Amortización anticipada de la hipoteca

Qué es una amortización anticipada de la hipoteca

Hacer una amortización anticipada de una hipoteca es saldar la deuda que se ha asumido con la entidad antes del tiempo acordado con el objetivo de evitar el pago de algunos intereses, reducir la deuda o, incluso, quitárnosla de encima. Y se suele llevar a cabo porque hemos podido ahorrar o porque hemos recibido una cantidad de dinero extra.  

En este sentido, la amortización anticipada de una hipoteca puede ser total o parcial, como desarrollaremos en los siguientes apartados.  

Amortización total de la hipoteca

Una amortización total anticipada de una hipoteca es cuando se salda completamente la deuda. Se paga todo el dinero que quedaba pendiente. Aunque se puede llevar a cabo en cualquier momento, lo habitual es hacerla cuando ya se llevan varios años abonando las cuotas.  

Además, puede existir alguna penalización por la amortización anticipada de la hipoteca y comisiones, como la de compensación por pérdida de interés, que está regulada por Ley. Para saber si tu hipoteca tiene estos costes, debes consultar el contrato que firmaste a la hora de suscribirla.  

Amortización anticipada parcial 

Una amortización parcial de la hipoteca consiste en adelantar una parte de lo que queda por pagar de la hipoteca, no todo. También puede tener algún coste o comisión que, de existir, los encontrarás en el documento que firmaste al contratarla. 

Cuando se hace una amortización parcial de la hipoteca, sigue quedando deuda pendiente. En estos casos, el banco te podrá proponer dos vías para acabar de saldarlo: 

• Seguir con el mismo plazo de amortización: pagarás menos de letra cada mes. 
• Reducir el plazo de amortización: pagarás más de letra que con la opción anterior, pero durante menos tiempo.  

Qué es mejor, reducir plazo o cuota

Si estás pensando en hacer una amortización parcial de la hipoteca, antes de decidirte a reducir el plazo de amortización o la cuota, deberás tener en cuenta algunos aspectos. Primero de todo, que no hay una mejor solución que otra. Como sucede con muchos productos financieros, la idoneidad de una opción u otra dependerá de nuestra situación personal y financiera.   

Por norma general, con respecto las hipotecas, se recomienda siempre que tengan un plazo de amortización lo más corto posible ya que así se acabarán pagando menos intereses. En el caso que nos ocupa, hacer una amortización parcial hipoteca, también. Con todo, este hecho implicará que las cuotas serán más elevadas. 

Por tanto, antes de elegir esta opción deberás calcular la amortización anticipada de tu hipoteca, hacer números y ver que la economía familiar resiste bien el importe a las cuotas mensuales. Si no, mejor reducir cuota y vivir con más tranquilidad y desahogo.  

Sea como fuere, y elijas la opción que elijas, si vas a hacer una amortización parcial hipoteca acabarás pagando menos intereses que los que acordaste de primeras con la entidad.  

Ventajas de amortizar la hipoteca anticipadamente

La principal ventaja de hacer una amortización anticipada de la hipoteca es la tranquilidad que da saber que no tienes ninguna deuda o que, la deuda restante, es mucho más reducida de lo que había en un inicio.  

Además, en este segundo caso, hay una ventaja añadida. El hecho de saber que se acabarán pagando menos intereses a la entidad lo que, bien gestionado, si se deposita el posible ahorro en productos de inversión, se puede traducir en beneficios financieros.  

Penalización por amortización anticipada de la hipoteca 

Una amortización anticipada de la hipoteca puede acarrear el pago de comisiones, compensaciones que cobra la entidad por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses que generaría el dinero pendiente de pago. 

La penalización por la amortización anticipada de la hipoteca está regulada por Ley y sus máximos son diferentes en función del momento en el que se firmó el préstamo y de los tipos de interés que aplique. Te contamos:  

• Hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019: Si se trata de una hipoteca fija, la penalización por la amortización anticipada es de un máximo del 2,00% los 10 primeros años de vigencia y de un 1,50 % el resto del plazo de amortización. En una hipoteca variable es del 0,25 % durante los tres primeros años de vigencia, de un 0,15% hasta los cinco primeros años y de un 0% para el resto.  
• Hipotecas firmadas a partir del 9 de diciembre de 2007: De haber una comisión por desistimiento, será del 0,5 % durante los 5 primeros años de vida del préstamo y del 0,25 % para el resto. 
• Hipotecas firmadas a partir del 27 de abril de 2003: En una hipoteca a interés variable el máximo será del 0,5 % sobre el capital amortizado anticipadamente. En una fija, del 2,5 %.  
• Hipotecas firmadas antes del 27 de abril de 2003: La comisión por amortización anticipada de la hipoteca será de un 1 %. 

En este punto, nos gustaría insistir en un par de aspectos: los porcentajes que establece la Ley son máximos. Por tanto, nuestra hipoteca podrá tener estas mismas penalizaciones, aplicar porcentajes inferiores por esta comisión o, incluso, que la comisión sea del 0%.  

Al hilo, el banco no podrá cobrarnos ninguna la comisión por amortización anticipada de la hipoteca si en el contrato que firmamos a la hora de suscribirla se precisa que es del 0 % o no se fija de ninguna manera.  

Cuándo es mejor hacer una amortización anticipada de la hipoteca

El mejor momento para hacer una amortización anticipada de la hipoteca será, en general, aquel en el que se dispone de la cantidad de dinero necesaria para poder llevar a cabo la gestión y, preferiblemente, algunos ahorros más, que nos queden de retén, por si se tiene que hacer frente a cualquier imprevisto.  

