¿Qué es una hipoteca bonificada? ¿Merece la pena?

Las mejores hipotecas bonificadas del mes

Recopilamos algunas de las mejores hipotecas bonificadas del mes. Recuerda que cada caso es distinto y que las condiciones pueden variar según el perfil financiero del solicitante. Consulta con nosotros para más información.

Tipo de hipoteca	Interés	Hasta	Debes contratar	Ver tu caso
Hipoteca Variable Bonificada Sabadell	3,48 % 1 año: TIN 1,50 % · Resto: euríbor + 0,50 %	30 años	4 productos	SIMULADOR
Hipoteca Mixta Bonificada Sabadell	3,52 % Primeros años: TIN 1,80 % · Resto: euríbor + 0,70 %	30 años	4 productos	SIMULADOR
Hipoteca Fija Bonificada Sabadell	3,58 % TIN: 2,75 %	30 años	4 productos	SIMULADOR
Hipoteca Fija Bonificada Santander	3,50 % TIN: 2,81 %	30 años	4 productos	SIMULADOR

Qué significa hipoteca bonificada

Una hipoteca bonificada es aquella que te ofrece un tipo de interés más bajo si contratas otros productos de la cartera de la entidad. Es decir, Es decir, una hipoteca bonificada reduce su tipo de interés si contratas productos vinculados como seguros o domicilias la nómina. O sea, que disminuye su precio a cambio de aumentar tu relación con el banco.

La rebaja se aplica directamente. Si nos referimos a una hipoteca fija bonificada, en el tipo de interés. Si hablamos de una hipoteca variable, en el diferencial (el porcentaje que se añade al valor de referencia, el euríbor en la mayoría de los casos en España). Habitualmente la diferencia en el precio de una hipoteca bonificada y una sin bonificar suele estar entre un punto o un punto y medio porcentual (la primera es la más barata).

En cualquier caso, conviene matizar que una hipoteca bonificada no siempre es más barata: el ahorro en intereses puede quedar anulado por el coste de los productos vinculados. Por tanto, la clave no es el tipo de interés bonificado, sino el coste total real de la hipoteca.

¿Cómo funcionan las hipotecas de este tipo?

El funcionamiento de una hipoteca bonificada es sencillo: en el momento de su negociación, la entidad te ofrece, además de la financiación, la posibilidad de suscribir otros productos de su cartera. Tú decides si firmarlos todos, algunos o ninguno. En la última opción, la hipoteca sería sin bonificar.

En cualquier caso, la contratación de cada uno de ellos implica una determinada rebaja del tipo de interés. Lo más habitual, si los aceptaras todos, es que alcance hasta un punto o un punto y medio respecto al precio estándar. Aunque variará según la política de la entidad y, en ocasiones también, de la clase de hipoteca: fija, variable o mixta.

Sea como fuere, los productos asociados a una hipoteca bonificada también tienen un precio y te los mostrarán en la documentación que te entreguen cuando vayas a solicitarla. Deben estar detallados en los pliegos de condiciones que te darán antes de la contratación, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

Vinculaciones habituales de las hipotecas bonificadas

Cada banco tiene su propio listado en cuanto a los productos bonificables (conocidos también como asociados o, hace un tiempo, vinculaciones) y sus condiciones o precios. Es decir, pueden variar según la entidad. Pero hay algunos que se repiten habitualmente:

• Cuenta nómina: abrir una libreta para domiciliar los ingresos recurrentes. En ocasiones, te pueden exigir que estos sean por un importe mínimo. No suelen tener comisiones.
• Domiciliar recibos: entre dos y cuatro, según el banco. Acostumbran a ser de suministros como la factura de la luz, el gas, el teléfono, el agua...
• Seguro de vida: sirve como garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo si les sucediera algo a los titulares
• Seguro de hogar: cubre el continente y el contenido. La casa en sí y lo que hay en su interior. Es el único obligatorio al firmar una hipoteca (más adelante lo vemos al detalle).
• Seguro de protección de pagos: garantiza la amortización de la hipoteca en algunos supuestos (paro o incapacidad temporal).
• Tarjetas de crédito: en ocasiones, además de su contratación, que se gaste con ellas un importe mínimo cada mes, cada trimestre o cada año.
• Planes de pensiones: con una aportación mínima anual.

Te adelantamos que los productos asociados a una hipoteca bonificada tienen un coste, que se añade al de las cuotas del préstamo, y que su contratación no es obligatoria.

Qué debes tener en cuenta al contratar una

Una rebaja en el tipo de interés de una hipoteca puede parecer muy suculenta. Pero, antes de decidirte a contratar los productos bonificables que te ofrezca el banco en el que vas a suscribir tu préstamo, debes tener en cuenta varios aspectos. Estos son los principales:

• La concesión de una hipoteca no puede estar asociada a la contratación de otros productos. Dicho de otro modo, para darte el préstamo, el banco o financiera no te puede exigir que contrates otros artículos de su cartera.
• El único producto de suscripción obligatoria en una hipoteca es el seguro de hogar y no tienes por qué firmarlo con el banco en el que contratas el préstamo. El seguro de vida, lo es a veces.
• Calcula cuánto te cuesta la contratación y mantenimiento de las bonificaciones. En ocasiones, la rebaja del tipo de interés no sale a cuenta: acabas pagando más por la hipoteca que si fuera sin bonificar.
• Puedes darte de baja de cualquiera de los productos cuando consideres o, si conllevan una fecha, cuando venzan. Para ello, tendrás que hablar con la entidad. Recuerda que, si lo haces, el tipo de interés de la hipoteca subirá.
• Compara precios. Insistimos: no tienes la obligación de contratar todas las bonificaciones ni, en el caso del seguro de hogar, tampoco tienes que hacerlo con el banco.

