Qué es el cuadro de amortización de la hipoteca y cómo interpretarlo

Para qué sirve el cuadro de amortización de una hipoteca 

El cuadro de amortización de una hipoteca sirve para tener una información detallada acerca de la evolución de los pagos y poder tomar decisiones acerca de la financiación. En este sentido, los aspectos más habituales que aparecen detallados en el cuadro de amortización son:

• Durante cuánto tiempo vas a pagar la hipoteca (habitualmente se muestra en meses).
• A cuánto asciende cada cuota mensual.
• Qué parte de cada cuota mensual se destina a cubrir intereses.
• Qué parte de cada cuota mensual se destina a amortizar capital.
• Cuánto te queda pendiente por pagar de la hipoteca.

Toda esta información nos es de ayuda si queremos, por ejemplo, plantear un cambio de condiciones de la financiación, como llevar a cabo una novación de hipoteca o una hacer amortización anticipada de hipoteca.

Y es que con la información que nos facilita el cuadro de amortización podremos hacer cálculos y ver si nos sale más a cuenta abonar las comisiones que comportan las modificaciones hipotecarias o seguir pagando las cuotas mensuales.

Ejemplo de cuadro de amortización

Como hemos adelantado, un cuadro de amortización hipotecario es una tabla dividida en filas y columnas en las que hay información sobre los pagos, el capital pendiente, los intereses abonados... Para que te hagas una idea visual sobre cómo se estructura, hemos simulado el cuadro de amortización de una hipoteca fija de 150.000 euros, con un tipo de interés del 2,00 % a pagar en 26 años.

Cómo conseguirlo

Debes tener en cuenta que los únicos que te van a poder a dar el cuadro de amortización de tu hipoteca es el banco con el que has llegado a un acuerdo para contratarla o, en caso de tenerla vigente, la entidad en la que la has suscrito. Vamos por partes.

Antes de firmar la hipoteca

Como hemos adelantado en puntos anteriores, el cuadro de amortización de una hipoteca es uno de los documentos que el banco adjunta en el FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada que facilita a los solicitantes de una hipoteca una vez se ha aprobado su petición de financiación.

En la FEIN, el cuadro de amortización recibe el nombre de “tabla representativa de reembolso” y debe contener, según establece la Ley de Crédito Inmobiliario, estos datos:

• Número de meses en los que se amortizará la hipoteca. 
• Importe de la cuota.
• Intereses abonados en cada letra.
• Capital devuelto en cada letra.
• Capital pendiente.

Después de contratar la hipoteca

Una vez firmada la hipoteca, podrás encontrar el cuadro de amortización de la misma en el contrato a través del cual la suscribiste. Con todo, y como hemos dicho antes, si no lo localizas y lo necesitas, los únicos que te lo podrán facilitar es el banco en el que la tienes contratada. Por tanto, llegados a este punto solo te quedan dos vías:

• Pedirlo a tu oficina de referencia. Es posible que tengas que solicitar cita previa para poder solicitar a tu gestor la copia del cuadro de amortización de tu hipoteca. También es probable que tengas que pagar algún importe para que te faciliten el documento en papel.
• Consultarlo a través de la app de tu banco o servicio de banca móvil. Aunque cada entidad lo puede tener en un apartado diferente, en función de cómo estructura su servicio online, acostumbra a estar en el icono de hipotecas o financiaciones.

Cómo leer un cuadro de amortización

Las columnas más importantes de un cuadro de amortización son:

• Cuota: lo que pagas ese mes.
• Intereses: lo que gana el banco ese mes. Al principio es elevado.
• Capital amortizado: la parte que realmente reduce la deuda.
• Capital pendiente: lo que aún debes. Esta columna es clave, ya que muestra cómo baja realmente la deuda.

La clave está en observar cómo, durante los primeros años, gran parte de la cuota se destina a intereses y no a reducir deuda. Para interpretarlo todo correctamente, lo primero que deberías mirar no es la cuota, sino cuánto interés pagas y cuánto capital reduces. Señal importante: si tras años, el capital pendiente sigue muy alto, significa que el banco sigue llevándose gran parte del dinero en intereses.

