Qué es la cancelación registral de la hipoteca y cómo se hace

La cancelación registral de la hipoteca es un trámite que solo se puede llevar a cabo cuando se ha acabado de pagar una hipoteca. Consiste en informar al Registro de la Propiedad que ya se ha cancelado la hipoteca, bien porque se ha cumplido con todos los pagos bien porque se ha hecho una amortización anticipada de la hipoteca.

Dicho de otra manera, que la vivienda está libre de cargas. Aunque hacer la cancelación de la hipoteca en el registro no es obligatorio, sí resulta recomendable. Básicamente, por si en un futuro se quiere vender el inmueble o rehipotecar la casa. Igualmente, el registro eliminará la hipoteca sobre tu vivienda, de forma automática, 20 años después de que la hayas acabado de pagar.

Una cancelación registral de la hipoteca la podrán realizar todas aquellas personas que hayan acabado de pagar el préstamo. Como apuntábamos en el apartado anterior, porque han cumplido con todos los pagos del plazo de amortización o porque se ha decicido cancelar la hipoteca antes de tiempo.

A nivel práctico, este trámite lo pueden realizar los propios titulares de la hipoteca (en el próximo punto te detallaremos los pasos, en función de cómo se haya producido la cancelación de la hipoteca) aunque habitualmente se les suele pedir a los bancos en los que se tiene la hipoteca o a una gestoría que se encarguen de ello.

Si decides hacer tú mismo la cancelación de hipoteca en el registro de la propiedad, tendrás que seguir ciertos pasos, estos variarán ligeramente en función de cómo se haga la cancelación de la deuda.

Te detallamos cómo llevar a cabo el levantamiento de una hipoteca en el Registro de la Propiedad, según diferentes escenarios.

Estos son los pasos que deberás seguir para que tu vivienda conste como libre de cargas en el Registro de la Propiedad, si el levantamiento de la hipoteca lo haces cuando has amortizado la deuda en el plazo que acordaste con el banco:

• Pide el certificado de deuda cero al banco en el que tenías contratada la hipoteca. El certificado de deuda cero es gratuito y el banco no puede cobrar por emitirlo. Este documento demuestra que has abonado toda la deuda. Tardará entre una y cuatro semanas en tenerlo listo.
• Acude a una notaría de tu confianza para firmar el certificado de liquidación del préstamo y para solicitar, además, la firma de la escritura de cancelación que tendrá que suscribir también un representante de la entidad financiera.
• Solicita la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a Hacienda. Para ello se necesita el documento de liquidación Modelo 600, que tiene que pedir en una delegación de la Agencia Tributaria o descargar directamente en la sede virtual.
• Ve al Registro de la Propiedad, con la escritura de cancelación junto con la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad.

Estos serán los pasos para hacer una cancelación registral de la hipoteca, si has amortizado anticipadamente el préstamo, porque has podido ahorrar o acumular el dinero que quedaba pendiente:

• Preguntar al banco qué importe de la hipoteca nos queda pendiente de amortizar y qué día podemos realizar el ingreso.
• Hacer el ingreso, por el importe que nos haya informado el banco, el día indicado.
• Solicitar allí mismo el certificado de deuda cero, que confirma que la deuda está cancelada.
• Llevar la documentación al notario para gestionar el certificado de liquidación del préstamo y la escritura de cancelación.
• Llevar todos los documentos al registro.

Lo más habitual, cuando la cancelación registral de la vivienda se lleva a cabo porque esta se va a vender, es que la gestión se produzca durante el mismo acto: 

• El comprador hace una transferencia, una Orden de Movimiento de Fondos. Una parte se destinará a amortizar la deuda pendiente de la hipoteca y otra a cubrir el resto del precio de venta.
• Se pide al banco en el que se tenía la hipoteca el certificado de cancelación, de deuda cero.
• Se acude al notario para tramitar el certificado de liquidación del préstamo y la escritura de cancelación.
• Se llevan todos los documentos al registro.