¿Hipoteca bonificada o tradicional?

Ante la pregunta si es mejor contratar una hipoteca bonificada o sin bonificar, solo te podemos responder que dependerá de cada caso. Lo que sí podemos afirmar es que hay una serie de puntos que te ayudarán a decidirte.

• Tasa Anual Equivalente (TAE). Compara la de la misma hipoteca bonificada y sin bonificar. Es dónde se refleja su precio real porque incluye el Tipo de Interés Nominal (TIN) y el coste de las comisiones y otros productos asociados.
• Revisa las condiciones de las bonificaciones. Calcula cuánto te cuesta (gastos, cuotas, etc.) cada una de ellas y cómo serían las letras de la hipoteca si no las contrataras. Valora la diferencia de los precios.
• Asegúrate de que vas a poder cumplir con las condiciones. Por ejemplo, si una hipoteca bonificada exige la contratación de una tarjeta de crédito y se tiene que hacer un gasto mínimo con ella, que lo vas a poder alcanzar.
• No te cierres a otras vías. Revisa el precio, sobre todo de los seguros, en otras compañías, fuera del banco. Fíjate en qué coberturas te ofrecen y a qué precio. Igual puedes conseguir más pagando lo mismo... o, incluso, abonando menos.

¿Cómo saber si me compensa en mi caso?

Para saber si compensa una hipoteca bonificada hay que comparar el coste total: intereses + productos vinculados frente a una hipoteca sin bonificaciones. Además, si dejas de cumplir las condiciones de bonificación, el tipo de interés de la hipoteca sube automáticamente.

Cuándo compensa 

• Cuando ya ibas a contratar los productos del banco, como los seguros o bien domiciliar la nómina. Es decir, lo ibas a hacer aunque el banco no lo exigiese como condición. 
• Cuando el ahorro en intereses supera el coste de los productos. Esto es lo más importante, porque puede suponer miles de euros menos en intereses.  

Cuándo no compensa 

• Si los productos vinculados que te pide el banco que contrates son más caros que en otras entidades. En ese caso no te compensa porque al final, en realidad, estarías pagando más dinero. 
• Si te obliga a contratar cosas que no necesitas. Si no tienes interés en utilizar los productos vinculados, estarías pagando un dinero por algo que no necesitas, de manera que repercutiría en el coste real de la hipoteca. 

En definitiva: el perfil de usuario al que le interesaría una hipoteca bonificada sería aquel que quiera contratar los productos vinculados que exige el banco, que desee tener todo en la misma entidad (hipoteca y productos) y a quien, desde el punto de vista económico, le compense. 

Hipoteca fija bonificada vs variable

Las cuestiones que te debes plantear si te estás preguntando qué es mejor son las mismas que debes hacerte cuando vas contratar una hipoteca o variable. Y, en general, no hay una más idónea que otra. Todo dependerá de tus circunstancias, tanto personales como financieras.

Si eres una persona que quiere tener controlados todos sus gastos y saber qué va a pagar cada mes, la solución va a la hipoteca fija. Si, por contra, no temes a las subidas y bajadas que pueda registrar el euríbor y no te importa asumir riesgos, puedes optar por una hipoteca variable.

Pero siempre teniendo en cuenta que, en una hipoteca fija bonificada, las letras serán siempre iguales (si no alteras alguna condición del contrato) ya el tipo de interés se mantiene estable durante toda la vida del préstamo. Mientras que, en una hipoteca variable, irán cambiando, además de en función de los productos bonificables que contrates, del valor del euríbor tras cada revisión.

¿Las hipotecas bonificadas son legales?

Las hipotecas bonificadas son legales. Así se establece en la Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La norma específica que en un préstamo hipotecario están prohibidas las vinculaciones, pero no las bonificaciones.

Es decir, un banco te puede ofrecer mejoras en las condiciones de un préstamo hipotecario, con rebajas en los tipos de interés, a través de la contratación de otros productos. Pero no puede obligarte a aceptarlos ni condicionar la concesión de la financiación a la suscripción de estos.

¿Qué riesgos tienen?