¿Cómo usar el cuadro de forma inteligente? Depende la finalidad:

• Para decidir amortizaciones: mira cuánto interés queda por delante. Si aún quedan muchos intereses amortizar suele tener gran impacto.
• Para comparar hipotecas: observa el capital pendiente tras 5 años, intereses acumulados y coste total (no solo cuota).
• Para evaluar riesgo: haz simulaciones con diferente euríbor para ver en escenarios en los que suba cuánto pagarías.

Cómo detectar si compensa reducir plazo o cuota

La regla general es que reducir plazo suele ahorrar más intereses porque mantienes cuotas altas, devuelves capital más rápido y el banco genera menos intereses futuros.  

Por su parte, reducir cuota da más liquidez y seguridad porque baja el gasto mensual, mejora el margen financiero y reduce riesgo ante desempleo o imprevistos.

Conviene reducir plazo si tienes ingresos estables, fondo de emergencia sólido, quieres minimizar intereses, la hipoteca tiene interés relativamente alto.  

En cambio, interesa reducir cuota si tus ingresos son variables, quieres más tranquilidad mensual, tienes hijos/gastos inciertos, el euríbor puede tensionarte, prefieres invertir el excedente.

Cómo usarlo para comparar hipotecas

Muchísima gente compara hipotecas mirando solo la cuota mensual o el tipo de interés. Pero el cuadro de amortización permite ver lo importante de verdad: cuánto pagarás en total, cuánto gana el banco, cómo evoluciona tu deuda y cuánto riesgo asumes.

• Coste total: es la métrica clave ya que indica todo el dinero que sale de tu bolsillo. Incluye el capital prestado, intereses, comisiones, seguros obligatorios y productos vinculados. 
• Intereses totales: se refiere a cuánto gana el banco contigo. El cuadro permite sumar todos los intereses futuros y eso revela cuánto cuesta realmente financiarse. 
• Velocidad de amortización: indica cómo de rápido baja tu deuda. Esta es una de las cosas más ignoradas. La pregunta clave es ¿cuánto capital reduzco realmente cada año? En el cuadro debes mirar la columna “capital amortizado” y la columna “capital pendiente”. 
• Impacto del tipo variable: aquí el cuadro se vuelve todavía más importante. En una hipoteca variable el cuadro inicial es solo una simulación y no es definitivo porque si el euríbor cambia, también varían los intereses, cambia la cuota y cambia el coste total.

¿Qué debes comparar realmente entre hipotecas? Los Intereses acumulados en 5–10 años, el capital pendiente en 5–10 años, el coste total final y la sensibilidad a movimientos del euríbor. 

¿Qué errores se comenten al interpretarlo?

Los cinco principales errores son:

• Pensar que una cuota baja significa que la hipoteca es barata. La cuota mensual no dice cuánto acabarás pagando en total.
• No entender que al principio casi todo son intereses. En el sistema francés (el habitual en España), al principio pagas sobre todo intereses y al final pagas sobre todo capital.
• Mirar solo el TIN y no la TAE. El TIN es el interés nominal. La TAE incorpora comisiones, frecuencia de pagos, productos vinculados. La TAE es mucho mejor para comparar hipotecas.
• Ignorar el efecto del plazo. Con el mismo interés, a 15 años la cuota es alta, pero pagas muchos menos interés en total. A 30 años la cuota es más cómoda, pero abonarás en total más intereses.
• No recalcular el escenario futuro en hipotecas variables. Muchos miran la cuota actual y olvidan que el euríbor cambia y la cuota puede subir mucho.

Preguntas frecuentes

Hasta aquí te hemos explicado con detalle qué es un cuadro de amortización y qué información puedes encontrar en él. Ahora vamos a responder a otras preguntas frecuentes al respecto.

¿El cuadro de amortización de una hipoteca puede cambiar?

Sí. La tabla de amortización de una hipoteca puede tener cambios en determinados casos. De hecho, cuando se trata de una hipoteca variable, el cuadro que se presenta es una estimación. Te lo contamos:

• Hipoteca fija: el cuadro de amortización será siempre el mismo a no ser que hagamos algún cambio en las condiciones de la financiación. Por ejemplo, una amortización anticipada de la hipoteca.
• Hipoteca variable: la tabla de amortización es, en este caso, una estimación. Si la hipoteca tiene un tipo fijo al inicio, el importe de las cuotas que aparecerá en el cuadro será el real. No sucede igual con el periodo en el que se aplica el interés variable. En este caso, se sumará el registro del euríbor actual, el que marca el tipo de referencia en el momento de firmar la hipoteca, y este puede cambiar.

