Las mejores hipotecas para local comercial

Que bancos comercializan hipotecas para locales comerciales

En la actualidad, existen varias entidades que disponen en sus carteras de préstamos hipotecarios para un local comercial. Por ejemplo, la Hipoteca Negocios de BBVA, la hipoteca para la adquisición de un local comercial de Banco Santander o la hipoteca de La Caixa. También las encontramos en el Sabadell.

En la mayoría de los casos, los plazos de amortización se mueven entre los 15 y los 20 años, el límite de financiación está en función de la valoración que se haga de las garantías y el tipo de interés dependerá de la finalidad del local y el perfil del solicitante. 

Entidad	Tipo de hipoteca	Interés	Hasta	Financiación	Ver tu caso
	Hipoteca para local Tipo fijo o variable TAE 4,49 % y TIN 3,9 %	4,49 %	20 años	70 % del valor de tasación	SIMULADOR
	Hipoteca para local Tipo fijo o variable Hasta 24 meses de carencia Plazo máximo 20 años	/	20 años	70 % del valor del inmueble	SIMULADOR
	Hipoteca para local Tipo fijo TAE 3,89 % y TIN 3,30 %	3,89 %	20 años	70 % de la tasación	SIMULADOR
	Hipoteca para local TAE 3,66 % y TIN 2,50 % Plazo máximo 20 años	3,66 %	20 años	70 % de la tasación	SIMULADOR
	Hipoteca para local Tipo fijo, variable o mixto TAE 4,23 % y TIN 3,50 %	4,23 %	15 años	70 % de la tasación	SIMULADOR

Características de los préstamos hipotecarios para locales

Una hipoteca para un local comercial es un tipo de hipoteca que concede un banco para financiar la compra de un inmueble destinado a uso comercial o empresarial (locales, oficinas, naves). Aaunque la mecánica es similar a la de una hipoteca de vivienda, los requisitos suelen ser más exigentes porque se considera una operación de mayor riesgo para la entidad financiera. Y lo mismo ocurre con sus condiciones: suelen tener tipos de interés más altos, plazos de amortización más largos y ofrecer un porcentaje de financiación inferior.

Tipos de interés más altos

Como hemos apuntado, los bancos consideran que una hipoteca para un local comercial es una operación financiera arriesgada ya que, en caso de apuro económico, antes se dejará de pagar la hipoteca del local que la de la vivienda en la que se reside. Es por eso que aplican unos tipos de interés más elevados que en una hipoteca convencional. 

Plazos de amortización más cortos

En una hipoteca para un local comercial, los plazos de amortización son bastante más cortos que en una hipoteca convencional. Si habitualmente en un préstamo hipotecario para una vivienda se tienen hasta 30 años para devolver el dinero que nos han prestado más los intereses que genere, en una hipoteca para un local comercial el tiempo se alarga entre 15 y 20 años como mucho. Cada banco establece su propio tope.

Menor porcentaje de financiación

El porcentaje de financiación de una hipoteca para local comercial es inferior que para una vivienda. Estamos hablando que para comprar un local no se supera el 70 % del valor de compraventa mientras que para una vivienda se financia hasta el 80 %. Es decir, si se solicita esta financiación se deberá adelantar al menos el 40 % del valor del mismo. El 30 % correspondiente a la parte sin financiar más un 10 % por los gastos de la hipoteca.

Ventajas de pedir una hipoteca de este tipo

Pedir una hipoteca específica para un local comercial tiene una serie de ventajas interesantes si tu objetivo es invertir o montar un negocio. Entre las más destacadas: 

• Estas hipotecas se diseñan para inmuebles destinados a una actividad económica: tienda, oficina, nave, consulta, etc. El banco entiende el proyecto como una inversión, no como vivienda personal. 
• Los intereses del préstamo son deducibles, así como parte de los gastos financieros. Esto significa que se pagan menos impuestos.  
• Te permite financiar una inversión. Al no pagar todo de golpe, mantienes liquidez, pudiendo destinar el capital al negocio. Además, el local te puede generar al mismo tiempo ingresos, por ejemplo, si lo alquilas o lo explotas. 
• Suele haber un cierto margen con el banco, por ejemplo, carencia inicial, amortización anticipada, etc.  
• Para conceder la hipoteca, el banco valora el proyecto y su viabilidad, no solo tus ingresos económicos. Esto es importante si eres autónomo o dispones de una nómina baja. 
• Tendrás una propiedad cuando acabes de pagar la hipoteca y, si quieres, la podrás poner a la venta. 

