Revisión de la hipoteca anual

Qué es una revisión de hipoteca anual

Una revisión de hipoteca anual es una actualización del interés que se está aplicando al préstamo hipotecario que, en este caso concreto, se lleva a cabo cada 12 meses. Así, en el momento en que toque la revisión, se recalculará el importe de las cuotas y el resultado que se obtenga se mantendrá durante un año más, hasta que toque la próxima actualización.

Las revisiones de hipoteca solo se realizan en aquellos préstamos hipotecarios que son a tipo variable y mixto. Es decir, aquellos en los que el interés es la suma de un diferencial, que no va a variar en todo el plazo de amortización, y un tipo de referencia que se va actualizando, en el caso de una revisión anual, cada año.

En la mayoría de las hipotecas variables que existen España, el tipo de referencia más usado es el euríbor. Por tanto, en aquellos préstamos hipotecarios vinculados a él, se actualizará con el valor del euríbor actual.

No se hará una revisión anual en una hipoteca fija ya que estas, en principio, van a tener durante todo el plazo de amortización, el mismo interés.

Qué hipotecas se revisan anualmente

Existen varios tipos de hipoteca, en función del tipo de interés que se elija. Como hemos visto antes, encontramos las hipotecas fijas, variables y mixtas. Básicamente, la revisión de hipoteca anual se llevará a cabo en todos aquellos préstamos hipotecarios a interés variable o mixto que, por contrato, tengan establecido que se tiene que actualizar el valor del tipo de referencia cada 12 meses.

Es decir, solo se revisan anualmente aquellas en las que, en algún momento del plazo de amortización, el interés consta de la suma de dos variables: un diferencial, que siempre es el mismo, y un tipo de referencia, en España suele ser el euríbor. Precisamente, es este último el que se modifica con el valor del euríbor actual.

En una hipoteca fija no se hará una revisión anual ya que el tipo de interés solo consta de un valor y siempre es el mismo.

Qué se mira en una revisión de hipoteca anual

El aspecto que se mira en una revisión de hipoteca anual es el valor del euríbor. Este se modificará y actualizará según el último valor que haya tenido el tipo de referencia en el momento y con el valor que se haya establecido en el contrato.;

Si en una hipoteca se ha establecido que la revisión anual se hará cada mes de noviembre tomando como referencia el valor del euríbor en el mes de octubre, se hará así siempre, durante todo el plazo de amortización. Tomando como base este mismo ejemplo, el euríbor que se le habrá aplicado a una hipoteca durante los últimos 10 años será el siguiente:

• Octubre de 2012: 0,650
• Octubre de 2013: 0,541 %
• Octubre de 2014: 0,338 %
• Octubre de 2015: 0,128 %
• Octubre de 2016: - 0,069 %
• Octubre de 2017: - 0,180 %
• Octubre de 2018: - 0,154 %
• Octubre de 2019: - 0,304 %
• Octubre de 2020: - 0,466 %
• Octubre de 2021: - 0,477 %
• Octubre de 2022: 2,629 %

Así, tras hacer la revisión anual de la hipoteca, en lo que nos fijaremos será en la cuota resultante ya que cambiar el valor del euríbor repercutirá de lleno en el interés de que se paga por ella y, por tanto, en las letras.

Cómo calcular la revisión anual de la hipoteca

Para calcular la revisión de la hipoteca anual deberás disponer de varios datos, entre ellos el valor del tipo de referencia (el Banco de España confirma el valor en el que ha cerrado el euríbor cada mes) del mes anterior al que se realiza la revisión, el diferencial que se le suma, el capital pendiente de pagar y los años que quedan por amortizar.

A partir de aquí, se seguirá la siguiente fórmula:

Cuota = Capital pendiente x Interés / 1-(1-Interés)-t

Ten en cuenta varios aspectos: el interés será la suma del diferencial y el valor del euríbor (o el tipo de referencia que aplique tu hipoteca variable) en el momento de la revisión, dividido por los meses en los que se produzca la actualización. Y que t son los meses que quedan para acabar de amortizar el préstamo.

En este sentido, calcular la cuota de una hipoteca fija, es más sencillo ya que el interés no variará a lo largo del tiempo. Así, si no hacemos cambios en los productos bonificables (si es que tenemos contratado alguno) las cuotas serán siempre, durante todo el plazo de amortización, las mismas.

Ejemplo de revisión anual de la hipoteca

Para que te hagas una idea sobre cómo pueden variar las cuotas en cada actualización, vamos a hacer una simulación con el cálculo de una revisión de hipoteca con el euríbor anual. Así, hemos tomado de base una hipoteca variable de 150.000 euros, con un interés formado por la suma de un diferencial del 1,00 % y el valor del euríbor, que se revisa de forma anual con el registro del mes de octubre.

