Amortización de Hipoteca: qué es y cómo hacerla

Qué es una amortización de hipoteca

El plazo de amortización de una hipoteca es el tiempo durante el cual, en condiciones normales, se estarán pagando cuotas hasta llegar a cubrir el importe de la deuda más los intereses que genere. En las hipotecas, el plazo de amortización se puede alargar hasta 30 años (en contadas ocasiones 40 años), un período mucho más largo que en un préstamo al consumo, donde no se suelen superar los 8 años.

Igualmente, durante este periodo de amortización pueden producirse situaciones especiales que provoquen, por ejemplo, que se adelante algún dinero de la deuda. Sería lo que se conoce como una amortización anticipada que, como veremos en el punto posterior, puede ser total o parcial.

Formas de amortizar la hipoteca

Como hemos comentado, y dada la duración de una hipoteca, las situaciones y necesidades personales de los titulares pueden ir variando. Así, podemos tener una paga extra, recibir unos beneficios o una herencia, aunar unos importantes ahorros... que pueden condicionar la forma de amortizar una hipoteca. Te vamos a explicar en este apartado las diferentes formas de amortizar una hipoteca.

Amortizar la hipoteca cumpliendo el plazo

Amortizar la hipoteca cumpliendo el plazo es una de las más habituales. Ir pagando las cuotas que tocan durante el tiempo que se haya acordado con el banco. Aquí queremos destacarte algunos aspectos: el plazo máximo de una hipoteca (salvo excepciones) es de 30 años, pero puedes negociar que sea inferior (20 años, 23 años, etcétera.). Cuanto más largo sea el plazo, más bajas serán las cuotas, pero los intereses serán mayores.

En una hipoteca fija las cuotas serán siempre las mismas, mientras que en una hipoteca variable irán cambiando en cada revisión, según como vayan evolucionando los tipos de interés. El tipo de referencia más usado en España, en las hipotecas variables, es el euríbor hoy.

Amortizar la hipoteca totalmente antes del plazo

Liquidar totalmente el importe que queda por pagar de la hipoteca recibe de nombre amortización total o cancelación total anticipada. Cancelar la hipoteca puede llevar asociado algún coste, de tener que aplicarse, viene detallado en el contrato que se firmó al contratar la hipoteca. Es la conocida como comisión o compensación por pérdida de interés y es una retribución que se le da al banco por lo que deja de ganar al amortizar anticipadamente el préstamo.

Esta comisión está regulada por Ley y sus máximos varían en función de cuándo se firmó el préstamo y del tipo de interés que aplique. Por ejemplo, en las hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019: Para una hipoteca fija es de un máximo del 2 % durante los 10 primeros años de vida del préstamo. Después, del 1,50 %. Para una hipoteca variable, es de un máximo del 0,25 % durante los 3 primeros años de vigencia, del 0,15 % hasta los 5 años y del 0% a partir de los 5 años.

Amortizar parte de la hipoteca

Abonar parte del capital que queda pendiente antes de tiempo recibe el nombre de amortización parcial de la hipoteca, y puede llevar asociado algún coste o comisión, que está especificada en el contrato que se firmó al contratarla. Una amortización parcial puede implicar, según negocien el titular del préstamo y la entidad en la que está suscrita:

• Mantener el plazo de amortización: el importe de las cuotas pendientes será menor, se pagará menos cada mes.
• Reducir el plazo de amortización: mantener un importe, pero acabar de pagar la hipoteca antes de lo que se estableció en inicio.

Cuándo hacer una amortización de la hipoteca

En general se considera que el mejor momento para amortizar una hipoteca es en los años iniciales. El motivo es que, de hacerse así, se pagarán menos intereses. Y esto tiene una explicación: el sistema de amortización mayoritario en España, el método de amortización francés.

En este sistema las cuotas suelen ser siempre iguales (solo cambian en las hipotecas variables, cuando se produce un cambio en el tipo de interés). En los primeros pagos, la parte de dinero de la cuota que se destina a cubrir intereses es mayor que la que se destina a amortizar deuda. La balanza se va inclinando hacia el otro lado a medida que se avanza en las cuotas.

Por tanto, cuanto antes se haga la amortización de la hipoteca, menos intereses se tendrán que abonar. Pero no es el único factor a tener en cuenta, ya que también se debe tener en cuenta cómo está el euríbor en el momento de amortizar la hipoteca, nuestra situación personal o las comisiones que hubiéramos aceptado al firmar la contratación del préstamo, como veremos a continuación. Puedes consultar más información sobre el Euríbor en nuestro artículo sobre el Euríbor Hoy.

Qué tener en cuenta al amortizar un préstamo hipotecario

Sí, tener en cuenta los intereses que se están pagando es primordial a la hora de decirnos si amortizamos o no la hipoteca. Con todo, hay otros aspectos a considerar. Básicamente, los siguientes:

• El valor del euríbor: en el momento de la amortización, debemos intentar que su valor sea elevado. Así nos ahorraremos intereses.
• Comisiones: si tu hipoteca es de antes de junio de 2019, es posible que tengas unas comisiones más elevadas. Revisa a cuánto ascienden antes de tomar una decisión. Además, ten en cuenta que en ocasiones van por tramos y puede variar según los tipos de hipoteca (son diferentes en las variables y en las fijas). Por ejemplo, en las hipotecas variables firmadas a partir de entonces, no hay comisión por cancelación anticipada a partir del quinto año. Quizás, nos valga la pena esperarnos a entonces para hacer la amortización.

