Cómo reclamar los gastos de la hipoteca

Los gastos de las hipotecas relacionados con su constitución han estado envueltos de polémica. Y es que durante un tiempo (hasta que entró en vigor en junio de 2019 la Ley de Crédito Inmobiliario, que fijó claramente quién debía pagar cada concepto) fueron muchas las entidades que no se repartieron el pago con los titulares de las hipotecas. Se los hacían abonar íntegramente a estos últimos cuando, en realidad, tenían que hacerlo a medias.

Este hecho provocó quejas (el propio Banco de España ha reconocido que "el cobro de estos gastos viene siendo motivo de reclamaciones" a la institución) y demandas judiciales.

Al hilo, diferentes sentencias dieron la razón a los clientes bancarios y establecieron nuevas bases a la hora de presentar la reclamación de los gatos de la hipoteca. Como fechas límite a la hora de demandar: podían hacerlo aquellas hipotecas firmadas a partir de enero de 2019. Pero los términos han cambiado.

Una nueva sentencia del Tribunal Supremo, de junio de 2024, ha establecido unas nuevas bases y ha abierto las puertas a reclamar los gastos de las hipotecas de los préstamos más antiguos.

Así, el Supremo se acoge al criterio del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea que, en abril de 2024, estableció que el plazo para solicitar la devolución de los gastos de una hipoteca no prescribe en función de la fecha en la que se firmó la hipoteca sino de cuando se confirma que se cobraron de forma abusiva, sin importar cuándo se firmó el préstamo.

Por tanto, se fijó que los cinco años de plazo empiezan a contar desde que un juez declara abusiva la cláusula. O sea, cuando el usuario tiene constancia de que estaba firmando algo abusivo.

Y ahora vamos al meollo: cuáles son los gastos hipotecarios que se pueden reclamar. Básicamente, aquellos que están relacionados con la formalización del préstamo y que han recaído de forma exclusiva sobre los clientes cuando, en realidad, tenían que estar compartidos con la entidad. Es decir:

• El gasto de gestoría.
• El gasto de tasación.
• El gasto de Registro.
• El 50 % de los gastos de notaría.

En algunos casos, además, se pueden reclamar los gastos de la hipoteca relacionados con la comisión de apertura. Por contra, no se puede demandar el retorno del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) ya que hasta 2018 era el cliente quien debía asumir su coste.

De todos modos, para poder pedir la devolución de los gastos de la hipoteca se debe justificar que se aplicaron de forma abusiva: no se explicaron de forma clara y transparente al firmar el préstamo y recayeron solo sobre una de las partes (el titular de la financiación).

En general, puede reclamar los gastos de la hipoteca cualquier titular de una hipoteca firmada antes de junio de 2019 (cuando entró en vigor la ley hipotecaria que determinaba quién pagaba qué). Eso sí, siempre y cuando pueda justificar que abonó la totalidad de los gastos.

Así, da igual el año en que se firmó el contrato del préstamo, si ha acabado o no de amortizar la deuda o si está cancelada. En todos los casos, el límite temporal (que son cinco años) empieza a contar cuando el titular de la hipoteca sabe a ciencia cierta que se pagó gastos de la hipoteca de más. Es decir, cuando un juez confirma que fueron abusivos.

Depende. Según datos de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), los importes que se pueden obtener si se consigue la devolución de los gastos de la hipoteca se mueven de media en torno a los 1.500 y los 3.000 euros.

Pero pueden ser más (también menos) en función de variables como el importe de la hipoteca, el año que se firmó, la entidad en la que se contrató, la comunidad en la que está la vivienda...

Reclamar los gastos de una hipoteca conlleva un procedimiento, seguir una serie pasos hasta conseguir la devolución de lo pagado de más.

Para poder reclamar los gastos de la hipoteca (gestoría, notaria, nota simple, registro...) hay que justificar que fueron cobrados de forma abusiva. Es decir, que al titular del préstamo no se le dio la opción de negociar su pago y que los abonó todos y en su totalidad. Para ello hay que aportar la documentación que lo prueba.

Así, se tienen que recabar desde los documentos relacionados con la hipoteca hasta todas las facturas con los gastos en cuestión. Si no las hubiera, se tendrían que recopilar los cargos y abonos en cuenta que se realizaron para pagarlos.

Una vez se dispone de la documentación que acredita que se abonaron todos los gastos, hay que poner un requerimiento a la entidad en la que se firmó la financiación. Es decir, reclamar los gastos de la hipoteca directamente al banco, de forma extrajudicial. Y eso se hace a través de su servicio de atención al cliente.

