¿Qué es una Hipoteca inversa y cómo funciona?

Una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario dirigido a personas con un perfil muy concreto (mayores de 65 años o que acrediten una discapacidad igual o superior al 33 % o dependientes), propietarias de una vivienda.

A través de la hipoteca inversa –conocida también como hipoteca vitalicia, hipoteca pensión o pensión hipotecaria– una entidad financiera paga una renta a cambio de tener el inmueble de esa persona como garantía. Por su parte, el receptor puede seguir viviendo en él y no pierde su propiedad.

La cantidad de dinero que se puede conseguir a través de una hipoteca inversa puede variar en función de algunos factores (la edad los solicitantes, el valor del inmueble, su ubicación...). Según especifica el Banco de España, cambia según:

• El valor de la vivienda, que se conocerá después de tasarla.
• La edad de la persona se contrata la hipoteca inversa y la de su cónyuge (cuanto más mayores sean, más alta será la renta mensual ya que la esperanza de vida es menor).
• La forma en la que se elige recibir la renta (en pagos mensuales, de una sola vez...).
• El tipo de interés que aplique la entidad bancaria.
• El tipo de vivienda (si es habitual o está alquilada a un tercero, entre otras.)

Para hacernos una idea, hemos calculado de forma orientativa cuánto dinero podría conseguir una pareja formada por un hombre de 70 años y una mujer de 68, cuya vivienda está valorada en 250.000 euros y situada en los alrededores de Barcelona. En este caso, se recibirían 62.125 euros de golpe, el día de la firma, o una renta de 426,14 euros mensuales, aproximadamente.

Básicamente existen tres formas de cobrar el dinero de una hipoteca inversa: de forma temporal, vitalicia o de disposición única. Te mostramos cómo es cada una de ellas:

• Hipoteca inversa temporal: se recibe una cuota cada mes por un periodo de tiempo concreto, que se establece en el contrato. Cuando se cubre el valor de la vivienda, se deja de cobrar.
• Hipoteca inversa vitalicia: se cobra una cuota mensual durante toda la vida del titular de la hipoteca. Al no haber fecha de fin, la cantidad de dinero que se recibe cada mes es menor que en el caso anterior.
• Hipoteca inversa de disposición única: el o los titulares reciben un único pago cuya cantidad dependerá del valor de tasación de la vivienda.

La hipoteca inversa, al igual que con cualquier producto de financiación, tiene algunas ventajas:  

• Es un ingreso más y supone un complemento a la pensión.
• El o los titulares de la hipoteca inversa conservan la propiedad de la vivienda y pueden seguir viviendo en ella.
• Si la hipoteca inversa está hecha sobre la vivienda habitual, las cuotas no tributan en la declaración de la renta.
• Se puede cancelar anticipadamente y, habitualmente, sin coste.

Y también desventajas:

• Los gastos de tasación corren a cargo del cliente.
• Algunas entidades pueden establecer limitaciones como, por ejemplo, no aceptar viviendas en determinadas zonas o que no lleguen a un cierto valor de tasación.
• Las cuotas son iguales siempre, no se actualizan según IPC.
• Para los propietarios de la vivienda, puede suponer un choque emocional hipotecarla de nuevo a cierta edad.
• Si los beneficiarios viven más años de lo estimado en la operación, dejará de recibir los ingresos.

Para poder optar a una hipoteca inversa, el solicitante o solicitantes deben cumplir con dos requisitos imprescindibles: todos ellos deben ser titulares del inmueble que se entregue como garantía y, además, deben ser mayores de 65 años, padecer una discapacidad igual o superior al 33 % o tener una dependencia severa.

Más allá, existen otras condiciones que pueden variar en función del banco o entidad en el que se pida, aunque algunas se repiten. Son estas:

• Los solicitantes deben residir en España.
• Debe estar ubicada en un núcleo urbano.
• La casa no debe tener cargas pendientes (ha de estar pagada).
• El titular debe tener contatado un seguro contra daños, de acuerdo a la normativa vigente.
• Los titulares han de tener herederos.

Como hemos adelantado, para poder hacer una hipoteca inversa se tienen que cumplir algunos requisitos. Así, solo podrán acceder a este tipo de préstamo hipotecario:

• Personas mayores de 65 años.
• Personas de cualquier edad que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33 %.
• Personas de cualquier edad que sean dependientes.

Eso sí, te recordamos que en todos los casos, para poder acceder a una hipoteca inversa, se debe ser propietario de la vivienda.

Como sucede con cualquier producto bancario o de financiación, y según recuerda el Banco de España, "en el momento del fallecimiento del último titular, los herederos asumen sus derechos como tales, pero también los deberes y obligaciones anejos a los bienes en cuestión".

