Qué es la dación en pago de la hipoteca

Qué es la dación en pago de la hipoteca

Si has comprado una vivienda mediante una hipoteca y ya no eres capaz de seguir pagando las cuotas mensuales del préstamo, algunas entidades ofrecen la posibilidad de negociar con el banco y ofrecerle el inmueble como dación en pago. De esta forma, aunque pierdes su propiedad, queda cancelada tu deuda hipotecaria.

Este tipo de operación lo que persigue es una solución viable en caso de que económicamente no puedas seguir haciendo frente al pago de tu hipoteca y evitar la ejecución hipotecaria y desahucio. Así logras cancelar tu préstamo entregando la vivienda en vez de dinero.

Qué ley regula la dación en pago en España

Esta figura en España está regulada en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, así como en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y en el Código Civil.

Ejemplo de dación en pago

Ejemplo: quieres comprar una casa y pides al banco una hipoteca por valor de 180.000 euros que has de devolver mediante cuotas mensuales de 600 euros durante 30 años. Pasa el tiempo y por diversas circunstancias, (por ejemplo, te has quedado sin trabajo) no puedes continuar pagando cada mes.

Acudes al banco para exponerle tu situación y le propones la posibilidad de entregarle tu casa como dación en pago. En caso de que acepte, se quedaría con el inmueble y a cambio tu deuda se extinguiría, de manera que no tendrías que seguir abonando la cuota.

Cómo funciona

El funcionamiento de la dación en pago en España es relativamente sencillo y consta de una serie de pasos. En primer lugar, debes acudir al banco que te concedió la hipoteca, plantearle tu situación e informarle de que no dispones de recursos económicos para devolverle cada mes las cuotas correspondientes. Y que, por eso, quieres cancelar la deuda entregándole tu casa como dación en pago.

En ese momento, el banco tendrá que analizar la situación. Debe aceptar expresamente la dación en pago y, para ello, estudiará si le interesa o no hacerlo, teniendo en consideración el valor del inmueble en ese momento –puede ser inferior a cuando lo compraste–. Para ello, realizará una tasación.

En caso de que la entidad financiera acepte tu propuesta, se formalizará la dación en pago. Y se firmará ante notario un documento en el que se exprese que estás de acuerdo en entregar tu casa y perder su propiedad a cambio de quedar exonerado de la deuda hipotecaria pendiente (préstamo, intereses y gastos).

Por último, en el Registro de la Propiedad se procederá a cambiar el titular del inmueble y hacer constar que sobre la propiedad no recae ninguna carga económica, en este caso, un préstamo hipotecario.

Ventajas de la dación en pago

La dación en pago de la hipoteca presenta una serie de ventajas, tanto para el propietario de la vivienda como para el banco que concedió la hipoteca. Las más importantes son: 

• Cancela la deuda hipotecaria que tenías con el banco, de forma que ya no le deberás nada, aunque el valor de la casa en ese momento sea inferior al importe que aun tienes pendiente de pagar.
• Evitas tener que pasar por un proceso judicial, embargo y una situación tan dura como el desahucio.
• Incluso si ya estabas inmerso en un procedimiento judicial por no pagar la hipoteca, si el banco aceptase la dación en pago todo queda paralizado, es decir, se da por finalizado dicho proceso.
• Ofrece una salida digna a una situación difícil en la que la falta de recursos económicos impide cualquier otra solución al problema.
• Para el banco una ventaja es que no tendría que pagar los costes de un procedimiento de ejecución hipotecaria, y además puede adquirir un inmueble en un plazo temporal relativamente corto.  

