Alquilar o comprar, ¿qué es mejor?

Ventajas de alquilar o comprar

Alquilar o comprar una pregunta frecuente cuya respuesta depende de las circunstancias económicas y personales que tenga cada persona. Por eso hemos querido analizar las ventajas de cada una de las opciones.

¿Qué ventajas tiene alquilar?

• Requiere menos capital ahorrado, basta con disponer para cubrir al menos dos o tres mensualidades en concepto de fianza.
• Disfrutarás de mayor libertad: si al final no te convence la zona, los vecinos o la propia vivienda; incluso si atraviesas problemas económicos, podrás dejarla rápidamente.
• Los costes de mantenimiento de un alquiler son menores y evitarás hacerte cargo del IBI, del seguro y de los desperfectos.
• Es más fácil planificar tus finanzas: sus gastos son predecibles. En cambio, con la compra, no sabrás cuándo te tocará arreglar algo que, por ejemplo, no cubra el seguro.

Ventajas de comprar

• Se trata de una inversión a largo plazo: los precios tienden a subir. Si en el futuro quieres vender la casa, obtendrás una plusvalía interesante.
• Tu patrimonio se incrementa. Además, podrás dejarla en herencia a tus hijos.
• Te ofrece una estabilidad a ti y tu familia, pues ningún casero te podrá decir que te vayas por no renovarte el contrato.
• Generalmente, el gasto mensual es más reducido, ya que la cuota hipotecaria tiende a ser menor que la de arrendamiento.
• Puedes personalizar la casa a tu gusto, es decir, decorarla, pintarla, reformarla... Sin necesidad de contar con la aprobación expresa de un casero. Aquí es interesante saber que hay hipotecas para reformas.
• Es un activo que te servirá para complementar tu pensión de jubilación con lo que se denomina hipoteca inversa.
• Cuando la tengas en propiedad, aumentarás tus opciones al solicitar un préstamo al banco.

Inconvenientes de alquilar y comprar

Por otra parte, cada una de estas operaciones también tiene sus propios inconvenientes. A saber:

Inconvenientes de alquilar

• Generalmente, y si estás mucho tiempo viviendo de alquiler, terminarás pagando más dinero que lo que cuesta la vivienda.
• Las rentas mensuales tienden a ser mayores que las cuotas de la hipoteca, por lo que el gasto fijo de cada mes será mayor.
• No tendrás estabilidad, ya que estarás a expensas del arrendador. Si finalizado el contrato, no quiere renovarlo, deberás abandonar el inmueble.
• El alquiler no constituye un patrimonio.
• En las juntas de vecinos no tendrás derecho a voto, de forma que no podrás tomar decisiones colectivas que te vayan a afectar.
• Desde hace años los precios de los alquileres no han dejado de subir, y la tendencia se mantendrá debido a la escasa oferta de inmuebles.

Inconvenientes de comprar

• Adquirir una vivienda implica que debes de tener ahorrado un cierto capital, ya que necesitar disponer del 20 % del coste de inmueble (las hipotecas se otorgan máximo por el 80%, generalmente, aunque las hay al 100 % y al 90 %) y los impuestos de la compra. Esto es una barrera que impide a muchas personas poder acceder a una compra de vivienda. Por no hablar de otros requisitos.
• Además de la cuota de la hipoteca, cada mes tendrás que hacer frente a una serie de gastos: la comunidad, el IBI, el seguro, incluso en algunas zonas la tasa de basuras. 
• Debes estar muy seguro de que la zona se adapta a tus circunstancias laborales, ya que, si necesitas irte a otra porque te trasladan o envían a trabajar a otro lugar, deberás vender, y eso lleva tiempo y dedicación. 
• Cualquier gasto imprevisto corre por tu cuenta y supone un esfuerzo económico más. Por ejemplo, si tienes que reparar cualquier cosa o reformar el inmueble. 
• Una hipoteca media en España dura 30 años. No es posible saber si durante ese periodo tu capacidad económica se reducirá o sencillamente te quedas sin trabajo. Y si no pagas el préstamo, te pueden embargar la casa. 

Cuándo es mejor comprar que alquilar

Para saber si es preferible comprar una vivienda en vez de vivir de alquiler, hay varios elementos que tienes que valorar. Por una parte, si quieres ser propietario de una casa, gozar de tranquilidad y estabilidad al saber que nadie te dirá que tienes que irte, contar con un buen patrimonio y un activo de inversión, así como poder dejarlo en herencia el día de mañana a tus hijos... La adquisición es lo tuyo.

También si puedes permitirte contratar una hipoteca y hacer frente a largo plazo a las sucesivas cuotas mensuales, dispones de capital ahorrado para la entra de la casa, tienes ingresos suficientes y estables, y eres solvente.

Y si el precio de la casa es interesante, es decir, se encuentra en línea con el mercado o incluso por debajo del mismo; no hay más que hablar: comprar es lo aconsejable.  

¿Y a la inversa?

Para valorar si en tu caso particular es preferible la opción del alquiler tienes que valorar, entre otros, si no quieres tener una deuda a largo plazo. Si bien las hipotecas existentes son a varios plazos, la que con mayor diferencia se contrata es a 30 años, ya que a un plazo menor la cuota mensual se dispararía.   

