Qué es la amortización de hipoteca y cómo hacerla

Qué es una amortización de hipoteca

El plazo de amortización de una hipoteca es el tiempo durante el cual, en condiciones normales, se estarán pagando cuotas hasta llegar a cubrir el importe de la deuda más los intereses que genere. En las hipotecas, el plazo de amortización se puede alargar hasta 30 años (en contadas ocasiones 40 años), un período mucho más largo que en un préstamo al consumo, donde no se suelen superar los 8 años.

Igualmente, durante este periodo de amortización pueden producirse situaciones especiales que provoquen, por ejemplo, que se adelante algún dinero de la deuda. Sería lo que se conoce como una amortización anticipada que, como veremos en el punto posterior, puede ser total o parcial.

Cómo funciona y por qué importa entenderla

La amortización de una hipoteca refleja cómo vas devolviendo el dinero prestado al banco con el paso del tiempo. Cada cuota mensual tiene dos partes: 

• Intereses:  lo que pagas por haber pedido el dinero.  
• Capital amortizado: la parte de la deuda que realmente reduces.  

Al principio de la hipoteca pagas muchos intereses y amortizas poco capital. Con los años ocurre lo contrario: cada vez más parte de la cuota reduce deuda. Por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros a 30 años: en las primeras cuotas quizás pagues 700 euros de intereses y solo 200 euros de capital.  En cambio, en los últimos años puede ser al revés: 100 euros de intereses y 800 euros de capital. Entender esto cambia muchas decisiones financieras: 

• Saber cuánto te cuesta realmente la hipoteca: aunque la cuota parezca asumible, una hipoteca larga puede hacer que acabes pagando decenas o cientos de miles de euros en intereses. 
• Entender por qué amortizar antes puede ahorrar mucho: como los intereses se concentran al principio, amortizar en los primeros años suele generar mucho más ahorro que hacerlo al final. 
• Elegir entre educir cuota mensual o reducir plazo: si optas por esto último suele ahorrar más intereses, porque terminas antes de pagar. 

Formas de amortizar la hipoteca

Como hemos comentado, y dada la duración de una hipoteca, las situaciones y necesidades personales de los titulares pueden ir variando. Así, podemos tener una paga extra, recibir unos beneficios o una herencia, aunar unos importantes ahorros... que pueden condicionar la forma de amortizar una hipoteca. Te vamos a explicar en este apartado las diferentes formas de amortizar una hipoteca.

Amortizar la hipoteca cumpliendo el plazo

Amortizar la hipoteca cumpliendo el plazo es una de las más habituales. Ir pagando las cuotas que tocan durante el tiempo que se haya acordado con el banco. Aquí queremos destacarte algunos aspectos: el plazo máximo de una hipoteca (salvo excepciones) es de 30 años, pero puedes negociar que sea inferior (20 años, 23 años, etcétera.). Cuanto más largo sea el plazo, más bajas serán las cuotas, pero los intereses serán mayores.

En una hipoteca fija las cuotas serán siempre las mismas, mientras que en una hipoteca variable irán cambiando en cada revisión, según como vayan evolucionando los tipos de interés. El tipo de referencia más usado en España, en las hipotecas variables, es el euríbor hoy.

Amortizar la hipoteca totalmente antes del plazo

Liquidar totalmente el importe que queda por pagar de la hipoteca recibe de nombre amortización total o cancelación total anticipada. Cancelar la hipoteca puede llevar asociado algún coste, de tener que aplicarse, viene detallado en el contrato que se firmó al contratar la hipoteca. Es la conocida como comisión o compensación por pérdida de interés y es una retribución que se le da al banco por lo que deja de ganar al amortizar anticipadamente el préstamo.

Esta comisión está regulada por Ley y sus máximos varían en función de cuándo se firmó el préstamo y del tipo de interés que aplique. Por ejemplo, en las hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019: Para una hipoteca fija es de un máximo del 2 % durante los 10 primeros años de vida del préstamo. Después, del 1,50 %. Para una hipoteca variable, es de un máximo del 0,25 % durante los 3 primeros años de vigencia, del 0,15 % hasta los 5 años y del 0% a partir de los 5 años.

Amortizar parte de la hipoteca

Abonar parte del capital que queda pendiente antes de tiempo recibe el nombre de amortización parcial de la hipoteca, y puede llevar asociado algún coste o comisión, que está especificada en el contrato que se firmó al contratarla. Una amortización parcial puede implicar, según negocien el titular del préstamo y la entidad en la que está suscrita:

• Mantener el plazo de amortización: el importe de las cuotas pendientes será menor, se pagará menos cada mes.
• Reducir el plazo de amortización: mantener un importe, pero acabar de pagar la hipoteca antes de lo que se estableció en inicio.

