Cómo calcular los gastos por la compra de una vivienda

¿Cuáles son los gastos por la compra de una vivienda?

Cuando se realiza una operación de compraventa de una vivienda, la mayoría de gastos corren por cuenta del comprador, que suele abonar los correspondientes a la notaría (esto no siempre es así), los del registro de la propiedad, gestoría, y otros como el IAJD y IVA o el ITP. En cuanto al vendedor, puede asumir los gastos de la notaría (o no) y deberá abonar los correspondientes al certificado energético y la plusvalía municipal.

Gastos de notaría por comprar una vivienda

La compra de una vivienda debe formalizarse mediante una escritura pública en la que interviene un notario. La lectura de la misma permite conocer a las partes (vendedores y compradores) sus derechos y obligaciones. Dicho gasto se encuentra regulado por ley y ronda entre el 0,2% y el 0,5% del valor total del inmueble adquirido (el notario puede aplicar un descuento del 10% si lo desea). Lo habitual es que incluya una copia autorizada de la escritura y dos copias simples.

En cualquier caso, existen unos factores que pueden incrementar o reducir su precio, como el número de páginas que tenga la escritura, el número de copias de la misma, y la cuantía de la operación.

Y la pregunta del millón: ¿paga siempre los gastos del notario el comprador? Pues no. Según el Código Civil, en su artículo 1455, “los gastos de otorgamiento de las escrituras serán a cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán a cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. Precisamente en este último matiz radica la cuestión. La realidad es que, aunque es habitual que el comprador corra con todos los gastos, no tiene por qué ser así. Se trata, sencillamente, de una costumbre.

Para ahorrarte sorpresas desagradables recomendamos dejar este punto claro en el contrato de arras que firmes antes de ir al notario. De hecho es frecuente que la asunción de los gastos notariales por parte del comprador suele llevar tensiones. También puede llegarse al acuerdo de compartir los gastos.

Gastos de la gestoría

Lo primero que tenemos que decir es que contratar una gestoría a la hora de adquirir una vivienda no es obligatorio, de manera que solo tendremos que abonar estos gastos si hemos utilizado una. Algunas inmobiliarias incluyen servicios de gestoría gratuitos en sus honorarios (revisa que, si te los ofrecen de esta forma, no te los cobren aparte después).

También puede ocurrir que el banco pida que los trámites se realicen a través de una de ellas. En cualquier caso, este gasto de compra de vivienda es opcional.

Los honorarios de la gestoría son libres, pero lo habitual es que cobren entre 300 y 500 euros en función del precio de la compraventa.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

También deberemos inscribir la vivienda en el registro de la propiedad. Esto es, ponerla a nuestro nombre. Y es que, aunque inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, sí que resulta conveniente. De hecho, al inscribir la vivienda el comprador queda considerado como único y verdadero propietario (mientras no exista, por ejemplo, una sentencia judicial que indique lo contrario). Y queda protegido frente a los acreedores del vendedor, las cargas ocultas que puedan afectar al inmueble, etcétera.

Además, si vas a pedir un préstamo hipotecario, para financiar la vivienda tendrá que estar inscrita en el Registro de la Propiedad. El trámite se lleva a cabo una vez se ha firmado en el notario. El coste de esta inscripción depende del valor del inmueble, pero normalmente supone entre el 0,1% y el 0,25% del precio de la vivienda. Por otra parte, una vez que inicies el proceso de inscripción de la vivienda, el plazo para la anotación en el Registro es de 15 días hábiles.

Una vez inscrita se comunicará al Catastro. Y el siguiente recibo del IBI ya se girará a nombre del comprador.

Para realizar este trámite deberás dirigirte a la Oficina Registral del territorio donde hayas adquirido la vivienda y presentar:

• Copia autorizada de la escritura pública de venta.
• Liquidación de impuestos correspondientes.
• Certificado de la comunicación de la transmisión al Ayuntamiento.
• Último recibo del IBI.

