“El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”.

La inviolabilidad del domicilio se recoge en el Título I de los Derechos y deberes fundamentales de la Constitución Española (artículo 18.2). La ley no te ampara si quieres recuperar por la fuerza tu casa. Por ejemplo, cambiando la cerradura en un momento de ausencia del inquilino

Mientras no haya una decisión judicial que obligue al desahucio por impago del alquiler, no podrás recuperar tu casa sin exponerte a tener tú mismo problemas con la justicia. Será el día previsto para el lanzamiento del desalojo o desahucio y una vez que el condenado a desahucio abandone la vivienda, cuando podrás recuperarla. 

¿Cuánto tarda un desahucio por alquiler?

En cuánto tiempo se resuelva un desahucio por alquiler, dependerá de la carga de trabajo del juzgado, puesto que primero tendrá que admitir la demanda a trámite. Un proceso que, en circunstancias normales, puede llevar unos 30 días. Admitida la demanda (a través del decreto de admisión) y comenzado así el proceso de desahucio, se ha de producir el acto de comunicación judicial: el inquilino ha de ser notificado oficialmente por correo certificado. 

Una vez que el inquilino tenga conocimiento de que se ha iniciado este proceso judicial se plantean dos posibles escenarios: que se oponga al desahucio (para lo que cuenta con diez días hábiles y necesita, a su vez, abogado y procurador) o que lo acepte y sea, por tanto, desahuciado.

Pero una oposición a la demanda se traduce en un juicio verbal. Y en posibles recursos de la sentencia, hasta que sea firme. Por tanto, aunque los expertos hablan de una media de seis meses para que finalice el proceso de desahucio del inquilino deudor, este puede dilatarse en el tiempo, mientras el inquilino cuente con recursos para seguir adelante su pelea judicial. 

Una vez que existe una sentencia firme o bien un decreto de archivo (cuando el juzgado decide sin la necesidad de celebrar juicio, porque no ha habido oposición a la demanda) y si el inquilino es condenado, tendrá que desalojar la vivienda. En caso de no hacerlo por voluntad propia, se recurre a un cerrajero. Es personal del propio juzgado el que acude a la vivienda para que se cumpla lo decretado o sentenciado. 

Además de dejar la casa, el inquilino condenado deberá pagar las mensualidades que adeuda y asumir las costas procesales, tal y como se reclama en la demanda de desahucio por parte del propietario o demandante. 

¿Puedo evitar el proceso de desahucio un inquilino?

Lo ideal es no tener que llegar a los juzgados para resolver esta deuda pendiente. Por eso siempre es recomendable intentar solucionar el problema previamente por la vía amistosa: tratando directamente con el inquilino y explicándole sus opciones para evitar una demanda de desahucio y el consecuente proceso de desahucio, ya que se trata de un procedimiento que se resuelve por la vía judicial. 

Si el inquilino no paga y/o se niega a abandonar la casa, el propietario puede interponer la demanda de desahucio. Pero aún en este caso y una vez que se ha admitido a trámite, puede evitar en última instancia que le desalojen de la vivienda. Así se regula en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. 

En este texto se explica que los procesos de desahucio del inquilino por “falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario” se interrumpen si, cumpliendo los plazos requeridos (10 días hábiles, desde la notificación judicial de demanda de desahucio), el inquilino paga lo que debe. A esto se le conoce como enervación del desahucio. 

El inquilino podrá evitar así que le obliguen a desalojar la vivienda. Eso sí, si se declara enervada la acción de desahucio por haber pagado las mensualidades atrasadas, también será el inquilino quien deba asumir las costas procesales.