FEIN en la Hipoteca

Qué es la FEIN de la hipoteca

Si quieres saber qué es la FEIN de la hipoteca debes saber que las siglas FEIN se corresponden a la Ficha Europea de Información Normalizada. Se trata de un documento personalizado que entregan los bancos a los solicitantes de una hipoteca tras aprobarla. En él aparecen las condiciones que tendrá el préstamo hipotecario y que han negociado la entidad y solicitante.

La FEIN es un modelo de ficha que está detallado en la normativa de transparencia bancaria. Según explica el Banco de España, los bancos deben entregar este documento de forma gratuita y al menos diez días antes de firmar el contrato para que los futuros titulares puedan "hacer comparaciones y tomar una decisión" antes de contratar su hipoteca.

La FEIN de la hipoteca es un documento relativamente nuevo, que se entrega desde junio de 2019. Sustituye a la FIPER (Ficha Informativa Personalizada), que no tenía carácter vinculante para el banco y contenía algo menos de información.

Para qué sirve la FEIN

La FEIN tiene por objetivo dotar de transparencia el proceso de contratación de una hipoteca. Esto es, que el banco facilite al posible futuro hipotecado, toda la información acerca de las condiciones y características del préstamo que va a contratar.

Dicho esto, la FEIN sirve para:

• Conocer, al detalle, las características y condiciones del préstamo hipotecario que se va a contratar.
• Si se solicita la hipoteca en diferentes bancos, comparar, de forma equitativa, la oferta y determinar cuál de ellas conviene más.
• Para que el banco no cambie las condiciones del préstamo mientras la FEIN tiene vigencia (al menos, durante 10 días).

Qué datos debe contener el FEIN

Como hemos ido explicando, la FEIN es una ficha personalizada en la que se recopilan las condiciones finales de la hipoteca. La información que debe contener está fijada en la Ley del Crédito Inmobiliario, que facilita un modelo de FEIN.

Todo el contenido está dividido en 15 apartados y son los siguientes.

Información introductoria en la FEIN

En la parte de introducción de la FEIN deben aparecer los siguientes datos de forma obligatoria:

• Nombre del titular o titulares de la hipoteca.
• Fecha de entrega de la FEIN.
• Fecha de validez del documento.

Puede darse la posibilidad que tengan que aparecer otros datos, que pueden variar en función de las características del préstamo que se vaya a firmar.

La parte del prestamista en la FEIN

La segunda parte de la FEIN contiene, en el caso que sea un banco quien concede el préstamo, sus datos de contacto. Básicamente:

• Nombre de la entidad.
• Número de teléfono.
• Dirección física.
• Correo electrónico.
• Número de fax.
• Página web.
• Persona de contacto.

La FEIN y los datos de los intermediarios de crédito

Si en lugar de con un banco, la hipoteca se gestiona con un intermediario de crédito, también deberán aparecer los siguientes datos de contacto:

• Nombre de la firma intermediaria de crédito.
• Número de teléfono.
• Dirección física.
• Correo electrónico.
• Número de fax.
• Página web.
• Persona de contacto.

Las principales características del préstamo en la FEIN

El tercer apartado de la FEIN corresponde a las características concretas de la hipoteca. La información que debe aparecer de forma obligatoria es:

• Importe de la hipoteca.
• Moneda en la que se va a conceder.
• Duración del préstamo, en años o meses.
• Si se trata de un préstamo o un crédito hipotecario.
• El tipo de interés de la hipoteca (a tipo fijo, variable, etc.)
• Importe total a reembolsar. Es decir, cuánto dinero acabará pagando el hipotecado por el préstamo (aquí se suma el importe, los intereses y otros gastos como, por ejemplo, comisiones). Si es una hipoteca variable, se tendrá que explicar que la cifra es orientativa ya que los intereses finales dependerán de la evolución del euríbor.
• Qué bien sirve de garantía que, habitualmente, en estos préstamos es el inmueble hipotecado.

Más allá, la FEIN informará sobre otros datos en función de algunos de los puntos. Por ejemplo, si se trata de una hipoteca multidivisa, en una moneda distinta al euro, de cuál se trata, el valor de la misma, etcétera.

El tipo de interés y otros gastos en la FEIN

Como en los otros puntos, aquí nos encontramos con datos que aparecen en todas las FEIN y otros que variarán en función de las características del préstamo:

• Tipo de interés que se aplicará durante toda la vida del préstamo.
• La Tasa Anual Equivalente (TAE) de la hipoteca. Es decir, el precio real de la hipoteca ya que en ella se incluyen el tipo de interés, algunas comisiones, los gastos asociados, seguros, etc.

Como sucede en el apartado de características del préstamo, si este se concede a interés variable se tendrán que hacer simulaciones y calcular la TAE en función de diferentes escenarios, tanto si el tipo de referencia sube como si baja.

