Gastos de tasación de la vivienda

Qué son los gastos de tasación de la hipoteca

La tasación es uno de los primeros gastos que hay que hacer frente cuando se solicita una hipoteca. Se trata de un estudio que indica el valor que tiene el inmueble que se va a hipotecar, de acuerdo a unos criterios y metodología. Este análisis lo tiene que realizar una sociedad de tasación, una empresa independiente y registrada.

La tasación de la vivienda es un requisito obligatorio a la hora de pedir una hipoteca ya que el banco o financiera determinará la cantidad de dinero que prestará al solicitante del préstamo en función del valor que dé esta o del precio de compraventa del inmueble.

Quién debe pagar los gastos de tasación de la hipoteca

La contratación de un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos que se reparten entre el cliente y la entidad. Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario, había ciertas lagunas acerca de quién pagaba qué.

Con la norma, todas ellas se desvanecieron ya que dejó claro quién debe hacer frente a cada gasto. Y, en cuanto a los que hacen referencia a la tasación de la vivienda, se fijó que es el futuro titular de la hipoteca quien debe abonarlos.

Gastos tasación vivienda: antecedentes

Como hemos apuntado, antes de la entrada de la conocida popularmente como nueva ley hipotecaria, en junio de 2019, no había una norma al respecto de quién pagaba los gastos que conlleva la formalización de una hipoteca.

Y es que, había algunos casos en los que cliente y banco se repartían los gastos, otros en los que las entidades que asumían ciertos costes, otros en los que era el prestatario (quien pide el préstamo) quien los abonaba...

Al respecto, se produjeron quejas y denuncias que llegaron hasta el Tribunal Supremo. Finalmente, este dictaminó que las entidades deben devolver al cliente el 100 % de determinados gastos derivados de la formalización de una hipoteca si no hubo negociaciones previas acerca de quién los abonaba.

Así, los clientes pueden reclamar la devolución total de los gastos ligados al registro de propiedad, gestoría y tasación, y el 50 % de los gastos de notaría.

¿Es imprescindible la tasación de la vivienda para la hipoteca?

Sí. La tasación de la vivienda es imprescindible para conseguir una hipoteca ya que es uno de los valores que tendrá en cuenta el banco a la hora de establecer la cantidad de dinero que va a dejar a los solicitantes del préstamo.

En este punto hay que recordar que, en la actualidad, lo más normal es que el importe que financian las hipotecas es del 80 % del menor valor, entre el de tasación o compraventa, de la vivienda que se va a comprar.

Es decir, si el valor de tasación de una vivienda es de 200.000 euros, en principio, el banco dejará hasta 160.000 euros.

Con todo, existen casos en que los bancos conceden hipotecas al 90 por ciento de financiación y, muy rara vez, hipotecas 100 por 100.

Más allá de los gastos de tasación de la hipoteca

Efectivamente, la tasación es uno de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca, pero hay algunos más. A continuación, te detallamos los principales costes a los que hay que hacer frente a la hora de firmar una hipoteca, a cuánto pueden ascender y quién los paga.

Gastos de notaría

Los honorarios del notario, que paga el banco, dependerán del precio del inmueble que se va a comprar y no suele superar el 0,5 % del valor del mismo.

La figura del notario es primordial en el proceso de firmar la contratación de una hipoteca. Por una parte, porque se encarga de otorgar la escritura pública de compraventa. Por otra, desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria, se encarga de ayudar al prestatario (quien pide la hipoteca).

Entre otros, le deberá aclarar las dudas que pueda tener acerca del contrato, comprobar que las condiciones cumplen con el principio de transparencia y constatar, antes de la firma, que la documentación entregada y la información suministrada es la correcta.

Gastos de gestoría

La gestoría va a ser la encargada de realizar ciertos trámites relacionados con el papeleo externo al banco. Sería el caso de acudir al registro, por ejemplo, para hacer las comprobaciones, apuntar la hipoteca y el nuevo propietario de la vivienda, liquidar impuestos, etc.

Su coste otro de los gastos que abona el banco desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria y su coste oscila, en función de la minuta de cada una, entre los 200 y los 500 euros.

Nota simple

La nota simple es un documento en el que aparecen los datos de la vivienda: cómo es, dónde está situada, quienes son los propietarios, si tiene cargas o no... Y que se tiene que presentar al banco en el que se pide la hipoteca. Su coste puede variar, aunque no suele superar los 15 euros y habitualmente, la solicita la gestoría.

La comisión de apertura

La comisión de apertura corresponde a los gastos que conllevan los trámites y gestiones vinculados al préstamo hipotecario. Aunque no todos los bancos la aplican, si lo hacen, oscila entre el 0,25 % y el 3,00 % del importe que se solicita. La paga el cliente.

A pesar de ello, si el banco no puede justificar de forma clara los gastos que se incorporan en ella, no la podrá aplicar. De hecho, si lo hace, puede ser considerada abusiva.

Los gastos de otros documentos

Al firmar la hipoteca, se deberá escriturar para dejar constancia de todos los detalles de la misma. Básicamente hay dos escrituras: una para el banco y otra para el titular o titulares de la hipoteca. Cada uno paga su copia.

