Qué es la comisión de apertura en hipotecas y préstamos

Qué es la comisión de apertura

La comisión de apertura es un coste que añaden algunos bancos a las financiaciones, préstamos e hipotecas, y que cubre los gastos que suponen las gestiones administrativas que se deben llevar a cabo para su formalización.

En el caso concreto de las hipotecas, responde a los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. Si el préstamo es en divisas, incluye la comisión por cambio de moneda”, puntualiza el Banco de España.

Hay que tener en cuenta que, de la misma manera que hay préstamos sin comisiones, encontramos cada vez más bancos que no añaden (o no siempre lo hacen) comisiones de apertura en sus hipotecas. Entre ellos, BBVA, Banco Santander, Banco Sabadell, Openbank y EVO, por citar algunos.

En cualquier caso, si existe, suele tratarse de un porcentaje sobre el dinero que se pide, ya sea en una hipoteca o un préstamo. Y, a veces, cuenta con un importe mínimo. Te lo explicamos a fondo más adelante.

Quién y cuándo la paga

La comisión de apertura la paga quien contrata la financiación. En el caso de las hipotecas, es uno de sus costes (como los de tasación o su copia de la escritura) que tiene que afrontar al suscribirla y que no se deben confundir con los gastos de comprar una vivienda.

Existen varias formas de pagar la comisión de apertura. La más habitual es hacerlo en el momento en el que se firma, de golpe. También hay bancos que dan la posibilidad de sumarla al importe del préstamo o hipoteca e ir abonándola con las cuotas.

Aunque esta segunda opción puede parecer más cómoda, nos descapitalizamos menos, desde Acierto.com te recomendamos que, en la medida de lo posible, la liquides en un solo pago. Si la fraccionas a lo largo del plazo de amortización, el importe irá acumulando intereses, que se sumarán a los de la hipoteca, y resultará más cara.

¿Cómo son las comisiones de apertura de las hipotecas y los préstamos?

Los bancos que aplican comisión de apertura en sus hipotecas o préstamos acostumbran a hacerlo de varias formas:

• Un porcentaje: se calcula sobre el dinero que se solicita. Suele moverse entre el 0,5 % y el 1,00 %, aunque a veces puede ser más elevado. Como ejemplo, una comisión de apertura del 1,00 % en una hipoteca de 150.000 euros, supondría un precio de 1.500 euros.
• Un importe fijo, el que establezca la entidad. Habitualmente, en las hipotecas, no supera los 700 euros. En los préstamos, no suele ser más de 100 euros.
• Un porcentaje con un mínimo. Por ejemplo, de un 0,5 % con un mínimo de 500 euros. Aquí, el titular de una hipoteca de 150.000 euros tendrá que pagar una comisión de apertura de 750 euros. Y el de una financiación de 90.000 euros, deberá abonar los 500 (aunque el 0,5 % sobre su importe resulten 450 euros).

Impacto real en el coste total de la hipoteca

Imaginemos una hipoteca de 250.000 euros a 30 años con 2,7 % TIN y sin comisión de apertura. La cuota mensual sería de 1.013 euros y el total de intereses 114.000 euros. 

• Si tuviese una comisión de apertura del 1 %, pagarías 2.500 euros al inicio, la cuota mensual seguiría siendo de 1.013 euros y el coste total de intereses 116.000 euros. 
• La diferencia parece solo de 2.500 euros al inicio, pero normalmente sale de tus ahorros, aumenta la TAE y reduce tu liquidez inicial. 

En cambio, sí merecería la pena el coste de una comisión de apertura, por ejemplo, del 0,5 % a cambio de bajar 0,40 %-0,60 % el interés, ya que te ahorrarías decenas de miles de euros. Por eso debes comparar el coste total. 

¿Cuándo se considera abusiva una comisión de apertura?

Aunque en la actualidad cada vez menos bancos la aplican, la comisión de apertura de una hipoteca es legal. Eso sí, ha estado envuelta de polémica ya que ha habido ocasiones en las que se ha hecho de forma abusiva.

De hecho, los juzgados han tenido que sentenciar al respecto. Porque la comisión de apertura de la hipoteca ha llegado a sus salas, como otras condiciones de este tipo de financiaciones. Por ejemplo, la cláusula suelo o el IRPH.

En cualquier caso, para que la comisión de apertura de una hipoteca sea considerada abusiva se debe dar alguno de estos factores:

• El banco no informó de su existencia ni de sus condiciones, de forma clara, a los titulares de la hipoteca antes de la firma. La transparencia es uno de los criterios clave para determinar si una comisión de apertura es válida.
• El importe es desproporcionado.
• Lo que se cobró no responde al coste real de los servicios que, en teoría, sufraga.