Qué requisitos me pedirán para hacer una

Para que prospere la dación en pago de hipoteca, han de cumplirse una serie de premisas. El banco debe de estar adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, que se encuentra recogido en el Real Decreto 6/2012. En ese caso, deberá ofrecer a sus clientes la dación en pago siempre que se den los siguientes requisitos: 

• El inmueble debe ser tu vivienda habitual, de manera que no procedería para el caso de vivienda que sea segunda residencia. 
• Todos los miembros de la unidad familiar carecen de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. 
• La cuota hipotecaria debe de ser superior al 50 % de los ingresos netos mensuales del conjunto familiar. 
• No dispones de otros bienes que te permitan pagar la deuda (patrimonio, otro inmueble). 
• El plan de reestructuración de la deuda debe ser inviable.
• Que no exista un aval.
• El precio de adquisición de la vivienda ha de cumplir con el límite impuesto, con un máximo de 250.000 euros.
• Se exige que hayas actuado de buena fe.

Cuánto se paga por entregar la casa al banco y saldar la deuda

En España, en la gran mayoría de los casos, es el banco el que se hará cargo de los gastos administrativos asociados a la dación en pago. Tiene sentido, ya que se supone que quien solicita la dación no dispone de recursos económicos. Generalmente, el coste total puede ascender a unos 2.000 euros.

Los gastos que surgen de la dación en pago y que abonará la entidad bancaria son los honorarios de la notaría, del registrador y de la gestoría, todo ello de cara a que el notario actúe como fedatario público y que en el Registro se inscriba la escritura indicando la cancelación de la hipoteca.

 Preguntas frecuentes

¿Tienes todavía dudas sin resolver? Te dejamos aquellas cuestiones que con mayor frecuencia nos plantean nuestros usuarios sobre la dación en pago.

¿Qué documentación debo aportar para una dación? 

Generalmente las entidades bancarias te pedirán que aportes el certificado de empadronamiento, la declaración de ingresos y patrimonio, el certificado de vida laboral, el certificado de desempleo o pensión y la escritura de la hipoteca y nota simple del Registro de la Propiedad.

¿Qué pasa después de la dación en pago?

Entregas la vivienda al banco y a cambio queda saldada y extinguida tu deuda hipotecaria con la entidad, incluyendo el capital del préstamo, los intereses ordinarios y de demora, así como las comisiones y otros gastos relacionados. Al perder la propiedad de la casa, no puedes vivir en ella, salvo que el banco te la arriende como alquiler social o que acuerde un plazo para el desalojo.

¿La dación en pago de hipoteca cancela siempre el 100 % del préstamo?

Si el banco no está adherido al Código de Buenas Prácticas, puede negociar condiciones diferentes. Por ejemplo, podría decidir condonarte solo una parte de la deuda y no el 100 %, o bien exigirte pagar la diferencia si el valor de la vivienda es inferior a la deuda.

¿Puedo pedir un documento que acredite que ya no tengo hipoteca?

Sí, tienes derecho a solicitar el denominado certificado de cancelación de la deuda. Bastará con pedírselo al banco y de esta manera podrás acreditar de manera oficial mediante este documento que ya no tienes pendiente ningún préstamo hipotecario. 

En resumen...

Podemos resumir la dación en pago de la hipoteca en los siguientes seis puntos clave:

• La dación en pago es un acuerdo por el cual entrega tu vivienda al banco a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria.
• Deberás cumplir unos requisitos: la vivienda debe ser habitual (no segunda residencia), has de estar en situación económica vulnerable y no tener otros bienes con los que pagar la deuda, el importe de la hipoteca debe estar dentro de ciertos límites.
• El acuerdo se firma ante notario y se registra el cambio de propiedad y la cancelación de la hipoteca en el Registro.
• Normalmente el deudor no paga nada, es el banco quien con los gastos del notario, registrador y gestoría.
• Tras la dación en pago, pierdes la vivienda, pero quedas liberado de la deuda. Puedes negociar un alquiler social con el banco o que te conceda un tiempo hasta abandonar el inmueble.
• Tienes derecho a solicitar a la entidad bancaria un certificado de deuda cancelada.

Consigue una hipoteca adaptada a tus circunstancias 

La dación en pago es un medio interesante que te va a permitir cancelar tu deuda hipotecaria si no puedes pagarla, de forma que entregas la propiedad de tu vivienda al banco y quedas exonerado de seguir pagando las cuotas mensuales de la hipoteca.

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