Cómo cambiar la hipoteca de variable a fija

Aunque tradicionalmente se ha considerado que las hipotecas a tipo fijo pueden resultar algo más caras que las variables, es cierto que ofrecen mucha más estabilidad financiera. Y más ahora, momento de cierta incertidumbre en el que el valor del euríbor diario no hace más que subir. Sea como fuere, y si estás pensando en pasar de hipoteca variable a fija, aquí encontrarás las principales ventajas del cambio:

• Vas a ganar en seguridad porque sabrás siempre a cuánto ascienden las cuotas. De hecho, y si no haces ningún cambio en las condiciones (contratas o dejas de contratar productos bonificables, por ejemplo, o haces una amortización anticipada de la hipoteca), las letras serán las mismas durante todo el plazo de amortización. Sea este de 15, 20 o 30 años.
• La economía familiar será más estable ya que, al pagar siempre lo mismo, no deberás de estar pendiente de los cambios u oscilaciones del euríbor. Así, en momentos como el actual, en los que el valor del tipo de referencia se está enfilando, no tendrás que sufrir por cómo variarán tus cuotas.
• Las hipotecas fijas ofrecen actualmente unos intereses del 2,5-3 % TIN en general, aunque se pueden encontrar algunas con un TIN del 2,3-2,8 %. 
• En la actual coyuntura con la guerra de Irán puede ser un buen momento para pasar de variable a fija y evitar el riesgo de que el BCE suba tipos de interés debido al repunte de la inflación. 

Hemos visto que sí puedes cambiar tu hipoteca de variable a fija. Actualmente, debido a la guerra de Irán, es un buen momento, ya que el encarecimiento del crudo y el gas hace subir la inflación y con ello el riesgo de que el BCE aumente los tipos de interés, siendo más caro el euríbor. Si cambias ahora tu hipoteca de variable a fija obtendrás varias ventajas:  

• Mantienes la misma cuota mensual pase lo que pase.  
• Te proteges de subidas futuras del euríbor. 
• Reduces la incertidumbre y la volatilidad en momentos inestables.  

En cambio, si mantienes tu hipoteca a tipo variable, corres el riesgo de que, si el conflicto empeora o se mantiene en el tiempo, el precio de la energía resulte más caro, el BCE suba las tasas de interés y cada mes tu cuota mensual sea mayor. 

Existen básicamente tres opciones a través de las cuales se puede cambiar una hipoteca de variable a fija: mediante una novación, una subrogación o cancelando la hipoteca variable actual y contratar una nueva hipoteca a tipo fijo. Cada una de ellas tiene sus pros y contras y la elección final dependerá den cada situación personal.

• Mediante una novación de hipoteca: es una renegociación de alguna de las condiciones del préstamo en el mismo banco en el que se tiene contratada, sobre todo, para mejorar las condiciones. En este caso, sería cambiar la hipoteca a tipo fijo, aunque también se puede ampliar el plazo de amortización, el capital, cambiar un titular. 
• Mediante una subrogación de hipoteca: consiste en llevarte la hipoteca a otro banco para mejorar las condiciones. El procedimiento es sencillo: se presenta una solicitud a una nueva entidad. Esta estudiará el caso y, si lo acepta, facilitará una oferta vinculante a la persona que ha pedido la hipoteca y, además, preguntará al banco actual por el importe que queda por pagar en la actual. 
• Cancelar la hipoteca y contratar un nuevo préstamo: es, posiblemente, la opción más cara para cambiar el tipo de interés del préstamo ya que se debe costear, por una parte, la liquidación de una hipoteca y la apertura de otra.

Aquí tienes una tabla en la que comparamos la subrogación y la novación para ver qué opción conviene más a la hora de cambiar de hipoteca variable a fija:

Para pasar de hipoteca variable a fija se tienen que cumplir ciertos requisitos. Estos varían en función de la vía que se utilice para hacer el cambio ya que no es lo mismo hacer una novación que una subrogación. Te detallamos en este apartado qué condiciones debes cumplir en cada una de las posibilidades. 

Si tu intención es hacer una novación de hipoteca para cambiar tu hipoteca variable a fija deberás cumplir con los requisitos que establece la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Según la norma, para que un cliente pueda optar a renegociar las condiciones de su hipoteca tendrá que:

• Estar al corriente de todos los pagos.
• Haber amortizado tres años de la hipoteca, como mínimo.
• La hipoteca en la que se va a hacer la novación ha de estar sobre la primera vivienda o vivienda habitual.

Los requisitos a cumplir en el caso de hacer el cambio de hipoteca variable a fija a través de una subrogación de hipoteca son básicamente los habituales a la hora de pedir una hipoteca. Ten en cuenta que la estás cambiando de banco, por lo tanto, la nueva entidad querrá valorar los riesgos de tu perfil. Por ello, se te pedirá que justifiques:

• Tener ingresos fijos, estables y recurrentes, además de cierta antigüedad laboral.
• No haber fallado a ningún pago de la hipoteca en los últimos años (entre tres y cinco, en función del banco).
• No aparecer en ningún listado de morosidad.
• Aportar toda la documentación que se te solicite.

