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Rehipotecar una vivienda: cuándo y cómo hacerlo

Rehipotecar una casa es cancelar la hipoteca que existe sobre ella y contratar otra usándola de nuevo como garantía. Aquí te lo explicamos

Rehipotecar una vivienda es una operación financiera que consiste, a grandes rasgos, en cancelar la hipoteca que existe sobre una casa y contratar una nueva utilizando el inmueble, de nuevo, como garantía. El objetivo de esta operación financiera es obtener liquidez ya sea para reformar la vivienda, reunificar préstamos, comprar una segunda residencia o emprender.

En esta guía te lo desvelamos todo sobre rehipotecar una casa: qué es, para qué sirve, cómo llevarla a cabo, pros y contras... También puedes entrar directamente en nuestro comparador de hipotecas para comparar tu nueva hipoteca en más de 30 entidades financieras. Solo necesitarás dedicar 2 minutos de tu tiempo.

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Rehipotecar una vivienda: ¿en qué consiste?

Rehipotecar una vivienda es una forma de obtener liquidez. Como operación financiera, consiste en cancelar la hipoteca que existe sobre una vivienda e hipotecarla otra vez a través de un nuevo préstamo.  

Habitualmente, el dinero que se consigue al rehipotecar una vivienda asciende a la suma de la cuantía que resta de abonar de la hipoteca original más el capital nuevo que se vaya a solicitar.  Es decir: lo que te queda por pagar + lo que pides esta vez.

Además, como en definitiva se trata de firmar una nueva hipoteca, se pueden revisar y cambiar las condiciones que se tenían. Así, se puede pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija (o al revés), poner otro plazo de amortización, etc.

Como sucede con cualquier otra hipoteca, el importe máximo al que se puede aspirar lo establecerá la propia entidad financiera. En este sentido, hay que señalar que en la actualidad este no suele superar el 80% del valor de tasación (en este caso no entraría en juego la compraventa) de la vivienda.

¿Cuándo rehipotecar mi casa? 

Como hemos adelantado, rehipotecar una vivienda es una vía de acceso a un capital adicional. Se puede rehipotecar una casa con distintos objetivos. Listamos algunas de las finalidades más comunes:

Rehipotecar una vivienda para comprar una segunda vivienda 

En ocasiones puede ser más sencillo rehipotecar una vivienda habitual que conseguir una hipoteca para segunda vivienda, ya que los requisitos que exigen las entidades en estos últimos casos son mucho más estrictos.

Rehipotecar una vivienda para hacer una reforma

Aunque existen préstamos para reformar la vivienda, en función de la magnitud de la obra que se quiera llevar a cabo, las condiciones de una hipoteca son más beneficiosas (por el mayor importe que se puede conseguir y un menor tipo de interés) que las que tiene un préstamo personal.

Rehipotecar la vivienda para unificar préstamos 

Una de las vías de llevar a cabo una reunificación de deudas es agrupar todas las financiaciones que se puedan tener (préstamos, hipoteca, créditos con tarjetas...) en una única hipoteca. Será la manera de pagar una sola cuota, en lugar de muchas. Si quieres saber más sobre la reunificación no te pierdas nuestro artículo.

Rehipotecar la casa para emprender 

Rehipotecar una casa para emprender es una de las vías de financiación habitual a la hora de iniciar un nuevo negocio o proyecto. Se trata de una manera de obtener dinero para comenzar con la nueva actividad.

Como puedes ver, muchos consumidores optan por rehipotecar una vivienda para poder disponer de cuantías de dinero y no recurrir, por el motivo que sea, a la solicitud de un préstamo personal.

¿Cómo rehipotecar mi casa?

Aunque no hay un itinerario establecido ni una fórmula mágica a la hora de rehipotecar una vivienda, sí es cierto que se tienen que seguir algunos pasos. Muchos de ellos no van a ser novedosos para la persona que va a rehipotecar la casa, al ya acumular experiencia a la hora de firmar este tipo de financiación. Te los explicamos uno a uno.

Hablar con el banco sobre la operación

Cuando se va a rehipotecar una casa, uno de los primeros pasos consiste en informar al banco sobre la intención de rehipotecar la vivienda. Una vez informada, la entidad estudiará la viabilidad de la operación, como hace con cualquier otra hipoteca.

Aunque ya disponen de datos financieros del consumidor (recordemos que tiene contratado allí el préstamo hipotecario vigente), es más que posible que le soliciten cierta información extra. Como, por ejemplo, una nueva tasación del inmueble.