Hay entidades que disponen de formularios concretos para tal fin. En ellos, se debe indicar el nombre y apellidos de las personas que hacen la solicitud, sus DNI o NIE y el motivo de la queja. También adjuntar la documentación recabada. Es fundamental que quede constancia por escrito y que el demandante se guarde con una copia.

La entidad cuenta con un mes de plazo para dar una respuesta. Y esta puede ser afirmativa o negativa. Además, en el primero de los casos puede devolver o no el dinero reclamado.

Tanto si el banco no nos da la razón como si nos la da, pero no nos paga el dinero, hay que seguir reclamando los gastos de la hipoteca. El siguiente paso, por protocolo, es acudir al Banco de España, aunque hay mucha gente que se lo salta y va directamente a los tribunales ya que acudir al organismo suele demorar la petición.

Sea como sea, si se opta por reclamar los gastos de la hipoteca a través del Banco de España hay que presentar la demanda. El organismo dispone de un formulario para tal fin en su web. Se tiene que cumplimentar y presentar bien de forma presencial, en una de sus sucursales, o enviándolo por correo ordinario o por email. Es posible que, durante la mitad del proceso, mientras estudia el caso, el Banco de España solicite más documentos, además de los presentados.

Las respuestas que se pueden obtener del Banco de España son similares a las que se obtienen de la entidad: puede fallar a favor del banco, a favor del cliente y que la entidad le devuelva el dinero o a favor del cliente pero que el banco no esté de acuerdo y no retorne el dinero.

Ante la negativa del banco a retornar el dinero, la última vía que queda para reclamar los gastos de una hipoteca es acudir a los tribunales. Interponer una demanda a través de un abogado a nivel particular o en colectivo, a través de alguna asociación, como la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) o la Asufin.

Si optas finalmente por esta vía, asegúrate bien de que tienes razón porque si el tribunal no te la diera, deberás abonar las costas del proceso. Si, en cambio, te la da, será el banco quien deberá pagarlas (además de devolverte el dinero de los gastos de la hipoteca). Y ármate de paciencia: la justicia es lenta y el caso puede alargarse varios meses, incluso algún año.

Una vez se reclaman los gastos de la hipoteca, lo que suele suceder generalmente es lo siguiente: 

• El banco no responde: muchas entidades dejan pasar el plazo o responden de forma muy genérica. El silencio suele interpretarse como negativa, y entonces el cliente puede pasar a una reclamación formal o demanda.  
• Oferta parcial del banco: algunos bancos ofrecen devolver solo una parte y de esta manera intentan cerrar el asunto con un acuerdo rápido.  
• Negativa directa: hay entidades que rechazan la reclamación alegando prescripción, que ya hubo un acuerdo previo o que la cláusula era válida.  
• Vía judicial: muchas reclamaciones terminan en los juzgados y en bastantes casos los consumidores ganan, aunque depende del tipo de gasto y de la fecha de la hipoteca.  
• Procesos largos: aunque la reclamación extrajudicial puede tardar semanas o pocos meses, si hay demanda judicial puede durar varios meses e incluso más de un año en provincias saturadas.  
• Acuerdos antes del juicio: también es frecuente que el banco negocie cuando ya ve presentada la demanda para evitar condena en costas o más intereses. 

Estos son los casos en los que normalmente más compensa reclamar los gastos hipotecarios: 

• Hipotecas de importe alto: cuanto mayor fue el préstamo, mayores suelen haber sido los gastos de notaría, registro y gestoría. En hipotecas medias o altas, la devolución puede llegar a varios cientos o incluso miles de euros.  
• Si conservas la documentación (factura de notaría, registro, gestoría, tasación, escritura hipotecaria) facilita muchísimo la reclamación y evita retrasos.  
• Ti tu hipoteca es de antes de junio de 2019, ya que era muy habitual que el banco cargara casi todos los gastos al cliente mediante cláusulas.

Antes de dar el paso, debes ser consciente de que existen una serie de riesgos y de costes, como, por ejemplo: 

• Tiempo: puede durar desde varios meses hasta más de un año porque los juzgados especializados suelen estar bastante saturados. Por tanto, la paciencia es esencial en estos casos. 
• Abogado: algunos despachos cobran un porcentaje sobre el dinero recuperado y otros cobran una tarifa fija. Claro, en el caso de reclamaciones pequeñas, los honorarios pueden reducir bastante el capital que se recupere. 
• Riesgo de costas: si pierdes deberás pagar las costas judiciales del proceso.

A la hora de actuar para intentar la devolución de los gastos de la hipoteca, las dos opciones tienen sus ventajas e inconvenientes, de manera que debes tener muy clara tu situación para optar por una u otra. 

