Qué es y cómo calcular la revisión de la hipoteca

Qué es una revisión de la hipoteca

En general, hacer una revisión de la hipoteca consiste en aplicar una serie de cálculos para estimar cómo quedarían las cuotas cuando se lleven a cabo cambios en algunas de sus condiciones. Puede ser el tipo de interés o el de referencia (más o menos alto), el plazo de amortización (más o menos largo), etcétera.

En particular, lo más común es que las revisiones se realicen en las hipotecas variables o en las hipotecas mixtas (desde que abandonan el periodo fijo), ya que son las únicas en las que hay cambios recurrentes. Básicamente de los tipos de interés, que varían en función del valor que marque el tipo de referencia en cada revisión, cada seis o doce meses, según se haya suscrito (euríbor vigente y diferencial pactado en el contrato). 

Para calcular la revisión de una hipoteca necesitas conocer el capital pendiente, el plazo restante, el diferencial y el euríbor de referencia. 

Para qué sirve

Calcular la revisión de la hipoteca nos puede servir, como hemos adelantado en el punto anterior, para hacernos una idea acerca de cuánto tendremos que pagar cada mes si se modifica algún concepto de la financiación. Te los listamos todos los casos:

• En una a interés variable (o mixta cuando deja de aplicar el tipo fijo), podemos calcular la revisión de la hipoteca para hacer estimaciones. Por ejemplo, para saber cómo quedarán las cuotas en la próxima actualización del tipo de referencia. También para hacer simulaciones y hacernos una idea acerca de cómo quedarían las cuotas en diferentes escenarios (con el valor del euríbor actual, si este mantiene una tendencia al alza o a la baja, etcétera).
• Si queremos ver cómo variarán las cuotas en una hipoteca variable o mixta si, además del valor del euríbor, cambia el diferencial porque nos damos de baja de algún producto bonificador. Por ejemplo, una tarjeta de crédito o un seguro de hogar o un seguro de vida relacionado con el préstamo que ya no queremos tener suscrito con el banco.
• En una hipoteca fija, para saber cómo variarán las letras si dejamos de contratar (o contratamos) algún producto que bonifica el tipo de interés.
• Para hacernos una idea sobre cómo quedarán las letras si queremos negociar con el banco algún tipo de condición, por ejemplo, ampliar o reducir el plazo de amortización, a través de una novación de hipoteca.
• O para hacer una simulación de las cuotas si queremos cambiar de hipoteca variable a fija.

La revisión en una hipoteca variable

La revisión de la hipoteca se lleva a cabo, en la mayoría de las ocasiones, para recalcular las cuotas de las hipotecas variables. Y es así, básicamente, porque este tipo de financiación es la que soporta cambios de forma más o menos recurrente. Aquí, juegan un papel clave:

El euríbor

El euríbor (o cualquier otro valor al que esté referenciada, por ejemplo el IRPH hipotecario) tiene un papel protagonista a la hora de llevar a cabo la revisión de la hipoteca variable. Y es que debes recordar que el interés de este tipo de financiaciones está compuesto por dos elementos: un diferencial, que durante toda la vida del préstamo es el mismo (si no cambias alguna condición), y un tipo de referencia.

En España, el mayoritario es el valor del euríbor actual, que se actualiza en función de lo que se indique en el contrato de la hipoteca. Así, en cada revisión se aplicará el último registro. Si es más elevado que el anterior, las cuotas se encarecerán; si es más bajo, se abaratarán.

Si es una revisión semestral

Que la revisión de una hipoteca se produzca de forma semestral quiere decir que se actualiza el valor del tipo de referencia (el euríbor o cualquier otro) cada seis meses. ¿Cuáles? Vienen especificados en el contrato que firmas a la hora de suscribir la financiación.

Esta actualización del valor de referencia impactará de lleno en las cuotas que vas a tener que pagar. Si sube respecto a la última revisión, serán más caras. Si no, serán más baratas. Y se mantendrán sin cambios durante otros seis meses, hasta que se produzca la nueva actualización con el valor que registre entonces.

Si la revisión es anual

Una revisión de hipoteca anual es una actualización del interés que se está aplicando al préstamo hipotecario que, en este caso concreto, se lleva a cabo cada 12 meses. Así, en el momento en que toque la revisión, se recalculará el importe de las cuotas y el resultado que se obtenga se mantendrá durante un año más, hasta que toque la próxima actualización.