Cuándo amortizar la hipoteca

En general se considera que el mejor momento para amortizar una hipoteca es en los años iniciales. El motivo es que, de hacerse así, se pagarán menos intereses. Y esto tiene una explicación: el sistema de amortización mayoritario en España, el método de amortización francés.

En este sistema las cuotas suelen ser siempre iguales (solo cambian en las hipotecas variables, cuando se produce un cambio en el tipo de interés). En los primeros pagos, la parte de dinero de la cuota que se destina a cubrir intereses es mayor que la que se destina a amortizar deuda. La balanza se va inclinando hacia el otro lado a medida que se avanza en las cuotas.

Por tanto, cuanto antes se haga la amortización de la hipoteca, menos intereses se tendrán que abonar. Pero no es el único factor a tener en cuenta, ya que también se debe tener en cuenta cómo está el euríbor en el momento de amortizar la hipoteca, nuestra situación personal o las comisiones que hubiéramos aceptado al firmar la contratación del préstamo, como veremos a continuación. Puedes consultar más información sobre el Euríbor en nuestro artículo sobre el Euríbor Hoy.

Qué tener en cuenta

Sí, tener en cuenta los intereses que se están pagando es primordial a la hora de decirnos si amortizamos o no la hipoteca. Con todo, hay otros aspectos a considerar. Básicamente, los siguientes:

• El valor del euríbor: en el momento de la amortización, debemos intentar que su valor sea elevado. Así nos ahorraremos intereses.
• Comisiones: si tu hipoteca es de antes de junio de 2019, es posible que tengas unas comisiones más elevadas. Revisa a cuánto ascienden antes de tomar una decisión. Además, ten en cuenta que en ocasiones van por tramos y puede variar según los tipos de hipoteca (son diferentes en las variables y en las fijas). Por ejemplo, en las hipotecas variables firmadas a partir de entonces, no hay comisión por cancelación anticipada a partir del quinto año. Quizás, nos valga la pena esperarnos a entonces para hacer la amortización.

Pero puede haber más, en función del perfil de cada persona. Así, hay titulares de hipotecas que prefieren tener dinero ahorrado a quitarse de encima años de préstamo mientras que hay otros que se sienten más seguros reduciendo años de deuda.

Cuándo no compensa

Amortizar no siempre es la mejor decisión. Hay varios casos donde quizá no compense:

• Si tu hipoteca tiene un interés muy bajo: por ejemplo, al 1,5% y hay productos financieros conservadoras dando el 4 %. En este caso es mejor invertir el dinero que adelantar deuda. 
• Si no tienes fondo de emergencia: meter ahorros en la hipoteca reduce liquidez. Antes de amortizar suele ser más importante tener un colchón de 3–12 meses y tener estabilidad laboral. 
• Si hay comisiones o penalizaciones: algunas hipotecas cobran comisión por amortización parcial y compensación por riesgo de tipo de interés. Eso reduce el beneficio real. 
• Si estás en la fase final de la hipoteca: en los últimos años ya pagas pocos intereses. Amortizar entonces tiene menos impacto. 

Cuándo es mejor invertir el dinero y cuándo amortizar

Depende de tres factores principales: el interés de tu hipoteca, la rentabilidad esperada de tus inversiones, tu tolerancia al riesgo y necesidad de liquidez. No hay una respuesta universal, pero sí criterios claros.

Amortizar la hipoteca suele ser más interesante cuando el tipo de interés es alto y las alternativas de inversión ofrecen menos rentabilidad. Además, tiene más impacto en los primeros años, cuando pagas más intereses que capital, por lo que puedes ahorrar mucho dinero a largo plazo. También es una opción recomendable si buscas reducir deuda y ganar tranquilidad financiera.

En cambio, invertir puede ser mejor si tu hipoteca tiene un interés bajo y puedes obtener mayor rentabilidad con tus ahorros. En ese caso, mantener una deuda “barata” y hacer crecer tu dinero puede ser más eficiente. La decisión depende de comparar costes, expectativas de rentabilidad y tu tolerancia al riesgo. O si necesitas liquidez: el dinero amortizado queda “atrapado” en la vivienda. Si está invertido puedes vender parte, mantener flexibilidad y afrontar imprevistos.