Así, a los herederos les correspondería tanto la propiedad de la vivienda como la deuda que haya sobre ella. En el caso de tener que responder a una hipoteca inversa, los herederos (si aceptan la herencia) podrán optar entre:

• Mantener la propiedad de la vivienda, devolver el dinero prestado por la entidad y, así, liquidar la deuda.
• Si el contrato de la hipoteca inversa lo permite, vender la vivienda y saldar la deuda. Si no contemplara esta opción, "habrá que acudir a otras vías, como vender otros bienes de la herencia", recomienda el Banco de España.
• No devolver la deuda vencida ni los intereses generados. En este caso, la entidad podría recuperarlo hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

Si se diera el caso que los herederos rechazaran la herencia, el banco o entidad en el que se ha contratado la hipoteca inversa ejecutaría la garantía. Esto es, la vivienda.

El coste real de una hipoteca inversa suele ser más alto de lo que parece en la publicidad, porque no solo cuenta el interés, sino también seguros, comisiones y cómo crece la deuda con el tiempo. En la siguiente tabla puedes ver los gastos iniciales.

No mires solo el TIN, mira la TAE, ya que ésta última refleja el coste total anual incluyendo comisiones y gastos. En una hipoteca inversa el interés suele ser más alto que en una hipoteca normal y además los intereses se capitalizan (se suman a la deuda). En la actualidad podemos hablar de un TAE del 5-8 %. 

El coste oculto suelen ser los seguros: muchas entidades exigen el seguro de renta vitalicia. La prima puede rondar los 3.000–8.000 euros o más, pagados de una vez. Ese importe normalmente se financia y acaba generando más intereses. Como ocurre con las hipotecas normales, los seguros pueden disparar el coste real aunque el interés parezca bajo. 

Según establece el Banco de España en su Guía de acceso a la hipoteca inversa, "lo habitual y aconsejable es que la hipoteca inversa sea concedida por una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en nuestro país". En la actualidad, la mayoría de las entidades no comercializan este producto financiero. Entre las que sí lo hacen estarían:

Está diseñada para: personas mayores de 65 años, propietarios de una vivienda habitual libre de cargas con un valor de tasación superior a 150.000 euros. Es un producto regulado, con asesoramiento independiente, que permite mantener la propiedad y aporta tranquilidad a la familia.

Los clientes reciben una renta mensual utilizando la vivienda como garantía. Está dirigida a personas que quieren maximizar la renta y no tienen tanta preocupación por la transmisión patrimonial a posibles herederos. CaixaBank ofrece un asesoramiento externo para que el cliente y sus familiares valoren cual es la mejor opción para cada caso particular, en función del importe del complemento de renta necesario.

Los requisitos exigidos son: ser mayor de 65 años o de 60 años con discapacidad de grado superior al 33 %, la vivienda debe tener un valor superior a 150.000 euros y ser la vivienda habitual. El titular debe haber estado empadronado en ella durante los últimos tres años y estar libre de cargas. Ha de tener un seguro de hogar y estar al corriente de pagos de la comunidad de propietarios y pagos del IBI.

Según establece el Banco de España en su Guía de acceso a la hipoteca inversa, "lo habitual y aconsejable es que la hipoteca inversa sea concedida por una entidad

Según establece el Banco de España en su Guía de acceso a la hipoteca inversa, "lo habitual y aconsejable es que la hipoteca inversa sea concedida por una entidad

Según establece el Banco de España en su Guía de acceso a la hipoteca inversa, "lo habitual y aconsejable es que la hipoteca inversa sea concedida por una entidad

Según establece el Banco de España en su Guía de acceso a la hipoteca inversa, "lo habitual y aconsejable es que la hipoteca inversa sea concedida por una entidad

Según establece el Banco de España en su Guía de acceso a la hipoteca inversa, "lo habitual y aconsejable es que la hipoteca inversa sea concedida por una entidad

Una hipoteca inversa no deja de ser un préstamo, aunque su objetivo sea incrementar los ingresos que se reciben a final de mes. Por tanto, las rentas que se obtengan a través de ella no tributan como rendimiento en el IRPF.

Por otra parte, y como hemos apuntado antes, para aumentar aún más los ingresos que se reciben existe la posibilidad de alquilar esta vivienda. Si se va a hacer, es recomendable informar de ello a la entidad con la que se tiene suscrita la hipoteca inversa.

Más allá de solicitar una hipoteca inversa, hay otras opciones para conseguir liquidez. Estas van a depender en función de si la necesidad de dinero es puntual o se requiere como un complemento a la paga o pensión que se recibe. Te explicamos cuáles son las alternativas más comunes a la hipoteca inversa.