Qué es mejor, ¿revisión semestral o anual?

Hace unos años, lo más habitual era que la revisión de los tipos de interés de una hipoteca se hiciera de forma anual. Con todo, de un tiempo a esta parte, la opción semestral está tomando cada vez más peso. Pero ¿qué es mejor? ¿la revisión semestral de la hipoteca o la revisión anual? Como con la gran mayoría de productos financieros, no hay una respuesta única al respecto. En general:

• Se recomienda una revisión semestral de la hipoteca en los momentos en los que el tipo de referencia tiende a la baja ya que te beneficias más de las rebajas de su valor.
• Se recomienda una revisión anual de la hipoteca cuando el tipo de referencia tiende al alza ya que tardarás más en ver cómo las cuotas se encarecen.

Pero, ¿cómo podemos saber la tendencia del euríbor? Es imposible. Ten en cuenta que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo (puede extenderse 30 años y algunas veces, pocas, hasta 40). Durante todo este tiempo, los tipos de referencia pueden tener muchas oscilaciones, tanto al alza como a la baja.

Cómo calcular la revisión de la hipoteca

Tienes varias opciones a la hora de calcular la revisión de la hipoteca. Así, puedes utilizar un simulador hipotecario, en el que tendrás que introducir los datos que te solicite, o llevar a cabo los números tú mismo. Para esto último precisas contar con varios datos, relacionados con las condiciones de la hipoteca. Si quieres hacer por ti mismo los cálculos de la revisión de una hipoteca variable, necesitarás los siguientes datos:

• El valor del euríbor a 12 meses hoy o el valor que afectará a la nueva cuota.
• El diferencial de la hipoteca y que puedes consultar en el contrato que firmaste a la hora de suscribirla o en la app o servicio de banca online de la entidad.
• La cantidad de dinero que falta por amortizar, por devolver al banco.
• Los meses que quedan para acabar de pagar la hipoteca.

Una vez tengamos estos datos, podremos calcular o simular la nueva cuota. Para ello, usaremos esta fórmula:

Cuota = C x I/ 1- (1-I)-T

En la que: C es el capital pendiente; I es el tipo de interés (euríbor + diferencial) / (12×100), y T son los meses que quedan para acabar de liquidar la hipoteca.

¿Cuánto puede subir mi cuota si sube o baja euríbor? Ejemplos

Cuando el euríbor sube, la cuota de una hipoteca variable también aumenta en la siguiente revisión. Por ejemplo, en una hipoteca con 150.000 euros pendientes a 25 años y un diferencial del +1 %, si el euríbor pasa del 2 % al 3 %, el tipo aplicado sube del 3 % al 4 %. Esto hace que la cuota mensual pase de unos 711 euros a 792 euros, es decir, unos 81 euros más al mes (casi 1.000 euros al año).

En cambio, cuando el euríbor baja ocurre justo lo contrario. En una hipoteca de 180.000 euros a 25 años con euríbor +1 %, si el índice baja del 3,5 % al 1,5 %, el tipo aplicado pasa del 4,5 % al 3,5 %. Como resultado, la cuota mensual se reduce de unos 1.000 euros a 853 euros, lo que supone un ahorro de unos 147 euros al mes (más de 1.700 euros al año).

Quién se encarga de hacer el cálculo

El banco en el que tienes contratado tu préstamo hipotecario es quien hace este cálculo y debe informarte de los cambios. De hecho, según establece el Banco de España, “tu entidad revisa de forma automática la cuota, si bien debe informarte con antelación de la modificación del tipo de interés y el importe de la nueva mensualidad”.

Pero te puedes adelantar a él, si usas un simulador de revisión de la hipoteca, y así orientarte acerca de cómo serán las letras durante el próximo año y organizar las finanzas familiares de cara a los próximos 6 o 12 meses.

Preguntas frecuentes

Hasta aquí te hemos explicado todos los detalles acerca de calcular la revisión de la hipoteca. Ahora te vamos a responder a preguntas frecuentes que, al respecto, nos han hecho algunos de nuestros usuarios.

¿Se puede calcular la revisión de la hipoteca sin saber el euríbor?