¿Puede variar la información que sale en un cuadro de amortización?

Como hemos visto en un punto anterior, la información mínima que tiene que aparecer en una tabla de amortización está fijada por la Ley de Crédito Inmobiliario. Con todo, en función de la entidad, puede dar más detalles al respecto de la financiación. Por ejemplo, cuántos meses nos quedan para acabar de amortizar la hipoteca, etc.

Igualmente, es posible que haya diferencias en la evolución de algunos números que aparecen en la tabla, como el importe de la cuota que se destina a amortizar deuda o a intereses, en función del sistema de amortización que se aplique. No evolucionan igual los intereses en el sistema de amortización francés que, por ejemplo, en el sistema alemán o americano.

¿Cómo evolucionan los intereses al calcular un cuadro de amortización de la hipoteca?

En una tabla de amortización, la evolución de la columna que hace referencia a los intereses evolucionará de forma distinta en función del sistema de amortización que se utilice para devolver el préstamo.

Aunque en España el sistema de amortización más usado es el francés, existen otros. Te los explicamos:

• Sistema de amortización francés: El importe de la cuota se mantiene. A medida que va transcurriendo el plazo de amortización, la parte de la cuota que se destina a pagar intereses va disminuyendo mientras que la que cubre la amortización del capital va en aumentando.  
• Sistema de amortización americano: Todas las cuotas se destinan a pagar intereses excepto la última, que es en la que se devuelve todo el capital prestado.  
• Sistema de amortización alemán: El importe de las cuotas va disminuyendo a medida que se va avanzando en el plazo. Al principio se pagan más intereses y van disminuyendo a lo largo del tiempo, como en el sistema francés.

¿Qué pasa si el euríbor sube mucho?

En una hipoteca variable el tipo es el euríbor + un diferencial. Ejemplo: 

• euríbor: 0,5 %  
• diferencial: +1 %  
• interés total: 1,5 %  

Si el euríbor sube al 4 % el interés total es 5 % y el importe de la cuota mensual se incrementará, resultando la hipoteca más cara. 

¿Qué diferencia hay entre cuota constante y coste real?

La cuota constante es solo la apariencia mensual. La cuota incluye intereses, y devolución de capital. Al principio casi todo son intereses, después empieza a dominar la amortización de capital. El coste real es cuánto dinero termina yendo al banco como intereses, no cuánto pagas cada mes. 

Cómo afecta amortizar en los primeros años vs los últimos

Amortizar al principio tiene muchísimo impacto porque eliminas capital cuando aún quedan muchos intereses futuros. Es decir, cada euro amortizado evita muchos intereses posteriores.  

Ejemplo: hipoteca de 200.000 euros a 30 años con interés del 3 %.

• Amortizar 10.000 euros en el año 2 puede ahorrarte 15.000–25.000 euros de intereses futuros.
• Amortizar 10.000 euros en el año 25 solo te ahorraría 1.000–2.000 euros porque ya casi no quedan intereses por generar.

Ejemplos reales de lo que sorprende al ver un cuadro

Estas son las principales situaciones y sorpresas que puedes llevarte:

Los primeros años son caros: en muchas hipotecas, durante los primeros 10 años pagas más intereses que capital. Ejemplo: cuota 900 euros (620 euros intereses y 280 euros capital).  

Comparar plazos: en una hipoteca de 200.000 euros al 3 %, si es a 15 años la cuota: es de 1.380 euros y los intereses totales 48.000 euros. Pero si fuese a 30 años, la cuota es de 843 euros y los intereses 103.000 euros.

Encuentra la mejor hipoteca con Acierto.com

Si ya has encontrado la casa que quieres comprar, desde Acierto.com te ayudamos con tu financiación. Entra en nuestro simulador de hipotecas, rellena el sencillo formulario y recibirás en tu correo las mejores opciones ajustadas a tu perfil y necesidades. 

Es muy sencillo y sin coste económico. Además, si te surgen dudas, cuentas con nuestros expertos agentes que te ayudarán y resolverán cualquier cuestión, sin compromiso alguno por tu parte. ¡No esperes más!