Pero puede haber más, en función del perfil de cada persona. Así, hay titulares de hipotecas que prefieren tener dinero ahorrado a quitarse de encima años de préstamo mientras que hay otros que se sienten más seguros reduciendo años de deuda.

El cuadro de amortización de la hipoteca

El cuadro de amortización de una hipoteca es una tabla informativa en la que se refleja los detalles de devolución del préstamo. Esto es, se indica durante cuánto tiempo se va a pagar un préstamo, cuál será la cuota mensual, cuánto se lleva pagado, cuánto dinero queda por devolver y qué parte corresponde a intereses y qué parte a capital.

Es una información que facilita el banco y que se presenta como una tabla, con los datos divididos en filas y columnas, en la que se reflejan estos datos:

• Número total de cuotas.
• Fechas en las que está previsto abonar cada pago.
• Tipo de interés que se aplicará.
• A cuánto asciende la cuota mensual (con la suma de capital e intereses).
• Importe que, de la cuota mensual, corresponde a capital pendiente (sin intereses).
• Importe que, de la cuota mensual, corresponde a intereses (sin capital pendiente).
• Total de dinero pendiente de abonar.

Esta es la información básica que aparece en una tabla de amortización. Es posible que el orden sea otro, en función de cómo el banco en el que se ha solicitado la hipoteca tiene estructurado su modelo de tabla de amortización o cuadro de amortización.

Preguntas sobre la amortización de la hipoteca

Ahora que ya sabes qué es la amortización de una hipoteca, te vamos a responder algunas preguntas referentes a esta gestión bancaria. Recuerda que, si tienes alguna más, puedes consultar a nuestros agentes.

¿Cuánto se puede amortizar de una hipoteca para que pueda desgravarse?

Para poder desgravar la hipoteca, se tiene que haber firmado antes de enero de 2013. Así que, nos fijaremos solo en este caso. En estas hipotecas, se permite desgravar hasta el 15 % de las aportaciones que se realicen durante el año, con un máximo de 9.040 euros por titular, si la declaración se hace por separado.

Aquí se ha de tener en cuenta que, si con las cuotas mensuales ya llegas a esa cantidad (9.040 euros), las amortizaciones que se puedan realizar no se podrán desgravar.

¿Es mejor amortizar hipoteca o ahorrar?

Depende de cada caso. Si tu hipoteca tiene un tipo de interés muy bajo, quizás te salga más a cuenta ahorrar o invertir en productos bancarios con los que puedas tener algún rendimiento. Para saber qué te conviene más te recomendamos que compares dos aspectos: por una parte, el porcentaje de intereses que estás pagando por la financiación; por otra, a cuánto ascenderían los beneficios que obtendrías con otro producto financiero.

En principio, se recomienda amortizar hipoteca si el porcentaje de rentabilidad de los otros productos financieros es inferior al del interés de la hipoteca.

Compara hipotecas en Acierto.com

Si más que amortizar hipoteca estás buscando una, el comparador de hipotecas de Acierto.com te será de gran ayuda. A través de él, y tan solo respondiendo a un sencillo cuestionario, podrás localizar en apenas minutos las mejores ofertas para ti. Estas son las preguntas que tendrás que responder:

• Finalidad de la hipoteca (comprar una primera o segunda vivienda, mejorar la hipoteca actual, etc.).
• Precio de la vivienda que vas a hipotecar.
• Cuánto dinero darás de entrada.
• El número de titulares que va a tener la hipoteca.
• Qué contrato laboral tiene el titular de la hipoteca que tiene más ingresos (indefinido, autónomo, funcionario, etc.).
• Cuánto suman los ingresos de todos los titulares de la hipoteca.
• A cuánto ascienden las cuotas mensuales de otros préstamos (si los hay).
• Provincia en la que está situada la vivienda que se quiere comprar.
• Algunos datos de contacto (nombre y apellidos, email, etc.) para que podamos enviarte, gratis, tu estudio personalizado.

Para poder ajustar al máximo tu oferta personalizada, te pedimos que respondas con la máxima sinceridad posible. Ten en cuenta que las condiciones de una hipoteca pueden variar en función del perfil de los solicitantes, la finalidad del préstamo, etc. Además, y a parte del correo con tu estudio, siempre podrás hablar con nuestros agentes, para que solucionen las dudas que te puedan surgir.

Ventajas de comparar con Acierto.com

Posiblemente a estas alturas te preguntarás: ¿y por qué tengo que usar el comparador de hipotecas de Acierto.com para encontrar mi financiación? Básicamente, porque te va a facilitar todo el proceso, desde encontrar las mejores hipotecas para ti a comparar características e, incluso, contratarlas:

• Ahorrarás tiempo porque no tendrás que pedir cita ni acudir a diferentes bancos.
• Podrás comparar en una única web las hipotecas ya sean a tipo fijo o variable, que ofrecen más 30 entidades distintas. Entre ellas, Bankinter, BBVA, Banco Santander, CaixaBanc, ING...
• Ahorrarás dinero porque buscaremos las hipotecas que tienen un mejor tipo de interés, en función de tus necesidades y características.
• Te facilitaremos, gratis y sin compromiso, ayuda experta ya que nuestros agentes te resolverán cualquier duda que puedas tener.
• Podrás hacer tu comparación cuando quieras (nuestro comparador online está abierto las 24 horas del día, los 7 días de la semana) y desde donde quieras porque podrás acceder desde cualquier dispositivo (móvil, ordenador, tableta...).
• Contamos con sistemas de protección que velan por la seguridad de los datos.
• La información que ofrecemos es transparente: podrás realizar simulaciones y saber el coste de las financiaciones.