Cómo hacer una ampliación de hipoteca

Qué es una ampliación de hipoteca

Una ampliación de hipoteca es una acción que implica un cambio en las condiciones de nuestra hipoteca y que, por tanto, requiere de una negociación con la entidad bancaria. Se trata de una operación flexible y personalizada que se realiza a petición del cliente y que permite modificar el producto que ya hemos suscrito para adaptarlo a nuestra situación actual.

Esta clase de trámite suele solicitarse en dos ocasiones: cuando el cliente se ve obligado a enfrentarse a dificultades económicas o cuando necesita financiación extra para otros proyectos personales, como emprender un negocio. 

¿Qué ley las regula?

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios permite que las partes modifiquen las condiciones de un préstamo hipotecario, incluyendo la ampliación del capital, mediante escritura pública e inscripción registral. 

Además, la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo regula los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Aunque esta norma no regula directamente la ampliación o subrogación, establece obligaciones de transparencia, información precontractual y protección del consumidor en los contratos de crédito, que son relevantes para cualquier modificación de la hipoteca. 

Tipos de ampliación de hipoteca

En concreto, existen tres tipos distintos de ampliación de hipoteca.

• Ampliación del capital de la hipoteca: lo que se amplía es el importe, la cantidad de dinero que hemos solicitado al banco. Esto nos permitirá disponer de más fondos pero también supondrá una subida de las cuotas a no ser que también extendamos más el plazo de devolución.
• Ampliación del plazo: nos referimos a alargar el número de años de los que se dispone para devolver el préstamo hipotecario a la entidad financiera. Si ampliamos el plazo, las cuotas mensuales se reducirán. Algo muy útil en tiempos de crisis o de una reducción de los ingresos en la unidad familiar, por ejemplo.
• Ampliación del plazo y del capital: consiste en combinar las dos opciones anteriores. Esto permite disponer de más dinero pero también ajustar las cuotas mensuales a nuestras posibilidades económicas.

¿Quién puede pedir una ampliación de hipoteca?

Puede pedir una ampliación hipotecaria cualquier persona que tenga contratado un préstamo hipotecario , esté al corriente de los pagos, tenga capacidad económica suficiente y la vivienda tenga el valor necesario para garantizar más deuda.  

En este caso, el banco volverá a estudiar tu historial crediticio y solvencia como si fuera una hipoteca nueva y así decidir si la concede o no. Entre otras cosas, tendrá en cuenta la cantidad que queda por devolver, tus ingresos y gastos, si has ido saldando tus deudas a tiempo, etc. 

¿Cuáles son los requisitos para hacerlo?

Por tanto, puedes ampliar una hipoteca si cumples una serie de requisitos: 

• Justificar la ampliación de la hipoteca. Es decir, explicar a qué se va a destinar el capital solicitado o por qué se está pidiendo alargar la duración de la hipoteca. Para ello deberemos aportar la documentación correspondiente.
• Estar al corriente de todos nuestros pagos.
• Tener un nivel de endeudamiento adecuado.
• Tener estabilidad laboral.
• En el caso que lo soliciten, contar con un aval o bien con el que se pueda responder en caso de que no se abone el préstamo hipotecario.

Qué gastos supone esta operación 

Una ampliación de la hipoteca implica una serie de gastos asociados que deberás tener en cuenta a la hora de decidir si quieres realizarla o no. Los más destacados son: 

• Comisión por novación: es una comisión que depende del banco pero hay límites marcados por Ley. Así, si solo se modifica el plazo, la comisión no puede superar el 0,1 %. Si se modifica de interés variable a fijo, la comisión no puede superar el 0,15% y solo se puede aplicar en los tres primeros años del contrato.
• Notaría: el coste del notario para una novación se sitúa entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de amortizar. Según el Tribunal Supremo, el comprador solo ha de abonar el 50% de estos gastos.
• Registro: puesto que al modificar una hipoteca también tienes que inscribirla en el Registro, se tendrán que pagar gastos que conlleve y que, aproximadamente, son la mitad del precio de notaría.
• Gestoria: este gasto es un gasto que no está regulado por la Ley y dependerá de la empresa que se contrate.
• Tasación: en caso de ser necesaria, y también la pagará el cliente.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: las ampliaciones pactadas entre entidad y cliente que tengan por objeto el tipo de interés o plazo inicialmente pactados estarán exentas de este impuesto. En las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, el banco paga el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que se genera a partir de una ampliación de capital.

Cómo ampliar la hipoteca paso a paso

El proceso de ampliación de hipoteca es bastante similar al de pedir un préstamo nuevo. Estos son los pasos: 

• Hablar con tu banco: explícale por qué deseas ampliar tu hipoteca, qué cantidad de dinero necesitas incrementar o el plazo de devolución, cuáles son tus ingresos actuales, si tu situación laboral ha cambiado. 
• Análisis del banco: revisará y estudiará tu caso, en concreto ingresos y estabilidad laboral, endeudamiento total, historial crediticio, valor actual de la vivienda (se realizará una tasación del inmueble). 
• Oferta vinculante: el banco te entregará un informe en el que aparecerá el nuevo capital, tipo de interés, plazo de devolución, cuota mensual y comisiones. Tendrás 10 días para revisar el documento antes de firmar.   
• Firma del contrato: de esta manera se modifica la escritura original y se añade el capital o plazo nuevo. 
• Impuestos y registro: tras la firma, pagas el AJD solo por la parte ampliada e inscribes en el Registro de la Propiedad. 
• Recibes el dinero.  