Los gastos por pasar una hipoteca variable a fija dependerán de la vía por la que optemos para llevar a cabo la operación. No pagaremos lo mismo si hacemos el cambio con una novación que si se realiza con una subrogación o cancelando la hipoteca actual y contratando otra. Te detallamos todos los gastos. 

• Gastos en una novación: es la opción más económica. Si la hipoteca se firmó a partir de junio de 2019, pagarás la comisión por el cambio del tipo de interés de hasta el 0,15 % sobre el capital pendiente durante los tres primeros años de vida del préstamo. Si la hipoteca se firmó antes de junio de 2019, la comisión puede alcanzar el 1 % sobre el capital pendiente. 
• Gastos en una subrogación: para hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la comisión puede ser de hasta el 1 % sobre el capital pendiente. Las que se suscribieron después, a partir de junio de 2019, será de hasta el 0,15 % durante los tres primeros años y gratis a partir del cuarto. 
• Gastos por cancelar una hipoteca y contratar otra a tipo fijo: es la opción más cara de todas. Se tendrán que pagar la comisión por amortización anticipada (puede alcanzar el 1 % sobre el importe adelantado) y la cancelación de la hipoteca tanto en la notaría, el registro y la gestoría. 

Hay ocasiones en las que se puede pasar de hipoteca variable a fija gratis, sin coste para ti. El primer aspecto que hay que valorar es cuándo firmaste tu hipoteca. Si lo hiciste antes de junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora del crédito inmobiliario, es posible que tengas que abonar una comisión por cambio de interés que puede alcanzar el 1,00 %, en función de las tarifas de la entidad.

Si suscribiste tu hipoteca a partir de junio de 2019, no habrá ningún tipo de comisión por cambio de interés a partir del cuarto año de hipoteca ya se trate de una novación (modificar las condiciones del préstamo con el mismo banco) o de una subrogación (cambiar a otra entidad). Durante los tres primeros años, la comisión puede ser de hasta un 0,15 %.

En el caso de optar por la subrogación, recuerda que la vivienda se tendrá que volver a tasar y, precisamente, este es un gasto que debe cubrir el hipotecado a no ser que acuda a una entidad que ofrece la tasación gratis de la vivienda.

Como con cualquier aspecto relacionado con el dinero, el primer paso que debemos hacer son números. En caso de que consideremos que hacerlo es recomendable, mirar cuáles de las opciones nos viene mejor: una novación, una subrogación o cancelar la hipoteca actual, a interés variable, y abrir una nueva a tipo fijo. Paso a paso:

• Revisa el contrato de tu hipoteca variable actual, sobre todo si la firmaste con anterioridad al mes de junio de 2019. Fíjate, sobre todo, en si tiene (y en caso afirmativo el importe) de la comisión de novación por cambio de tipo de interés y en el tipo de interés que te está aplicando en la actualidad.
• Analiza cómo está el mercado actual.
• Opta siempre, primero, por hacer una novación de hipoteca ya que es la opción más barata. Acude a tu banco con toda la información y haz la petición formal para cambiar tu hipoteca variable por una fija.
• Si la propuesta que te dan no te convence, valora llevarte la hipoteca a otro banco, hacer una subrogación.
• Estudia la oferta de la nueva entidad y espera a ver qué contraoferta te hace tu banco actual.
• Empieza a hacer los trámites con la opción que más te interese. Si es una novación, será más sencillo porque apenas tendrás que aportar documentación. Si vas a hacer una subrogación, tendrás que presentar todos los papeles que te exigen a la hora de pedir una hipoteca.
• Si la única opción que se contempla para ti es la de cancelación de la hipoteca actual y la contratación de una nueva, haz números. Valora cuánto te cuesta hacer el cambio al nuevo tipo de interés y cuánto dinero te puedes ahorrar con su aplicación.

Pongamos un ejemplo práctico para entender mejor cuánto puedes ahorrar al pasar de una hipoteca variable a una fija. Aunque las condiciones dependen de cada caso, este escenario refleja una situación bastante habitual en la que el euríbor sube y encarece la cuota.

A la hora de cambiar tu hipoteca de interés variable a fijo, debes tener en cuenta varios aspectos. Te los listamos aquí:

• Cuáles son las condiciones de tu actual préstamo (comisiones, tipo de interés...). Aunque presente unos intereses variables, igual no te conviene hacer el cambio por muy alto que sea el valor del euríbor actual. Ten en cuenta que, de la misma manera que el tipo de referencia sube, puede bajar (ha estado seis años en números rojos). Así, si tienes un diferencial muy bajo es posible que te convenga aguantar el tirón actual de cara a un futuro.
• Revisa qué te ofrecen las entidades: qué tipo de interés qué gastos tiene la operación, etcétera.
• Ten en cuenta los productos bonificados, con cuya contratación puedes obtener una rebaja del tipo de interés. Haz cálculos y mira cuál es su coste real.

Encontrar la mejor hipoteca a tipo fijo es complicado. Demasiados conceptos que no siempre conocemos y demasiadas opciones entre las que elegir. Para evitar complicaciones, si estás buscando tu financiación a tipo fijo, te recomendamos que visites el simulador de hipotecas de Acierto.com, donde podrás analizar la oferta de las principales entidades sin salir de casa. 