Otros costes de comprar una casa

Más allá, habrá que hacer frente a otros gastos por la compra de una vivienda como impuestos, seguros, etc. Aquí los explicamos todos.

Otros gastos: los impuestos

Los impuestos son otros de los gastos que se deben pagar a la hora de comprar una vivienda. Estos son los principales:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: es obligatorio siempre que se firma un documento notarial que se llevará al Registro de la propiedad. Su importe oscila entre un 0,5 % y el 1,5 % del capital de la hipoteca. Lo paga el banco.
• IVA: solo se pagará cuando se compre una vivienda de obra nueva. Lo abona el cliente.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: solo se abona si la vivienda que se compra es de segunda mano. Su importe varía en función de la Comunidad Autónoma donde está el inmueble. También lo paga el cliente.

Seguros hipotecarios

Los bancos suelen ofrecer la contratación de uno o varios seguros a los solicitantes de una hipoteca. Aunque su suscripción con ellos no es obligatoria, si se acaban aceptando se suele reducir el tipo de interés de la misma. Estos son los más comunes:

• Seguro de hogar: es obligatorio suscribir un seguro con cobertura mínima (contra incendio) al contratar una hipoteca, aunque no tiene que suscribirse con la misma entidad financiera. Si quieres saber más sobre este tema, no te pierdas nuestro artículo sobre cómo desvincular el seguro de hogar de la hipoteca.
• Seguro de vida: es una prima previamente estipulada para que los familiares del asegurado queden protegidos económicamente, en caso de fallecimiento o incapacidad del mismo. Su contratación no es obligatoria.

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• Cuántos ahorros puedes adelantar.
• El número de titulares que tendrá la hipoteca.
• Qué tipo de contrato laboral (indefinido, temporal, funcionario, en paro, etc.) tiene el titular con mayores ingresos.
• A cuánto ascienden los ingresos de los titulares.
• Si se están pagando otros préstamos, el importe total.
• Provincia en la que está ubicada la vivienda que se quiere comprar.
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Preguntas frecuentes sobre los gastos de tasación de la hipoteca

Hasta aquí has podido descubrir todo lo relacionado con los gastos de tasación de una hipoteca. Igualmente, existen otras preguntas frecuentes al respecto. Te las respondemos aquí.

Qué pasa después de tasar el piso

Después de llevar a cabo la tasación de la vivienda, la empresa encargada de realizar el estudio enviará el documento a la oficina de la entidad bancaria en la que se ha hecho la solicitud de la hipoteca.

Esta, a su vez, lo trasladará su departamento de riesgos, encargado de analizar la viabilidad del préstamo. Esto es, si la persona que ha pedido el préstamo va a poder devolver el dinero de la hipoteca en los plazos acordados.

A partir de ahí, en función de la respuesta que este departamento dé, se empezará a tramitar la hipoteca o no.

¿El valor de tasación puede ser diferente al precio de compra?

Sí. Puede suceder que el valor de tasación de una vivienda sea diferente al precio de compra. De hecho, pueden darse estas dos situaciones:

• El valor de tasación es igual o superior que el de compraventa: el estudio para la solicitud de hipoteca seguirá el camino habitual.
• El valor de tasación es inferior al de compraventa: lo más común es que el banco tome como base de la financiación el valor más bajo y facilitará hasta el 80 % del mismo.

¿Pueden denegarme la hipoteca después de tasar?

Sí. Como hemos adelantado, los datos de la tasación se trasladan al departamento de riesgos de la entidad, que es quien tiene la última palabra acerca de la aprobación o no del préstamo.

Así, pueden denegarlo si consideran que el nivel de endeudamiento de los solicitantes superará el 35 % de los ingresos, tienen una situación económica inestable, muchas otras deudas, etc.

¿Cuánto tarda en hacerse la tasación de una vivienda?

No existe un margen de tiempo concreto a la hora de hacer una tasación ya que dependerá de varios factores como dónde está situado el inmueble, qué tipo de vivienda es... Lo más común es que no se demore más de una semana, aunque lo más habitual son entre tres y cuatro días.

En este tiempo, los expertos deben visitar el inmueble, tomar datos, hacer cálculos, redactar el informe...

¿Tiene caducidad la tasación de un inmueble?

Sí. La fecha de caducidad de la tasación de un inmueble está fijada por Ley y se produce a los seis meses de su fecha de emisión. Una vez superado ese tiempo, dejará de ser válida y se tendrá que pedir una nueva tasación o una actualización de la que ya se dispone.

¿Siempre es el cliente quien paga los gastos de tasación de la vivienda?

No. El futuro titular de la hipoteca no paga siempre los gastos de tasación de la vivienda que va a hipotecar. Hay bancos y financieras que los abonan siempre y cuando se cumplan dos condiciones. Por una parte, que sean ellos quienes eligen la empresa de tasación que valorará el inmueble. Y, por otra, que la hipoteca se acabe firmando con ellos.

Si no fuera así, el solicitante, aunque acabe suscribiendo el préstamo hipotecario con otra entidad, deberá pagar el coste.