Con todo, no hay baremo único al respecto. Por tanto, para saber si una comisión de apertura se ha aplicado de forma abusiva o no, se debe estudiar el caso concreto.

Qué dicen las sentencias sobre ella

Nos centraremos en los últimos casos, los más sonados. El Tribunal Supremo Español determinó en una sentencia de 2019 que la comisión de apertura formaba parte del coste real de las hipotecas y que, por tanto, estaba justificada.

Por su parte, meses después, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) determinó que era abusiva, ya que no era obligatoria. Y, así, tras un tiempo de idas y venidas, de nuevo, el TJUE estableció en 2023 que cada juez debe decidir si considera que la cláusula es comprensible, transparente y justa. Y, siempre, haciendo prevalecer “la interpretación más favorable al consumidor”.

¿Cómo detectar una comisión de apertura cuestionable?

Para saber si realmente es posible reclamar por la comisión de apertura que te están aplicando, conviene que analices las siguientes cuestiones: 

• ¿La cláusula estaba escondida o poco clara? Señales de riesgo: no te la explicaron en la notaría, no se habló expresamente de ella, no viste simulaciones claras.  Si no hubo transparencia real, es uno de los principales argumentos de reclamación. 
• ¿La FEIN no detallaba bien la comisión? Revisa si la FEIN indicaba claramente el porcentaje, importe exacto, cuándo se cobraba, impacto en la TAE. Si estaba formulada de forma genérica puede ser discutible. 
• ¿La comisión era muy alta para la época? Los jueces suelen compararla con la media del mercado en el momento de la firma. 
• ¿El banco cobró además otros gastos similares? Posible duplicidad si también te aplicaron comisión de estudio separada, comisión de tramitación, gastos administrativos internos. La idea es que no pueden cobrar dos veces por lo mismo. 
• ¿No puedes identificar qué servicio concreto te prestaron? Si la cláusula es completamente genérica y no hay soporte documental, aumenta la posibilidad de reclamación. 
• ¿La TAE quedó muy inflada por la comisión? Si la comisión de apertura elevó mucho la TAE respecto al TIN, conviene revisar si el coste era desproporcionado. 

¿Y cómo reclamar?

Una comisión de apertura poco clara puede ser objeto de reclamación judicial. Si consideras que tu banco te cobró por tu hipoteca una comisión de apertura abusiva, porque no aparecía en la documentación precontractual o porque no correspondía a ninguno de los trámites que se llevaron a cabo, puedes reclamar. Básicamente, existen dos vías. A través de la entidad o en un juzgado:

• En el banco. Presenta una instancia a su Servicio de Atención al cliente. Deberás explicar tu caso y los motivos por los que consideras que la comisión de apertura que se te cobró es abusiva. Y tendrás que demostrarlo. Tendrán que darte una respuesta antes de que transcurran dos meses.
• En un juzgado. Tendrás que hacer una denuncia, solicitar que se te anule la cláusula por abusiva y aportar toda la documentación. Te recomendamos que, si optas por esta vía, te dejes asesorar por expertos.

Cómo negociar para evitarla

Normalmente hay margen para negociar, sobre todo si tienes ingresos estables, buen ahorro, ratio de endeudamiento bajo, perfil sólido.  La negociación suele funcionar mejor cuando comparas ofertas reales entre entidades. Las estrategias que suelen funcionar son:

Negociar sobre la TAE, no sobre el TIN

Muchos bancos intentan mover la conversación a la cuestión de dejarte el interés más bajo, pero debes centrarte en la TAE que es el coste total y en el importe de la cuota mensual. Puedes plantear que has visto ofertas sin comisión de apertura con una TAE similar y que, si te mantiene la comisión, necesitas mejorar el tipo.

Pedir intercambio sin comisión a cambio de…

El banco suele tener margen comercial. A veces aceptan eliminar la comisión de apertura o reducirla, especialmente si contratas productos vinculados de la entidad. Lo importante es que el coste de esos productos no sea peor que la comisión que ahorras.

Negociar después de la tasación

Es el momento clave. Cuando ya has avanzado, el banco quiere cerrar y tú todavía no has firmado. Ahí suelen aparecer mejoras de última hora, bonificaciones, eliminación parcial de la comisión de apertura. 

Preguntas frecuentes

Vamos a profundizar, ahora en algunos aspectos más concretos relacionados con la comisión de apertura de las hipotecas, para que no quede ningún cabo suelto. Para ello, responderemos las preguntas que más frecuentemente nos han hecho llegar nuestros usuarios al respecto de este tema.