Requisitos para solicitar una hipoteca para local comercial

A la hora de pedir una hipoteca para un local comercial, y como sucede con cualquier tipo de financiación, se tienen que cumplir ciertos requisitos. De hecho, en el caso que nos ocupa, puede que sean algo más estrictos que si el préstamo fuese para vivienda: 

• Tener entre 18 y 75 años (al finalizar el préstamo). Y aportar el DNI o NIE vigente que lo acredite. 
• Presentar un proyecto empresarial y un estudio de viabilidad del negocio que se pretende poner en marcha en el local que se va a adquirir.  Deberás acreditarlo con un plan de negocio o viabilidad económica. 
• Contar con suficiente solvencia económica y un buen historial crediticio. Te pedirán nóminas, extractos bancarios, recibos de otros créditos y declaración del año anterior.  
• No aparecer en ASNEF ni otros listados de morosos.   
• Disponer de ahorros para la entrada. 
• Tu capacidad de endeudamiento debe ser aceptable (la cuota mensual no puede superar el 30-35 % de tus ingresos).

Encuentra tu hipoteca con el simulador de Acierto.com

Si estás buscando una hipoteca para un local comercial, y no estás muy acostumbrado a moverte por el mercado de la financiación, en Acierto.com te ayudamos con nuestro simulador de hipotecas a encontrar la mejor para tu caso en concreto. 

Tendrás toda la información sin salir de casa sobre las diferentes ofertas hipotecarias de las principales entidades bancarias. Podrás comparar el TIN y la TAE, condiciones y requisitos, además de calcular la cuota mensual que tendrías que pagar. Y, si finalmente contratas, contarás con la ayuda de uno de nuestros expertos.

Preguntas frecuentes

A continuación, te respondemos a preguntas que nos han formulado usuarios de Acierto.com respecto a las hipotecas para locales comerciales:

¿Se puede pedir una hipoteca para un local comercial y convertirlo en un piso?

Sí puedes pedir una hipoteca para comprar un local y luego convertirlo en vivienda. Pero el banco financiará la adquisición como local comercial, con condiciones distintas a una hipoteca de casa. No podrás vivir legalmente allí sin cambiar el uso, hacer reformas y obtener licencias/cédula. 

¿Qué inconvenientes tiene este tipo de préstamo?

Las principales desventajas de una hipoteca para local comercial son que requiere más entrada inicial que si fuese un préstamo para vivienda, los intereses son algo más elevados, así como los diferentes gastos de formalización. 

¿Qué gastos asociados tiene una hipoteca para locales?

Entre los principales gastos, están la tasación del local, la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) (puede variar según la Comunidad Autónoma). 

¿Desgravan fiscalmente estas hipotecas?

Si el local está afecto a tu actividad profesional o empresarial, los intereses del préstamo pueden ser deducibles en el IRPF (autónomos) o en el Impuesto sobre Sociedades (empresas). Esto es debido a que los gastos financieros se consideran coste ligados a la actividad.

¿Qué consejos hay que tener en cuenta a contratar una?

Compara ofertas (las condiciones, interés, comisiones, plazos) ya que varían entre los bancos. Usa simuladores para estimar la cuota mensual. Prepara un plan de negocio para exponerlo a la entidad financiera. Considera la rentabilidad del inmueble (si lo alquilas o usas).

¿Qué regulación jurídica tienen las hipotecas para locales?

Se rigen por el mismo marco legal que las demás hipotecas inmobiliarias. La Ley de Regulación del Mercado Hipotecario (Ley 2/1981) junto con la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019) son las normas que estructuran cómo funcionan las hipotecas inmobiliarias en España, incluyendo las de locales comerciales.

¿Continuará en 2026 la demanda de financiación para inmuebles destinados a la actividad profesional?

El FMI señala que el crecimiento del PIB en España para 2026 se mantendrá positivo, lo que podría sostener la actividad crediticia global, incluida la hipotecaria, y la demanda de este tipo de crédito continuaría al alza.

En resumen...

• Una hipoteca de local comercial financia la compra de un inmueble destinado a uso empresarial o comercial.
• Sus requisitos son más exigentes que en una hipoteca de vivienda porque implica mayor riesgo para el banco.
• Suele tener tipos de interés más altos y plazos más cortos: entre 15 y 20 años máximo.
• Requiere aportar una entrada del 30?40 %, ya que las entidades financian solo el 60?70 % del valor del local.
• Los intereses y parte de los gastos financieros pueden ser deducibles fiscalmente, reduciendo la carga tributaria.
• Conlleva gastos como tasación, notaría, registro, gestoría e IAJD, que varía según la Comunidad Autónoma.
• Es posible comprar un local con hipoteca y convertirlo en vivienda, pero requiere cambio de uso, reformas y licencias obligatorias.