Cómo comprar una casa sin ahorros

Pedir una hipoteca sin ahorros

Comprar un piso sin tener nada ahorrado es difícil debido a la reticencia de los bancos a dar financiaciones por encima del 80 % del valor de tasación o compraventa de un inmueble. Sin embargo, existen opciones, como pedir una hipoteca que cubra la totalidad del valor de tasación o compraventa del inmueble. Hablamos de hipotecas al 100 % de financiación, un producto destinado a perfiles muy concretos que comercializan pocos bancos.

Más fácil es dar con entidades que ofrecen importes que superan el 80 % del valor de tasación, con hipotecas al 90 por ciento. Eso sí, están destinadas a clientes con sueldos elevados, estabilidad laboral, sin deudas, que nunca hayan estado en listados de morosidad...

Este porcentaje puede verse superado en algunos casos concretos, por ejemplo, hay hipotecas para jóvenes que pueden alcanzar el 95 % del valor de tasación.

Comprar una vivienda sobre plano

Otra de las opciones que pueden ayudarnos a comprar un piso sin ahorros es adquirirlo sobre planos, antes de que se empiece a construir o de que esté acabada la obra. Las constructoras acostumbran a comercializar la vivienda y dan un plazo, hasta que no esté construida, en la que los compradores van adelantado dinero en varios pagos.

Habitualmente, el importe que se cubre con las cuotas desde que se compra una casa sobre planos hasta que nos dan las llaves suele suponer el 20 % del valor de compraventa. Por tanto, a la hora de pedir la hipoteca será sobre el 80 % del valor de la vivienda. Se recomienda empezar a buscar hipoteca algo antes (unos cuatro meses) de la entrega de llaves.

Optar por un piso de banco

Una de las ventajas de comprar un piso de la cartera inmobiliaria de un banco son las facilidades en financiación. Habitualmente, las hipotecas que ofrecen casi alcanzan la totalidad del valor del inmueble. Además, se pueden conseguir plazos de amortización más largos (pueden alcanzar los 40 años cuando lo más habitual es que no superen los 30) y ofrecer flexibilidad en los pagos (por ejemplo, con una carencia inicial).

La gran desventaja es que, si se consigue una financiación total, el interés que se aplique será más alto. Además, se seguirá necesitando un ahorro del 10 % del valor de la vivienda para pagar los gastos de la compra de la vivienda. 

Alquilar con opción a compra, cuando no se tienen ahorros

Otra opción cuando se quiere comprar un piso sin ahorros es alquilar una vivienda con opción a compra. Es decir, vivir arrendado y que una parte del alquiler se destine a ir adelantando el precio de compra del inmueble.

Pasado el tiempo que acuerden en el contrato de alquiler, el inquilino tendrá derecho a comprar la vivienda al precio que hubieran pactado él y el propietario. A ese valor se le tendrá que restar una parte de las cuotas.

Conseguir financiación extra

Si lo habitual es que una hipoteca cubra el 80 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda, lo que podemos intentar es conseguir el 20 % restante. En este caso planteamos tres posibilidades:

• Pedir un préstamo personal: se suele solicitar en la misma entidad en la que se gestiona la hipoteca. Con todo, no es fácil de conseguir, debido a los riesgos de sobreendeudamiento que conlleva.
• Pedir un préstamo entre familiares: se lleva a cabo entre familiares y amigos y, aunque habitualmente se cierran con un acuerdo de palabra, siempre es aconsejable formalizarlo para evitar posibles malentendidos.
• Pedir un préstamo entre particulares: son los préstamos P2P, gestionados a través de plataformas de crowdlending. En ellas se pone en contacto a personas que buscan financiación con otras que quieren sacar provecho a su capital.

Preguntas frecuentes

Como has podido ver, y aunque no es sencillo, se puede comprar una casa sin ahorros. Ahora te respondemos a alguna de las preguntas frecuentes que te puedes hacer al respecto.

¿Es posible comprar un piso sin ahorros y además incluir los gastos?

En general, no. Si las entidades se muestran reticentes a facilitar financiaciones que cubran la totalidad del valor de tasación o compraventa de la vivienda a adquirir, van a mostrar todavía más oposición a financiar un 10 % extra. Es decir, si se va a comprar una casa sin entrada y también se van a tener que incluir los gastos, la financiación supondría alrededor del 110 % del valor.

¿Hasta cuánto suelen financiar los bancos?

En la actualidad lo más habitual es que los bancos financien hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa de una casa. Es el comprador quien tiene que hacer frente, en teoría con sus ahorros, al 20 % restante y a los gastos de compra de la vivienda, entre un 10 % y un 15 % del valor del inmueble. Aunque encontramos hipotecas al 100 % como las descritas. Pero en casos muy concretos.

Qué otros ahorros sí necesitaré para la compra de la casa

Cuando se va a comprar una casa hay que asumir otros costes: los gastos de compra de la vivienda. Se mueven en una horquilla entre el 10 % y el 15 % del valor del inmueble y van más allá del precio de la vivienda y, si se va a financiar, los gastos de la hipoteca. Son las arras los gastos de notaría y gestoría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los honorarios de la inmobiliaria, los impuestos y los gastos de la propia hipoteca.

Si compro una casa sin ahorros, ¿me exigirán más garantías de pago?

Para los bancos, es un riesgo dar financiación a una persona que va a comprar una casa sin ahorros y le va a pedir garantías. Dicho de otra forma, avales. Presentar buenas garantías, pueden facilitar el camino a conseguir una hipoteca por más del 80 % del valor de tasación de compraventa. Estos avales pueden ser:

• Avales personales: alguien que se compromete a responder de forma solidaria en caso de impago del titular.
• Avales materiales: algún inmueble u otra propiedad de valor que pueda servir de garantía.

¿Qué documentos me pedirán si quiero comprar una casa sin ahorros?

Al solicitar financiación para comprar una casa sin ahorros, además del papeleo habitual, deberás aportar información adicional. En resumen:

• DNI o NIE, en vigor, de los solicitantes.
• Vida laboral actualizada. Contrato laboral en vigor y últimas nóminas.
• Extractos bancarios de los últimos meses. Y declaraciones de la renta de los últimos años.
• Tasación de la vivienda. Y una copia de la escritura de propiedad de los vendedores.
• Título de la propiedad o datos del avalista, si avalas con otra vivienda o te avalan.

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Como has podido ver, comprar un piso sin ahorros es complicado ya que tendrás que recurrir a un tipo muy concreto de financiación. Con todo, no es imposible y en el simulador de hipotecas de Acierto.com te podemos ayudar a localizar las mejores opciones para ti.

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En resumen...

• Es posible comprar una vivienda sin ahorros, pero requiere acceder a financiación específica.
• Algunas entidades ofrecen hipotecas al 90 %, 95 % o incluso al 100 % para perfiles muy solventes.
• Comprar sobre plano permite ir abonando el 20 % del precio en varios pagos antes de la entrega.
• Los pisos de banco facilitan financiación más elevada, aunque normalmente con intereses mayores.
• El alquiler con opción a compra permite descontar parte del alquiler del precio final del inmueble.
• La entrada puede cubrirse con financiación extra (préstamos personales, familiares o P2P).
• Los gastos de compra (10 – 15 %) casi nunca se financian y suelen requerir ahorro propio.