Solo tendrás que responder a unas sencillas preguntas y en apenas minutos, en función de las respuestas que nos des, te llamará un experto para darte ayuda telefónica gratis. 

En esta guía te hemos resuelto los principales aspectos para cambiar de una hipoteca variable a fija: vías para realizarlo, cuánto cuesta cada opción... En este apartado te vamos a responder a otras preguntas relacionadas con este aspecto que nos han hecho algunos de nuestros clientes.

Te conviene si el euríbor está alto o subiendo, si necesitas estabilidad o bien te quedan muchos años de hipoteca. No te interesa hacerlo si estás cerca de amortizar el préstamo hipotecario o si el tipo fijo que te ofrecen es alto

Podría tener sentido si: 

• Te ofrecen un tipo fijo muy bajo (2–2,5 %)  
• Tu cuota actual es inestable y te genera estrés  
• Tu economía es justa y necesitas seguridad 

Si eres un autónomo deberás de cumplir con una serie de requisitos como: 

• Estar al corriente de pagos
• Haber abonado al menos 3 años de hipoteca (si es novación)
• Aceptación del banco (estudio de riesgo)
• Ingresos estables y antigüedad como autónomo, mínimo 2–3 años de actividad
• Declaraciones de la renta (IRPF) y modelos trimestrales (IVA/IRPF)
• Nivel de endeudamiento aceptable (la cuota total no debe superar el 30–35 % de tus ingresos
• Buen historial crediticio
• No figurar en archivos de morosos, por ejemplo, ASNEF

Sí, claro. De la misma manera que se puede cambiar de una hipoteca de un tipo de interés variable a otro fijo se puede hacer el cambio a la inversa. Las opciones son las mismas: a través de una novación, una subrogación o cancelando la hipoteca actual y contratar una nueva. Y los costes, también son los mismos.

Con todo, antes de cambiar una hipoteca fija a otra variable, valora si merece la pena. Mira qué tipo de interés fijo te aplica en la actualidad y qué opciones variables tienes. Recuerda que, en una hipoteca variable, el interés variará en cada revisión en función de la evolución del tipo de referencia y que el valor que marca el euríbor hoy se está encareciendo día a día.

Si la hipoteca se firmó a partir de junio de 2019, comisión de hasta el 0,15 % sobre el capital pendiente durante los tres primeros años y no tendrá coste si el cambio de interés se hace a partir del cuarto año. Si el préstamo se firmó antes de junio de 2019, la comisión puede alcanzar el 1 % sobre el capital pendiente. 

Dependerá de cada caso. Como hemos visto en apartados anteriores, la forma más económica, la que conlleva menos gastos, es a través de una novación. Con todo, no quiere decir que sea la mejor forma de modificar el interés de una hipoteca ya que, puede darse el caso de que nuestro banco no esté por la labor de llevar a cabo la operación. Será entonces cuando tendremos que valorar la subrogación y ya, en última instancia, cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva.

Si el objetivo de pasar la hipoteca de variable a fija es ahorrarnos el pago de intereses, el mejor momento para hacer el cambio es durante los primeros años de vida del préstamo. Ten en cuenta que, en España, el sistema de amortización más usado es el francés, en el que se abona un mayor porcentaje de intereses al inicio. Con todo, siempre y cuando se traduzca en pagar menos, nunca es mal momento para cambiar tu hipoteca de interés variable a fijo.

Sí puede ser buen momento, pero no para todo el mundo. Te interesaría hacerlo si te quedan muchos años (más de 15), tu diferencial es alto (por ejemplo, euríbor +1 % o más), si te ofrecen un tipo fijo del 2,5-3 % y si buscas tranquilidad.

Entre los principales hay que destacar los siguientes: 

• Perderte futuras bajadas del euríbor. Si baja en los próximos años seguirás pagando el mismo tipo fijo (más alto).  
• Acabar pagando más intereses totales. Las hipotecas fijas suelen tener un tipo inicial más alto.  A largo plazo, puedes terminar pagando más dinero total, sobre todo si los tipos bajan.  
• Menor flexibilidad. Las hipotecas fijas suelen tener comisiones por amortización anticipada más altas y menos facilidad para renegociar  

La guerra está provocando una subida fuerte del precio del petróleo y la energía que se traducirá en más inflación y el BCE podría subir este año los tipos de interés. El escenario adverso si la guerra no finaliza sería que el euríbor subiese a 2,7 % o más, pero dependerá de la duración e intensidad de la contienda bélica. 

La oferta es amplia, pero destacan tres:

• Ibercaja (Hipoteca Vamos Fija): desde 2,30 %. De las más baratas del mercado. Requiere bastante vinculación en cuanto a productos que debes contratar con la entidad.
• Openbank (Hipoteca fija subrogación): ofrece un 2,42 %, proceso 100 % online. Muy competitiva para perfiles digitales.
• Banco Santander (Hipoteca fija bonificada): se comercializa con un 2,55 %. Buen equilibrio entre tipos y condiciones.

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