La deducción por compra de vivienda habitual en la declaración de la renta

Claves sobre la deducción de vivienda habitual

• La deducción por compra de vivienda habitual solo se aplica a viviendas adquiridas antes del 1 de enero de 2013. Así pues, salvo en los casos de Navarra y el País Vasco cuya normativa foral es diferente, no tendrás esa opción.
• Puedes deducirte hasta el 15% de lo pagado.
• El límite máximo es de 9.040 euros anuales, con lo que, en el mejor de los casos, el ahorro fiscal que se puede obtener en la declaración del IRPF asciende a 1.356 euros al año.
• La deducción es aplicable a la hipoteca y gastos asociados, por ejemplo, los seguros obligatorios vinculados al préstamo (vida y hogar), el IBI, gastos de notaría y del Registro de la Propiedad, comisiones de intermediación con una inmobiliaria, gastos de rehabilitación o mejora en la vivienda.

15%

de lo pagado

9.040 €

límite máximo anual

1.356 €

ahorro fiscal máximo

Si posees una vivienda en la que resides habitualmente, es posible que tengas la opción de desgravarte un porcentaje del dinero que destinas al préstamo hipotecario, además de otros gastos relacionados como, por ejemplo, los seguros vinculados a la hipoteca (seguro de vida y  seguro de hogar). 

Eso sí, deberás cumplir una serie de requisitos. De hecho, actualmente, esta deducción está suprimida para nuevas compras, pero se mantiene para contribuyentes que la aplicaban antes de 2013. 

A grandes rasgos, solo pueden beneficiarse de esta ventaja fiscal quienes adquirieron su residencia antes del 1 de enero de 2013. A nivel autonómico, compradores con cierto perfil (habitualmente menores de 35 o 36 años, titulares de hipotecas jóvenes) y solo en algunas comunidades.

Entre los requisitos que deberás cumplir si quieres desgravarte fiscalmente la hipoteca de tu casa y otros gastos relacionados encontramos: 

Para poder desgravar la compra de una vivienda esta debe ser la residencia habitual. Y, ¿qué se considera como tal? A ojos de Hacienda tienen que cumplirse estas condiciones:

• El contribuyente debe haber residido ahí, de forma continuada y como mínimo, durante los tres últimos años. También es una primera residencia si, aunque no haya transcurrido ese tiempo, el contribuyente fallece o se ha tenido que mudar tras casarse, separarse, por motivos laborales... O porque la vivienda ha dejado de ser adecuada por una discapacidad suya o de su cónyuge o de un pariente hasta tercer grado que conviva con él.
• El contribuyente haya entrado a vivir tras, como máximo, un año después de la compra o de haber acabado las reformas.

Otro aspecto indispensable para desgravar la compra de una primera vivienda es que se haya adquirido con una hipoteca y esta se haya firmado antes del 1 de enero de 2013. Si se hizo con posterioridad, no se va a poder acceder a la deducción. Por tanto, las viviendas adquiridas después de 2013 no pueden beneficiarse de esta deducción estatal.

El motivo es que la deducción por la compra de vivienda habitual dejó de ser efectiva precisamente el 1 de enero de 2013, tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011, que la eliminó.

En cualquier caso, también se podrán desgravar la hipoteca, suscrita antes de enero de 2013, sobre inmuebles que entonces estaban en construcción, o aquellos en los que se hacían obras de rehabilitación o ampliación, si estas hubieran acabado antes del 1 de enero de 2017.

El importe del préstamo hipotecario debe ir destinado en su totalidad a la adquisición de la vivienda. Esto significa que no es posible deducir fiscalmente una hipoteca cuya finalidad es comprar muebles y demás bienes para amueblarla.

Finalmente, otra condición sin la que no se va a poder acceder a la deducción por la compra de una vivienda es que se haya aplicado la desgravación por este concepto desde la declaración de la renta de 2012 o en anteriores. Es decir, para mantener la deducción, es necesario haberla aplicado en declaraciones anteriores.

Si en algún momento, desde entonces, hubieras dejado de declarar este beneficio fiscal (por ejemplo, has tenido alquilado el piso o casa durante algún tiempo), no podrás volver a solicitarlo.

Además de desgravarte parte de la hipoteca destinada a la compra de una vivienda, también es posible deducirse fiscalmente otros gastos relacionados con el préstamo hipotecario. Estos son:

• Intereses mensuales de la hipoteca y los pagos extraordinarios desembolsados.
• Impuestos sobre la propiedad: el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y otros impuestos locales.
• Gastos de notaría y del Registro de la Propiedad: son trámites necesarios y conllevan un coste económico.
• Comisiones de intermediación: por ejemplo, lo que hayas abonados a una inmobiliaria.
• Gastos de rehabilitación o mejora: las obras de rehabilitación o mejora en la vivienda, así como los gastos asociados a estas obras. Necesitas tener las facturas correspondientes.
• Seguros vinculados, como hemos mencionado más arriba.