¿Es legal comisión de apertura de una hipoteca?

Sí. La comisión de apertura de una hipoteca es legal siempre y cuando el banco, antes de firmar el contrato y aceptar todas las condiciones, te informe de su existencia e importe. También, además, que pueda justificar que su cuantía cubre realmente los servicios por los que se aplica.

¿Es lo mismo la comisión de apertura de un préstamo y de una hipoteca?

Sí, la comisión de apertura de un préstamo es igual que la de una hipoteca. Es decir, se trata de uno de los gastos de formalización de la financiación. Hay entidades que la contemplan y otras, que no. En función de sus criterios y políticas. Y no tiene un máximo, ya que no está limitada por ley. Habitualmente, la comisión de apertura de un préstamo es un porcentaje que se aplica sobre el importe solicitado.

¿Cuántas veces tengo que pagar la comisión de apertura de la hipoteca?

Si está contemplada por contrato, la comisión de apertura de una hipoteca solo se paga una vez, tras formalizar el préstamo. El titular de la financiación debe ser informado, antes de suscribirlo, que existe, su cuantía y a qué servicios corresponde.

¿Qué revisar antes de firmar?

• FEIN: debe indicar claramente el TIN, la TAE, comisión de apertura, vinculaciones, cuota, escenarios variables.
• Coste real de los productos vinculados: precio anual exacto, duración obligatoria, si puedes cancelar y externalizar después.
• Tipo bonificado vs no bonificado: pregunta qué pasa si dejas de cumplir con las vinculaciones y cuanto subiría el interés.
• Revisar todas las comisiones hipotecarias es tan importante como comparar el tipo de interés. Revisar la de apertura: debe especificar el importe, porcentaje, cuándo se cobra.

¿Merece la pena aceptar una hipoteca con comisión?

A veces merece la pena aceptar una hipoteca con comisión de apertura, pero depende de lo que recibas a cambio. La clave es mirar el coste total real, no solo si hay comisión o no la hay. Puede tener sentido si el banco ofrece a cambio un TIN claramente más bajo, una TAE mejor que alternativas sin comisión, menos vinculaciones o mayor flexibilidad.

¿Qué documentación necesita el banco para justificarla?

Normalmente será la siguiente documentación: 

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
• Oferta vinculante
• Escritura hipotecaria
• Simulaciones previas
• Justificantes de aceptación del cliente
• Documentos internos de análisis de riesgo
• Política de precios/comisiones vigentes en la fecha de contratación

¿Qué bancos suelen no cobrarla?

De la misma manera que hay préstamos sin comisiones, encontramos cada vez más bancos que no añaden comisiones de apertura en sus hipotecas. Entre ellos, BBVA, Banco Santander, Banco Sabadell, Openbank y EVO, por citar algunos. 

¿Cómo afecta a la TAE?

La comisión de apertura sí afecta directamente a la TAE de una hipoteca porque la TAE incorpora no solo el interés (TIN), sino también buena parte de los gastos obligatorios asociados al préstamo, incluidas las comisiones bancarias. Por eso, para comparar hipotecas, la referencia importante suele ser la TAE, no el TIN.

¿Qué diferencia hay entre comisión legal y transparente?

La comisión legal significa que la legislación permite su imposición. En España, la comisión de apertura no está prohibida y está reconocida por la normativa bancaria y puede formar parte del precio del préstamo. Es decir, el banco sí puede cobrar una comisión de apertura, pero eso no significa automáticamente que cualquier cláusula sea válida.

Una comisión transparente es aquella que el cliente pudo entender realmente, conoció antes de firmar y pudo valorar económicamente. La transparencia exige que el consumidor comprenda cuánto paga, por qué, cuándo y cómo afecta al coste total de la hipoteca.

Dónde encontrar una hipoteca sin comisión de apertura

Algunos bancos eliminan la comisión de apertura para hacer sus hipotecas más competitivas.Si estás buscando una hipoteca y quieres saber cuáles son aquellas que no tienen comisión de apertura, estás en el sitio indicado. En el simulador de hipotecas de Acierto recopilamos la oferta de las principales entidades que operan en España, con todas sus características y requisitos.

Así, además de informarte sobre el tipo de interés que aplican, si están bonificadas o los límites que presentan, podrás ver qué comisiones añaden. Entre ellas, la de apertura. Además, podrás contar con la ayuda telefónica, gratis y sin compromiso, de nuestros agentes expertos. Para que elijas la mejor opción para ti de una forma fácil y rápida, sin complicaciones. Con Acierto.