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Hipoteca multidivisa: qué son y cómo reclamar

Son hipotecas que se pagan en una moneda diferente al euro. Descubre cuáles son abusivas y cómo reclamar

Una hipoteca multidivisa es un producto financiero complejo cuyas cláusulas han sido consideradas, en algunos casos, abusivas. Descubre en esta guía qué es una hipoteca multidivisa, cuándo es abusiva y cómo reclamar.

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Qué es una hipoteca multidivisa

Una hipoteca multidivisa es, según define el Banco de España, "un tipo de hipoteca que permite el pago en una divisa diferente al euro".Es decir, se trata de un préstamo hipotecario que tiene como finalidad la compra de una vivienda pero que:

  • Se concede en una moneda que no es el euro (habitualmente en libras, francos suizos y yenes).
  • Hasta ahora ha estado referenciada a un índice diferente al euríbor, el Líbor.
  • Las letras se pagan en la moneda a la que esté vinculada, según el nivel de cotización que tenga en ese momento.

Las hipotecas multidivisa están consideradas un producto financiero complejo, no apto para el público en general. El motivo es que para poder entender las implicaciones que conllevan (por ejemplo, cuál es el coste real de las cuotas al hacer el cambio en euros o si saldría más o menos a cuenta pagarlas en nuestra divisa) se precisan unos conocimientos elevados en finanzas.

Hipoteca multidivisa

Qué es una hipoteca multidivisa

Las hipotecas multidivisa se comercializaron sobre todo entre los años 2004 y 2008, época en la que el valor del euríbor oscilaba e incluso alcanzó máximos. Vinculadas a divisas diferentes al euro que, supuestamente, tenían mayor estabilidad, en algunas ocasiones no se informó correctamente a los titulares de todas sus implicaciones.

Volviendo a la moneda, el hecho que se calculen en una divisa diferente al euro (en el que habitualmente recibimos nuestros ingresos) hace que su valor fluctúe y que, por tanto, sus titulares tengan que asumir ciertos riesgos.

Estos son los principales peligros de las hipotecas multidivisa:

  • Cuotas inestables: las cuotas de una hipoteca multidivisa pueden variar cada mes ya que dependen de dos valores. Por una parte, el del tipo de interés al que está referenciada y, por otra, del tipo de cambio de la moneda en la que esté contratada. Por tanto, si la moneda en la que ha suscrito la hipoteca sube respecto al euro, las cuotas en euros se incrementarán.
  • El importe de la deuda puede variar: en función del valor que tenga la moneda en la que se haya contratado la hipoteca, el importe de la deuda puede variar al alza y a la baja. Es decir, el valor del préstamo en euros sea mayor al que tenía cuando se formalizó la hipoteca.
  • Difícil control de la economía familiar: la deuda se adquiere en una moneda diferente a la que se perciben los ingresos y es posible que no estemos habituados a hacer cálculos con ella.

Cómo cambiar una hipoteca multidivisa a una convencional

Con todo, una hipoteca multidivisa no es inamovible. Se puede cambiar la moneda, según esté dispuesto en el contrato, pero tendrá un coste, se deberá pagar una comisión. Además, si el préstamo hipotecario en moneda extranjera se firmó a partir del 16 de junio de 2019, se podrá:

  • Convertir a la moneda en la que los titulares reciban la mayor parte de sus ingresos o tenga el dinero con el que lo va a pagar o

  • Cambiar a la moneda del país en el que se vivía al firmar el préstamo o en el que se reside a la hora de pedir el cambio.

Siempre y cuando el contrato de la hipoteca no fije otro valor, el tipo de cambio de la moneda será, en ambos casos, el que haya publicado el Banco Central Europeo y esté vigente en el momento de solicitar el cambio.

Qué pasa en 2022 con las hipotecas multidivisa

Las hipotecas multidivisa, como tal, no son un producto financiero ilegal. Sencillamente, su contratación debe estar restringida a perfiles de clientes con amplios conocimientos en finanzas

Además, hay otro apunte: muchas de ellas estaban referenciadas a un índice que desapareció a finales de 2021, el Líbor del yen o del franco suizo. Así, ¿qué sucede con estas hipotecas multidivisa en 2022? ¿Cómo se van a calcular? En estos casos, y tal y como sucedió con el IRPH se le ha buscado un índice sustitutivo:

  • Si en la escritura de la hipoteca se establece un índice sustitutivo (euríbor actual, IRPH de entidades, etc.), se aplica tal cual.
  • Si no se detalla ningún índice sustitutivo en la escritura de la hipoteca, se tendrá que negociar con el banco el nuevo cálculo del préstamo.