De cara al titular o titulares de la hipoteca, es recomendable que hagan números y se aseguren de que la operación es viable para sus bolsillos.

Cancelar la hipoteca existente

Si el banco da el visto bueno a la concesión de la nueva hipoteca, el primer paso que se dará será cancelar la hipoteca existente. Es posible que se tengan que pagar ciertos gastos relacionados con la amortización anticipada de la hipoteca, como la comisión por este concepto y que detallaremos en el siguiente apartado.

Formalizar la nueva hipoteca y firmarla 

Tras cancelar la hipoteca originaria, solo quedará pendiente la concesión de la nueva financiación. Como hemos comentado antes, lo más común es que el capital de la nueva hipoteca sea la suma del pendiente del préstamo original más el importe solicitado de nuevo.

Cabe recordar que los gastos asociados a los de la nueva hipoteca serán los habituales en este tipo de financiación y que detallaremos en el siguiente apartado.

Gastos de rehipotecar la casa

Rehipotecar una vivienda, recordamos, implica dos pasos: cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva. Por tanto, se tendrán que hacer frente a los gastos que implica liquidar la primera y los que genera la firma de la segunda.

Gastos de cancelar una hipoteca

A la hora de liquidar la primera hipoteca, y siempre y cuando esté contemplado en el contrato que firmamos al suscribirla, deberemos hacer frente a la comisión por cancelación anticipada.

Se trata de un porcentaje cuyo máximo está regulado por Ley y que se aplica sobre el importe que queda pendiente.

El coste de la comisión por cancelación anticipada dependerá de varios factores. Desde el tipo de interés que aplique la hipoteca (si es una hipoteca fija o variable), de cuándo se firmó el préstamo (la legislación que regula las hipotecas ha ido variando) y, también, cuánto tiempo hace que se firmó.

Además, también se tendrá que llevar a cabo la escritura de cancelación de la hipoteca ante notario y anular en el Registro de la Propiedad la carga que hay sobre la vivienda. En este caso, y si se pide a una gestoría que lleve a cabo la gestión, se tendrán que abonar su minuta.

Gastos de abrir una nueva hipoteca

El nuevo préstamo que se firme tras cancelar la primera tendrá los gastos habituales de cualquier otra hipoteca. Desde la entrada en vigor, en junio de 2019, de la Ley reguladora del crédito inmobiliario, se establece un repartimiento de los gastos que conlleva la contratación de una hipoteca.

Así, el cliente deberá pagar los gastos de tasación de la vivienda y su copia de la escritura; mientras que el banco abonará los gastos de gestoría, registro, notaría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su copia de la escritura.

Además, de tenerla, el cliente también deberá pagar la comisión de apertura de la nueva hipoteca, un porcentaje que se aplica sobre el dinero que se solicita y que, a veces, tiene un importe mínimo o un máximo.

Otras preguntas sobre rehipotecar una vivienda

Seguro que, si te has planteado rehipotecar tu casa, te han surgido más dudas acerca de esta operación financiera: qué tendrá en cuenta el banco a la hora de conceder la hipoteca, qué ventajas y desventajas rehipotecar la vivienda, es mejor rehipotecar o ampliar la hipoteca... Te resolvemos todas estas preguntas, y más, a continuación.

En qué se fijará el banco al rehipotecar una vivienda 

Como hemos comentado, antes de tirar hacia adelante con la operación y para asegurarse de la viabilidad de la misma, el banco al que se vaya a rehipotecar la vivienda estudiará el perfil financiero del solicitante.

Para ello, básicamente, mirará sus números pasados y presentes. Así, analizará su nivel de endeudamiento (se recomienda que el dinero que se destina a pagar deudas no supere el 35% de los ingresos que entran en un hogar) y su historial crediticio: básicamente si ha sido siempre puntual con los pagos y no ha estado en ningún fichero de morosidad.

En esta línea, también estudiará en qué situación se encuentra la hipoteca actual (cuánto capital queda por amortizar, cómo ha respondido siempre ante ella, etc.), sus ingresos para constatar que es solvente y su estabilidad laboral.

Ventajas de rehipotecar la vivienda

Entre otros, rehipotecar una casa es una forma relativamente sencilla de conseguir liquidez. También, en el caso de utilizarse para reunificar deudas, nos va a permitir controlar mejor los gastos familiares, ya que se abonará una única cuota.