Más allá, existen otros factores que pueden hacer que la amortización anticipada de la hipoteca sea más o menos rentable. Te los contamos a continuación. 

¿Cuándo es mejor hacer una amortización de la hipoteca, al principio o al final? 

El mejor momento para hacer una amortización anticipada de la hipoteca (si solo tenemos en cuenta el momento de hacerlo y no otros factores como el valor y evolución que marca el euribor diario, que también se tendría que considerar) es al inicio del préstamo, básicamente por el sistema de amortización que se usa de forma mayoritaria en España, el francés.  

Te concretamos: como hemos dicho, el sistema de amortización francés es el que más se utiliza aquí. En él, el importe de las cuotas suele ser siempre el mismo (solo varía si hay un cambio en el interés tras por, por ejemplo, una revisión del tipo de referencia). Y Dentro de cada cuota, una parte del dinero se destina a cubrir intereses y la otra amortiza deuda.  

En el sistema de amortización francés, al inicio la parte de la letra que cubre los intereses es mayor que la que amortiza la hipoteca. La balanza se inclina hacia el otro lado a medida que se van saldando cuotas.  

Recapitulando, cuanto antes se haga la amortización de la hipoteca, mejor, ya que a la larga acabaremos pagando menos intereses. 

El valor del euríbor y la amortización anticipada de la hipoteca

Cuando se quiere hacer una amortización anticipada de una hipoteca variable, otro aspecto que no debe pasar por alto es el valor del tipo de referencia. En la mayoría de las hipotecas variables en España, el valor del euríbor hoy. 

Y es que, entre otros, el euríbor nos indica los intereses que estamos pagando. Hasta abril de 2022, en que tenía valores negativos, lo que se pagaba por los intereses era menor. Ahora que empieza a subir, es mayor.  

Recapitulando, hacer una amortización de la hipoteca cuando el valor del euríbor diario está subiendo nos ayudará a reducir los intereses.

¿Cuándo hacemos la amortización anticipada de la hipoteca, antes o después de la revisión?

Si nuestra intención es llevar a cabo una amortización anticipada en una hipoteca variable, quizás nos planteemos cuándo es mejor llevarla a cabo: antes o después de la revisión. En general, no hay un momento peor ni mejor a no ser que, como hemos visto antes, el tipo de referencia se encarezca o se rebaje de forma considerable. Así, en el primero de los casos iría mejor llevar a cabo la amortización anticipada de la hipoteca después de la revisión y en el segundo, antes. 

Cómo amortizar anticipadamente mi hipoteca 

Te explicamos a continuación cómo se lleva a cabo una amortización anticipada de la hipoteca, paso a paso: 

• Informar a tu banco sobre tu intención de hacer una amortización anticipada de la hipoteca. Por su parte, la entidad te dirá cuánto te queda por pagar, si hay alguna comisión, etc.  
• Lo segundo que deberás hacer es concretar al banco cuánto dinero quieres adelantar. Para ello tendrás que firmar un documento en el que se especificará tanto el importe como cuándo ingresarás el dinero y el día en el que quieres que se haga efectivo el cobro. 
• Finalmente, deberás ingresar en la entidad el dinero que quieras amortizar anticipadamente de la hipoteca, más el coste de las comisiones si las hubiera, en la cuenta en la que la tienes vinculada.  

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Mejores preguntas sobre la amortización anticipada de la hipoteca

A continuación, hemos recopilado y respondido a preguntas frecuentes que nos hacen nuestros usuarios acerca de la amortización anticipada de la hipoteca. Esperamos que te sea de la máxima ayuda.  En este sentido, podemos hablar de beneficios de la subrogación de hipoteca, porque es posible ahorrar dinero con las nuevas condiciones. Eso sí, tendrás que esperar algún tiempo para compensar los gastos que supone.

Amortizar la hipoteca vs invertir

Si se dispone de una cantidad considerable de dinero y tenemos una hipoteca es posible que nos planteemos esta pregunta: ¿qué es mejor, amortizar anticipadamente la hipoteca o invertir? Como en cualquier decisión financiera, la respuesta no es blanco o negro. Tiene grises.  

Por una parte, se tendrá que valorar si es un buen momento para hacer la amortización anticipada de la hipoteca (cuál es la situación del euríbor si es una hipoteca variable, en qué momento nos encontramos del plazo de amortización o cuánto dinero vamos a poder adelantar). Por otra, qué beneficio nos puede reportar la inversión.  

Una posibilidad para ver qué nos sale más a cuenta es calcular la TAE de la hipoteca y del producto de inversión. Si la TAE de la hipoteca es más elevada que la del producto de inversión, invertir reportará más beneficios.  

¿Es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar?

De nuevo nos encontramos con una pregunta cuya respuesta puede tener muchos matices. De primeras, para poder amortizar anticipadamente una hipoteca hay que tener dinero ahorrado (a no ser que el capital nos llegue por otra vía como, por ejemplo, una herencia). Con todo, siempre es recomendable tener un colchón de dinero con el que poder hacer frente a un imprevisto.  

Así, una opción que podría ser beneficiosa es ir adelantando todo lo que se pueda de cualquier financiación mientras que se va ahorrando. 

¿Puedo aprovechar la deducción por vivienda habitual si hago una amortización anticipada de mi hipoteca? 

Sí, se puede desgravar la hipoteca siempre y cuando se den dos premisas: esté firmada sobre una vivienda habitual y se hubiera firmado antes de enero de 2013. En ese caso, se podría desgravar hasta un 15 % del capital amortizado con un máximo de 9.040 euros sobre el capital amortizado. Tomando estos máximos de base, el ahorro que se produciría en el IRPF sería de 1.356 euros.