Cómo saber si una hipoteca multidivisa es abusiva

El Tribunal Supremo declaró, en noviembre 2017, la nulidad de una hipoteca multidivisa al considerar que había falta de transparencia en la explicación que se hizo, en su momento, de las consecuencias de este tipo de préstamos. Y ordenó a la entidad bancaria a que recalculara las cantidades amortizadas hasta el momento en euros.

En la actualidad, se considera nula una hipoteca multidivisa cuando se cumplen dos factores:

  • El titular o titulares de la hipoteca no tienen un perfil financiero cualificado.
  • La entidad bancaria no informó correctamente de las implicaciones de las mismas y de que la volatilidad de la moneda a la que estuviera referenciada no solo afectaba a la cuota sino también al capital prestado por lo que se podía caer en graves problemas de sobreendeudamiento.

Como hemos ido apuntado, cabe recordar que las hipotecas multidivisa son productos financieros que deberían estar destinados, solo, a perfiles con cierta cultura financiera y no son aptas para inversores minoristas.

Cómo reclamar por las hipotecas multidivisa

Básicamente, existen dos formas de reclamar si se es titular de una hipoteca multidivisa y se considera que en su día no se explicaron claramente las derivaciones de la misma:

  • En el banco en el que se tiene contratada la hipoteca. Se puede acudir y pedir que cambien la moneda y el tipo de referencia al que está vinculada la hipoteca (la pasen a euros y al euríbor) y se devuelva el dinero cobrado de más. Si la entidad no diera la aprobación, se debería acudir a los tribunales.
  • Acudir a los juzgados: en este caso hay que tramitar una denuncia, a modo particular a través de un abogado o desde una asociación de consumidores. Se trata de un proceso más lento (se puede alargar varios meses) pero no se depende solo de la voluntad del banco.

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  • Consultar a nuestros agentes las dudas que te puedan surgir.
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Estas son las preguntas que vas a tener que responder si quieres cambiar una hipoteca multidivisa por una convencional:

  • ¿Para qué quieres la hipoteca? En este caso deberías marcar la opción "mejorar mi hipoteca".
  • ¿Cuánto te queda por pagar?
  • Valor del inmueble.
  • Número de titulares que tendrá la hipoteca.
  • Tipo de contrato laboral del titular con mayores ingresos (funcionario, autónomo, indefinido, temporal, en paro, etc.).
  • Cuánto suman los ingresos de los titulares de la hipoteca.
  • Provincia donde está situado el inmueble a hipotecar. 
  • Datos de contacto para poder enviarte una oferta personalizada.

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Preguntas frecuentes sobre las hipotecas multidivisa

Como hemos podido ver en esta guía, una hipoteca multidivisa es un producto financiero complejo, que ya no se ofrece a los solicitantes de hipotecas con la asiduidad con la que se presentaba años atrás. Con todo, y por si aún te ha quedado alguna duda, te acabamos de resolver algunas preguntas frecuentes sobre las hipotecas multidivisa.

¿Son ilegales las hipotecas multidivisa?

Una hipoteca multidivisa no es ilegal. Sencillamente se trata de un producto bancario con un funcionamiento tan complejo de comprender que solo debería ofertarse a personas con amplios conocimientos en finanzas.

De hecho, aunque la sentencia del Tribunal Supremo de 2017 al respecto de la nulidad de una hipoteca multidivisa reconocía que el consumidor medio "puede prever el riesgo de un cierto incremento de las cuotas de amortización por el efecto de la fluctuación de las monedas".

Pero, añadía, no sucede lo mismo con otros riesgos asociados a estas hipotecas, como la directa implicación de "la fluctuación de la divisa" en la que está contratada" en el recálculo constante del capital prestado".

Hipotecas multidivisa: cómo me protege la Ley

La Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario, regula la comercialización de las hipotecas multidivisa. Así, en los préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019, el prestatario podrá cambiar la moneda de la hipoteca por una divisa alternativa que será:

  • La moneda en la que reciba la mayor parte de los ingresos.
  • La moneda del Estado en el que está residiendo.

Además, obliga al banco o financiera a informar al titular de la hipoteca del importe que debe, desglosando los detalles del incremento que se haya podido producir, el derecho de cambiar la moneda de la hipoteca por otra alternativa, las condiciones que tiene para llevarlo a cabo, etc.