Honorarios de la inmobiliaria

Aunque lo lógico sería que fuera la parte vendedora la que abonara los servicios de la inmobiliaria (puesto que enseñan su casa y le encuentran un comprador), lo cierto es que la mayoría de veces quien acaba pagando esta comisión es el comprador. Esta sonda oscila entre el 3% y el 5% del valor del inmueble como norma general. Algunas inmobiliarias, incluso, cobran a ambas partes. Infórmate bien antes de comprar e incluso antes de firmar las arras.

Impuestos por la compra de una vivienda

Al adquirir una casa también hay que acudir a Hacienda para pagar los tributos correspondientes. Estos son distintos en función de si la casa es nueva o de segunda mano, y también según la comunidad autónoma.

Impuestos por compra de vivienda nueva

En el caso de adquirir una vivienda nueva, tendrás que pagar el impuesto sobre el valor adquirido (IVA) que supone el 10% del valor de la vivienda. A no ser que sea de protección oficial, que en este caso es del 4%. En Canarias se abona el impuesto general indirecto canario o IGIC, que es un 6,5%.

También tendrás que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Este importe está fijado por cada comunidad, pero no excede, en ninguna de ellas, el 1,5% del coste de la vivienda. Ronda entre el 0,5% y el 1,5%. Te dejamos un listado.

• Andalucía: 1,2%
• Aragón: 1,5%
• Asturias: 1,2%
• Baleares: 1,5%
• Canarias: 0,4%
• Cantabria: 1,5%
• Castilla y León: 1,5%
• Castilla-La Mancha: 1,5%
• Cataluña: 1,5%
• Comunidad Valenciana: 1,5%
• Extremadura: 1,5%
• Galicia: 1,5%
• Madrid :0,75%
• Murcia: 1,5%
• Navarra: 0,5%
• País Vasco: 0,5%
• La Rioja: 1%
• Ceuta: 0,5%
• Melilla: 0,5%

Impuestos por compra de vivienda de segunda mano

El impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que tendrás que abonar por comprar una vivienda de segunda mano. El coste de este impuesto depende de cada comunidad autónoma de nuevo. Te contamos los tipos generales

• Andalucía: 7%
• Aragón: 8%
• Asturias: 8%
• Baleares: 8%
• Canarias: 6,5%
• Cantabria: 10%
• Castilla y León: 8%
• Castilla-La Mancha: 9%
• Cataluña: 10%
• Comunidad Valenciana: 10%
• Extremadura: 8%
• Galicia: 10%
• Madrid: 6%
• Murcia: 8%
• Navarra: 6%
• País Vasco: 4%
• La Rioja: 7%
• Ceuta: 6%
• Melilla: 6%

Plusvalía municipal

Según se encuentra regulado por la ley, es el vendedor quien ha de abonar este impuesto. No obstante, si las dos partes llegan a  un acuerdo, también puede pagarlo el comprador.

¿Qué gastos se pagan en la compra de una vivienda al contratar una hipoteca?

Por otra parte, hemos hablado de unos gastos habituales que deben pagarse siempre, tanto si se compra la vivienda al contado como si se financia con una hipoteca. Eso sí, en caso de que nos decantemos por esta segunda opción, deberemos añadir algunos gastos más por la compra de la vivienda. Entre otros, el coste de tasación de la vivienda (se encuentra alrededor de los 300 euros) y el de la copia de la escritura hipotecaria. El resto de costas asociadas a la formalización del préstamo le corresponde pagarlo al banco (esto es la notaría, gestoría, registro e IAJD).

Asimismo, hay que tener en cuenta que la entidad que nos conceda la hipoteca puede aplicar una comisión de apertura sobre lo que nos presta. Suele representar el 0,5% o 1,5% del capital prestado. Pero hoy ya encontramos muchas entidades que ofrecen hipotecas sin esta comisión. Razón de más para comparar entre varias entidades (con un comparador como el de Acierto.com, por ejemplo) a la hora de buscar hipoteca.

¿Cómo abonar los gastos por la compra de la vivienda?

Aunque puedes abonar los gastos comentados anteriormente sin hacer ninguna planificación, si utilizas una gestoría es probable que tengas que hacer una provisión de fondos antes de la firma. Es decir, dejar el dinero bloqueado en una cuenta. Lo que sobre, obviamente, se te devolverá al final de la operación.