Para hacerlo más real, hemos tomado los valores reales del euríbor durante los dos años. Así cambiarán las letras:

La revisión de la hipoteca anual hoy

Históricamente, se había creído que las hipotecas variables acababan siendo mucho más económicas que las hipotecas fijas. Básicamente, por el tipo de interés. En las primeras, los valores del tipo de referencia más común, el euríbor, se mantenían medianamente estable (incluso con valores negativos desde 2016) mientras que los intereses de las hipotecas fijas eran más elevados (habían llegado a superar el 5,00 %, cuando en la actualidad se mueven entorno el 3,00 %).

De un tiempo a esta parte, se ha girado la tortilla. Por una parte, porque el euríbor ha iniciado una escalada sin precedentes, tanto por los valores que está registrando como por la velocidad en la que los está alcanzando. Por otra porque los intereses de las hipotecas fijas empezaron a bajar.

Es por ello que muchos hipotecados que hasta ahora se habían beneficiado de un euríbor en números rojos, hoy ven como sus hipotecas se encarecen considerablemente. Y han pasado a pagar, como veíamos en el apartado anterior, letras de 450,30 euros a 675,98 euros. Es decir, 225,68 euros más al mes, 2.708,16 euros más al año.

Este considerable incremento de la hipoteca, subido a la inflación y el consecuente encarecimiento de productos básicos ha hecho mella en los bolsillos de los consumidores que, además de modificar ciertos hábitos, se están planteando cambiar de hipoteca variable a fija.

Sea como sea, se trata de una operación financiera que se debe llevar a cabo con cierta reflexión, tras hacer muchos números y simulaciones. Ya que, de la misma manera que el euríbor hoy está registrando valores elevados, a medio plazo puede volver a bajar. De hecho, las estimaciones apuntan a que cerrará 2022 rozando el 2,80 %, durante 2023 alcanzará e incluso podrá superar en algún momento el 3,00 % y que para 2024 volverá a rondar el 2,10 %. Pero, recuerda, son estimaciones y pueden variar.

Revisión de hipoteca anual vs semestral

Seguro que, además de la revisión de hipoteca anual de la hipoteca, has oído hablar de la revisión semestral y te preguntarás: ¿en qué se parecen y en qué difieren? ¿Cuál es mejor? La principal diferencia entre ambas es el periodo de actualización del tipo de referencia. En una revisión anual se hace cada año mientras que en una semestral se realiza cada 6 meses.

Acerca de cuál de las dos opciones es mejor, no te podemos dar una respuesta concreta. En general, se considera que una revisión semestral de la hipoteca es mejor cuando el tipo de referencia va a la baja ya que así nos vamos a beneficiar más de los descensos.

Por otra parte, se recomienda una revisión anual de la hipoteca cuando el tipo de referencia se está encareciendo ya que sus subidas tardarán más en repercutir en nuestras cuotas.

Pero, insistimos, esta recomendación es a grandes rasgos. Ten en cuenta que una hipoteca puede alargarse hasta 30 años. Que tú la contrates en un momento en el que euríbor tiende al alza (y elijas una revisión anual) no significa que vaya a mantener esa trayectoria durante todo el plazo de amortización. Irá subiendo y bajando, en función de los mercados, la política del Banco Central Europeo, etcétera.

Preguntas sobre la revisión de hipoteca anual

En este apartado vamos a ir más allá de todo lo que te hemos explicado acerca de cómo funcionan las revisiones de hipoteca anual, cómo hacer los cálculos o cuál es la situación actual, y te vamos a responder a alguna de las preguntas frecuentes que nos han hecho nuestros usuarios. ¡No pierdas detalle!

¿Cómo tengo que pedir la revisión de la hipoteca anual?

En los cálculos para hacer la revisión de la hipoteca anual no tienes que preocuparte de nada. En principio, el banco los hará automáticamente. Así pues, no tendrás que acudir al banco en el momento en el que está establecido que se tiene que revisar el valor del tipo de referencia. Verás reflejado directamente el cambio del importe de las letras cuando toque.

¿Qué más puede influir en la revisión de la hipoteca anual?

Además del valor que registre el tipo de referencia en el momento en el que toque la revisión de la hipoteca anual, puede haber otros factores que influyan en el precio final de la letra. Nos estamos refiriendo a los productos bonificables (cuentas nómina, tarjetas, planes de pensiones, seguros...), cuya contratación se traduce en una rebaja del diferencial. Si, por el motivo que sea, decides darte de baja de alguno de ellos, te subirá. Puedes consultar cómo cambia el diferencial, en función de si lo tienes o no contratado, en el documento que firmaste al suscribir la hipoteca o en la propia app de tu banco.