Cómo afecta a una reunificación o subrogación futura

Amortizar puede ayudarte de cara a una reunificación de deudas, ya que reduces el importe pendiente, mejoras tu ratio de endeudamiento y transmites menos riesgo al banco. Esto puede facilitar la aprobación y permitirte acceder a mejores condiciones. Sin embargo, conviene no quedarse sin liquidez, porque las entidades también valoran que tengas ahorros y estabilidad financiera.

En el caso de una subrogación, amortizar también puede ser positivo porque reduces la deuda y mejoras tu perfil frente a otros bancos, lo que te da más margen de negociación. Aun así, si amortizas en exceso, la operación puede resultar menos atractiva para otras entidades, ya que obtendrían menos rentabilidad, aunque no suele ser un factor determinante.

Cuáles son los errores más habituales que se cometen al amortizar

Los principales errores que debes intentar evitar son los siguientes:

• Comparar rentabilidad bruta con interés hipotecario: no compares hipoteca al 3 % con inversión que podría dar el 4 %, ya que, si no es garantizada, puede dar menos.
• Quedarte sin colchón: es el error más común. Mucha gente mete todos sus ahorros en la hipoteca y luego si aparece un gasto imprevisto o pierde su empleo estará en problemas.
• Reducir cuota en vez de plazo sin analizarlo: reducir cuota mejora la liquidez, pero normalmente ahorra menos intereses. Reducir plazo suele ser finacieramente más eficiente. 
• Amortizar muy tarde: en los últimos años ya casi todo lo que pagas es capital, el ahorro en intereses es pequeño.
• Ignorar comisiones: algunas hipotecas tienen comisión por amortización parcial, compensación por tipo fijo. Hay que calcular si el ahorro compensa.

Preguntas frecuentes

Ahora que ya sabes qué es la amortización de una hipoteca, te vamos a responder algunas preguntas referentes a esta gestión bancaria. Recuerda que, si tienes alguna más, puedes consultar a nuestros agentes.

¿Cuánto se puede amortizar de una hipoteca para que pueda desgravarse?

Para poder desgravar la hipoteca, se tiene que haber firmado antes de enero de 2013. Así que, nos fijaremos solo en este caso. En estas hipotecas, se permite desgravar hasta el 15 % de las aportaciones que se realicen durante el año, con un máximo de 9.040 euros por titular, si la declaración se hace por separado.

Aquí se ha de tener en cuenta que, si con las cuotas mensuales ya llegas a esa cantidad (9.040 euros), las amortizaciones que se puedan realizar no se podrán desgravar.

¿Es mejor amortizar hipoteca o ahorrar?

Depende de cada caso. Si tu hipoteca tiene un tipo de interés muy bajo, quizás te salga más a cuenta ahorrar o invertir en productos bancarios con los que puedas tener algún rendimiento. Para saber qué te conviene más te recomendamos que compares dos aspectos: por una parte, el porcentaje de intereses que estás pagando por la financiación; por otra, a cuánto ascenderían los beneficios que obtendrías con otro producto financiero.

En principio, se recomienda amortizar hipoteca si el porcentaje de rentabilidad de los otros productos financieros es inferior al del interés de la hipoteca.

¿Qué pasa si tienes una hipoteca fija vs variable?

En una hipoteca fija la amortización es más fácil de planificar porque sabes exactamente cuánto pagarás, cuánto interés queda y cuánto ahorrarías amortizando. Suele ser interesante amortiza al principio,  

En una hipoteca variable la amortización tiene un componente estratégico: si el euríbor sube mucho, amortizar puede darte un rendimiento equivalente al interés evitado. Si el euríbor baja, quizá prefieras invertir el dinero. En general:

• Interés hipotecario alto:  amortizar suele ser buena idea.
• Interés bajo + buenas oportunidades de inversión: quizá no compense.
• Primeros años de hipoteca: amortizar tiene más impacto.
• Últimos años: compensa menos.

¿Qué ocurre si haces amortizaciones pequeñas recurrentes?

Muchas veces funciona muy bien. Ejemplo: amortizar 100–300 euros extra cada mes o una vez al año con pagas extras. El efecto acumulativo puede ser enorme.

Entre sus ventajas tenemos que reduces intereses desde muy pronto (cada euro amortizado deja de generar intereses futuros) y psicológicamente es más fácil que hacer una gran amortización puntual.

¿Qué diferencia hay entre amortización ordinaria y anticipada?

La amortización ordinaria es la devolución “normal” del préstamo mediante las cuotas mensuales pactadas. En una hipoteca típica con sistema francés al principio amortizas poco capital, después cada cuota amortiza más.

La amortización anticipada es cuando devuelves dinero extra antes de tiempo. Puede ser parcial si adelantas una parte o total si cancelas toda la hipoteca.

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