Si no utilizas una gestoría deberás abonar los gastos directamente al notario, al Registro y a los diferentes órganos que hemos comentado en puntos anteriores. Hacerlo no es complicado, pero requiere de cierta inversión de tiempo.

Ejemplo de gastos por compra de vivienda

Dicho lo cual, no podíamos dejar de poner un ejemplo práctico de gastos por la compra de una vivienda de segunda mano. Pongamos, por ejemplo, que deseamos adquirir un inmueble en Barcelona cuyo precio es de 250.000 euros. Estos serían los gastos principales (aproximadamente):

• Gastos de notaría: 800 euros.
• Gastos de registro: 300 euros.
• Gastos de gestoría: 400 euros.
• ITP: 25.000 euros.
• Total: 26.500 euros.

¿Qué otros gastos tendré después de comprar la vivienda?

Más allá de los gastos iniciales, hay que tener en cuenta que, tras adquirir una vivienda, también tendremos que abonar algunos más por el mero hecho de ser sus propietarios. Es el caso del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), las tasas municipales, la comunidad y la prima del seguro de hogar que se contrate —en caso de hacerlo—. Estos dependerán del lugar de residencia, de las tarifas de la aseguradora, etcétera.

Aquí podemos contemplar, asimismo, las cuotas de la hipoteca y el coste de los productos asociados (si los hay). Pero se trata de unos gastos que pueden reducirse si contratamos una hipoteca con un interés bajo y sin productos vinculados. Para ayudarte a encontrarla puedes usar nuestros servicios. 

Además contamos con un equipo de profesionales expertos que resolverán cualquier duda. Solo tienes que dejarnos tu teléfono o llamarnos directamente. También puedes entrar ya mismo en el comparador de hipotecas y, en solo unos minutos, acceder a tus resultados personalizados. Basta con que introduzcas unos pocos datos para comparar las hipotecas de más de 40 entidades distintas.

Tampoco deberías perder de vista otros posibles gastos de la compra de la vivienda, sobre todo si estás comprando una de segunda mano. Lo más probable es que, como mínimo, tengas que pintar la casa, algo que ronda los 10 euros el metro cuadrado, aunque depende de la ubicación de la vivienda, sus dimensiones, la pintura que elijas, el contratista o pintor en cuestión, etcétera.

Otras preguntas sobre los gastos de comprar una vivienda

No podíamos terminar nuestro artículo sin responder a algunas preguntas clave sobre los gastos al comprar una vivienda. Estas son algunas de las más frecuentes.

¿Tendré menos gastos si soy joven?

Algunas comunidades autónomas aplican descuentos o bonificaciones sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a los compradores jóvenes, a los que tienen familia numerosa, o a quien tiene algún tipo de discapacidad. Es importante que te informes bien sobre esta cuestión.

¿Y si compro un local para convertirlo en vivienda?

Debes saber también que, si adquieres un local comercial nuevo para convertirlo en vivienda a posteriori, deberás abonar más IVA, un 21%, concretamente. Ocurre lo mismo con los locales de segunda mano: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es del 10%. Es decir, aunque a priori creas que te va a salir más barata la transacción, no deberías perder de vista estos porcentajes.

¿Cómo afecta la compra a efectos del IRPF?

Para terminar, debemos prestar atención a cómo afecta la transacción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Desde el punto de vista del comprador, la venta no les afecta. En el caso del vendedor, se considera como una ganancia patrimonial que se determina por la diferencia entre el coste de la adquisición y el de la transmisión. Si hay pérdida en este resultado, aunque la tributación sea 0, hay que declararlo.

¿Qué gastos no tienes por qué pagar en la compra de una vivienda?

También hay otros gastos que no tienes que pagar y que corren a cargo del comprador (más allá del acuerdo que llegues con el tema de la notaría). Esto son los honorarios de la inmobiliaria (lo normal es llegar a un acuerdo también), el coste de la cancelación de la hipoteca del anterior propietario, y la plusvalía. Los debe pagar el vendedor.