Como cualquier trámite, hacer una cancelación registral tiene un precio, que variará en función de cómo se lleve a cabo la gestión y del valor de la hipoteca. Si lo realizas por ti mismo, te podrás ahorrar el coste de la gestoría, pero tendrás que invertir tu tiempo. Te los explicamos uno a uno para que puedas hacerte una idea de cuánto cuesta una cancelación registral de hipoteca.

La tramitación del certificado de deuda cero, primer documento que confirma que la deuda está saldada, es gratuita. Esta nota se la tienes que solicitar al banco en el que tenías la hipoteca en el momento en que la hayas acabado de pagar y quieras gestionar su cancelación en el registro de la propiedad.

La obtención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) también es gratis. En este caso, para solicitarlo se ha de acudir a Hacienda. Bien a una delegación de la Agencia Tributaria bien a través de su sede virtual, donde podrás descargar el documento de liquidación Modelo 600.

Los gastos de notaría, cuando se va a hacer la cancelación registral de una hipoteca, no son fijos. Parten de un mínimo de 90 euros, pero van subiendo en función del valor por el que se pidió el préstamo. De hecho, se va aplicando un porcentaje por tramos de importe.

Por ejemplo, entre 6.010,13 euros y 30.050,61 euros es del 0,0045 %, de 30.050,62 euros a 60.101,21 euros del 0,0015 %… Todos estos valores están regulados por el Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo.

Confirmar la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad tiene un coste de unos 24 euros. Este gasto, como el de la notaría, está regulado por el Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo.

No te podemos decir cuál será el precio que tendrás que pagar, si optas por contratar los servicios de una gestoría para que te lleven a cabo la cancelación registral de la hipoteca. Y es que este coste no está regulado por ley. Así, sus honorarios dependerán de sus propias tarifas.

Este gasto solo tendrás que cubrirlo si vas a cancelar la hipoteca antes de tiempo. Recuerda que esta comisión está limitada por ley y depende de cuándo se firmó el préstamo.

A modo de apunte (tienes toda la información detallada en nuestra guía sobre cómo cancelar tu hipoteca):

• Hipotecas firmadas después del 19 de junio de 2019: si es una hipoteca fija, durante los diez primeros años, será de un máximo del 2 % sobre el importe que se adelanta. A partir de entonces, el tope es el 1,50 %. Si se trata de una hipoteca variable, durante los tres primeros será como máximo del 0,25 % sobre el importe reembolsado anticipadamente; durante los cinco primeros años, del 0,15 % y después, el 0 %.
• Hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019: la comisión máxima es del 0,5 % sobre el importe anticipado los primeros cinco años y del 0,25 % los siguientes, en una hipoteca fija o variable. Además, puede aparecer por contrato una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5 % y el 5 %.
• Hipotecas firmadas antes del 9 de diciembre de 2007: la comisión es de hasta un 1 % sobre el importe adelantado.

A la hora de llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca tienes que tener en cuenta varios aspectos. Primero de todo, y como hemos ido repitiendo, que se trata de un trámite que no es obligatorio, pero sí recomendable. Básicamente, por si quieres rehipotecar la vivienda o la quieres vender, ya que podrás certificar que sobre el inmueble no hay ninguna carga.

En la línea, debes tener en cuenta los gastos de la operación que serán, básicamente, los costes de notario, que variarán en función del importe por el que pediste la hipoteca, y de gestoría (si realizas el trámite a través de una). Por el resto, tanto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados como el certificado de deuda cero son gratis.

Finalmente, y en el caso que hayas cancelado anticipadamente la hipoteca, las comisiones que tendrás que pagar. Recuerda que están limitadas por ley y que las tienes especificadas en el contrato que firmaste al suscribirla.