Sí, se puede calcular la revisión de la hipoteca sin saber el valor del euríbor siempre y cuando esta esté vinculada a otro tipo de referencia. Igualmente, y si se desconoce el valor euríbor y es el tipo al que está referenciada, se podrá hacer una estimación sobre cómo quedarán las cuotas. Puedes, para ello, tomar de base el euríbor del mes anterior al de tu revisión. Pero siempre teniendo en cuenta que el resultado que te dé es una aproximación.

¿Cada cuánto hay que calcular la revisión de la hipoteca?

Depende de lo que se haya establecido en el contrato. Con todo, en España, existen dos grandes bloques así, existen las hipotecas con revisión semestral, es decir, cada seis meses, y las hipotecas con revisión anual, cada año. Por tanto, cuanto más cerca estemos de la revisión de nuestro préstamo hipotecario, más fiable será el cálculo o simulación que hagamos de las letras.

¿Cómo sé cuándo es la revisión de mi hipoteca?

Todos los detalles sobre cuándo es la revisión de tu hipoteca (ya sea semestral o anual), los tienes detallados en el contrato que firmaste al suscribirla. En él verás los meses concretos en los que se modificará el valor del tipo de referencia. Además de en el contrato, esta información también se puede consultar en los perfiles personales del servicio de banca online de tu entidad y en la app.

¿Cómo tengo que pedir la revisión de mi hipoteca?

En los cálculos para hacer la revisión de la hipoteca anual no tienes que preocuparte de nada. En principio, el banco los hará automáticamente. Así pues, no tendrás que acudir al banco en el momento en el que está establecido que se tiene que revisar el valor del tipo de referencia. Verás reflejado directamente el cambio del importe de las letras cuando toque.

¿Qué influye en la revisión de la hipoteca?

Además del valor que registre el tipo de referencia en el momento en el que toque la revisión de la hipoteca, puede haber otros factores que influyan en el precio final de la letra. Por ejemplo, los productos bonificables (cuentas nómina, tarjetas, planes de pensiones, seguros...), cuya contratación se traduce en una rebaja del diferencial. Si, por el motivo que sea, decides darte de baja de alguno de ellos, te subirá. Puedes consultar cómo cambia el diferencial, en función de si lo tienes o no contratado, en el documento que firmaste al suscribir la hipoteca o en la propia app de tu banco.

¿Cuándo se aplica la nueva cuota? ¿La subida se aplica inmediatamente, desde qué mes?

Tu hipoteca se revisa cada 12 meses o cada 6 meses. Aunque el euríbor suba hoy, tu cuota solo cambia cuando llega la revisión. El mes depende de la fecha exacta de la firma y si la revisión es anual o semestral. O sea, si la revisión es en julio, se usa el euríbor de mayo o junio, y se tiene la nueva cuota en julio o agosto.

¿Cómo saber cuándo me revisan la hipoteca?

Dispones de varias formas: 

• Mirar la escritura hipotecaria, ahí viene reflejada esa información.
• Fíjate en el cuadro de amortización. Muchos bancos lo muestran en la app o web.
• Pregunta directamente a la entidad financiera, tan solo deberás aportar la información que te indiquen.

¿Qué pasa si tengo cláusula suelo?

Si tienes una cláusula suelo, la revisión de la hipoteca funciona exactamente igual, pero con un límite mínimo, es decir, aunque el euríbor baje mucho, tu interés no puede bajar por debajo del “suelo” fijado en el contrato.

¿Qué euríbor se usa exactamente?

El banco no usa el euríbor del día de revisión, sino la media mensual oficial a 12 meses. El euríbor lo publica el Banco de España en el BOE, normalmente unos días después de acabar el mes. 

Por ejemplo, tu escritura dice que la revisión se realizará anualmente tomando como referencia el euríbor del segundo mes natural anterior y la revisión es en octubre: en agosto se toma la media mensual, en septiembre se calcula oficialmente, en octubre el banco recalcula y en octubre-noviembre tienes la nueva cuota.

¿Me avisa el banco cuando toque la revisión?

Normalmente sí, los bancos envían una carta, un email, una notificación en la app. Aunque debes tener presente que en ocasiones el aviso llega muy cerca de la primera cuota nueva.

¿Qué pasa si el euríbor entra en negativo?

La consecuencia es que la cuota mensual bajará, ya que, al reducirse el índice, el interés aplicado a tu hipoteca es menor, lo que implica pagar menos cada mes. Pero no recibirás dinero del banco aunque el euríbor esté en negativo, puesto que el diferencial asegura que siempre haya un mínimo interés a pagar.