Las hipotecas bonificadas parecen atractivas por la cuota más baja, pero esconden varios riesgos reales que conviene tener muy claros antes de firmar, como son: 

• Pagas más de lo que parece (coste oculto): el banco te baja el interés, pero “recupera” ese descuento con productos: seguros más caros, planes de pensiones, tarjetas, etc. Crees que ahorras, pero en total pagas más. Así pues, las bonificaciones de la hipoteca no compensan en ocasiones. 
• Dependencia del banco (pérdida de libertad): para mantener la bonificación tienes que cumplir condiciones como domiciliar nómina, usar tarjetas, mantener los seguros, etc. Si dejas de hacerlo te sube el tipo de interés y aumenta la cuota mensual. 
• Seguros inflados o poco competitivos: es algo muy habitual. Por ejemplo, el seguro de vida suele ser casi el doble de caro en comparación con otras entidades, y el seguro de hogar tiende a presentar coberturas que realmente no necesitas. 
• Vinculaciones difíciles de cancelar: algunos productos vinculados te penalizarán económicamente si los cancelas y el banco te quitará automáticamente la bonificación. Por tanto, estás “atado”a productos que ya no quieres. 

Qué bancos las ofrecen

Cuando comercializan préstamos hipotecarios, la gran mayoría de bancos que operan en España dan la posibilidad de contratarlos con y sin productos asociados. Te listamos algunas de las entidades que ofrecen hipotecas bonificadas y sus requisitos:

• BBVA: domiciliar un ingreso recurrente y contratar un seguro multirriesgo de hogar y otro seguro de amortización del préstamo son los mínimos para acceder a una hipoteca bonificada de BBVA.
• Banco Sabadell: las hipotecas bonificadas de Banco Sabadell exigen domiciliar la nómina y suscribir un seguro de vida y otro de hogar. A veces, uno de protección de pagos.
• Openbank: para acceder a las hipotecas bonificadas de Openbank se tienen que domiciliar unos ingresos superiores a los 900 euros mensuales y contratar un seguro de vida y otro de hogar.
• EVO Banco: las bonificaciones de las hipotecas EVO Banco consisten en suscribir un seguro de hogar y uno de vida y domiciliar la nómina o pensión.
• Kutxabank: los productos asociados a las hipotecas bonificadas de Kutxabank dependerán del préstamo. En general, domiciliar unos ingresos de como mínimo 3.000 euros mensuales, contratar un seguro de hogar y un Plan de Pensiones Kutxabank (y hacer aportaciones de, al menos, 2.400 euros al año).
• Santander: para acceder a la hipoteca bonificada Santander se tienen domiciliar los ingresos, contratar y usar una tarjeta de crédito de la entidad y suscribir con ellos un seguro de vida, hogar y accidentes y el sistema de alarmas de la vivienda.
• Bankinter: las hipotecas bonificadas de Bankinter requieren suscribir una cuenta nómina, un seguro de vida y uno de hogar.

Ejemplo práctico de hipoteca bonificada

Imaginemos una hipoteca de 200.000 euros a 30 años con un tipo fijo sin bonificación de 3,5 % y del 3 % si tuviese bonificación, pero a cambio debes contratar con el banco el seguro de hogar (250 euros anuales) y el seguro de vida (400 años al año). La cuota mensual con hipoteca sin bonificación (3,5 %) serían 898 euros y con bonificación (3 %) serían 843 euros. En total ahorrarías en intereses unos 20.000 euros. El coste de los productos vinculados sería:  

• Seguro de hogar: 250 euros × 30 años = 7.500 euros 
• Seguro de vida: 400 euros × 30 años = 12.000 euros 
• Total: 19.500 euros 

El resultado final sería que con la hipoteca bonificada ahorrarías 20.000 euros, pero pagas 19.500 euros de productos vinculados, de manera que el ahorro real serían 500 euros. Es poco, pero sí compensaría. 

Regla de oro: antes de aceptar una hipoteca bonificada calcula el ahorro total en intereses y el coste total de los productos vinculados, y compara. Solo compensa una hipoteca bonificada si el coste extra (productos vinculados) es razonable.

Preguntas frecuentes

Más allá de situaciones genéricas, hay preguntas concretas acerca de las hipotecas bonificadas. Te respondemos las principales. Y, si te surge alguna otra cuestión, no dudes en contactar con nuestros expertos.

¿Qué tratamiento fiscal tiene la hipoteca bonificada?

En realidad ninguno, ya que en la actualidad comprar vivienda ya no desgrava en el IRPF, solo se mantiene si compraste la vivienda antes de 2013. Esto significa que tener una hipoteca bonificada no cambia nada fiscalmente y el tipo de interés más bajo no genera beneficio fiscal adicional.

¿Me pueden obligar a contratar una hipoteca bonificada?

No. El banco no te puede imponer que contrates una hipoteca bonificada. Tampoco puede exigirte (más allá de la cuenta corriente en la que domiciliarás las letras) que suscribas otros productos de su cartera ni supeditar la concesión del préstamo a este hecho.

Si no te dan la hipoteca es porque no cumples con sus requisitos, no porque no eres titular de uno o varios seguros o una tarjeta, por poner dos ejemplos.

¿Puedo cambiar de banco con una hipoteca bonificada?

Sí. Puedes cambiar de banco tu hipoteca bonificada si cumples con las condiciones establecidas por contrato en cada producto asociado, operación financiera que se llama subrogación hipotecaria, y puedes incluso renegociar las condiciones que tiene en la actual entidad, lo que sería una novación.

Dónde encontrar las mejores hipotecas bonificadas

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