Tres son los errores más habituales:

• Pensar que la hipoteca se cancela sola al terminar de pagar: es el más común. Muchas personas creen que al haber pagado ya toda la hipoteca, desaparece, y no es así, ya que la carga sigue inscrita.
• Firmar en notaría y olvidarse del Registro: también es frecuente que haya personas que crean que con tener la escritura de cancelación es suficiente, pero si no se presenta en el Registro la carga sigue apareciendo.
• Aceptar automáticamente la gestoría del banco: se suele pensar que es obligatorio hacer el trámite con la gestora de la entidad bancaria, y no es así. Puedes elegir tú mismo una gestora o bien hacerlo por tu cuenta sin ninguna gestoría.

El precio total de la cancelación registral de la hipoteca variará según la cantidad de dinero que se haya solicitado. De hecho, el arancel notarial se calcula en base a unos porcentajes, que parten de 90 euros y que van variando en función del importe. 

Veamos un ejemplo práctico de una hipoteca ya pagada de una vivienda habitual y la cancelación es ordinaria (no por caducidad). En la siguiente tabla puedes ver todos los gastos. Si decides hacerlo tú mismo te costará unos 150 euros, mientras que recurrir a una gestoría privada ronda los 400.

Hasta ahora te hemos explicado todos los detalles acerca de cómo realizar una cancelación de hipoteca en el registro. A continuación, vamos a responder a algunas preguntas frecuentes al respecto.

Una hipoteca prescribe en el registro de la propiedad 20 años después de que haya sido amortizada, según consta en la Ley Hipotecaria. Por tanto, si una vez saldada la deuda no cancelas la hipoteca del registro (ya seas tú mismo o a través de una gestoría) aparecerá que la vivienda tiene cargas hasta 20 años después de haberse amortizado.

Para poder comprobar si se ha hecho la cancelación de la hipoteca en el registro, deberás solicitar una nota simple registral del inmueble. Se trata de un documento en el que se describe el bien, se recopila la información de sus titulares y se informa de las cargas que pueda tener.

El banco no puede cobrar por: 

• Emitir el certificado de deuda cero  
• Cerrar el préstamo.  
• No puede obligarte a usar su gestoría.  

Aunque el banco no cobre por cancelar, sí hay gastos de terceros: 

• Notaría 
• Registro de la Propiedad 
• Gestoría (opcional): solo si quieres que alguien haga el trámite por ti.  

Tan solo deberás seguir los siguientes pasos: 

• Pide el certificado de deuda cero al banco.
• Elige la notaría, no estás obligado a usar la que diga el banco. 
• El apoderado del banco firma la cancelación en la notaría.  
• Presenta el modelo 600. 
• Lleva la escritura al Registro de la Propiedad.

En ese caso, la hipoteca no desaparece, pero el banco sucesor hereda los derechos y obligaciones, incluida la cancelación. Lo que debes hacer es pedir el certificado y la firma al banco que absorbió al anterior.

Lo más habitual es que te exija la cancelación antes de firmar. Entonces tienes que hacer la cancelación registral primero. También es común la cancelación simultánea, es decir, el nuevo banco descuenta dinero de la operación y su gestoría cancela la antigua hipoteca e inscribe la nueva.

Los tiempos reales dependen mucho de la rapidez del banco, la carga de trabajo de la notaría y del Registro de la Propiedad. Los plazos más habituales son:

Debes pedir una Nota simple registral. La emite el Colegio de Registradores de España y ahí aparece el titular actual, hipotecas, embargos y cargas pendientes. Normalmente basta con aportar la referencia catastral o el número de finca registral. Suele tardar desde unas horas a 24-72 horas. Te llega vía PDF.

Puedes vender la casa, pero el notario hará saber al comprador que no está cancelada registralmente y entonces exigirá cancelarla antes o simultáneamente. Por tanto, necesitas cancelas la hipoteca para vender tu piso.

Cancelación económica significa que ya has terminado de pagar el préstamo y la deuda con el banco ya no existe. Dejará de cobrarte cuotas, pero eso no elimina automáticamente la hipoteca del Registro. 

Cancelación registral es el trámite jurídico para borrar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad y hasta que no se hace la vivienda sigue apareciendo hipotecada registralmente, aunque ya esté pagada.