Periodicidad y número de pagos

En este apartado de la FEIN se detalla cada cuánto se pagarán las cuotas y el número de letras a las que habrá que hacer frente. Técnicamente:

• Periodicidad de reembolso.
• Número de pagos.

El importe de cada cuota, también en la FEIN

En este apartado de la FEIN se hace hincapié en el importe de cada cuota y se reflejará en la moneda en la que está contratado el préstamo hipotecario. Además, también se recuerda a los titulares que las condiciones del préstamo se basan en la situación actual de los titulares por lo que deben hacer cálculos por si, en algún momento, bajaran sus ingresos.

De nuevo, si se trata de una hipoteca a interés variable, la cuota que aparecerá es la que habría en el momento actual. Además, se recordará cada cuánto se revisará el tipo de referencia y se pondrá un ejemplo de máximos, haciendo un cálculo con el valor del tipo más alto de los últimos 20 años.

Tabla ilustrativa de reembolso en la FEIN

En esta parte de la FEIN habrá un cuadro de amortización. Se divide en columnas y en cada una de ellas se especifica el número de cuotas, el importe de cada una de ellas, qué cantidad pertenece a intereses, qué cantidad responde a la amortización del capital prestado e importe pendiente.

Otras obligaciones de la hipoteca que figuran en la FEIN

En "Otras obligaciones de la hipoteca" deberán reflejarse los costes, condiciones y cómo repercuten en el valor de la hipoteca de otros productos del banco que se puedan contratar para, por ejemplo, rebajar el tipo de interés. Esto es, qué implicación tienen y cómo pueden condicionar en el coste final de la hipoteca los conocidos como productos vinculados.

Reembolso anticipado

En este apartado se detallan las condiciones que habrá que cumplir si se decide reembolsar la hipoteca anticipadamente, ya sea de forma íntegra o parcial, y a cuánto ascienden las comisiones si las hubiera.

Elementos de flexibilidad

En "elementos de flexibilidad" la posibilidad y condiciones que tendría hacer una subrogación de hipoteca (cambiar de banco la hipoteca) o llevar a cabo una ampliación de la misma.

Otros derechos del prestatario

En este apartado se les recuerda a los solicitantes el tiempo de vigencia del FEIN. Es decir, el tiempo que tienen antes de dar una respuesta al contrato. También si su préstamo hipotecario cuenta con un periodo de desistimiento (y en caso de haberlo, de cuánto tiempo es) para echarse atrás y cancelar el contrato de la hipoteca después de haberlo firmado.

Reclamaciones

En el apartado "Reclamaciones" de la FEIN se facilitan los datos de contacto para poner una reclamación, en caso de que los solicitantes quieran poner una queja referente al préstamo. Además, se establecen los periodos de tiempo máximos en los que la entidad en cuestión tiene que dar una respuesta.

Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el prestatario

La sección de "Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el prestatario" se centra en los deberes de los solicitantes del préstamo. Es decir, qué sucede si no cumple con lo firmado en el contrato hipotecario y se recuerda que, en última instancia, de reiterarse los impagos, puede producirse un embargo.

Información adicional

En "Información adicional" se recogen otros detalles que han quedado fuera de los otros apartados como, por ejemplo, la legislación que se aplicará al contrato o la lengua de redacción del mismo, si se hace en un idioma diferente al castellano.

Supervisor

Y ya, por último, se especifica el organismo que supervisa el banco o financiera en la que se va a firmar la hipoteca. Además, los datos de contacto por si hubiera que contactar con él.

¿Cuándo se entrega la FEIN de la hipoteca?

El banco entrega la FEIN de la hipoteca a los solicitantes una vez ha aprobado la operación. Es decir, la ve viable. Asimismo, es obligatorio que facilite el documento con una antelación mínima de 10 días naturales anteriores a la fecha de la firma del préstamo.

Para ponerlo en orden cronológico, estos serían los pasos a seguir hasta dar con la FEIN:

• Presentar la solicitud de hipoteca a un banco.
• La entidad facilita la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), que recoge la oferta genérica de las hipotecas del banco.
• Solicitantes de la hipoteca y entidad negocian unas condiciones personalizadas.
• El banco pide la documentación a los solicitantes para acreditar su solvencia y analizar la viabilidad de la operación.
• Los solicitantes presentan todos los papeles requeridos (incluida la tasación de la vivienda).
• El departamento de riesgos de la entidad estudia todos los documentos.
• Se aprueba la operación.
• Se contacta con los solicitantes y se les entrega la FEIN.

¿La FEIN de la hipoteca es vinculante?

Sí. La FEIN de la hipoteca es una propuesta vinculante pero solo para el banco. Según establece la Ley de Crédito Inmobiliario, la FEIN está considerada "oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días".

Es decir, mientras dure ese plazo, el banco no podrá cambiar ni una coma de las características de la hipoteca detalladas en la ficha. Una vez transcurrido ese periodo de tiempo podrá renegociar las condiciones del préstamo.