Si tienes un préstamo hipotecario con el que compraste una vivienda en la que resides de manera permanente, puedes deducirte fiscalmente ese préstamo, pero no en su totalidad, hay un límite máximo. Es del 15 % sobre la cantidad invertida, con un máximo de 9.040 euros (por persona). Es decir, el importe máximo que puedes deducirte es de 1.356 euros anuales.

En resumen: la deducción permite desgravar el 15 % de las cantidades pagadas por la vivienda habitual y la base máxima de deducción es de 9.040 euros al año. 

Para verlo con mayor claridad, vamos a poner unos ejemplos prácticos. En el primero, las cuotas de una hipoteca son de 700 euros al mes. Al cabo del año, se habrán abonado un total de 8.400 euros. Será sobre esta última cantidad en la que se aplique la desgravación del 15 %. Hablamos de un ahorro de 1.260 euros.

En el segundo, las letras mensuales de la hipoteca son de 950 euros. En total, 11.400 euros al año. En este caso, la desgravación del 15 % se aplicará sobre el máximo establecido, 9.040 euros, no sobre el importe total de las letras, que lo sobrepasa. El ahorro será, pues, de 1.356 euros.

Más allá de la deducción estatal, cada comunidad autónoma aplica sus propias desgravaciones por la compra de una vivienda habitual. Son beneficios fiscales cuyos importes y condiciones varían en función del lugar. De hecho, puede haber autonomías en los que ni lo tengan contemplada.

Te listamos las principales desgravaciones por vivienda habitual en las comunidades autónomas para la campaña de la renta 2025-2026:

• Andalucía: la deducción por vivienda habitual será del 5 % si los compradores son menores de 35 años o si el piso o casa está considerado de protección oficial.
• Aragón: se podrán desgravar la vivienda las víctimas de terrorismo (3 % sobre el importe) o aquellas personas que compren inmuebles en núcleos rurales o de menos de 3.000 habitantes o que tengan menos de 36 años (5 %).
• Asturias: la desgravación se aplica por adquisición o adecuación de vivienda habitual para contribuyentes con discapacidad, si la vivienda es de protección oficial y si se adquiere en concejos en riesgo de despoblación, entre otros.
• Cantabria: en la línea, la desgravación por vivienda habitual se centra en las obras de rehabilitación o por los gastos ocasionados por trasladarse a una zona en riesgo de despoblamiento.
• Castilla-La Mancha: también cuentan con una deducción, entre el 15 % y el 20 %, en función de la población, el número de habitantes y de si la residencia está situada en una zona rural.
• Castilla y León: de nuevo, la deducción se aplica sobre residencias habituales en núcleos rurales y adquiridas por menores de 36 años. También para viviendas de nueva construcción.
• Comunidad de Madrid: pueden acceder a desgravaciones por adquisición de una primera vivienda jóvenes menores de 30 años y contribuyentes que las adquieren por el nacimiento o adopción de hijos, entre otros.
• Comunitat Valenciana: el abanico de deducciones es, posiblemente, el más amplio. Contempla la adquisición de una primera vivienda si el titular es menor de 35 años, si se hubiera comprado con ayudas públicas o en municipios con riesgo de despoblamiento, entre otros.
• Extremadura: la deducción por compra de primera vivienda está destinada a jóvenes y a víctimas del terrorismo. El porcentaje se incrementa si se adquiere en localidades de menos de 3.000 habitantes.
• Galicia: se limita a la adquisición y rehabilitación de viviendas en los proyectos de aldeas modelo.
• La Rioja: la desgravación sobre una primera vivienda también se limita a jóvenes menores de 36 años y por la adquisición, construcción o rehabilitación en un pequeño municipio. También por la compra de segunda vivienda en el medio rural.
• Murcia: la deducción por compra de vivienda habitual es solo para jóvenes de menos de 35 años.

Vamos a ver tres situaciones especiales y cómo afecta a la desgravación fiscal de la hipoteca:

Pierdes la deducción porque la vivienda deja de ser tu vivienda habitual. Pero hay excepción y la Agencia Tributaria te permite mantenerla se te mudas por causas justificadas, como trabajo, matrimonio, separación. En estos casos, puedes seguir desgravando aunque la alquiles.

Puedes mantener la deducción si la vivienda sigue siendo residencia habitual de tu ex pareja y/o de tus hijos y además tú sigues pagando la hipoteca, aunque ya no vivas en loa casa. Pero solo deduces la parte que tú pagas.

No pierdes la deducción si solo cambias de banco (subrogación) o las condiciones (novación). Esto es debido a que se considera continuidad de la inversión.