• Por tu cuenta: suele servir bien para pedir la devolución extrajudicialmente e intentar un acuerdo inicial y no tiene costes. Pero el banco suele tomar poco en serio la reclamación, puedes incluso aceptar menos de lo que correspondería y hay más dificultad si se discute de cláusulas complejas. 
• Con abogado: es más preciso el cálculo de las cantidades, la presión negociadora es mayor, los bancos reaccionan más cuando ven una demanda preparada con un abogado especializado. En cambio, algunos despachos se quedan un porcentaje importante como honorarios. 

Conclusión: para reclamaciones pequeñas, mucha gente prueba primero por su cuenta y solo acude a un abogado si el banco no responde o hace una oferta baja. Normalmente compensa más un abogado si la hipoteca era elevada, el banco rechaza la reclamación o bien faltan documentos. 

Hasta aquí te hemos explicado qué gastos hipotecarios se pueden reclamar, qué plazos tienes y cómo hacerlo. Ahora te vamos a responder a algunas cuestiones más concretas acerca del proceso.

Depende. Y es que la comisión de apertura solo puede reclamarse en unas situaciones muy concretas: si es desproporcionada (aunque no existe un mínimo o un máximo), si se solapa con otras comisiones (hay otros conceptos muy parecidos), si no responde a servicios cobrados con el banco...

Si, dentro de la reclamación de los gastos de la hipoteca, vas a plantearte la devolución de la comisión de apertura, lo mejor es que te asesores en un especialista en el tema, que te pueda asegurar si la comisión de apertura que te cobraron en tu hipoteca puede ser considerada abusiva o no.

En principio, sí. Puedes reclamar los gastos de una hipoteca aunque hayas acabado de pagarla. De hecho, el único límite se establece desde que un juez ha decretado la devolución de los gastos de la hipoteca.

Para reclamar los gastos de una hipoteca tienes un plazo de cinco años desde que un juez decreta que fueron abusivos. Es decir, que la entidad no asumió ningún gasto cuando le tocaba pagar alguno. Pero no hay ningún plazo más. Es decir, no importa cuándo firmarte la hipoteca.

Sin llegar a juicio, los bancos suelen actuar de forma muy desigual. Lo más habitual es devolver solo una parte para intentar cerrar el asunto rápido y ofrecen un acuerdo extrajudicial en el que tienden a asumir el 100 % del registro, parte de la notaría (a menudo 5el 0 %) y a veces gestoría. La tasación y los intereses son los temas más controvertidos.  

Si firmaste varias hipotecas puedes reclamar cada una por separado si asumiste los gastos en todas y tienes documentación de cada préstamo. Esto incluye hipotecas de vivienda habitual y segundas residencias. En algunas familias, reclamar varias hipotecas hace que la cantidad total sea bastante relevante. 

Hay situaciones donde el beneficio potencial puede ser bajo o complicado:

• Importes pequeños: si los gastos fueron reducidos, el coste y tiempo del proceso puede no merecer la pena.  
• Falta de documentación: sin facturas demostrar lo pagado puede complicarse mucho.  
• Acuerdos previos firmados con el banco: si aceptaste una devolución anterior o firmaste renuncias, puede haber discusión legal adicional.  
• Cuando el coste judicial supera lo recuperable: especialmente en reclamaciones pequeñas. 

Depende mucho del banco, la provincia y si acaba en juicio, pero en la práctica suele ser así

• Reclamación al banco (fase extrajudicial): normalmente entre 1 y 3 meses, aunque algunos bancos directamente no contestan. 
• Si hay demanda judicial: la admisión de demanda lleva varios meses y la sentencia entre 6 meses y 1 año. En juzgados muy saturados puede tardar todavía más. 

Es muy frecuente. Cuando ocurre, normalmente tienes varias opciones: 

• Negociar, aportar más documentos o intentar un acuerdo mejor. A veces el rechazo inicial no es definitivo. 
• Acudir al Banco de España: puedes presentar una reclamación. 
• Demandar judicialmente: es la vía que muchos consumidores terminan usando. Ahí el juez revisa todas las pruebas y documentación y decide al respecto.  

Puede reclamarse cuando el banco no explicó claramente qué servicio cobraba; la cláusula era poco transparente; no hubo información suficiente al consumidor; la comisión parece un cobro genérico sin justificación real. 

Suele ser más difícil reclamar cuando el banco documentó bien la información; la cláusula estaba claramente explicada; hubo negociación individual; la comisión estaba detallada de forma transparente. 

Sí. además de los gastos hipotecarios, también se pueden reclamar intereses legales. Normalmente, se calculan desde la fecha en que pagaste los gastos y pueden aumentar bastante la cantidad final si la hipoteca es antigua.