Paralelamente, la FEIN no es vinculante para los solicitantes de la hipoteca. De hecho, estos podrán contar con fichas de más de un banco, para analizarlas, valorar y elegir la que más les interese.

Relación FEIN y FiAE

La FiAE es otro documento que los bancos o entidades financieras deben entregar, junto a la FEIN, a los solicitantes de una hipoteca, según establece la Ley de Crédito Inmobiliario y responde a las normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.

FiAE corresponde a las siglas de Ficha de Advertencias Estandarizadas y contiene información personalizada acerca de las condiciones del préstamo hipotecario y sobre cómo se llevará a cabo la operación. Esto es, detalla las cláusulas o elementos más relevantes del préstamo hipotecario.

Según la norma debe incluir, al menos, una mención a los índices de referencia que se utilicen al fijar el tipo de interés, si hay mínimos (posibles suelos) en el interés, qué sucede en caso de impago y que costes tendría, cómo se distribuyen los gastos y, si la hipoteca se firma en una moneda diferente al euro, una explicación.

Como sucede con la FEIN, la entidad debe entregar la FiAE con una antelación mínima de 10 días antes de la firma del contrato.

La FEIN antes de la ley hipotecaria

Como hemos ido adelantando en esta guía, la FEIN es un documento relativamente nuevo. Los bancos y entidades financieras están obligados a entregarlos a los solicitantes de una hipoteca desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, conocida popularmente como ley hipotecaria, en junio de 2019.

Hasta entonces, los bancos también facilitaban a los solicitantes de un préstamo, previo a su firma, información sobre el mismo. Lo hacían en un documento que tenía por nombre FIPER (Ficha Informativa Personalizada).

La FIPER, aunque también incluía información personalizada sobre las características de la hipoteca, no tenía carácter vinculante para el banco. Es decir, la entidad podía cambiar las condiciones del préstamo en cualquier momento.

La implantación de los nuevos documentos precontractuales, entre ellos la FEIN, pretende dotar de mayor protección a los prestatarios, facilitándoles la información y el asesoramiento necesarios para entender qué conlleva la firma de la hipoteca.

La FEIN de las mejores hipotecas en Acierto.com

Si estás buscando información acerca de la FEIN es que, posiblemente, te estás planteando contratar una hipoteca. Si es así, debes saber que hay otros aspectos a tener en cuenta, más allá de los documentos de los que hemos hablado en esta guía.

Así que, si quieres localizar el mejor préstamo para ti, el que se adapta a tus necesidades y características, el comparador de hipotecas de Acierto.com te puede ser de gran ayuda. Además, es muy fácil de usar.

Solo tendrás que responder a unas cuantas preguntas. En función de tus respuestas, analizaremos el mercado hipotecario para dar con aquellos productos que encajan con tu perfil y te haremos una propuesta personalizada, gratis y sin compromiso.

Este es el cuestionario que deberás responder para conseguir tu oferta personalizada:

• Finalidad de la hipoteca (comprar una primera o una segunda residencia, mejorar la hipoteca que tienes, etc.).
• Precio de la vivienda que quieres comprar.
• Cuánto ahorros tienes para pagar la entrada.
• Cuántos titulares tendrá la hipoteca.
• Qué tipo de contrato laboral (indefinido, temporal, funcionarial, etc.) tiene el solicitante de la hipoteca.
• Cuánto suman los ingresos mensuales del titular (o titulares) de la hipoteca.
• Si se tienen, cuánto se paga por otros préstamos.
• Cuando se tiene previsto comprar la vivienda.
• Donde está el inmueble.
• Nombre, teléfono y correo electrónico del solicitante para contactar.

Preguntas frecuentes sobre el FEIN y la hipoteca

Hasta aquí te hemos explicado todos los aspectos relacionados con la Ficha Europea de Información Normalizada para que, si vas a pedir una hipoteca, sepas qué debe contener y porqué. Pero a lo mejor ha quedado alguna cuestión en el tintero. Ahora te vamos a responder a otras preguntas frecuentes sobre la FEIN.

¿Qué otros documentos debe entregarme el banco junto a la FEIN?

Cuando un banco te informa de la concesión de la hipoteca, además de entregarte la FEIN, debe facilitarte de forma gratuita la siguiente documentación:

• FiAE: Ficha de Advertencias Estandarizadas que, como hemos visto, incluye personalizada acerca de la hipoteca y en el que se detallan las cláusulas y aspectos más importantes.
• Si la hipoteca es a interés variable, un documento separado con simulaciones sobre cómo quedarían las cuotas tanto si los tipos de interés suben como si bajan.
• Una copia del proyecto de contrato.
• Información sobre el reparto de gastos de la compra de la vivienda (recuerda que el hipotecado paga la tasación de la vivienda mientras que el banco abona los costes del notario, el registro, los impuestos y la gestoría).
• Las condiciones de las garantías de seguro de daños o la garantía que el banco exija.
• Un aviso con la obligación, por parte del futuro hipotecado, de recibir asesoramiento del notario.