Puede darse el caso que, más allá de querer complementar la pensión, la falta de liquidez se deba a una necesidad puntual de dinero. En este caso, una opción a contemplar es la contratación de un préstamo al consumo, que financian de 200 euros a 75.000 euros a devolver en un plazo de amortización que no suele superar los 8 años.

Como con cualquier producto de financiación, para que el banco o financiera lo conceda, se tienen que cumplir algunos requisitos como tener un DNI o NIE en vigor, ser titular de una cuenta bancaria, no tener otras deudas ni estar o haber estado en listados de morosidad, etc.

Pero hay más. Y es que en un préstamo personal también se tiene en cuenta la edad del solicitante y los ingresos, aspectos que en el caso de una persona mayor pueden ser un freno. En el simulador de préstamos personales de Acierto.com se puede encontrar la oferta de alrededor de 30 entidades distintas y ver cuáles encajan con este perfil.

Si la necesidad de dinero se debe a que se tienen varias deudas pendientes, una posibilidad puede ser llevar a cabo una reunificación de deudas. Se trata de una operación financiera que consiste en unir todas las deudas pendientes en una única.

Así, en lugar de pagar varias letras al mes (pongamos una hipoteca, un préstamo coche, la tarjeta de crédito, etc.), se abona una única cuota cuyo importe suele ser más bajo que la suma de todos los pagos anteriores.

De nuevo, un comparador de préstamos, como el de Acierto.com, puede servir de ayuda para ver las características de los productos de financiación a través de los cuales se puede llevar cabo una reunificación de deudas y determinar cuál encaja más, según las necesidades y el perfil.

A grandes rasgos, la venta de la nuda propiedad consiste en que el propietario de una vivienda la vende, pero puede seguir viviendo en ella hasta el momento de su fallecimiento.

Para el vendedor, la gran ventaja es que tiene un ingreso extra mientras vive en su casa (puede recibir el importe en uno o varios pagos). Y para el comprador, que el precio de compra suele ser menor (entre el 20% y el 50% menos) del de mercado.

Otra opción, si se necesita liquidez, es rescatar el seguro de vida. Para que sea posible, se deben haber pagado las dos primeras anualidades. Si fuera este el caso, se tiene que solicitar a la compañía en la que se tiene contratado la intención de rescatarlo para que abone el importe correspondiente al valor de rescate.

Quizás sea una de las opciones más radicales: cambiar de vivienda. Vender la casa en la que se reside que, quizás, tras la marcha de los hijos queda algo grande, y comprar una más pequeña, de menor valor y acorde a las necesidades actuales.

Así, puede quedar un remanente de dinero (la diferencia de precios del inmueble que se adquiere y el que se compra) sin dejar de ser propietario.

Llegados a este punto, en el que te hemos desvelado todos los detalles de las hipotecas inversas, te respondemos a algunas dudas que han podido surgir. 

No. En una hipoteca inversa, el titular o titulares de la vivienda siguen siendo propietarios de la misma. De hecho, pueden seguir viviendo en ella o alquilarla e incluso venderla, si se diera el caso.

Eso sí, cabe indicar que al revés que sucede con las hipotecas convencionales, en las que la deuda va disminuyendo con el tiempo, en las hipotecas inversas va aumentando hasta el momento en el que los herederos del inmueble deciden asumirla como propia o no.

Una de las condiciones para acceder a una hipoteca inversa es que la vivienda que se va a usar como garantía esté totalmente paga o no haya, sobre ella, cargas. Así que, en principio, no se puede pedir una hipoteca inversa sobre una casa con hipoteca.

Pero solo en principio: puede darse el caso que el banco la acepte siempre y cuando se cancele antes el préstamo. Para ello, se tendrá que usar parte del capital al que se acceda con la hipoteca inversa.

Como hemos visto, la cantidad de dinero que se recibe en una hipoteca inversa se calcula en función de la esperanza de vida de los solicitantes y el valor de tasación de la vivienda. Además, este se puede recibir de varias formas: en una única suma o de forma temporal, ya sea durante un tiempo determinado o de forma vitalicia.

En el caso de haber entregado todo el dinero y superar el tiempo acordado, el titular de la hipoteca inversa dejará de cobrar la renta, aunque la deuda que haya contraído seguirá generando intereses hasta el momento de su fallecimiento. Con todo, si se suscribe un seguro de rentas vitalicias se podrá seguir cobrando la renta mensual.

En principio, sí. Una hipoteca inversa puede cancelarse de forma anticipada. Las condiciones como se llevará a cabo estarán indicadas en el contrato a través del cual se suscribió.

Además, la entidad deberá informar al titular o titulares acerca de los trámites que tiene que llevar a cabo para solicitar y llevar a cabo la cancelación anticipada.