La deducción por obras de rehabilitación y mejora de la eficiencia energética sigue vigente.  hay tres niveles: 

• Reducción de demanda de calefacción y refrigeración: debes reducir al menos un 7 % de consumo. La deducción es del 20 % de las cantidades invertidas. La base máxima es 5.000 euros. El máximo de ahorro serían 1.000 euros.    
• Mejora del consumo de energía no renovable: tienes que reducir de consumo al menos el 30 % o bien alcanzar la calificación energética A o B. La deducción es del 40%. La base máxima es de 7.500 euros y el ahorro máximo serían 3.000 euros.   
• Rehabilitación energética global del edificio: la reducción del consumo debe ser mínimo del 30 % o bien tener la calificación energética A o B. Podrás deducir hasta un 60 %. La base máxima es de 15.000 euros y el máximo de ahorro serían 9.000 euros. 

Es posible que, más allá de estas cuestiones genéricas acerca de cómo desgrava la compra de una vivienda, tengas algunas preguntas concretas. Son más frecuentes de lo que te puede parecer. Aquí respondemos a las que más habitualmente, y al respecto, nos hacen nuestros usuarios.

No. No te podrás seguir deduciendo la compra de tu vivienda habitual si la vendes. Tampoco perderías ninguna de las deducciones de las que hubieras podido beneficiarte durante todo este tiempo.

No. No podrás seguir desgravando o deducirte la compra de vivienda habitual si la alquilas. Básicamente porque Hacienda entiende que ha dejado de ser tu primera residencia, principal motivo de este beneficio fiscal.

Sí, aunque hayas adquirido tu casa después de 2013 y tu comunidad autónoma no disponga de ningún tipo de beneficio al respecto, tienes que seguir declarando la compra de tu vivienda habitual en la renta.

Depende, porque la deducción por alquiler de vivienda a nivel estatal solo existe para contratos anteriores a 2015, pero las Comunidades Autónomas sí ofrecen deducciones a jóvenes y rentas bajas. Por ejemplo, entre 10 % y 30 % del alquiler con límites anuales (500 euros – 1.200 euros o más, según la región). 

No se pierde la deducción en ese caso. Puedes seguir desgravando si tenías derecho a la deducción antes del divorcio, la vivienda sigue siendo hogar de tu familia y sigues contribuyendo al pago, todo ello aunque tú ya no vivas allí.

Para desgravarte fiscalmente tu hipoteca en la declaración de la renta, debes de cumplimentar debidamente las siguientes casillas:  

• Casilla 548: se refiere al tramo autonómico de la deducción. Aunque su porcentaje puede variar según la Comunidad Autónoma, puede llegar hasta el 7,5 %. Para calcularla, hay que sumar los importes consignados en las casillas 0699, 0701, 0703 y 0705.  
• Casilla 547: corresponde al tramo estatal, también del 7,5 % como máximo. Su importe resulta de la suma de las casillas 0699, 0700, 0702 y 0704. 

Puedes incluir en la base de deducción los gastos de notaría, como, por ejemplo, los derivados de la escritura de compraventa de la vivienda y de la escritura del préstamo hipotecario. Respecto a los gastos de registro, serían aquellos originados por la inscripción de la vivienda y la inscripción de la hipoteca.

• Deducción estatal: hasta un 15 % sobre un máximo de 9.040 euros anuales, lo que significa que el ahorro fiscal puede alcanzar los 1.356 euros al año. 
• Deducción autonómica: la establece cada Comunidad. Suele aplicarse a jóvenes, familias numerosas, rentas bajas, personas con discapacidad, zonas rurales. La deducción varía mucho en cada región. Es aconsejable que consultes tu caso con un asesor fiscal.

No. La deducción por compra de vivienda habitual no sigue vigente para adquisiciones realizadas después de 2013.  Desde el 1 de enero de 2013, la deducción estatal por compra de vivienda habitual fue eliminada para nuevas compras. Por tanto, si compraste tu vivienda después de 2013, no puedes aplicar esta deducción en el IRPF. 

La Agencia Tributaria también permite la deducción fiscal del préstamo hipotecario, aunque tenga dos titulares.  En ese caso, cada uno de ellos podrá desgravar su parte correspondiente de la hipoteca en su declaración de la renta, siempre que cumplan los requisitos ya indicados.   

La cantidad máxima deducible en una hipoteca con dos titulares serían 9.040 euros anuales por cada uno de ellos. Por tanto, si dos titulares pagan conjuntamente una hipoteca, ambos podrían deducirse hasta 18.080 euros en total (9.040 euros cada uno).

Entre los gastos que no podrás desgravar fiscalmente de tu préstamo hipotecario figuran:   

• Impuesto de Transmisiones.  
• IVA de la compra.  
• Reformas o mejoras de la vivienda.  
• Muebles, electrodomésticos.  
• Seguros no vinculados.  
• Gastos de comunidad.