Además, es posible que la letra a pagar (aunque a la larga se acaben abonando más intereses) sea más baja que la suma de todas las deudas anteriores.

Inconvenientes de rehipotecar la casa 

Como siempre, rehipotecar una casa puede tener ciertas desventajas. La primera de ellas sería que, en caso de necesitar llevar a cabo esta operación ante una falta de liquidez, el banco la deniegue: bien porque no lo ve viable, se han tenido impagos, etc.

Pero, en caso de aceptarla, al rehipotecar la vivienda se alargan los años en los que se está ligado a un producto de financiación y se acabarán pagando más intereses.

Alternativas a rehipotecar la casa

Como siempre sucede en productos financieros, no hay una respuesta unánime sobre qué es mejor y qué es peor, ya que depende de las necesidades y perfiles de cada caso. En función de las situaciones será mejor una operación u otra. Con todo, hay alternativas a rehipotecar la vivienda. Te las explicamos.

Ampliar la hipoteca existente 

Ampliar la hipoteca existente es una alternativa a rehipotecar la vivienda. En este caso, se debe solicitar la operación al banco en el que se tiene contratado el préstamo hipotecario.

Como siempre, antes de dar el visto bueno, el banco analizará el perfil y situación financiera y laboral del solicitante.;

En caso de ver viable la operación y aprobar la ampliación de hipoteca, se tendrán que pagar los siguientes gastos:

  • Comisión por novación: su importe suele ser un porcentaje del capital total, es decir, del pendiente de amortizar más el ampliado. 
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): No se pagará en las ampliaciones pactadas entre entidad y cliente que tengan por objeto el tipo de interés o plazo inicialmente pactados, y en las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019. 
  • Gastos de gestoría
  • Registro de la Propiedad.  
  • Notaría. 
  • En caso de ser necesaria, la tasación del inmueble.  

En el caso de rehipotecar la vivienda, los gastos pueden ser más elevados ya que, como hemos señalado antes, se trata de dos operaciones financieras: liquidar una hipoteca y abrir otra nueva.

Pedir un préstamo personal en lugar de rehipotecar

Optar por un préstamo personal en lugar de rehipotecar la vivienda tiene un gran límite: el capital que se consigue. Así, y aunque se paguen más intereses (los tipos que aplican los préstamos personales son más elevados que los hipotecarios), si se necesita un importe bajo es aconsejable pedir un préstamo ya que se estará menos tiempo ligado a la financiación.

Con todo, antes de decantarse por esta operación, se deberían hacer números para que la contratación de un préstamo no ahogue la economía familiar.

Pedir una segunda hipoteca 

Sí. Se puede pedir una segunda hipoteca y, como siempre, el banco estudiará a fondo el perfil de la persona que la solicita, para asegurarse que tiene suficiente solvencia y capacidad de endeudamiento.  

Pero ojo, los requisitos a cumplir en una segunda hipoteca serán mucho más duros que en una primera y posiblemente el porcentaje de financiación no llegará al 80% y los intereses serán más altos. 

Finalmente, es muy posible que, al estudiar la concesión de la segunda hipoteca, se pida que se haya saldado una parte importante de la deuda contraída con la primera (si se va a hipotecar la misma vivienda). 

Cómo conseguir la mejor hipoteca  

En cualquier caso, antes de contratar un producto de financiación es recomendable hacer varias estimaciones para valorar distintas posibilidades.

Si es tu caso, en el comparador de hipotecas de Acierto.com podrás ver, de forma rápida, las condiciones y características de las mejores hipotecas y préstamos personales del mercado. Además, nuestro equipo de agentes te podrá ayudar a comparar y elegir en función de tus necesidades. Para ello, solo tendrás que contestar este sencillo cuestionario:

  • Finalidad de la hipoteca, entre las opciones que te damos (en este caso, mejorar hipoteca actual).
  • Valor de tasación o compraventa del inmueble
  • Cuánto tienes ahorrado para la entrada.
  • Cuántos titulares tendrá la hipoteca (uno o dos).
  • Si son dos, el tipo de contrato laboral del que tenga más ingresos.
  • Suma total de los ingresos de todos los titulares de la hipoteca.
  • Si hay otros préstamos, cuánto se paga cada mes por todos ellos. Si no los hubiera, pon 0.
  • Cuándo se prevé firmar la hipoteca.
  • Provincia en la que se ubica el inmueble.
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