¿Merece la pena ampliar la hipoteca?

La principal ventaja de ampliar la hipoteca es que suele resultar más económico que contratar una nueva o incluso que contratar un préstamo personal, precisamente porque los intereses son menores. 

La ampliación de hipoteca supone una serie de ventajas, siendo las más relevantes las siguientes: 

• Interés más bajo que otros préstamos (crédito personal, tarjetas  bancarias, créditos rápidos). 
• Cuota más baja: al ampliar el plazo de devolución pagarás menos dinero en tu cuota mensual. 
• Aprovechas la revalorización: esto sucedería si tu casa vale más que cuando la compraste.

Por tanto, merecerá la pena para reunificar deudas elevadas, reformas que aumentan valor, para inversión rentable, si tu tipo de interés es bueno y no lo pierdes, si reduces estrés financiero real. 

¿Qué inconvenientes tiene?

Por otro lado, entre los inconvenientes tendríamos: 

• Si alargas el plazo de devolución, terminarás pagando más intereses y devolviendo más dinero al banco. 
• Pones tu casa como garantía. Si no pagas, respondes con la vivienda. 
• Tiene gastos que hemos comentado anteriormente, de manera que si la ampliación es pequeña no merece la pena. 
• El banco vuelve a evaluarte y si tu situación económica ha empeorado puede denegar la ampliación o endurecer las condiciones.   

Alternativas a la ampliación de hipoteca

Como decíamos, existen alternativas a la ampliación de hipoteca. Las más comunes son rehipotecar la vivienda, pedir otra hipoteca, o pedir un préstamo. Cada una de ellas conlleva sus ventajas e inconvenientes y, solicitarlos o no, dependerá de nuestras necesidades.

Pedir un préstamo en lugar de ampliar la hipoteca

Si tu problema de liquidez es temporal y tienes esperanzas fundadas de que la situación cambie, puedes recurrir a créditos rápidos o a préstamos personales. Pero solo si necesitas poco dinero o algo puntual y puedes asumir la cuota. Las ventajas son que el trámite es rápido y no tiene gastos de notaría ni registro. Por contra, el interés es más alto, los plazos más cortos y la cuota más elevada.

Rehipotecar la vivienda

Por regla general, rehipotecar suele conllevar más gastos y, consecuentemente, resultar menos rentable. Es decir, para ampliar la hipoteca solo hará falta un trámite mientras que rehipotecar implica dos movimientos: cancelar la hipoteca y constituir una nueva. 

Pedir una nueva hipoteca en lugar de ampliarla

Pedir otra hipoteca en lugar de ampliar la actual es otra opción que a priori también parece más cara por los gastos que implica (y por las incomodidades, trámites, tiempos y documentación que suele conllevar). No obstante, dependerá también de las condiciones. También puedes solicitarla para reunificar deudas. Esta operación implica solicitar una nueva hipoteca para agrupar préstamos e hipoteca en una sola cuota inferior a la suma de todas las deudas. Sirve para reducir la mensualidad y aliviar las finanzas, pero, con el tiempo, acabarás pagando más intereses.

Preguntas frecuentes

Hasta aquí hemos respondido a las cuestiones más destacadas sobre la ampliación de una hipoteca, pero es posible que se te haya quedado alguna duda en el tintero. Vamos a resolverlas. 

¿Para qué suele pedirse una ampliación de hipoteca? 

Las motivaciones pueden ser variadas. Normalmente para reformar la vivienda, reunificar deudas, comprar un coche, pagar los estudios de los hijos, realizar una inversión o poner en marcha un negocio, afrontar gastos importantes, etc.

¿Cuánto tiempo suele durar el proceso desde que se solicita hasta que la conceden? 

Normalmente el proceso de petición y concesión de una ampliación hipotecaria suele durar entre dos y cinco semanas, según el banco y la rapidez con la tasación y notaría. 

¿En qué casos no merece la pena ampliar un préstamo hipotecario? 

No es recomendable solicitar una ampliación para hacer frente a gastos puntuales, tapar un descontrol financiero... Si amplías mucho el plazo con tipo de interés elevado y ya vas muy justo de ingresos, la ampliación no te resuelve el problema, sino que disparará el coste total del préstamo.

¿Cuándo no te concederán la ampliación?

Si tienes inscritas otras cargas posteriores, si te quedan muchos años para amortizarla (más de 20 años), si al terminar de pagar la hipoteca superarás una determinada edad, habitualmente los 70 años.

¿Hay muchas novaciones de este tipo en España?

Según la última Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE), en octubre de 2025 se registraron 13.369 hipotecas con cambios en sus condiciones, de las cuales el 75,7 % fueron modificaciones de tipo de interés y 8.485 fueron novaciones. 

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En resumen...

• Ampliar tu hipoteca permite aumentar el capital pendiente de pago para adaptarlo a nuevas necesidades económicas.
• Se realiza mediante una novación hipotecaria, que modifica las condiciones del contrato inicial.
• Las razones más habituales para solicitarla son reformas, estudios o cubrir imprevistos.
• Ampliar el plazo reduce las cuotas mensuales, pero aumenta el coste total de la hipoteca.
• El banco analizará tu solvencia y capacidad de pago antes de aprobar la ampliación.