También si no te puedes permitir contratar una hipoteca, bien porque no dispones del 20 % del precio de la casa para darlo como entrada, o bien porque en ese momento careces de una cierta estabilidad económica en cuanto a ingresos periódicos.

Y ocurre lo mismo si por tu trabajo tienes que estar moviéndote habitualmente y cambiando de ciudad.

Alquiler con opción a compra, una opción a medio camino

Entre comprar o alquilar una vivienda, existe una figura intermedia, a medio camino, que se denomina alquiler con opción a compra. Te ofrece la posibilidad de comenzar como inquilino en régimen de alquiler y posteriormente adquirir el inmueble. Para ello es necesario que en el contrato de arrendamiento conste expresamente tal opción. 

Su funcionamiento es sencillo. Firmas un contrato de alquiler con el propietario, cada mes vas pagando tu correspondiente cuota. Cuando termina el contrato tienes el derecho, si quieres ejercerlo (no estás obligado), de comprar el inmueble por el precio estipulado en dicho contrato. Eso sí, a ese importe se le resta todo o parte de lo que ya has pagado durante años como arrendatario. Como comprador, además tienes preferencia. 

Un alquiler con opción a compra es una alternativa perfecta si en primera instancia no cuentas con el capital ahorrado suficiente para adquirir una vivienda, pero piensas que más adelante no será un problema. De esta forma, te aseguras que en el futuro podrás comprarla, sabiendo que no estás obligado a ello y si finalmente tampoco puedes, no habrá más problemas.

Cómo saber si es mejor comprar o alquilar en tu caso

Ya conoces las ventajas e inconvenientes tanto de comprar como de alquilar una vivienda. Ahora es el momento de valor tu caso personal para salir de dudas. Así, deberías valorar:

Tus recursos económicos y salud financiera

Establece un plan financiero en el que queden perfectamente reflejados todos los ingresos que recibes cada mes, así como las deudas que tienes pendientes. Calcula el importe total de lo que entra y sale mensualmente. Esto te dará una imagen de la salud de tus finanzas y tu nivel de solvencia.

Si la cuantía de las deudas se asemeja a tus ingresos (ni hablemos si los sobrepasa), es mejor decantarte por alquiler. Lo ideal sería que haya un cierto margen a tu favor, es decir, que la diferencia entre lo que recibes y lo que gastas sea lo mayor posible. Es interesante la regla 50/30/20, mediante la cual el 50 % de los ingresos han de ir a gastos necesarios, el 30 % es de libre disposición y el 20 % a incrementar tus ahorros.

Estabilidad de los ingresos

Una cosa es tu capacidad económica y que la cuantía de los ingresos que recibes periódicamente sea válida para comprar, y otra diferente es su estabilidad a lo largo del tiempo. No es lo mismo que tengas un contrato laboral indefinido, que este sea temporal, que trabajes como funcionario público o que seas autónomo.

Movilidad geográfica

Debes tener en cuenta si por motivos laborales pueden trasladarte. En caso afirmativo y, si compras, te verías obligado a vender o arrendar la casa y buscarte otra nueva allá donde vayas. Algo quizás incómodo, pero también rentable.

Objetivo

Plantéate cuál sería la finalidad de la vivienda, si es solo para vivir o bien también la quieres como activo valioso de inversión a largo plazo, para dejársela a tus hijos cuando fallezcas... Es otro punto clave para decidir.

Preguntas frecuentes

Al tratarse de un tema bastante extenso lo vamos a completar con algunas de las preguntas que con mayor frecuencia nos plantean nuestros usuarios. Échales un vistazo.

¿Hay ayudas para comprar una vivienda?

Existen los avales ICO cuya finalidad es facilitar el acceso para la compra de una primera vivienda y están pesados para jóvenes de hasta 35 años y para familias sin límite de edad, pero con menores a su cargo.

Además, estos avales tienen la gran ventaja de que cubren el valor total de la vivienda, y no solo el 80 % como sucede con las hipotecas, de manera que resuelve el problema de no tener ahorrado el 20 % para la entrada.

¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler con opción a compra?

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si fuese inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años. 

¿Se puede pedir una hipoteca para ejecutar la opción de compra?

Sí, puedes pedir una hipoteca para comprar una casa en la que estás viviendo de alquiler y sobre la que quieres ejercer la opción de compra. Además, estas hipotecas que se dirigen a tal fin suelen ser concedidas por los bancos con mayor facilidad, ya que al descontarse del precio las rentas ya pagadas como alquiler, resulta en una cuantía menor. 

¿Qué es el PER?

El PER se utiliza para analizar la relación entre el precio de compra de una casa y el beneficio potencial que puedes obtener de ella en forma de alquiler. Para calcularlo se divide el precio de la vivienda por los ingresos anuales esperados a través del alquiler.

Un PER elevado indica que el precio del inmueble es caro en comparación con los ingresos que puede generar. Un PER bajo implica que la vivienda está barata en relación con su potencial de generación de ingresos vía arrendamiento. 

Consigue una hipoteca, más fácil

Nuestra valoración en general es que, entre comprar y alquilar una vivienda, la mejor opción hoy en día es la primera, salvo casos muy concretos que hemos comentado. Pero para comprar, necesitarás obtener financiación y saber qué crédito hipotecario es el mejor para ti según tus circunstancias personales y económicas.

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